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企業(yè)或個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)被拆遷，收到的補(bǔ)償是否需要繳稅？這涉及到多個(gè)政策文件，德新稅悟特將有關(guān)文件分不同稅種匯集到一起，以便各位朋友學(xué)習(xí)、使用： 拆遷涉及到兩種，一種是政策性拆遷，一種是商業(yè)拆遷，主要是拆遷主導(dǎo)方不同，對應(yīng)適用的稅收政策也是不同的。 按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（國務(wù)院2011年第590號令）的規(guī)定： 為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定： （一）國防和外交的需要； （二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要； （三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要； （四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要； （五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要； （六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。 一、被拆遷方（企業(yè)） 1、增值稅： 收到的補(bǔ)償款免征增值稅：下列項(xiàng)目免征增值稅：土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者。 土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相關(guān)有形動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)的行為，屬于《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號印發(fā)）第一條第（三十七）項(xiàng)規(guī)定的土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的情形。 政策依據(jù)：《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于明確無償轉(zhuǎn)讓股票等增值稅政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2020年第40號）第三條 2、土地增值稅： 因國家建設(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。 政策依據(jù)：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條 條例第八條（二）項(xiàng)所稱的因國家建設(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。符合上述免稅規(guī)定的單位和個(gè)人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅?！?/p> 政策依據(jù)：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》 3、企業(yè)所得稅：（政策性搬遷） 企業(yè)政策性搬遷，是指由于社會(huì)公共利益的需要，在政府主導(dǎo)下企業(yè)進(jìn)行整體搬遷或部分搬遷。企業(yè)由于下列需要之一，提供相關(guān)文件證明資料的，屬于政策性搬遷： （一）國防和外交的需要； （二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施的需要； （三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要； （四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要； （五）由政府依照《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要； （六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。 企業(yè)在搬遷期間發(fā)生的搬遷收入和搬遷支出，可以暫不計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，而在完成搬遷的年度，對搬遷收入和支出進(jìn)行匯總清算。 企業(yè)的搬遷收入，扣除搬遷支出后的余額，為企業(yè)的搬遷所得。 企業(yè)應(yīng)在搬遷完成年度，將搬遷所得計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)應(yīng)納稅所得額計(jì)算納稅。 企業(yè)搬遷收入扣除搬遷支出后為負(fù)數(shù)的，應(yīng)為搬遷損失。搬遷損失可在下列方法中選擇其一進(jìn)行稅務(wù)處理： （一）在搬遷完成年度，一次性作為損失進(jìn)行扣除。 （二）自搬遷完成年度起分3個(gè)年度，均勻在稅前扣除。 上述方法由企業(yè)自行選擇，但一經(jīng)選定，不得改變。 政策依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法》的公告》（國家稅務(wù)總局公告2012年第40號） 4、契稅： 省、自治區(qū)、直轄市可以決定對下列情形免征或者減征契稅： （一）因土地、房屋被縣級以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋權(quán)屬； （二）因不可抗力滅失住房，重新承受住房權(quán)屬。 前款規(guī)定的免征或者減征契稅的具體辦法，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府提出，報(bào)同級人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)決定，并報(bào)全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)和國務(wù)院備案。 政策依據(jù)：《中華人民共和國契稅法》 5、印花稅： 條例第二條所說的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，是指單位和個(gè)人產(chǎn)權(quán)的買賣、繼承、贈(zèng)與、交換、分割等所立的書據(jù)。因此，公司取得拆遷安置的房產(chǎn)，應(yīng)繳納印花稅。 政策依據(jù)：《中華人民共和國印花稅暫行條例施行細(xì)則》第五條 二、被拆遷方（個(gè)人） 1、增值稅：同上 2、個(gè)人所得稅： 按照城市發(fā)展規(guī)劃，在舊城改造過程中，個(gè)人因住房被征用而取得賠償費(fèi)，屬補(bǔ)償性質(zhì)的收入，無論是現(xiàn)金還是實(shí)物（房屋），均免予征收個(gè)人所得稅。 政策依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人取得被征用房屋補(bǔ)償費(fèi)收入免征個(gè)人所得稅的批復(fù)》（國稅函[1998]428號） 對被拆遷人按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個(gè)人所得稅。 政策依據(jù)：《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2005〕45號） 3、契稅： 市、縣級人民政府根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》有關(guān)規(guī)定征收居民房屋，居民因個(gè)人房屋被征收而選擇貨幣補(bǔ)償用以重新購置房屋，并且購房成交價(jià)格不超過貨幣補(bǔ)償?shù)?，對新購房屋免征契稅；購房成交價(jià)格超過貨幣補(bǔ)償?shù)?，對差價(jià)部分按規(guī)定征收契稅。居民因個(gè)人房屋被征收而選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并且不繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)的，對新?lián)Q房屋免征契稅；繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)的，對差價(jià)部分按規(guī)定征收契稅。 政策依據(jù)：《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)以售后回租方式進(jìn)行融資等有關(guān)契稅政策的通知》（財(cái)稅〔2012〕82號） 按照《財(cái)政部?國家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)契稅政策的通知》（財(cái)稅〔2005〕45號）的精神，城鎮(zhèn)房屋拆遷契稅優(yōu)惠政策適用的對象，應(yīng)為被拆遷房屋的所有權(quán)人或共有權(quán)人以及領(lǐng)取拆遷補(bǔ)償款的被拆遷公有住房的承租人。 政策依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷契稅優(yōu)惠政策適用對象的批復(fù)》（國稅函〔2005〕903號） 三、房地產(chǎn)企業(yè) 1、增值稅： 《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號）第一條第（三）項(xiàng)第 10點(diǎn)中“向政府部門支付的土地價(jià)款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。 政策依據(jù)：《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》 (財(cái)稅〔2016〕140號) 銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，是指有償提供服務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)。 有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益。 政策依據(jù)：《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號) 德新稅悟注：房地產(chǎn)企業(yè)以房產(chǎn)支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)該按規(guī)定確認(rèn)銷售收入。 2、土地增值稅： （一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 （二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國稅發(fā)[2006]187號第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 （三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 政策依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號） 3、企業(yè)所得稅： 企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤）的方法和順序?yàn)椋?/p> （一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價(jià)格確定； （二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價(jià)值確定； （三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 政策依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號） 4、相關(guān)稅種計(jì)稅依據(jù) 營業(yè)稅改征增值稅后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)： 計(jì)征契稅的成交價(jià)格不含增值稅。 土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。 個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，其取得房屋時(shí)所支付價(jià)款中包含的增值稅計(jì)入財(cái)產(chǎn)原值，計(jì)算轉(zhuǎn)讓所得時(shí)可扣除的稅費(fèi)不包括本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅。 免征增值稅的，確定計(jì)稅依據(jù)時(shí)，成交價(jià)格、租金收入、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額。 在計(jì)征上述稅種時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的計(jì)稅價(jià)格或收入不含增值稅。 政策依據(jù)：《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號） 來源：德新稅悟-聲明:我們致力于保護(hù)作者版權(quán)，除我們確實(shí)無法確認(rèn)作者外，未注明來源，如涉及侵權(quán)，請及時(shí)聯(lián)系我們刪除，并表示歉意，謝謝!（聯(lián)系電話：15230818990） 2020業(yè)財(cái)稅融合下的房地產(chǎn)企業(yè)全程運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)管控和稅收籌劃特訓(xùn)班 深圳 11月12-13日（2天） 報(bào)名咨詢：010-81596840 佟天成 ■ 培訓(xùn)對象 各房地產(chǎn)開發(fā)公司主管財(cái)稅的總經(jīng)理、財(cái)稅總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理、財(cái)會(huì)人員，注冊會(huì)計(jì)師、注冊稅務(wù)師和企業(yè)納稅經(jīng)辦人員。 ■ 專題背景 房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)資金密集的行業(yè)，其開發(fā)周期長，稅收復(fù)雜，稅負(fù)重，開發(fā)階段多，投資風(fēng)險(xiǎn)高，成本核算階段復(fù)雜；特別是“營改增”后，國地稅機(jī)構(gòu)合并、金稅三期與發(fā)票系統(tǒng)升級，個(gè)稅新稅制、社保移交、增值稅重大改革，房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)越來越大，而稅制變革下的籌劃也越來越重要。 本次特訓(xùn)營從房地產(chǎn)財(cái)務(wù)操盤和財(cái)稅實(shí)操兩個(gè)維度出發(fā)，對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營各階段詳細(xì)解析：從公司架構(gòu)設(shè)計(jì)、公司設(shè)立、籌資、拿地、開發(fā)建設(shè)、預(yù)售、銷售、自持運(yùn)營、資本運(yùn)作、項(xiàng)目清算資金退出企業(yè)等階段，逐一精講財(cái)稅管控要點(diǎn)；通過提前籌劃籌資管理、合同控稅、防控風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)范企業(yè)的業(yè)務(wù)流程、規(guī)范核算，從根本上化解風(fēng)險(xiǎn)；全流程實(shí)例模擬，讓您輕松應(yīng)對增值稅時(shí)代房地產(chǎn)企業(yè)全程財(cái)稅實(shí)務(wù)問題。 課程做到“重實(shí)戰(zhàn)，重實(shí)效，重實(shí)用”，融合大量“法律條款+實(shí)務(wù)操作+經(jīng)典案例”進(jìn)行分析，著重講解房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際工作中財(cái)稅熱點(diǎn)問題，困擾房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)難題將在課程中迎刃而解！幫助學(xué)員搭建一套清晰的房地產(chǎn)財(cái)稅管理體系框架，更好地服務(wù)于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)稅精細(xì)化管理。 ■ 主講專家 于仁德：注冊稅務(wù)師、注冊會(huì)計(jì)師，是實(shí)戰(zhàn)型房地產(chǎn)行業(yè)培訓(xùn)講師代表、資深房地產(chǎn)財(cái)稅顧問。從事稅務(wù)工作二十多年，期間從事過十五年稅務(wù)稽查工作，兩年征管工作，五年稅政法規(guī)工作。在全國各省多次講授：房地產(chǎn)企業(yè)全盤財(cái)稅管控核算再造、房地產(chǎn)業(yè)三大清算項(xiàng)目及增值稅管控應(yīng)對、房地產(chǎn)業(yè)全程票據(jù)處理和合同規(guī)劃、企業(yè)成本核算、測算管控、“營改增”全方位應(yīng)對和轉(zhuǎn)型的組織架構(gòu)搭建、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控制漏洞識別和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對等實(shí)踐方面非常強(qiáng)的財(cái)稅實(shí)務(wù)課，培養(yǎng)了很多財(cái)務(wù)總監(jiān)。深得企業(yè)認(rèn)可。近年來，為多家大型企業(yè)集團(tuán)作財(cái)稅內(nèi)訓(xùn)。講課以基層財(cái)稅實(shí)務(wù)應(yīng)用見長，講解精辟透徹，脈絡(luò)清晰。善于啟迪思路，剖析背景，從源頭上講解財(cái)稅政策制定的初衷。善于從法理上解釋法律條文，善于歸納總結(jié)，將一個(gè)個(gè)復(fù)雜的財(cái)稅知識點(diǎn)結(jié)合行業(yè)實(shí)務(wù)特點(diǎn)分析得簡單易懂。善于結(jié)合行業(yè)運(yùn)營實(shí)際，充分利用現(xiàn)行有效財(cái)稅新政解決財(cái)稅疑難問題的能力強(qiáng)。 ■ 課程目標(biāo) 框架建立：從房地產(chǎn)項(xiàng)目特性出發(fā)，以財(cái)稅事前籌劃為主線精講各階段業(yè)務(wù)流程； 思維引導(dǎo)：分析不同操作方法節(jié)稅思路，改變納稅理念，正確應(yīng)對涉稅模糊、疑難問題； 模擬實(shí)戰(zhàn)：運(yùn)用實(shí)用真實(shí)案例，最新稅收政策實(shí)戰(zhàn)解讀，開闊視野，實(shí)現(xiàn)質(zhì)變； “ 全 ” ：對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營全程中涉及的財(cái)稅業(yè)務(wù)全面梳理； “ 新 ” ：根據(jù)最新政策、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)操作新方法進(jìn)行業(yè)務(wù)實(shí)操演練； “ 實(shí) ” ：結(jié)合實(shí)際工作中案例精細(xì)講解，理論與實(shí)操完美融合； “ 超 ” ：超完整的房地產(chǎn)財(cái)稅管理操作流程，從管理到實(shí)操不同維度深入解析。 ■ 主講內(nèi)容 第一節(jié)：房地產(chǎn)行業(yè)管理新形勢 1、金融監(jiān)管 2、行業(yè)監(jiān)管 3、涉稅監(jiān)管 4、應(yīng)對方略 第二節(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)流程 1、房地產(chǎn)公司開發(fā)實(shí)務(wù)中須經(jīng)歷哪些流程？各流程需事先規(guī)劃好哪些財(cái)稅要點(diǎn)和提取哪些法律行為的涉稅證據(jù)方可保證其項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營綜合稅負(fù)最優(yōu)化？ 2、老項(xiàng)目需做哪些涉稅流程、涉稅合同、涉稅票證更新？新項(xiàng)目如何規(guī)劃好架構(gòu)、商業(yè)模式，才能保證在符合房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營前提下財(cái)務(wù)核算管理綜合收益最大化？ 3、實(shí)例講解房地產(chǎn)企業(yè)商品房開發(fā)流程及涉稅規(guī)劃 第三節(jié)：籌建階段 1、財(cái)務(wù)和稅務(wù)上如何劃分企業(yè)籌建期？帳務(wù)如何處理、涉稅規(guī)劃和票據(jù)處理？應(yīng)防范哪些涉稅風(fēng)險(xiǎn)？ 2、實(shí)例講解如何將籌建期間發(fā)生的開辦費(fèi)業(yè)務(wù)進(jìn)行涉稅計(jì)算和在年度所得稅申報(bào)表中具體填報(bào)及風(fēng)險(xiǎn)防范 第四節(jié)：設(shè)立階段 1、公司設(shè)立階段應(yīng)注意哪些涉稅要點(diǎn)？在當(dāng)前減稅降負(fù)形勢下，如何事前“預(yù)見”政策及經(jīng)濟(jì)形勢變化，如何規(guī)劃好架構(gòu)保證后續(xù)運(yùn)營中稅負(fù)最優(yōu)化？如何規(guī)避或最小化后續(xù)稅政變化的影響？ 2、投資主體如何優(yōu)化、投資比例如何規(guī)劃、公司架構(gòu)如何最優(yōu)規(guī)劃、不同出資方式涉稅分析和規(guī)劃 第五節(jié)：籌資階段 1、當(dāng)前形勢下，企業(yè)資本結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)應(yīng)考慮哪些涉稅風(fēng)險(xiǎn)？中小房地產(chǎn)企業(yè)籌資面臨哪些問題？如何進(jìn)行商業(yè)模式更新有效破解房地產(chǎn)企業(yè)的融資瓶頸？ 例如：如何規(guī)劃架構(gòu)解決超金融機(jī)構(gòu)同期貸款利率的利息在所得稅前合法扣除又不產(chǎn)生增值稅的稅負(fù)？如何通過資本動(dòng)作將房地產(chǎn)公司的應(yīng)稅收入合法轉(zhuǎn)化成免稅收入 2、不同股權(quán)籌資方式和負(fù)債籌資方式涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析和籌劃應(yīng)用案例 第六節(jié)：征地階段 1、征地階段相關(guān)稅種政策解析及風(fēng)險(xiǎn)防范 2、拿地和土地返還階段如何通過優(yōu)化商業(yè)模式保證運(yùn)營全稅種綜合稅負(fù)最優(yōu)? 3、不同方式取得土地，如何成本確認(rèn)和帳務(wù)處理？ 4、合同如何簽總體稅負(fù)最優(yōu)？如何處理入賬票據(jù)? 例 如：母公司購地子公司開發(fā)如何處理稅負(fù)最優(yōu)？投資、劃轉(zhuǎn)的財(cái)稅處理及籌劃應(yīng)用 5、不同方式土地出讓金返還涉稅處理和合同規(guī)劃實(shí)務(wù)案例 6、拆遷補(bǔ)償?shù)奶幚矸绞骄v 7、土地價(jià)款銷項(xiàng)稅額抵減是否沖減土地成本？ 8、土地使用稅可計(jì)入開發(fā)成本嗎？ 9、取得土地的印花稅可否記入土地成本？ 10、土地使用稅和耕地占用稅能不能同時(shí)繳納？ 11、未建成房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是否納契稅？ 12、代建保障性住房承受的土地如何納契稅？ 13、合作建房及回遷安置房建造如何納稅？ 14、如何規(guī)避稅政稅率變動(dòng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)？ 15、如何審核合同中的財(cái)稅相關(guān)條款？ 第七節(jié)：開發(fā)階段 1、開發(fā)階段相關(guān)稅費(fèi)解析及風(fēng)險(xiǎn)防范： ⑴ 合同印花稅繳納基數(shù)含不含增值稅？ ⑵ 開發(fā)企業(yè)如何繳土地使用稅，有哪些可利用的優(yōu)惠空間？ ⑶ 用商品房作抵押物向銀行抵押貸款，是否征房產(chǎn)稅？ ⑷ 委托貸款合同要交印花稅么？ 2、增值稅降稅政策后，招投標(biāo)應(yīng)做何應(yīng)對？ 3、工程發(fā)包模式如何進(jìn)行商業(yè)模式規(guī)劃能使開發(fā)和建筑雙方綜合稅負(fù)最優(yōu)？ 4、增值稅減稅之后，如何進(jìn)行盈利預(yù)測和對外報(bào)價(jià)？ ⑴ 老項(xiàng)目如何進(jìn)行盈利預(yù)測，如何估計(jì)增值稅、社保減負(fù)帶來的影響？ ⑵ 跨期項(xiàng)目如何修正盈利預(yù)測，如何判斷增值稅、社保減負(fù)帶來的影響？如何最大化享受減稅紅利？ ⑶ 增值稅、社保雙降后，新項(xiàng)目如何做好盈利預(yù)測，如何對外報(bào)價(jià)？ 5、增值稅、社保減稅系列新政下，房地產(chǎn)企業(yè)的采購策略分析 ⑴ 增值稅、社保減稅系列新政下，如何與供應(yīng)商協(xié)商修訂原采購定價(jià)？ ⑵ 稅政頻繁變動(dòng)時(shí)期，如何進(jìn)行采購定價(jià)優(yōu)選供應(yīng)商？如何簽采購合同，最大化己方收益？ 6、工程如何發(fā)包雙方稅負(fù)最優(yōu)？如何測算和管控成本？ 7、甲供工程業(yè)務(wù)處理方式有哪些？籌劃方式案例精講 8、票據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管控9、開發(fā)成本核算實(shí)例模版應(yīng)用 10、開發(fā)成本費(fèi)用預(yù)算 11、實(shí)務(wù)應(yīng)用： ⑴ 地下車位的成本分?jǐn)?/p> ⑵ 紅線外成本 ⑶ 售樓處、樣板間裝修 第八節(jié)：預(yù)售階段 1、預(yù)售階段增值稅如何預(yù)交、開票、申報(bào)、核算？訂金、定金、誠意金等如何開票和涉稅處理? 2、增值稅時(shí)代土地增值稅預(yù)征基數(shù)的確定；未按規(guī)定預(yù)征土地增值稅是否加收滯納金？ 3、預(yù)售階段企業(yè)所得稅應(yīng)關(guān)注哪些涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)？ ⑴ “未完工”取得收入如何賬務(wù)處理？ ⑵ 又如何在季度申報(bào)表和年度申報(bào)表反映？ ⑶ 各類費(fèi)用如何最優(yōu)化稅前扣除實(shí)例解析？ ⑷ 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)繳申報(bào)應(yīng)注意哪些涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)？有哪些稅籌應(yīng)用點(diǎn)？ 4、案例：房地產(chǎn)企業(yè)在所得稅預(yù)繳方面特殊規(guī)定的報(bào)表填報(bào)案例解析？ 5、案例：實(shí)例講解房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售階段如何進(jìn)行所得稅匯算清繳 第九節(jié)：銷售階段 1、增值稅新政實(shí)施后，增值稅核算、報(bào)表填報(bào)和發(fā)票開具實(shí)例解析 ⑴ 增值稅稅率新舊政策跨期銜接處理，跨期合同如何開票？特殊條款如何判斷和處理好開票稅率？扣除土地價(jià)款后如何開增值稅發(fā)票？ ⑵ 增值稅核算的變化、受影響的重點(diǎn)業(yè)務(wù)控制和實(shí)操解析。 2、完工是結(jié)轉(zhuǎn)收入和計(jì)稅成本分界點(diǎn)。開發(fā)流程中會(huì)計(jì)在哪個(gè)節(jié)點(diǎn)確認(rèn)收入？稅收又是如何規(guī)定的？二者差異如何協(xié)調(diào)？收入確認(rèn)和成本結(jié)轉(zhuǎn)前應(yīng)關(guān)注哪些財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)？執(zhí)行新收入準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)收入核算有哪些影響？一般納稅人銷售開發(fā)產(chǎn)品交房時(shí)如何開票？稅成本如何確認(rèn)？以前年度應(yīng)扣未扣費(fèi)用和資產(chǎn)損失如何稅務(wù)處理？ 3、實(shí)例應(yīng)用：企業(yè)所得稅成本核算模版應(yīng)用 4、土地增值稅清算 ⑴ 土地增值稅清算必備知識及清算實(shí)例應(yīng)用。清算后取得發(fā)票咋辦？清算后又賣房咋辦？清算后收取的補(bǔ)面積差款項(xiàng)如何處理？ ⑵ 實(shí)例解析：籌劃應(yīng)對土地增值稅高稅負(fù)方法 5、房產(chǎn)稅和土地使用稅、個(gè)人所得稅、城建稅等風(fēng)險(xiǎn)管控及實(shí)務(wù)應(yīng)用 ⑴ 房地產(chǎn)企業(yè)土地使用稅何時(shí)終止納稅義務(wù)？ ⑵ 價(jià)外費(fèi)用如何防范風(fēng)險(xiǎn)？ ⑶ 銷售“無產(chǎn)權(quán)地下設(shè)施”如何涉稅處理？ ⑷ 銷售“小產(chǎn)權(quán)房”如何涉稅處理？ ⑸ 買房贈(zèng)送禮品如何處理？ ⑹ 房屋面積誤差如何處理？ ⑺“老帶新”銷售模式如何處理？ ⑻ 交房前后物業(yè)費(fèi)如何處理？ ⑼ 優(yōu)惠促銷如何涉稅規(guī)劃？ ⑽ 裝修房（軟裝）如何涉稅規(guī)劃？ 6、房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)稅收優(yōu)惠全解析 第十節(jié)：自持運(yùn)營和清算階段 1、存量資產(chǎn)剝離稅收最優(yōu)方案解析 2、房屋租賃全解析 ⑴ 業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)出租、地下建筑出租、免租、售后返租實(shí)例解析 ⑵ 企業(yè)出租新、老項(xiàng)目、轉(zhuǎn)租項(xiàng)目如何稅收規(guī)劃？ 3、房屋抵債實(shí)例應(yīng)用 4、物業(yè)公司代收費(fèi)的規(guī)劃及案例分析 5、自持資產(chǎn)如何結(jié)合物業(yè)管理進(jìn)行戰(zhàn)略運(yùn)營管理？ 6、清算分配和注銷階段必須掌握哪些財(cái)稅新政？應(yīng)防范哪些涉稅風(fēng)險(xiǎn)？ 7、清算所得稅處理：所得稅清算必備知識全解析；清算所得稅的核算及合并分立所得稅處理實(shí)例解析 第十一節(jié)：老師現(xiàn)場與您答疑互動(dòng)，學(xué)員問老師答，疑難問題不帶回家。 |
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