宅基地是農(nóng)民安身立命之本，是建設(shè)用地的重要組成部分。閑置宅基地的盤活利用，是農(nóng)村宅基地改革的一個(gè)重要方向。近年來(lái)，已有多個(gè)中央重磅文件對(duì)此作出詳細(xì)部署，多地也加速出臺(tái)宅基地的相關(guān)政策文件，比如北京市政府近日發(fā)文強(qiáng)化農(nóng)村宅基地管理，重申村民一戶只能擁有一處宅基地，嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)買宅基地和在宅基地上建房，嚴(yán)禁社會(huì)資本利用宅基地建設(shè)別墅大院和私人會(huì)館，嚴(yán)禁借租賃、盤活利用之名違法違規(guī)圈占、買賣或變相買賣宅基地。

重申“一戶一宅”

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員李國(guó)祥對(duì)記者表示，中國(guó)土地以城鄉(xiāng)劃界，城市土地屬國(guó)有，鄉(xiāng)村土地為集體所有。農(nóng)村集體建設(shè)用地分為三大類，即集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地、公益性公共設(shè)施用地、宅基地。宅基地是農(nóng)民用于建造住宅及其附屬設(shè)施的集體建設(shè)用地，包括住房、附屬用房和庭院等用地，其使用權(quán)歸農(nóng)民，所有權(quán)屬村民所在村集體。

宅基地制度被認(rèn)為是一種為農(nóng)民提供社會(huì)保障的重要制度設(shè)計(jì)，但在土地資源極度稀缺的發(fā)達(dá)城市周邊，閑置宅基地如何盤活利用，成為改革的一個(gè)重要方向。同時(shí)，宅基地的審批、管理也是老生常談的問(wèn)題，常有新聞曝出“花百萬(wàn)元買農(nóng)民房，幾年后遭索回”等糾紛。

按《土地管理法》要求，宅基地?zé)o法像城市商品房一樣自由上市交易，多數(shù)流轉(zhuǎn)見(jiàn)于集體經(jīng)濟(jì)內(nèi)部。針對(duì)城鎮(zhèn)居民“下鄉(xiāng)”“進(jìn)村”購(gòu)房情況的出現(xiàn)，1999年國(guó)務(wù)院辦公廳曾發(fā)文禁止城市居民再以自行建造或購(gòu)買的方式獲得宅基地。但隨著工業(yè)化、城市化不斷推進(jìn)，農(nóng)民進(jìn)城、“洗腳上樓”集中居住越來(lái)越多，宅基地內(nèi)部流轉(zhuǎn)后出現(xiàn)了“一戶多宅”現(xiàn)象。加之城市商品房?jī)r(jià)格高，在一些城市的城鄉(xiāng)接合部，建于宅基地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”等交易現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。同時(shí)打著盤活農(nóng)村宅基地、進(jìn)行生態(tài)旅游等促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的名義，出現(xiàn)了“以租代售”興建別墅大院等情況。

2019年8月26日，十三屆全國(guó)人大常委會(huì)第十二次會(huì)議通過(guò)了修改后的《土地管理法》，并于今年1月1日起施行。修改后的《土地管理法》重申，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，即“一戶一宅”，并明確農(nóng)村村民出賣、出租、贈(zèng)予住宅后，再申請(qǐng)宅基地的不予批準(zhǔn)。今年5月14日，自然資源部下發(fā)了《關(guān)于加快宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作的通知》，明確規(guī)定要推動(dòng)解決宅基地“一戶多宅”，對(duì)亂占耕地建房、違反生態(tài)保護(hù)紅線管控要求建房、城鎮(zhèn)居民非法購(gòu)買宅基地、小產(chǎn)權(quán)房等情況，不得辦理登記，不得通過(guò)登記將違法用地合法化。

不久前，自然資源部、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于保障農(nóng)村村民住宅建設(shè)合理用地的通知》和《關(guān)于農(nóng)村亂占耕地建房“八不準(zhǔn)”的通知》，提出進(jìn)一步保護(hù)農(nóng)村村民建住宅的合理用地需求，同時(shí)，要求各地嚴(yán)防死守耕地紅線，對(duì)新增違法違規(guī)行為“零容忍”。

多地出臺(tái)文件加強(qiáng)管理

據(jù)記者了解，2020年以來(lái)，四川、湖南、海南、北京、廣東、上海等多地加速出臺(tái)宅基地的相關(guān)政策文件，在保障農(nóng)村住房需求、落實(shí)“一戶一宅”、盤活閑置宅基地等方面做出更細(xì)致的規(guī)定。比如，廣州市今年8月正式實(shí)施《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村住宅建設(shè)管理的實(shí)施意見(jiàn)》，從適用范圍、部門職責(zé)、一戶一宅認(rèn)定、存量宅基地房屋確權(quán)登記、分類管控、實(shí)施保障和監(jiān)督管理等方面，對(duì)農(nóng)村村民宅基地建房和村改居居民在集體土地上建房管理進(jìn)行指導(dǎo)和規(guī)范。

在保障村民的住房需求方面，廣州市規(guī)定，不以戶籍分戶登記作為宅基地分配的前置條件。同時(shí)，針對(duì)廣州農(nóng)村住宅建設(shè)過(guò)程中的一些問(wèn)題，廣州市還創(chuàng)新了多戶合建、提前預(yù)支建設(shè)村民公寓式住宅等多個(gè)政策，要求城市化地區(qū)村民新建房以公寓式或聯(lián)排式為主。

日前，北京市發(fā)布了《關(guān)于落實(shí)戶有所居加強(qiáng)農(nóng)村宅基地及房屋建設(shè)管理的指導(dǎo)意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》)，從6個(gè)方面提出了22條具體指導(dǎo)意見(jiàn)?！兑庖?jiàn)》重申宅基地用地相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)：村民一戶只能擁有一處宅基地。每戶宅基地用地標(biāo)準(zhǔn)，人多地少的地區(qū)最高不得超過(guò)167平方米，其他地區(qū)最高不得超過(guò)200平方米，禁止未批先建和超面積、超高度建房，對(duì)按照統(tǒng)一規(guī)劃批準(zhǔn)易地建設(shè)住宅或集中居住的，應(yīng)嚴(yán)格按照建新拆舊的要求，依據(jù)相關(guān)規(guī)定退出原有宅基地。

因歷史原因超標(biāo)準(zhǔn)占用宅基地等問(wèn)題，《意見(jiàn)》要求穩(wěn)慎處理，并劃出了時(shí)間節(jié)點(diǎn)：對(duì)于1982年以前劃定的或因轉(zhuǎn)讓及房屋繼承、贈(zèng)予等原因形成的超出現(xiàn)行規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)占用的宅基地，超占面積達(dá)到現(xiàn)行規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)且戶內(nèi)具備分戶條件的，允許其家庭內(nèi)部分戶后優(yōu)先使用，但應(yīng)嚴(yán)格履行宅基地審批手續(xù);超占面積未達(dá)到現(xiàn)行規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)或戶內(nèi)不具備分戶條件的，仍由其繼續(xù)使用，并按照村莊規(guī)劃或待轉(zhuǎn)讓及房屋繼承、贈(zèng)予時(shí)逐步調(diào)整。

如何盤活利用成關(guān)注重點(diǎn)

農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用問(wèn)題，一直是人們關(guān)注的重點(diǎn)。中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)中國(guó)土地政策與法律中心秘書長(zhǎng)王健表示，如何盤活閑置宅基地，當(dāng)前主要有兩種思路：一種是利用閑置住宅和宅基地，發(fā)展符合鄉(xiāng)村特點(diǎn)的產(chǎn)業(yè)，比如休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、餐飲民宿、文化體驗(yàn)等產(chǎn)業(yè);另一種則是采取整理、復(fù)墾、復(fù)綠等方式，開(kāi)展農(nóng)村閑置宅基地整治，依法依規(guī)利用城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市等政策，利用產(chǎn)生的土地增值收益，投入農(nóng)村建設(shè)。

北京市明確規(guī)定，宅基地的轉(zhuǎn)讓要在“本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部”進(jìn)行，嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)買宅基地和宅基地上房屋?？啥嗲阑I集資金，探索通過(guò)多種方式，鼓勵(lì)進(jìn)城落戶及因繼承、贈(zèng)予或購(gòu)買房屋形成“一戶多宅”的村民，自愿有償退出閑置宅基地?！兑庖?jiàn)》表示，村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員可依法通過(guò)盤活利用閑置宅基地和閑置住宅發(fā)展鄉(xiāng)村旅游、餐飲民宿和文化體驗(yàn)等產(chǎn)業(yè)，盤活利用的閑置住宅應(yīng)當(dāng)是在合法宅基地上已經(jīng)閑置且預(yù)期繼續(xù)閑置2年以上的住宅，包括“自營(yíng)、合作、出租等方式”;出租用于居住或經(jīng)營(yíng)的，租賃合同期限不得超過(guò)20年;嚴(yán)禁出租不符合條件的房屋，嚴(yán)禁違法群租。同時(shí)，要嚴(yán)格防止各類違法建設(shè)，嚴(yán)禁社會(huì)資本利用宅基地建設(shè)別墅大院和私人會(huì)館，嚴(yán)禁借租賃、盤活利用之名違法違規(guī)圈占、買賣或變相買賣宅基地。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次北京市發(fā)布的宅基地管理政策，既是服務(wù)于北京市場(chǎng)，也給其他城市帶來(lái)了積極的示范效應(yīng)。類似政策符合當(dāng)前新《土地管理法》的相關(guān)政策精神，對(duì)于各地盤活閑置土地、積極支持鄉(xiāng)村振興有積極的作用，有助于更好解決農(nóng)村住房問(wèn)題，同時(shí)也可防范宅基地違規(guī)使用的情況，還可規(guī)避各地在集體土地入市的時(shí)候違規(guī)操作。