市場分化，一二線城市樓市復(fù)蘇，

三四線城市風(fēng)險加大

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至6月上旬，全國土地市場持續(xù)升溫，在此背景下，北京與杭州、上海等城市土地出讓金額都突破了千億規(guī)模。受監(jiān)測的50大城市土地收入合計達到1.8萬億，同比上漲11%。特別是南京和廣州，土地收入漲幅尤為突出，增長率分別為157%和93%。

與一二線城市呈現(xiàn)不太相同格局的是，三四線城市雖然土地市場也有回暖跡象，但是，商品房庫存卻呈上漲趨勢。數(shù)據(jù)顯示，截至4月底，全國100個城市新建商品住宅庫存總量為47604萬平方米，環(huán)比增長2.0%，同比增長5.3%。百城庫存保持連續(xù)17個月同比小幅增長，庫存增長的主要城市為三四線城市。

這也意味著，一二線城市、尤其是一線城市和熱點二線城市與三四線城市正呈現(xiàn)分化格局，一二線城市、特別是一線城市的房地產(chǎn)市場正在復(fù)蘇，市場需求日趨興旺，正呈現(xiàn)出量價齊升格局。國家統(tǒng)計局發(fā)布的5月份全國70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，5月份，初步測算，一線城市新建商品住宅銷售價格和二手住宅銷售價格分別同比上漲2.9%和4.1%，二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲5.4%和2.0%。而6月的第一周，在5月市場已經(jīng)比較火熱的情況下，一線城市新房成交套數(shù)仍同比增長15.2%，二手房成交套數(shù)更是同比增長98.8%。

相較于一二線城市的火熱局面，三四線城市就要溫柔得多，不僅成交沒有一二線城市那么火爆，價格也要比一二線城市平和，漲幅持續(xù)收縮。尤其是市場成交沒有興起，對消化庫存形成了比較大的壓力。如果地方政府再供地積極性不減，其可能出現(xiàn)的庫存也將進一步擴大。因為，對多數(shù)三四線城市來說，在土地資源的供應(yīng)方面，已經(jīng)很少有一二線城市那樣可以“火”的地塊。更多的都是一些邊緣地帶，一些難以體現(xiàn)價值的地帶。這些土地上市交易，就算有開發(fā)商愿意拿，也很有可能銷售出問題，會成為新的庫存。

庫存無疑是目前樓市最應(yīng)當(dāng)引起重視的問題，庫存越多，意味著樓市的風(fēng)險就越大。而樓市的風(fēng)險越大，開發(fā)商的資金鏈就會越繃越緊。一旦開發(fā)商資金鏈斷裂，給地方帶來的影響是相當(dāng)大的，并有可能引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險。

就眼下的情況來看，由于疫情對經(jīng)濟的影響，特別是全球經(jīng)濟面臨極大的不確定性和衰退風(fēng)險。因此，投資者避險的心理也在增強。而投資房地產(chǎn)或許是一個相對較好的選擇。而投資房地產(chǎn)，也一定是經(jīng)濟活力比較強的地區(qū)，特別是一二線城市，而很難選擇向三四線城市投資房地產(chǎn)。在這樣的情況下，未來一二線城市的市場會持續(xù)升溫，房價也有可能會保持目前的增長勢頭。因為，在“房住不炒”定位下，地方政府不可能放任開發(fā)商隨意漲價的。基本預(yù)測是，未來一二線城市有可能出現(xiàn)是相對較熱、房價溫和上漲的格局。而三四線城市就完全兩樣了，不僅開發(fā)商、尤其是大型開發(fā)商不會青睞三四線城市，不會輕易到三四線城市拿地，其已經(jīng)具有的庫存房也難以銷售，庫存壓力會持續(xù)伴隨。

比較糾結(jié)的是，如果允許地方政府在樓市調(diào)控問題上“自由”一點，又擔(dān)心會出現(xiàn)房價上漲。因為，市場可以興旺，房價不能火熱。只有呈現(xiàn)市場熱、房價穩(wěn)的格局，管理層才不會干預(yù)。否則，約談、收緊土地政策、控制信貸等就會接踵而至。

所以，無論是開發(fā)商還是地方政府，都要弄清形勢，不要想借機漲價、繼續(xù)享受暴利、繼續(xù)拿高土地出讓金。一二線城市的土地出讓金收入增幅很大，更主要的還是上一年度基數(shù)較低，加上疫情得到初步控制后，市場需求出現(xiàn)了一定反彈，而開發(fā)商則趁機加大了促銷力度。

隨著市場分化現(xiàn)象的出現(xiàn)，下一步樓市調(diào)控的重點，也應(yīng)當(dāng)有所調(diào)整。對一二線城市，重點放在控制房價方面，防止地方政府借市場復(fù)蘇、引進人才等繼續(xù)推高房價，確保“房住不炒”定位得到堅決落實。對地方對三四線城市來說，還是要消除功利之心，克服眼前利益，加大商品房的去庫存工作，避免庫存持續(xù)上漲，給樓市太大風(fēng)險。畢竟，三四線城市對住房的消化能力無法與一二線城市相比，投資者對三四線城市的信任度也沒有那么高。只有保持市場的穩(wěn)定和價格的穩(wěn)定、尤其是價格穩(wěn)定，樓市調(diào)控政策才不會加碼。