小區(qū)物業(yè)服務(wù)方案

（酬金制）

什么是酬金制？

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)酬金制的優(yōu)點(diǎn)：

一、“酬金制”更加有利地保護(hù)了業(yè)主和物業(yè)公司雙方的利益

二、“酬金制”加大了物業(yè)服務(wù)運(yùn)作過(guò)程中的財(cái)務(wù)透明度，大力推動(dòng)了物業(yè)的市場(chǎng)化進(jìn)程

三、酬金制是實(shí)現(xiàn)陽(yáng)光財(cái)務(wù)的有效途徑

二、履約保證金

三、小區(qū)年度收費(fèi)金額

  單位： 人民幣（元）

四、物業(yè)服務(wù)中心設(shè)置基本要求

五、物業(yè)服務(wù)中心人員

職責(zé)范圍及素質(zhì)要求

六、物業(yè)管理考核細(xì)則

一、 考核內(nèi)容：

二、考核程序：

一、基礎(chǔ)服務(wù)

二、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)

八、停車管理方案

車輛停放是精神文明的重要體現(xiàn)，物業(yè)服務(wù)中心將向業(yè)主、使用人做好宣傳工作，共同勸阻、制止亂停放現(xiàn)象的發(fā)生，自覺(jué)到指定停車泊位停車，嚴(yán)禁路面及消防通道停車。    

1、對(duì)小區(qū)的業(yè)主、使用人和單位的車輛進(jìn)行詳細(xì)的登記，并建立車輛檔案（車輛型號(hào)、車牌號(hào)碼、顏色等），對(duì)已登記備案的車輛信息錄入到小區(qū)停車管理系統(tǒng)。    

2、為業(yè)主臨時(shí)停車提供方便，小區(qū)設(shè)有地面停車場(chǎng)和地下停車場(chǎng)，地下停車場(chǎng)停放已購(gòu)買車位的業(yè)主車輛，其它車輛一律停放在地下停車場(chǎng)；地下停車采取按時(shí)收費(fèi)辦法和實(shí)行包月收費(fèi)方式，收費(fèi)依據(jù)參照《湖南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》。    

3、已購(gòu)買地下停車位的車主，到小區(qū)物業(yè)客戶服務(wù)中心辦理停車位使用手續(xù)。    

4、對(duì)業(yè)主、使用人已租賃的泊位，小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心將負(fù)責(zé)做出相應(yīng)控制，確保停車方便。    

5、車輛不得在小區(qū)道路上隨意停放，臨時(shí)進(jìn)入小區(qū)的機(jī)動(dòng)車應(yīng)在指定地點(diǎn)停放，嚴(yán)禁車輛在道路交叉口停放。    

6、停放在停車場(chǎng)的所有車輛，車主必須關(guān)好車門(mén)、車窗，帶走貴重物品。    

7、停車場(chǎng)只提供場(chǎng)地、車位有償使用，不負(fù)責(zé)車輛的保管，如車輛丟失或損壞，停車場(chǎng)不負(fù)責(zé)賠償。    

8、車輛進(jìn)入小區(qū)物業(yè)應(yīng)減速慢行，最高時(shí)速不得超過(guò)小區(qū)物業(yè)限速標(biāo)志的規(guī)定，進(jìn)出車場(chǎng)時(shí)遇對(duì)面行來(lái)車輛，應(yīng)做到先出后進(jìn)。    

9、小區(qū)物業(yè)停車場(chǎng)不準(zhǔn)學(xué)習(xí)駕駛機(jī)動(dòng)車，嚴(yán)禁試車和隨意鳴喇叭。    

10、謝絕出租車進(jìn)入小區(qū)（緊急情況除外），緊急情況下進(jìn)入小區(qū)的出租車同樣實(shí)行出入口登記出入，按小時(shí)收費(fèi)。    

11、對(duì)進(jìn)入小區(qū)的車輛維持一定的清潔度，保證其不污染道路；5噸以上大型機(jī)動(dòng)車未經(jīng)小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心許可，不得進(jìn)入小區(qū)內(nèi)。車輛停放必須服從現(xiàn)場(chǎng)秩序維護(hù)員指揮，注意前后、左右車輛的安全，不得停放在綠化帶和人行通道上。    

12、裝載裝修材料的車輛進(jìn)入小區(qū)，應(yīng)停在規(guī)定場(chǎng)地裝卸材料，不得影響小區(qū)的交通，裝載裝修材料的車輛駛離小區(qū)還需出示業(yè)主的書(shū)面證明或經(jīng)業(yè)主確認(rèn)，方可駛離。    

13、對(duì)所有進(jìn)出小區(qū)的車輛都實(shí)行憑車輛信息登記進(jìn)出，門(mén)崗在值班記錄上做好外來(lái)車輛的登記工作，包括寫(xiě)清車輛進(jìn)出的時(shí)間、車牌號(hào)碼及門(mén)崗秩序維護(hù)員的姓名。

為規(guī)范停車場(chǎng)的使用及管理，營(yíng)造規(guī)范的居住環(huán)境，特制定本規(guī)約。

1、小區(qū)車主應(yīng)到服務(wù)中心做好車輛信息登記，提供《車輛行駛證》、《駕駛證》、《身份證》，將車輛信息錄入到停車管理系統(tǒng)，未到服務(wù)中心登記車輛信息的車輛系統(tǒng)自動(dòng)識(shí)別，進(jìn)入小區(qū)時(shí)將按外來(lái)車輛登記放行。

2、遵守本物業(yè)的停車場(chǎng)管理規(guī)定，按交通指引標(biāo)識(shí)行駛，不在本物業(yè)內(nèi)試車，練車，不尾隨其它車輛進(jìn)出車場(chǎng)。

3、車輛按位停放，不占用他人車位、消防通道和禁停道路，不跨位、跨線停車，車頭朝向規(guī)定方向。

4、按照停車場(chǎng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)交納停車費(fèi)。固定車位車主車輛收費(fèi)到期后請(qǐng)及時(shí)到物業(yè)服務(wù)中心繳費(fèi)延期，物業(yè)服務(wù)中心將收取的停車費(fèi)用統(tǒng)一登記在《停車場(chǎng)收費(fèi)臺(tái)賬》上，并對(duì)車主開(kāi)具正規(guī)停車發(fā)票。    

5、臨時(shí)停放車輛進(jìn)行信息登記按小時(shí)進(jìn)行收費(fèi)，由門(mén)崗秩序維護(hù)員根據(jù)實(shí)際停放時(shí)間進(jìn)行收取，并開(kāi)具正規(guī)發(fā)票給車主，收費(fèi)時(shí)必須開(kāi)據(jù)發(fā)票。    

6、固定車位車主只可將其車輛停在其所屬車位范圍內(nèi)，由當(dāng)班地下車庫(kù)秩序維護(hù)員進(jìn)行跟蹤指揮；臨時(shí)停放車輛必須按地面車場(chǎng)劃線停放，不得隨意停放在其它通道，大門(mén)口內(nèi)外禁止停放任何車輛。    

7、停車場(chǎng)只能作為停車之用，不在本物業(yè)內(nèi)公共道路或車場(chǎng)修理、清洗車輛，車輛漏油造成地面污跡及時(shí)自行清理。

8、車場(chǎng)內(nèi)嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁在車場(chǎng)內(nèi)加油。    

9、載有易燃、易爆，或有毒、危險(xiǎn)品的車輛不得在車場(chǎng)停放。   

10、車輛進(jìn)入本物業(yè)應(yīng)減速慢行，不鳴喇叭，不開(kāi)遠(yuǎn)光燈，主動(dòng)禮讓行人。在車場(chǎng)內(nèi)必須按限速行駛和按車場(chǎng)指定路線行車。    

11、在車場(chǎng)內(nèi)行車必須注意安全，愛(ài)護(hù)停車場(chǎng)設(shè)備設(shè)施，損壞停車場(chǎng)設(shè)施和其它車輛應(yīng)照價(jià)賠償。

12、機(jī)動(dòng)車輛停放期間盡量將防盜裝置調(diào)整到靜音狀態(tài)，發(fā)出報(bào)警產(chǎn)生噪音時(shí)迅速解除。

13、停車后鎖好車門(mén)，關(guān)閉車窗，不將貴重物品存放車內(nèi)。

14、車位只用于停放車輛，不堆放雜物、安裝設(shè)施或改作他用。

15、非機(jī)動(dòng)車輛上好鎖，停放在指定位置，長(zhǎng)期不使用時(shí)及時(shí)清離。

16、車主如違反車場(chǎng)守則，小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心有權(quán)拒絕其車輛停放。

裝卸區(qū)域的位置：對(duì)于搬運(yùn)裝修材料等車輛謝絕進(jìn)入小區(qū)內(nèi)部，物業(yè)服務(wù)中心統(tǒng)一設(shè)立裝卸區(qū)域，位于大門(mén)口，可用物業(yè)服務(wù)中心提供的板車進(jìn)行搬運(yùn)。

裝卸區(qū)的使用范圍：    

1、搬運(yùn)裝修材料的車輛；    

2、搬家公司的車輛；    

裝卸區(qū)的管理：    

1、裝卸貨物時(shí)，必須在指定的裝卸區(qū)內(nèi)進(jìn)行裝卸貨物，不得阻塞通道；    

2、所有裝卸的進(jìn)出車輛必須服從秩序維護(hù)員員的統(tǒng)一管理，不得亂停亂放；    

3、不得在入口處，樓梯、平臺(tái)或任何通道留置任何貨物、物品、箱柜等將上述地方阻塞。    

4、一切貨物、物品只能在物業(yè)服務(wù)中心指定的時(shí)間、通道裝卸和運(yùn)送。    

5、業(yè)主的家具、設(shè)備及裝置等搬離前，須事先取得物業(yè)服務(wù)中心的書(shū)面同意，憑物業(yè)服務(wù)中心客戶服務(wù)中心發(fā)出的《放行條》搬出，門(mén)崗秩序維護(hù)員留下《放行條》。夜間8：00后禁止一切物品搬離小區(qū)。

1、道路線型、斷面與整個(gè)建筑群體布置相協(xié)調(diào)；    

2、車行道通暢，出、入口標(biāo)志明顯；    

3、 外來(lái)車輛未經(jīng)許可，不可進(jìn)入地下車庫(kù)，地面及地下車庫(kù)車輛停放規(guī)范有序；    

4、進(jìn)入停車場(chǎng)內(nèi)的車輛，服從物業(yè)公司管理，秩序維護(hù)員進(jìn)行跟蹤；    

5、凡裝有易燃、易爆、劇毒品或有污染物品車輛或2.5噸以上貨車，一律不準(zhǔn)駛?cè)耄?nbsp;   

6、駛?cè)胪＼噲?chǎng)的車輛均需減速，時(shí)速不超過(guò)15公里，無(wú)鳴笛現(xiàn)象發(fā)生（救護(hù)車、警車、救火車除外）；    

7、停車場(chǎng)內(nèi)的所有車輛均納入物業(yè)公司管理范圍，做到車證齊全，一車一卡，見(jiàn)卡放車；    

8、車輛管理人員禮貌待人、熱情周到；    

9、車輛管理員要熟知車主姓名、車型、車牌號(hào)、鋪號(hào)、車位；    

10、車輛管理人員隨時(shí)巡查車輛停放情況及車輛的車況，遇有門(mén)未鎖、燈未關(guān)、漏油、漏水等現(xiàn)象發(fā)生時(shí)，立即通知客戶服務(wù)中心聯(lián)系車主，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)看守；    

11、停車場(chǎng)內(nèi)無(wú)貨物堆積、道路阻塞現(xiàn)象；    

12、停車場(chǎng)內(nèi)陸面無(wú)水、無(wú)油、無(wú)污、無(wú)紙屑、無(wú)煙頭等雜物；    

13、停車場(chǎng)道路平整無(wú)坑、無(wú)尖銳物、無(wú)金屬釘狀物；    

14、停車場(chǎng)內(nèi)有明顯禁煙標(biāo)牌，且消防器械及設(shè)施均配備齊全，使用功能完好率100%；    

15、停車場(chǎng)內(nèi)丟失事故發(fā)生率不超過(guò)2%；    

16、地下停車場(chǎng)光線明亮，能見(jiàn)度高；    

17、臨時(shí)停放車輛收費(fèi)率；    

18、每車位檔案齊全、資料準(zhǔn)確。      

秩序維護(hù)員在發(fā)現(xiàn)交通意外事故或接到交通意外事故報(bào)告求助時(shí)：    

1、應(yīng)立即用通訊設(shè)備報(bào)告秩序維護(hù)班長(zhǎng)發(fā)生交通意外事故現(xiàn)場(chǎng)的具體位置，并通知秩序維護(hù)主管；    

2、留在現(xiàn)場(chǎng)或迅速趕赴現(xiàn)場(chǎng)維護(hù)交通秩序和保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，搶救傷者；    

3、對(duì)重大的交通意外事故須請(qǐng)示秩序維護(hù)主管進(jìn)行支援；    

4、秩序維護(hù)主管接到報(bào)告后立即報(bào)告物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理，并迅速趕赴現(xiàn)場(chǎng)參加搶救；    

5、秩序維護(hù)班長(zhǎng)或主管調(diào)遣指揮門(mén)崗秩序維護(hù)員員維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)秩序、交通秩序；    

6、送重傷者到醫(yī)院搶救；    

7、報(bào)交警大隊(duì)事故（電話120）：    

●——事故發(fā)生的時(shí)間及地點(diǎn)；    

●——事故造成的傷亡及損失情況；    

●——已送搶救情況。    

8、項(xiàng)目值班經(jīng)理接報(bào)后立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況進(jìn)行指揮協(xié)調(diào)，按要求報(bào)送信息。

• 提業(yè)主大會(huì)公示討論版

九、美林水郡小區(qū)  物業(yè)服務(wù)合同（酬金制）

第一章　總則

第一條　本合同雙方當(dāng)事人：

委托方（業(yè)主委員會(huì)以下簡(jiǎn)稱甲方）：             業(yè)主委員會(huì)；

受本住宅小區(qū)第　　屆業(yè)主大會(huì)委托，簽訂本合同。

受托方物業(yè)管理企業(yè)以下簡(jiǎn)稱乙方：          物業(yè)管理有限公司；

根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、政策，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將        住宅小區(qū)委托給乙方實(shí)行酬金制物業(yè)管理模式，即乙方僅作為物業(yè)資金代管方，依據(jù)物業(yè)管理合同收取酬金,為甲方實(shí)施定額定標(biāo)物業(yè)服務(wù),特訂立本合同。

第二條　物業(yè)基本情況：

物業(yè)類型：住宅；

坐落位置:      市      路    號(hào)。占地面積：      平方米。建筑面積：       平方米。

第三條　乙方提供服務(wù)的對(duì)象為本物業(yè)的全體業(yè)主和非業(yè)主使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和非業(yè)主使用人均應(yīng)對(duì)履行本合同承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第二章　委托管理事項(xiàng)（物業(yè)構(gòu)成細(xì)目見(jiàn)附件一）

第四條 房屋建筑共同部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括：屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門(mén)廳。

第五條 公用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，包括：共用的上下水管道、落水道、共用照明、水泵房、樓內(nèi)消防等小區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備。

第六條 市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括道路、化糞池、溝渠、池、停車場(chǎng)。

第七條 共用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)和管理。

第八條 附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

第九條 公共環(huán)境衛(wèi)生清掃、保潔，包括小區(qū)公共道路、樓梯、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運(yùn)。

第十條 道路交通與車輛停放秩序的管理。

第十一條　配合公安部門(mén)維護(hù)住宅小區(qū)的公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門(mén)崗執(zhí)勤，做好安全防范工作。

第十二條 管理與物業(yè)相關(guān)業(yè)主檔案材料（與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、竣工驗(yàn)收資料由甲方自行管理）。

第十三條 配合社區(qū)居委會(huì)開(kāi)展社區(qū)文化娛樂(lè)活動(dòng)。

第十五條　本合同委托管理期限為   年。自    年   月   日起至   年   月   日止。

第十六條　甲方權(quán)利義務(wù)：

（一）代表本物業(yè)住宅小區(qū)的全體業(yè)主、使用人簽訂《物業(yè)管理酬金制委托合同》，維護(hù)業(yè)主、使用人的合法權(quán)利；

（二）對(duì)乙方的管理實(shí)施監(jiān)督檢查，每季度全面進(jìn)行一次考核評(píng)定，如因乙方管理不善，造成重大經(jīng)濟(jì)損失，有權(quán)終止合同；　　

（三）及時(shí)審核乙方提出的物業(yè)維修計(jì)劃預(yù)算書(shū)。監(jiān)督物業(yè)維修專項(xiàng)資金的合理使用；

（四）當(dāng)業(yè)主和非業(yè)主使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用時(shí)，應(yīng)予以協(xié)助督促、催交；

（五）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的各項(xiàng)決議，接受廣大業(yè)主的監(jiān)督；

（六）貫徹執(zhí)行并督促業(yè)主和非業(yè)主使用人遵守物業(yè)管理有關(guān)法律、法規(guī)、政策規(guī)定；

（七）物業(yè)服務(wù)用房屬全體業(yè)主所有，由乙方在本合同期限內(nèi)無(wú)償使用，但不得改變其用途；

（八）監(jiān)督公共建筑、共用設(shè)施的合理使用； 

（九）審定乙方提出的物業(yè)管理方案和物業(yè)管理公共規(guī)章制度。

第十七條　乙方權(quán)利義務(wù)：

（一）負(fù)責(zé)編制物業(yè)管理方案和擬定物業(yè)管理公共規(guī)章制度，經(jīng)甲方審定后組織實(shí)施；

（二）負(fù)責(zé)編制物業(yè)公共部位、共用設(shè)施、設(shè)備的維修計(jì)劃預(yù)算書(shū)和維修資金使用方案，經(jīng)甲方審核后由乙方組織實(shí)施。

（三）經(jīng)甲方同意，可選聘專營(yíng)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理服務(wù)業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方；外包項(xiàng)目的合同（草案）要報(bào)甲方批準(zhǔn)才能簽訂，否則甲方不承擔(dān)任何責(zé)任。

（四）依據(jù)本合同代乙方向業(yè)主、非業(yè)主使用人收取物業(yè)管理各項(xiàng)費(fèi)用。物業(yè)管理處應(yīng)在滿半年后的60日內(nèi)向全體業(yè)主公布前一階段的物業(yè)收支情況。甲方有權(quán)對(duì)乙方物業(yè)管理處的相關(guān)財(cái)務(wù)事項(xiàng)進(jìn)行質(zhì)詢或?qū)徲?jì)，乙方不得以任何理由拒絕。

（五）向業(yè)主和非業(yè)主使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主和非業(yè)主使用人裝修物業(yè)時(shí)，告知有關(guān)限制條件，在裝修過(guò)程中有違反有關(guān)規(guī)定的行為時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知行為人立即停止并改正，對(duì)拒不改正的，應(yīng)當(dāng)告知甲方，并報(bào)有關(guān)行政管理部門(mén)依法管理。

（六）乙方在工作時(shí)間應(yīng)對(duì)業(yè)主和非業(yè)主使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備的簡(jiǎn)易維修、養(yǎng)護(hù)提供服務(wù)，并可收取合理的材料費(fèi)；其他特約服務(wù)由雙方價(jià)格協(xié)商收費(fèi)。

（七）配合甲方協(xié)調(diào)本合同生效前發(fā)生的前期物業(yè)服務(wù)行為的遺留問(wèn)題。

（八）對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為，針對(duì)有關(guān)具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重，采取批評(píng)、規(guī)勸、警告、制止、提請(qǐng)有關(guān)部門(mén)處理等措施。

（九）物業(yè)公司應(yīng)忠實(shí)地、合法地履行職責(zé)，謹(jǐn)守職業(yè)操守。在規(guī)勸、阻止業(yè)主及物業(yè)使用人的不當(dāng)行為時(shí)，應(yīng)當(dāng)尊重業(yè)主及物業(yè)使用人的人格尊嚴(yán)，不得擅自處置業(yè)主及物業(yè)使用人的財(cái)產(chǎn)，不得侵害業(yè)主及物業(yè)使用人的合法權(quán)益。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行物業(yè)合同服務(wù)的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任和經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任。

第十八條　乙方按擬定的物業(yè)管理方案承諾的服務(wù)質(zhì)量,實(shí)行目標(biāo)管理（見(jiàn)考核標(biāo)準(zhǔn)）并明確實(shí)現(xiàn)如下基本管理目標(biāo)：

1、房屋外觀：整潔、美觀；                 

2、房屋及設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)：維修及時(shí)、保持正常運(yùn)行；

3、公共環(huán)境衛(wèi)生：樓梯、道路每日清掃一次，全天保潔；

4、交通秩序：負(fù)責(zé)小區(qū)秩序管理，力爭(zhēng)做到車輛停放有序，保持道路暢通；

5、保安：24小時(shí)值班，流動(dòng)崗實(shí)行不定時(shí)巡邏。

第十九條　甲方對(duì)物業(yè)管理綜合服務(wù)目標(biāo)責(zé)任制每季度進(jìn)行一次考核，結(jié)合綜合服務(wù)目標(biāo)管理評(píng)分細(xì)則進(jìn)行打分。

1、綜合考核服務(wù)目標(biāo)考評(píng)80-85分為基準(zhǔn)，滿意度85%、綜合服務(wù)目標(biāo)考評(píng)達(dá)到85分的不獎(jiǎng)不罰；

2、綜合服務(wù)目標(biāo)考評(píng)85分以上，甲方獎(jiǎng)勵(lì)乙方每分壹千元，作為乙方管理人員獎(jiǎng)金；

3、滿意度、綜合服務(wù)目標(biāo)考評(píng)80分以下，甲方扣罰乙方保證金每分壹千元；

4、滿意度、綜合服務(wù)目標(biāo)考評(píng)65分以下，可終止物業(yè)委托合同。

由于甲方經(jīng)費(fèi)不到位造成乙方管理不到位的，不扣罰乙方相應(yīng)保證金。

第二十條　甲方委托乙方向業(yè)主、非業(yè)主使用人收取下列費(fèi)用：

（一）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)：由乙方向業(yè)主、非業(yè)主使用人收?。憾鄬幼≌?/span> 1.6 元/每平方米建筑面積·月；商業(yè)用房 2 元/每平方米建筑面積·月；空置房按 1.6 元/平方米收取。 

（二）裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)：由乙方與業(yè)主和非業(yè)主使用人協(xié)商收取或根據(jù)市場(chǎng)行情價(jià)格收取。

（三）水電費(fèi)按目前湖南眾慧天成物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取，存入小區(qū)業(yè)主水電費(fèi)專戶管理，結(jié)余由業(yè)主委員會(huì)管理轉(zhuǎn)下年使用。如遇相關(guān)部門(mén)價(jià)格調(diào)整，則重新制定預(yù)收標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)甲方審核后實(shí)施。

（四）停車管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取：地下車庫(kù)私有車位30.00元/輛·月，如遇物價(jià)部門(mén)對(duì)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，報(bào)甲方核準(zhǔn)后收取。

（五）法律、法規(guī)、政策規(guī)定的其他費(fèi)用，報(bào)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)核準(zhǔn)后收取。

（六）業(yè)主、物業(yè)使用人的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)按季提前交納。車位租金在停車前交納，未交納不得停車。業(yè)主和非業(yè)主使用人如不按規(guī)定交納各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，從逾期次日起按每天應(yīng)繳額的千分之三交納滯納金。業(yè)主、使用人滿一年度仍不繳各項(xiàng)交費(fèi)用和滯納金的，甲方可委托乙方向所在地人民法院提起訴訟，訴訟相關(guān)費(fèi)用由業(yè)主、使用人交納，。

甲方依照物業(yè)管理合同約定按季度權(quán)責(zé)發(fā)生制的應(yīng)收物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)等所有收入的8%作為每月固定支付作為乙方酬金，每季度對(duì)乙方進(jìn)行考核，根據(jù)考核評(píng)審結(jié)果對(duì)乙方每季度一次績(jī)效獎(jiǎng)勵(lì)，費(fèi)用于考評(píng)結(jié)束后支付。

第二十一條　年度收支定額預(yù)算見(jiàn)附件四，

1、每年度預(yù)算核定均由甲方監(jiān)督管理，并將收支明細(xì)賬務(wù)向業(yè)主公布，做到現(xiàn)金交財(cái)務(wù)日清月結(jié)透明管理。

2、報(bào)銷管理制度：凡是購(gòu)買發(fā)票、工資領(lǐng)發(fā)冊(cè)必須具有經(jīng)手人、管理處項(xiàng)目經(jīng)理、甲方驗(yàn)收人（甲方財(cái)務(wù)人員）或業(yè)委會(huì)審批人簽名方可列支。

3、經(jīng)費(fèi)審批權(quán)限按業(yè)主大會(huì)議事規(guī)定1000元以下由乙方項(xiàng)目經(jīng)理審批，1000元以上到5000元由甲方主任或甲方財(cái)務(wù)審核，5000元以上均由甲方業(yè)委會(huì)委員集體審議（單筆維修更新在1000元以上的公共收入中支出或在節(jié)余的物業(yè)收入中支出）。

4、乙方應(yīng)在次月10日內(nèi)將上月費(fèi)用清單報(bào)甲方審核。

第二十二條 公共設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)、更新和改造的項(xiàng)目費(fèi)用、預(yù)算列支范圍等內(nèi)容，必須由甲方審批核定后，按財(cái)務(wù)管理制度執(zhí)行。凡是維修方案由乙方報(bào)甲方審核（小修十天內(nèi)予以批復(fù)；大中修及時(shí)批復(fù)后按規(guī)定程序上報(bào)物業(yè)維修資金中心審批；

第二十三條 凡是一切物業(yè)相關(guān)收費(fèi)一律使用業(yè)委會(huì)統(tǒng)一收據(jù)（除個(gè)別業(yè)主要正式發(fā)票外），并將所收費(fèi)用先行匯入甲方指定賬戶。乙方編制每日收費(fèi)日?qǐng)?bào)表，每日發(fā)至甲方指定的管理人員。

第二十四條 物業(yè)管理人員年度管理費(fèi)按定額收入指標(biāo)（管理費(fèi)收入計(jì)人民幣    元）完成后，年度物業(yè)費(fèi)的收取率與物業(yè)公司的浮動(dòng)酬金比率相結(jié)合，物業(yè)費(fèi)收費(fèi)率達(dá)到80%為起點(diǎn)，80%以上至90%收費(fèi)率，獎(jiǎng)勵(lì)物業(yè)公司年度收費(fèi)總額1%作為獎(jiǎng)勵(lì)資金，收費(fèi)達(dá)在90%以上至95%收費(fèi)率，獎(jiǎng)勵(lì)物業(yè)公司年度收費(fèi)總額2%作為獎(jiǎng)勵(lì)資金，95%以上至98%收費(fèi)率，獎(jiǎng)勵(lì)物業(yè)公司年度收費(fèi)總額3%作為獎(jiǎng)勵(lì)資金，98%以上到100%收費(fèi)率，獎(jiǎng)勵(lì)物業(yè)公司年度收費(fèi)總額4%作為獎(jiǎng)勵(lì)資金，年度收費(fèi)低于80%，每低于一個(gè)點(diǎn)扣1000元保證金至業(yè)委會(huì)賬上。

第二十五條 停車費(fèi)、住戶二次供水、供電費(fèi)、裝潢垃圾清運(yùn)費(fèi)、小區(qū)公共區(qū)域廣告費(fèi)和押金等也由乙方代收交甲方。應(yīng)收金額應(yīng)詳細(xì)提交甲方審核。

第二十六條 公共營(yíng)收歸業(yè)主所有，乙方未經(jīng)甲方同意，不得經(jīng)營(yíng)公共營(yíng)收。甲方有權(quán)對(duì)乙方受托的營(yíng)收項(xiàng)目進(jìn)行質(zhì)詢或?qū)徲?jì)，乙方不得拒絕。

第七章 違約責(zé)任

第二十七條 甲方違反本合同第十六條，造成乙方不能按期完成規(guī)定管理目標(biāo)的，乙方有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi)解決，逾期未解決的，乙方有權(quán)終止合同；造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)承擔(dān)全部賠償責(zé)任。

業(yè)主、非業(yè)主使用人及其他人因違反有關(guān)規(guī)定發(fā)生的行為造成其他業(yè)主、非業(yè)主使用人經(jīng)濟(jì)損失的，行為人應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第二十八條 乙方違反本合同第四章第十七條、第五章第十八條約定，未能達(dá)到的管理目標(biāo)，甲方有權(quán)要求乙方期限整改，逾期未整改的，甲方有權(quán)終止合同；造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

乙方違反本合同第六章約定，擅自提高物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)要求乙方清退；造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

任何一方無(wú)故終止合同，應(yīng)賠償對(duì)方經(jīng)濟(jì)損失。

第二十九條 甲方對(duì)乙方人事有監(jiān)督權(quán)，凡是管理人員定崗、定編、定額（崗位工資、獎(jiǎng)金、福利及各種補(bǔ)貼）必須經(jīng)過(guò)甲方審定執(zhí)行。

第三十條 雙方對(duì)物業(yè)收支實(shí)行定額管理，嚴(yán)格按預(yù)算收支，多退少補(bǔ)原則，因突發(fā)情況或政策變化需要增加額外費(fèi)用的，由物業(yè)公司報(bào)業(yè)委會(huì)核準(zhǔn)另行支出。

第三十一條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿3個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)決定是否續(xù)聘。決定續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同；決定不續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并以書(shū)面形式通知該物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告全體業(yè)主。

業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在3個(gè)月前書(shū)面通知另一方當(dāng)事人，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公告全體業(yè)主。

物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，合同雙方?jīng)]有作出是否續(xù)聘決定的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)履行。合同期限屆滿繼續(xù)履行原合同期間，乙方?jīng)Q定不再履行合同義務(wù)的,應(yīng)在3個(gè)月以前書(shū)面提出，并移交所有資料，清算和返還往來(lái)資金。

第三十二條 本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決或報(bào)請(qǐng)物業(yè)管理行政主管部門(mén)進(jìn)行調(diào)解。協(xié)商或調(diào)解不成時(shí)，提交法院依法裁決。

如遇不可抗力，致使合同無(wú)法履行時(shí)，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。

第三十三條 本合同之附件均為合同有效組成部分，空格部分填寫(xiě)的文字與印刷文字具有同等效力。

本合同及附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。

第三十四條 本合同期滿后，按《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《長(zhǎng)沙市物業(yè)管理辦法》和《      小區(qū)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》進(jìn)行續(xù)聘或解聘。

第三十五條 雙方可對(duì)本合同的條款進(jìn)行調(diào)整、補(bǔ)充，如以書(shū)面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議的，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。

第三十六條 本合同正本連同附件共   頁(yè)，一式三份，甲、乙雙方及物業(yè)管理主管部門(mén)（備案）各執(zhí)一份，具有同等法律效力。 

第三十七條 本合同自簽訂之日起生效。

   甲方單位簽章：           乙方單位簽章：

   代表人簽名：             代表人簽名：

                 年度業(yè)主滿意度調(diào)查表

尊敬的業(yè)主：

為更好地為您服務(wù)，不斷提高我們的服務(wù)水平，我們誠(chéng)懇地征求您的意見(jiàn)，請(qǐng)您在下列項(xiàng)目相應(yīng)滿意度欄中打“√”并對(duì)不滿意的內(nèi)容留下您具體意見(jiàn)。我們將綜合廣大業(yè)主的意見(jiàn)，不斷改進(jìn)，努力做到更好。

房號(hào)：    業(yè)主姓名：      聯(lián)系電話：       

歡迎您提出寶貴意見(jiàn)或建議：

謝謝您的支持與配合，您的安心與舒心是我們工作的最好詮釋！

美林水郡物業(yè)服務(wù)中心

十、酬金制服務(wù)相關(guān)制度

（一）財(cái)務(wù)預(yù)算管理制度　　

第一章　總 則

1、為了深化美林水郡小區(qū)全面預(yù)算管理的思想，有效利用和控制物業(yè)管理處在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的收支，作到計(jì)劃性、前瞻性和有序性，特制訂本制度。

2、 通過(guò)實(shí)施全面預(yù)算管理，可以明確并量化物業(yè)管理處的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、規(guī)范企業(yè)的管理控制、落實(shí)各部門(mén)責(zé)任中心的責(zé)任、明確各級(jí)責(zé)權(quán)、明確考核依據(jù)，為企業(yè)的成功提供保證。

3、原則：事前預(yù)測(cè)、事中控制和事后分析相結(jié)合。　　

第二章 　預(yù)算組織

1、預(yù)算主體：以誰(shuí)花費(fèi)、誰(shuí)預(yù)算的原則，預(yù)算的主體是費(fèi)用收支的責(zé)任人（或部門(mén)）。

2、預(yù)算管理小組：由物業(yè)管理處經(jīng)理、工程、人事行政、財(cái)務(wù)人員組成，全面負(fù)責(zé)物業(yè)管理處運(yùn)營(yíng)范圍的預(yù)算管理，交由業(yè)委會(huì)審核?！　?/span>

第三章 　預(yù)算責(zé)權(quán)和范圍內(nèi)容

1、 職責(zé)和權(quán)利　　

2、預(yù)算范圍　　

３、各職能部門(mén)預(yù)算內(nèi)容

４、預(yù)算目標(biāo)的界定　　

（1）在服務(wù)和管理過(guò)程當(dāng)中發(fā)生的計(jì)劃性、周期性和階段性的可預(yù)見(jiàn)的收支?！　?/span>

（2）因突發(fā)或新增項(xiàng)目收支（前坪停車、垃圾分類）的無(wú)預(yù)見(jiàn)依據(jù)而又超出預(yù)算機(jī)動(dòng)經(jīng)費(fèi)30%的再按此辦法進(jìn)行預(yù)算管理。　　

第四章  預(yù)算編制和審批程序

1、各部門(mén)應(yīng)按照物業(yè)管理處規(guī)定時(shí)間編制年度預(yù)算草案，并分解到階段性預(yù)算草案。

2、在編制收入預(yù)算時(shí)，避免漏項(xiàng)，不得將上年的非正常收入作為編制預(yù)算收入的依據(jù)。

3、各部門(mén)預(yù)算支出的編制，應(yīng)當(dāng)貫徹厲行節(jié)約，勤儉辦事的原則。

4、各部門(mén)編制年度預(yù)算草案的依據(jù)：　　

5、物業(yè)管理處編制年度預(yù)算草案的依據(jù)：　　

6、物業(yè)管理處按照《預(yù)算草案編制的依據(jù)》確定今年支出重點(diǎn)、力保項(xiàng)目，支出金額總數(shù)。

7、 預(yù)算編制和審批：　　

8、各項(xiàng)經(jīng)費(fèi)規(guī)模由財(cái)務(wù)人員組織各職能部門(mén)報(bào)預(yù)算計(jì)劃，報(bào)預(yù)算管理小組討論、確定。　　

第五章   預(yù)算執(zhí)行與管理

1、物業(yè)管理處年度預(yù)算經(jīng)業(yè)委會(huì)批準(zhǔn)安排后，物業(yè)管理處各部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)日常收支管理，認(rèn)真落實(shí)預(yù)算指標(biāo)，增強(qiáng)預(yù)算的嚴(yán)肅性，確保預(yù)算的完整性和年度預(yù)算的實(shí)現(xiàn)。

2、物業(yè)管理處預(yù)算管理小組應(yīng)按預(yù)算指標(biāo)，會(huì)同相關(guān)部門(mén)積極落實(shí)收入，保證收入按計(jì)劃或超計(jì)劃完成。

3、各部門(mén)應(yīng)根據(jù)本部門(mén)實(shí)際編制年度支出計(jì)劃，細(xì)化年度預(yù)算支出。并將具體支出計(jì)劃報(bào)送預(yù)算管理小組監(jiān)督執(zhí)行，業(yè)委會(huì)資訊，同時(shí)還應(yīng)建立本部門(mén)支出輔助賬（勞保用品、辦公用品等的支出），定期與物業(yè)管理處財(cái)務(wù)人員核對(duì)預(yù)算執(zhí)行結(jié)果。

4、部門(mén)預(yù)算支出額度一般只能用于日常維持性支出，不得用于購(gòu)置設(shè)備(包括辦公家具等等)和勞務(wù)性支出。如確需購(gòu)置急需設(shè)備或其他突發(fā)情況，必須經(jīng)物業(yè)公司負(fù)責(zé)人和業(yè)委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，在不超過(guò)年度預(yù)算的情況下從物業(yè)管理處機(jī)動(dòng)經(jīng)費(fèi)中解決。

5、各部門(mén)的預(yù)算支出，必須按照預(yù)算管理小組批復(fù)的預(yù)算科目和數(shù)額執(zhí)行；確需做出調(diào)整的，需經(jīng)預(yù)算管理小組負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)。

6、預(yù)算管理小組的負(fù)責(zé)人要對(duì)物業(yè)管理處的預(yù)算執(zhí)行情況負(fù)總責(zé)，保證預(yù)算支出額度不突破，并嚴(yán)格實(shí)行公司審批制度，各項(xiàng)支出必須經(jīng)公司審批簽字后方可支付。  

第六章　業(yè)績(jī)報(bào)告及差異分析

1、物業(yè)管理處預(yù)算管理小組，對(duì)各部門(mén)和各專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)預(yù)算支出情況進(jìn)行管理、控制和分析，定期將預(yù)算執(zhí)行情況予以公布，并每半年舉行一次全面預(yù)算執(zhí)行情況大檢查。

2、年終，各部門(mén)主管必須向預(yù)算管理小組匯總編制預(yù)算執(zhí)行報(bào)告。報(bào)告要分析預(yù)算收入、支出與實(shí)際收入、支出存在的差異，以及各項(xiàng)任務(wù)完成的情況，并提出改進(jìn)措施。做到數(shù)字準(zhǔn)確、內(nèi)容完整、說(shuō)明充分、報(bào)送及時(shí)。

3、預(yù)算指標(biāo)考核 ：各部門(mén)的年度或階段性預(yù)算列入部門(mén)年度或階段性工作目標(biāo)考核書(shū)中，物業(yè)管理處將對(duì)各部門(mén)的預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行考核。    

（二）物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收支情況公示制度

（一）項(xiàng)目應(yīng)定期向業(yè)主公布經(jīng)營(yíng)收支情況，每半年公布一次，公布時(shí)間不少于15天，在當(dāng)年八月底前公布上年度的和次年三月底前公布完畢下半年度；　

（二）物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收支情況報(bào)告應(yīng)以張貼示范文本的形式，公布在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，主要公布在小區(qū)的三個(gè)門(mén)崗宣傳欄。　　

（三）各物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)保證提供數(shù)據(jù)和信息的真實(shí)性和完整性?！　?/span>

（四）業(yè)主提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)、解釋；業(yè)主委員會(huì)要求對(duì)收支情況進(jìn)行審計(jì)的，每年度聘請(qǐng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)財(cái)務(wù)進(jìn)行審計(jì)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)全力予以配合，業(yè)主大會(huì)超過(guò)20%以上業(yè)主可以提出異議，重新聘用會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)?！　?/span>

（五）公布資料（報(bào)告及照片）收錄在業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作檔案中備查?！　?/span>

（六）物業(yè)服務(wù)企業(yè)不公示的，業(yè)委會(huì)要責(zé)令其限期整改，對(duì)拒不整改的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主大會(huì)要求業(yè)委會(huì)及物業(yè)公司共同配合整改并報(bào)行業(yè)主管部門(mén)，由物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目所在地的區(qū)建設(shè)（房管）局將該物業(yè)服務(wù)企業(yè)的不良行為以書(shū)面形式報(bào)送市物業(yè)主管部門(mén)，可記入企業(yè)誠(chéng)信檔案，可向社會(huì)公布，同時(shí)根據(jù)項(xiàng)目考核相關(guān)規(guī)定對(duì)該物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行扣分。　　

（三）物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收支情況報(bào)告（酬金制）

     小區(qū)全體業(yè)主：

本小區(qū)實(shí)行酬金制收費(fèi)方式，《物業(yè)服務(wù)合同》、業(yè)主大會(huì)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年不少于二次向業(yè)主大會(huì)或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。為更好接受全體業(yè)主的監(jiān)督，現(xiàn)將  年  月  日至  年  月  日的收支情況予以公布，時(shí)間為15天。有異議的業(yè)主，可與本物業(yè)服務(wù)企業(yè)聯(lián)系咨詢，聯(lián)系人：          ；咨詢電話：          。

單位：元

指標(biāo)解釋及填表說(shuō)明

一、《物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收支情況報(bào)告（酬金制）》指標(biāo)解釋：

1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)是指根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同中約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主實(shí)際收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)總和。

2.經(jīng)營(yíng)用房租金是指出租物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理商業(yè)用房所取得的收入。

3.停車泊位費(fèi)是指利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共道路和場(chǎng)地設(shè)置的機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車泊位停車所取得的收入。

4.廣告收入是指利用電梯轎箱、燈箱、外墻、宣傳欄等共用部位、共用設(shè)施設(shè)備設(shè)置廣告所取得的收入。

5.其他收入是指除經(jīng)營(yíng)用房租金、停車泊位費(fèi)以及廣告收入之外利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所取得的收入。

6.利息收入是指上述1至5項(xiàng)收入總和在報(bào)告期內(nèi)產(chǎn)生的利息總額。

7.人員費(fèi)用是指人員工資、按規(guī)定提取的工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)，以及根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用。

8.公共能耗費(fèi)指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)值班室、監(jiān)控室、保安亭、公共走廊、水泵等共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的水、電費(fèi)用。

9.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用是指為保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用和運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)所需的費(fèi)用。不包括保修期內(nèi)應(yīng)由建設(shè)單位履行保修責(zé)任而支出的維修費(fèi)、應(yīng)由專項(xiàng)維修資金支出的維修、更新和改造費(fèi)用。

10.綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用是指管理、養(yǎng)護(hù)綠化所需的綠化工具購(gòu)置費(fèi)、補(bǔ)苗費(fèi)、農(nóng)藥化肥等費(fèi)用。不包括應(yīng)由建設(shè)單位支付的種苗種植費(fèi)和前期維護(hù)費(fèi)。

11.清潔衛(wèi)生費(fèi)用是指保持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生所需的購(gòu)置工具費(fèi)、消殺防疫費(fèi)、化糞池清理費(fèi)、管道疏通費(fèi)、清潔用料費(fèi)、環(huán)衛(wèi)所需費(fèi)用等。

12.秩序維護(hù)費(fèi)用是指維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序所需的器材裝備費(fèi)、安全防范人員的人身保險(xiǎn)費(fèi)及由物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的服裝費(fèi)等。其中器材裝備不包括共用設(shè)備中已包括的監(jiān)控設(shè)備。

13.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)購(gòu)買物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)所支付的保險(xiǎn)費(fèi)用，以物業(yè)服務(wù)企業(yè)與保險(xiǎn)公司簽訂的保險(xiǎn)單和所交納的保險(xiǎn)費(fèi)為準(zhǔn)。

14.辦公費(fèi)用是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域正常的物業(yè)管理活動(dòng)所需的辦公用品、交通費(fèi)、房租、水電費(fèi)、通訊費(fèi)、書(shū)報(bào)費(fèi)及其它費(fèi)用。

15.固定資產(chǎn)折舊是指按規(guī)定折舊方法計(jì)提的物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)的折舊金額。物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)指在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)的、使用年限在一年以上的資產(chǎn)。

16.酬金是指根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定比例或約定數(shù)額支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)酬。

17.管理費(fèi)分?jǐn)偸侵肝飿I(yè)服務(wù)企業(yè)在管理多個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的情況下，為保證相關(guān)的物業(yè)服務(wù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)而由各物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目承擔(dān)的管理費(fèi)用。

二、《物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收支情況報(bào)告（酬金制）》填表說(shuō)明:

1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)填寫(xiě)收支情況報(bào)告時(shí)，應(yīng)保證提供數(shù)據(jù)和信息的真實(shí)性和完整性。

2.本報(bào)告應(yīng)公布在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，每年公布二次，公布時(shí)間不少于15天，當(dāng)年的八月和次年三月底前公布完畢。

3.業(yè)主提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)、解釋；業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)要求對(duì)收支情況進(jìn)行審計(jì)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合；公布資料（表格及照片）收錄在業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作檔案中以備查。

（四）物業(yè)管理審計(jì)制度

第一章 總 則

第一條 為了規(guī)范小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)部審計(jì)的內(nèi)容、程序，根據(jù)《內(nèi)部審計(jì)基本準(zhǔn)則》及小區(qū)酬金制物業(yè)服務(wù)合同約定，制定本實(shí)施細(xì)則。

第二條 本細(xì)則所稱物業(yè)管理內(nèi)部審計(jì)，是指業(yè)主大會(huì)審計(jì)聘用會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)物業(yè)公司項(xiàng)目在財(cái)務(wù)收支、物業(yè)管理與服務(wù)的進(jìn)行一年一度的評(píng)價(jià)活動(dòng)。

第三條 物業(yè)管理審計(jì)的范圍包括財(cái)務(wù)收支的真實(shí)性、完整性及合規(guī)性以及物業(yè)管理與服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量。

第二章 財(cái)務(wù)收支審計(jì)

第四條 收入審計(jì)

（一）物業(yè)費(fèi)收入審計(jì)

1、檢查物業(yè)費(fèi)收費(fèi)情況是否符合物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否公示；

2、檢查物業(yè)收費(fèi)系統(tǒng)中的應(yīng)收費(fèi)面積與測(cè)繪、辦證面積是否一致；

3、檢查物業(yè)費(fèi)收繳率，物業(yè)公司是否對(duì)拖欠原因進(jìn)行調(diào)查，并制訂解決方案，是否定期進(jìn)行催要；

4、了解物業(yè)公司對(duì)空置房的收費(fèi)情況，檢查空置房的真實(shí)性及是否按規(guī)定進(jìn)行收費(fèi)；

5、檢查對(duì)物業(yè)費(fèi)的減免是否有明確規(guī)定并辦理審批手續(xù)；

6、物業(yè)費(fèi)收入是否按權(quán)責(zé)發(fā)生制進(jìn)行核算，按月攤確認(rèn)；財(cái)務(wù)應(yīng)收物業(yè)費(fèi)總帳與物業(yè)收費(fèi)系統(tǒng)是否一致。

（二）經(jīng)營(yíng)類收入

1、場(chǎng)地租賃收入

（1）查詢場(chǎng)地租賃臺(tái)帳，了解整體租賃情況；

（2）實(shí)地走訪觀察核對(duì)，檢查與租賃臺(tái)帳記載是否一致，有無(wú)實(shí)際已出租未登記的情形；

（3）檢查場(chǎng)地租賃是否簽訂合同，租賃合同是否經(jīng)審批，檢查合同規(guī)定是否可轉(zhuǎn)租，租賃期限多長(zhǎng)，是否固定租金收費(fèi)模式；

（4）租賃合同是否約定收取押金，押金的收取標(biāo)準(zhǔn)是否合理；

（5）檢查場(chǎng)地租賃費(fèi)是否有拖欠的情況，了解租金拖欠金額及原因，采取的措施等；

（6）租賃收入是否及時(shí)入帳，按權(quán)責(zé)發(fā)生制進(jìn)行分?jǐn)偂?/span>

2、車位租金及管理費(fèi)收入

（1）了解小區(qū)地上及地下車位數(shù)量及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，與收費(fèi)系統(tǒng)中的收費(fèi)金額對(duì)比是否一致；

（2）現(xiàn)場(chǎng)盤(pán)點(diǎn)車位數(shù)量與系統(tǒng)數(shù)量是否一致，利用停車場(chǎng)系統(tǒng)生成的業(yè)主信息清單對(duì)應(yīng)檢查車位費(fèi)收入是否完整；

（3）檢查車位租賃協(xié)議，與系統(tǒng)信息是否一致；

（4）檢查是否有人長(zhǎng)期占用車位不交租金及費(fèi)用的情況，是否有減免審批手續(xù)；

3、廣告收入

（1）現(xiàn)場(chǎng)查看小區(qū)內(nèi)的廣告投放情況，檢查是否簽訂合同并經(jīng)授權(quán)審批；

（2）廣告收入是否及時(shí)完整入帳；

（3）廣告收入與其他小區(qū)水平是否相當(dāng)。

4、其他收入或代收款項(xiàng)

（1）審查小區(qū)裝修管理是否規(guī)范，業(yè)主裝修是否按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)繳納裝修保證金和裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)，是否辦理了裝修管理出入證并按標(biāo)準(zhǔn)繳納了辦證費(fèi)用；

（2）代收水電費(fèi)，檢查物業(yè)公司代收費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)與合同約定及公示標(biāo)準(zhǔn)是否一致；客戶服務(wù)中心是否依表計(jì)量，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確，業(yè)主應(yīng)交費(fèi)用是否按規(guī)定足額上繳至業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)設(shè)立的賬戶；

（3）檢查是否有為業(yè)主提供維修應(yīng)收未收費(fèi)用的情形，收入與維修配件的支出是否配比。

5、其他

（1）檢查各項(xiàng)收入是否開(kāi)具收據(jù)，收據(jù)內(nèi)容是否詳細(xì)記載業(yè)主信息及收費(fèi)明細(xì)；

（2）檢查是否有開(kāi)票員以外的第三人對(duì)收入進(jìn)行核對(duì)；

（3）檢查是否存在現(xiàn)金收費(fèi)，現(xiàn)金是否坐支或挪用，是否及時(shí)存入銀行，進(jìn)行盤(pán)點(diǎn)現(xiàn)金查證。

第五條 支出審計(jì)

（一）人力與勞務(wù)外包成本審計(jì)

1、分析物業(yè)公司人員結(jié)構(gòu)，對(duì)比其他小區(qū)分析勞務(wù)人員數(shù)量的合理性；

2、所有員工是否簽訂勞動(dòng)合同，是否繳納工傷保險(xiǎn)；是否有對(duì)招聘人員的年紀(jì)、身體健康狀況的要求與檢查；

3、員工打卡記錄與工資表是否相符；

4、采用勞務(wù)外包方式的，檢查外包單位的選擇是否符合規(guī)定，勞務(wù)外包費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)是否與市場(chǎng)水平一致；

（二）物資采購(gòu)與管理審計(jì)

1、物資采購(gòu)是否制定全年計(jì)劃，采購(gòu)是否在計(jì)劃內(nèi)實(shí)施；

2、非消耗類物資是否大量頻繁采購(gòu)，采購(gòu)價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格對(duì)比是否有異常；

3、對(duì)物資的管理是否建立相關(guān)制度，建立物品臺(tái)帳，規(guī)范入庫(kù)、領(lǐng)用、報(bào)廢、收回、庫(kù)存盤(pán)點(diǎn)等；

4、維修類物資領(lǐng)用是否有報(bào)修記錄，是否應(yīng)收取業(yè)主費(fèi)用，收取的費(fèi)用是否超過(guò)物資成本；

（三）能耗支出審計(jì)

1、檢查物業(yè)公司是否建立能耗支出臺(tái)帳，每月對(duì)各公共部位能耗進(jìn)行抄表統(tǒng)計(jì)，并對(duì)各類能耗支出進(jìn)行詳細(xì)分析；

2、通過(guò)對(duì)公攤部分的能耗進(jìn)行測(cè)算，對(duì)比實(shí)際支出，審查是否有人侵占物業(yè)公司水電；

3、檢查物業(yè)公司是否制訂節(jié)能降耗計(jì)劃及有效的措施。

（四）公共設(shè)施維修保養(yǎng)費(fèi)用審計(jì)

1、檢查維修保養(yǎng)供應(yīng)商的選擇是否通過(guò)招標(biāo)詢價(jià)方式；是否簽訂合同；對(duì)合同金額、付款、發(fā)票等進(jìn)行核對(duì)；

2、檢查供應(yīng)商與物業(yè)公司員工是否有關(guān)聯(lián)方關(guān)系；

3、檢查大額設(shè)施維修的申請(qǐng)與批復(fù)手續(xù)，是否在預(yù)算金額之內(nèi)。

1、檢查小區(qū)主出入口是否有保安24小時(shí)值勤、出入登記，是否有交接班記錄；

2、檢查保安是否在規(guī)定時(shí)間和路線內(nèi)進(jìn)行巡邏，是否有巡查記錄；

3、公共活動(dòng)區(qū)域、健身娛樂(lè)設(shè)施等部位是否設(shè)置安全警示標(biāo)志；

4、監(jiān)控室是否有人值守，檢查值班記錄；

5、機(jī)動(dòng)車是否實(shí)施證、卡管理，機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車停放是否有序。

1、是否建立維修養(yǎng)護(hù)制度，是否在工作場(chǎng)所公示工作標(biāo)準(zhǔn)及崗位責(zé)任制度，檢查是否有保養(yǎng)記錄、檢查記錄、維修記錄；

2、小區(qū)單元、樓號(hào)等標(biāo)識(shí)是否有缺損、更換；

3、檢查樓梯扶手、門(mén)窗、樓內(nèi)陸面、墻面、頂棚、道路、場(chǎng)地、停車場(chǎng)、圍墻、圍欄是否有損壞；檢查室外招牌、廣告牌、霓虹燈等設(shè)施設(shè)備是否符合相關(guān)規(guī)定；檢查是否有私搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象。

1、檢查是否建立共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行養(yǎng)護(hù)工作標(biāo)準(zhǔn)及崗位責(zé)任制度；

2、檢查設(shè)施設(shè)備檔案，設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、檢查、維護(hù)、保養(yǎng)記錄是否完整；

3、對(duì)重點(diǎn)設(shè)備突然故障是否有應(yīng)急方案。

第九條 保潔綠化

1、檢查是否建立保潔人員工作標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范；

2、檢查樓內(nèi)公共區(qū)域、樓外公共區(qū)域，是否有清潔不到位不徹底的情況；

3、是否建立消殺工作制度，在蚊蟲(chóng)孳生季每月進(jìn)行消殺；

4、是否編制綠化養(yǎng)護(hù)工作計(jì)劃，制訂養(yǎng)護(hù)措施；

5、檢查小區(qū)內(nèi)花草樹(shù)木是否生長(zhǎng)正常，有無(wú)枯死；

6、草坪是否及時(shí)修剪，生長(zhǎng)是否整齊；

7、是否定期組織病蟲(chóng)害預(yù)防；

8、綠化垃圾是否及時(shí)清理。

第十條　二次供水管理服務(wù)

1、檢查二次供水管網(wǎng)、供水設(shè)備設(shè)施是否24小時(shí)運(yùn)行；

2、檢查對(duì)二次供水設(shè)備設(shè)施的巡查記錄；

3、是否建立二次供水加壓設(shè)備的維修保養(yǎng)計(jì)劃，檢查維修保養(yǎng)記錄；

4、檢查是否每半年對(duì)蓄水設(shè)施進(jìn)行一次清洗消毒，是否每年對(duì)水質(zhì)進(jìn)行一次檢測(cè)；

5、操作人員是否持上崗證。

第十一條 綜合服務(wù)

1、客戶服務(wù)人員是否定期培訓(xùn)，按崗位統(tǒng)一著裝并佩戴標(biāo)識(shí)；

2、客戶服務(wù)場(chǎng)所工作時(shí)間是否少于8小時(shí)，其他時(shí)間是否有人值班，是否公示24小時(shí)服務(wù)電話；

3、檢查對(duì)業(yè)主投訴、報(bào)修，回復(fù)處理是否及時(shí)；

4、檢查檔案管理，包括竣工驗(yàn)收資料、業(yè)主資料、房屋檔案、設(shè)備管理檔案等；

5、檢查是否每年開(kāi)展服務(wù)工作調(diào)查，綜合覆蓋率在60%以上；客戶滿意度是否達(dá)到行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

十一、酬金制物業(yè)費(fèi)多退少補(bǔ)原則

十二、物業(yè)酬金制下的獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制