此前不久，東北地區(qū)以黑龍江鶴崗市為代表的資源枯竭型小城市的低房價新聞，就成功吸引了各路媒體、自媒體人紛紛開啟探索之旅，最終再以幾乎是完全相似的報道形式和采訪結果，一次次重復呈現(xiàn)在網友的面前。

近期，一些媒體又開始將目光，從東北轉移到了山東身上。比如前不久剛剛結束的國慶假期期間，一些媒體就開始跟風報道山東乳山的海景房，最低每平方米只賣1000元。當“海景房”與“白菜價”相結合后，顯然就很容易引發(fā)流量和關注。

對于許多山東省外的朋友來說，乳山幾乎必然是個十分陌生的名字。為了方便大家的了解，我們還是例行先進行一波地理知識的相關普及。我們按照區(qū)劃從大到小的順序，逐一進行介紹——

膠東半島

膠東半島是個好地方，如果按照西方世界比較認同的人類發(fā)展指數(shù)來進行比對的話，那么這里無疑是中國北方地區(qū)整體發(fā)展水平最高的區(qū)域之一。

膠東半島，地理上泛指膠萊河以東的地區(qū)；從行政區(qū)劃來看，膠東半島主要包括青島市、煙臺市、威海市、濰坊市等地級市。北臨渤海、黃海與遼東半島相對，東臨黃海與朝鮮半島和日本列島隔海相望，土地總面積3萬平方千米，約占山東省的19%。

經濟發(fā)展上，按照當下比較流行的區(qū)域經濟圈概念，膠東半島可以統(tǒng)稱為膠東經濟圈，覆蓋范圍自然就是上文中我們提到的青島、煙臺、威海、濰坊再加上日照的“膠東五市”。

膠東經濟圈是山東最具發(fā)展活力、開放程度最高的地區(qū)，GDP占比全省超過四成，占沿黃9省區(qū)的13%。在國內三大城市群（京津冀、長三角、粵港澳）概念誕生前，膠東經濟圈（膠東一體化）曾是對標長三角、珠三角區(qū)域一體化發(fā)展的北方重要經濟圈。

在2019年中國GDP百強市排行榜單上，膠東五市的整體表現(xiàn)優(yōu)異：青島第14位，煙臺第25位，濰坊第39位，威海第88位。只有升級地級市時間較短（1989年升地級市），人口規(guī)模整體較小的（戶籍人口308萬）的日照，位于百強市名單之外。

威海市

說完了膠東半島，我們接下來說膠東五市中的威海市。

由于同處膠東半島濱海，所以“青煙威”時常被人們合并稱呼，其中煙臺、威海由于與直接相連，所以在許多山東省外朋友看來，威海是應該和煙臺并列的城市，甚至在旅游知名度上還能更高一些。

但實際上，無論是“青煙威”三城之間，還是“煙威”二城之間，都并不是同一發(fā)展維度的城市。在上文中我們已經講到，在2019年中國GDP百強市排名中，青島位列全國第14位，煙臺是第25位，威海則是第88位。單就經濟體量來說，青島煙臺之間差一檔，威海和煙臺之間則要差上近乎兩檔。

更為重要的，其實還是人口體量。根據(jù)三市2019年的最新人口數(shù)據(jù)顯示，青島市常住人口950萬左右，煙臺市常住人口714萬左右，威海市常住人口則只有283萬左右。如果結合2019年中國總人口規(guī)模（14億人）和山東省人口規(guī)模（1億人），威海市是十足的小城市。

2019年，威海市地區(qū)生產總值2963.73億元，增長3.6%。其中，第一產業(yè)增加值288.61億元，增長1.2%;第二產業(yè)增加值1196.34億元，增長0.9%；第三產業(yè)增加值1478.78億元，增長6.5%。三次產業(yè)結構調整為9.7:40.4:49.9。

如果單純從經濟規(guī)模來看，現(xiàn)階段的威海市更是尚處于三四線城市之間的階段。

乳山市

為什么要在上文中講到威海市時，我會再三強調威海市是個小城市呢？因為這與我們接下來要講到的內容緊密聯(lián)系。因為，本文開頭時提到的山東乳山市，行政級別上是縣級市，歸屬于地級市威海市管轄。

縣級市雖然在平時稱呼時也時常以“XX市”的方式介紹，但是其實際的發(fā)展所處水平，大家要清楚仍處于“縣城”的階段，這與我們平日里討論區(qū)域經濟時一般只討論到地級市這一級是有明顯差別的。

當然，凡事都有例外，并不是說縣級行政區(qū)，或者說是縣級市就一定弱于地級市。在眾所周知的排在中國百強縣前幾位的，蘇州市下轄的四大縣級市，就沒有一個是弱的。

從經濟體量和產業(yè)結構來看，威海市也同樣符合小城市發(fā)展所處階段。以百強縣首位的昆山為例，2019年，昆山全年實現(xiàn)地區(qū)生產總值4045.06億元，這比同年地級市威海2963.73億元的經濟規(guī)模還要高上大一截。

但縣級市乳山顯然不是昆山，按照綜合發(fā)展水平，乳山是十足的小城市威海下轄的小縣城。

2018年，乳山市轄1個街道、14個鎮(zhèn)，總人口只有54萬人。2019年，乳山市實現(xiàn)地區(qū)生產總值277.36億元，按可比價計算，同比下降2.8%。其中，第一產業(yè)增加值50.07億元，增長2.7%；第二產業(yè)增加值96.38億元，下降11.7%；第三產業(yè)增加值130.91億元，增長3.3%

白沙灘鎮(zhèn)

那大家以為，是不是講到了上文中的乳山市，就已經可以結束討論，然后解答本文開篇時講到了“乳山市白菜價海景房”的媒體熱議話題了呢？

顯然并沒有，因為即使是在總人口僅有五十多萬的乳山市中心地區(qū)，其房價也完全不能用白菜價來形容，它依舊處在一個普通縣城中心應有的水平。

那么媒體們報道的所謂“乳山特價房”，究竟在哪里呢？基本高度集中在乳山的銀灘度假區(qū)周邊。大家可以看看下圖中，沿海十多公里密集分布的一大片樓盤小區(qū)。小區(qū)除了一側的確是海之外，其余基本上被山區(qū)和村落所包圍。

而按照行政區(qū)劃來說的話，這里屬于乳山市下轄的白沙灘鎮(zhèn)。這里距離縣中心乳山還有十幾二十公里的路程，但這一路幾乎都還是尚未真正完成城鎮(zhèn)化進程的大面積山區(qū)和農村。

根據(jù)相關數(shù)據(jù)的顯示，截至2017年，白沙灘鎮(zhèn)的人口僅有3.8萬多人。這個人口規(guī)模如果放在大中城市，甚至都填不滿一個成熟的社區(qū)。

從銀灘風景區(qū)到最近的客運站乳山汽車站需要15公里，從乳山汽車站到乳山火車站也要15公里。而在這樣一個人口不多的小縣小鎮(zhèn)，相關公共交通的頻率較低也完全在情理之中。

雖然在各路房地產營銷人員的宣傳中，乳山市等距離觀望青島、煙臺、威海三市，但實際上卻是乳山市幾乎距離三市的市中心都在百公里左右。所以這里幾乎成為三市都完全無法輻射到的一個膠東半島角落。

這時我們回看本文開頭時講到的，乳山出現(xiàn)了均價1000、2000、3000元每平米的所謂“特價”海景房，就變得十分容易理解。

因為這里除了有“海景”之外，其余一切幾乎都沒有。沒有硬件設施，沒有商業(yè)配套，沒有軟件資源，沒有就業(yè)機會，沒有便捷交通。所以，這里的房子無論價格多低，也并不能稱之為“特價”，而應該稱之為物有所值。

對于熟知當?shù)貙嶋H情況的本地人來說，顯然是不會愿意去購買這樣的“海景房”的，而在相關媒體的報道中，實際購買這些房產的人，幾乎都是被營銷人員從相鄰省份以“免費游”名義拉來然后購房的外地人，其中中老年人是最大的購買群體。

而在所屬地域來說，河北中老年人又首當其沖。原因在哪兒？因為河北絕大多數(shù)的縣城鄉(xiāng)鎮(zhèn)，過去這些年為了發(fā)展經濟，本身自然環(huán)境被破壞污染較為嚴重，資源枯竭型縣鎮(zhèn)較多。但由于受到京津冀一體化等多維度因素的影響，房價卻長期處于高位，當?shù)胤慨a的購買性價比處于全國低位。

長期生活在這樣環(huán)境下的河北中老年人，在被房產銷售人員一通“前景好、空氣好、負離子高、利于身體”的營銷套話影響之下，自然很容易出現(xiàn)沖動型購買。

在這樣的一個案例中，最讓人難過的其實并不是購買了乳山銀灘海景房后房價連年下跌。而是為什么總有一些人，離開家鄉(xiāng)無論去了哪兒，都會覺得特別好，愿意馬上花錢購買對應地區(qū)的房子。應該反思，他們的家鄉(xiāng)，究竟存在怎樣的發(fā)展問題。

與此同時，我也還想要說一句。膠東半島的濱海城市的確十分宜居，也適合養(yǎng)老。但是前提一定要是在地級市的主城區(qū)，因為如果車程十幾二十分鐘時間內甚至沒有一所像樣的三甲醫(yī)院，這樣的醫(yī)療資源如何能夠應對年老后的頻繁就醫(yī)需求？

同時，對于從未在海邊城市長期生活過的內陸居民來說，購房前一定要問問身邊在海邊城市長期生活的親戚朋友。因為與大海僅近在咫尺的“海景房”看著好看，但是實際居住起來體驗卻并不如想象中那般美好。

當然，以上建議僅針對購房自住、養(yǎng)老的群體，炒房群體除外。在疫情后中國經濟不斷放緩，各項經濟壓力持續(xù)增加的大背景下，去杠桿、避風險，已然成為所有普通投資者的共識。依舊沉浸在炒房迷夢中難以自拔的人，我們著實是無話多說。