二手房市場被認(rèn)為是最貼近市場化的房地產(chǎn)市場，作為二手房買家和賣家之間溝通的“橋梁”，房地產(chǎn)中介從業(yè)人員對市場冷暖、生態(tài)變遷、行業(yè)痛點(diǎn)最心知肚明。近日，記者走訪了上海的多個(gè)區(qū)域，對“金九銀十”期間上海二手房市場進(jìn)行調(diào)研后發(fā)現(xiàn)，上海的二手房市場生態(tài)正在悄然發(fā)生著一些變化。最明顯的是，優(yōu)質(zhì)房源或性價(jià)比高的房子不用多久就能賣掉，而且同區(qū)域各房產(chǎn)中介之間競爭激烈。

優(yōu)質(zhì)小區(qū)掛牌房源不多

最近，記者身邊想要買房的人突然多了起來，中介朋友也打電話來說現(xiàn)在行情不錯(cuò)，就是缺房源。上海的二手房市場什么時(shí)候變得無房可賣了？

“現(xiàn)在市場行情不錯(cuò)，特別是一些優(yōu)質(zhì)、性價(jià)比高的房源很快就能成交，所以市場上一些品質(zhì)比較好的小區(qū)正面臨無房可賣的局面?！鄙虾Ｆ胀訁^(qū)長征板塊的一家中介門店店主王建濤說。

普陀區(qū)中潭路上的一家中介門店高級店董林新陽告訴記者，今年中遠(yuǎn)兩灣城大戶型的房源特別好賣，4房、5房戶型好的房源基本賣光了。9月整個(gè)中遠(yuǎn)兩灣城成交了43套房子?！敖衲晔袌龃_實(shí)挺不錯(cuò)，現(xiàn)在中遠(yuǎn)兩灣城可售房源不多，部分1房的成交價(jià)格甚至已經(jīng)達(dá)到了2016年上半年高峰時(shí)期的價(jià)格?！?/p>

“現(xiàn)在買二套房的客戶也不是太多，大部分是改善型置換的剛需客。雖然上海人可以有二套政策，但因?yàn)榻灰壮杀镜年P(guān)系也不輕易動(dòng)，造成不少小區(qū)缺房源，稍微優(yōu)質(zhì)點(diǎn)的小區(qū)或者離地鐵近的小區(qū)可能就無房可賣?！彼山磐さ貐^(qū)某房地產(chǎn)中介分行經(jīng)理葉辰說，“我們現(xiàn)在帶客戶約看的房源其實(shí)很多中介都在帶看，也反映出現(xiàn)在能看到的房源、能賣的房源是比較少的?！?/p>

浦東御橋路地鐵站附近某中介業(yè)務(wù)員告訴記者：“今年地杰國際城一期的兩房只成交了2套，大面積的房源只成交了8套?，F(xiàn)在御橋板塊高性價(jià)比的二手房掛牌很少，海上傳奇目前只有1套房源在賣?！?/p>

“上海永遠(yuǎn)不缺客戶，只要性價(jià)比高的房子不用多久就能賣掉。我們現(xiàn)在主要靠網(wǎng)上平臺蓄客，以前打電話的模式也收不到多少客戶。現(xiàn)在很多客戶坐在家里通過網(wǎng)絡(luò)搜索房源，在網(wǎng)上看得差不多了再到現(xiàn)場來看一下，覺得房子不錯(cuò)就可以談價(jià)錢了?！彼山鲁悄持薪殚T店業(yè)務(wù)員說。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，9月、10月上海二手房市場的確有“趕頂”的趨勢，一些便宜的或者說性價(jià)比高的房源都賣完了，剩下一些比較難賣的房源。而且現(xiàn)在二手房從掛牌到成交的周期確實(shí)在縮短，一些總價(jià)300萬元以內(nèi)的房源今年上半年成交一套大約需要2-3個(gè)月，8月、9月之后的成交周期降到了1個(gè)月左右。

買家心態(tài)更趨理性

“市場也有分化?，F(xiàn)在上海的老破小房源房價(jià)上漲速度慢了，而且大多也以市場價(jià)成交，買賣雙方都能接受。這和2015年、2016年時(shí)的市場情況有很大區(qū)別。2015年、2016年時(shí)市場比較瘋狂，買房價(jià)格高也認(rèn)了，現(xiàn)在的人買房比較理性，不是市場價(jià)的房子就不買了?！北R文曦說。

“今年的客戶和往年不太一樣，可能是因?yàn)橐咔榉揽氐年P(guān)系，他們在出來看房之前已經(jīng)在家做足功課，甚至有些客戶直接點(diǎn)名要某某小區(qū)、幾房的房子，這樣我們成交的周期就會(huì)大大縮短?！比~辰說，“現(xiàn)在的年輕人買房也不會(huì)像以前那么沖動(dòng)，基本都會(huì)在看好房子之后再掛牌出售自己的房子。賣房不是目的，買房才是目的，所以他的房子出手很快，但對拿到現(xiàn)金的時(shí)間要求比較高?！?/p>

葉辰表示，二手房不同于一手房，每次二手房成交量暴增的時(shí)候，其實(shí)當(dāng)月漲價(jià)表現(xiàn)是不明顯的，它會(huì)把低價(jià)位的房子全部消化掉，之后再掛牌出來的房源會(huì)以這個(gè)價(jià)位作為依據(jù)往上掛。舉例來說，比如7、8月份一套190萬元的房源，客戶談到185萬元成交。到9、10月份基本上190萬元的房子，客戶也愿意出190萬元把房子拿下。因?yàn)榭蛻粢矔?huì)去關(guān)注之前房源的成交數(shù)據(jù)，在他看房的這個(gè)時(shí)點(diǎn)，190萬元以下的房源都已經(jīng)賣完了。

“現(xiàn)在還是賣方市場，賣方說了算，但價(jià)格不能太高，最好貼近市場價(jià)?！比~辰說，“現(xiàn)在的客戶會(huì)更加理性。以前客戶會(huì)說之前來看房子是180萬元，現(xiàn)在是190萬元，我接受不了，你有180萬元的房子再來找我。這種客戶我們只能把他放到后面去了?，F(xiàn)在的客戶，同樣的房源，之前是180萬元成交，現(xiàn)在是190萬元，他會(huì)覺得這里的房價(jià)漲幅還是有的。只要房子沒有問題，我買了之后還是會(huì)漲的，他就會(huì)把房子買下來?！?/p>

“想買房的客戶，肯定會(huì)想好板塊，然后確定好預(yù)算，現(xiàn)在盲目看房的人很少了?！庇鶚虻罔F站附近中介業(yè)務(wù)員說。

中介行業(yè)競爭激烈

記者一圈走訪下來，還有一個(gè)感受比較明顯，那就是優(yōu)質(zhì)房源短缺導(dǎo)致中介之間相互競爭非常激烈，業(yè)務(wù)員要想脫穎而出，必須具備足夠的專業(yè)度，在獲得客戶信賴的基礎(chǔ)上，從客戶的需求出發(fā)，為客戶提供比較完善的購房解決方案。

“最近我們的生意不是太好，成交太快對我們這種小中介是不利的?，F(xiàn)在人工成本很高，前段時(shí)間我底薪開到7000元還招不到人?！蓖踅f，“房地產(chǎn)中介行業(yè)競爭太激烈，現(xiàn)在到處都是新開的中介門店。今年因?yàn)橐咔榉揽?，有些商鋪關(guān)張之后無人接手，大都是房地產(chǎn)中介接盤。以前商鋪轉(zhuǎn)讓還有幾十萬元的轉(zhuǎn)讓費(fèi)，今年不少商鋪都不需要轉(zhuǎn)讓費(fèi)了?！?/p>

“我們不以房去推客，而是會(huì)以客戶的需求去找房，這樣我們的成交量會(huì)高很多。”葉辰表示，業(yè)務(wù)員術(shù)業(yè)有專攻，有些比較專業(yè)，但有些不一定專業(yè)。房地產(chǎn)中介這個(gè)行業(yè)門檻很低，什么人都能來做，客戶也可以自由選擇中介公司和業(yè)務(wù)員?，F(xiàn)在一套房源可以在多家中介公司掛牌，同樣一個(gè)客戶可以到多家公司去看這個(gè)房源。其實(shí)客戶挑的就是服務(wù)的滿意度和交易的安全性。

林新陽向記者透露，有中介會(huì)就一些優(yōu)質(zhì)房源希望與房東簽署獨(dú)家協(xié)議，承諾3個(gè)月賣不掉則賠付房東一定金額。還有中介會(huì)就優(yōu)質(zhì)房源與房東簽署VIP服務(wù)協(xié)議。當(dāng)然，房東也可以選擇不簽這些協(xié)議，但這些現(xiàn)象的存在無疑都說明行業(yè)競爭激烈，以及市面上優(yōu)質(zhì)房源并不多。

嘉定新城一家中介門店業(yè)務(wù)員姜爽表示，現(xiàn)在行業(yè)競爭激烈?！澳切┳隽撕芫?、資源比較多的人可能好做一些。我們是新人，沒什么資源，每天在外面駐守更像是守株待兔，想做到單子真像中大獎(jiǎng)一樣?！?/p>

姜爽說，做房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，專業(yè)能力非常重要，需要很專業(yè)地與客戶溝通，尤其現(xiàn)在一個(gè)客戶身邊有好幾個(gè)中介，專業(yè)度不夠的話，人家肯定不會(huì)找你。當(dāng)然運(yùn)氣也很重要。

“中介業(yè)務(wù)員新人底薪3000元，保兩個(gè)月；老人無底薪，全靠業(yè)務(wù)提成；一周做六休一，每天上班12個(gè)小時(shí)。大家都要出去跑的，每天風(fēng)里來雨里去，天冷天熱都要跑。市場挺殘酷的，你開不了單，壓力會(huì)很大，3個(gè)月開不了單你自己都呆不下去。我是想著房產(chǎn)如果能成交，哪怕幾個(gè)月成交一單也可以，誰能指望這點(diǎn)底薪來生活呢？”姜爽說。