文章開(kāi)篇，我們單刀直入：

四年調(diào)控的深層次影響，碰上今年的特殊情況，以及當(dāng)前的市場(chǎng)狀況，在最后這一季度，如何在鄭州購(gòu)房?

人們往往聚焦于對(duì)特定樓盤的“撿漏兒”，但沒(méi)有考慮到政策。其實(shí)，政策也會(huì)給我們的購(gòu)房帶來(lái)啟發(fā)。

比如限價(jià)這一政策，讓價(jià)值好的區(qū)域和價(jià)值一般的區(qū)域價(jià)格差距縮小，這恰恰是一個(gè)好機(jī)會(huì)——買那些價(jià)格被抑制的高價(jià)值區(qū)域。

環(huán)顧?quán)嵵莩鞘懈鱾€(gè)區(qū)域，價(jià)值最高的區(qū)域當(dāng)屬北龍湖。

對(duì)于這一區(qū)域，各類媒體、業(yè)內(nèi)已開(kāi)展過(guò)長(zhǎng)篇累牘的解讀，總之含金量是極高的，不僅是河南人居頂峰之地，也是中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的金融中心、中原科技城，地鐵、名校、商業(yè)、河景、公園、品牌房企更是一個(gè)不少，充滿機(jī)遇與發(fā)展?jié)摿?，將在未?lái)數(shù)十年內(nèi)強(qiáng)者恒強(qiáng)。

但在今年，隨著北龍湖北岸規(guī)劃調(diào)整，南岸住宅賣一套少一套，且產(chǎn)品最小戶型也普遍在140㎡，有降價(jià)嗎?有，除了極少數(shù)項(xiàng)目毛坯3.2萬(wàn)/㎡之外，其余大部分仍在4.5/㎡以上。

對(duì)此，有人拋出一個(gè)問(wèn)題：北龍湖房源已經(jīng)非常少了，那么除了北龍湖之外，當(dāng)前及未來(lái)鄭州高階改善群體應(yīng)該買哪里?

不要提經(jīng)開(kāi)濱河、常西湖新區(qū)，這里只適合一般意義上的改善群體。高階改善群體想要的是符合城市向東發(fā)展，以及地段、產(chǎn)品、大師設(shè)計(jì)、顏值、生態(tài)資源都要更高層次的項(xiàng)目。

對(duì)此，我們認(rèn)為：

可以買環(huán)北龍湖片區(qū)，再退而求其次的話可以買金水東、惠濟(jì)東。即距離北龍湖越近的區(qū)域。

這是頂級(jí)區(qū)域價(jià)值鏈的邊際效應(yīng)。

我們先看環(huán)北龍湖片區(qū)，具體包含：

老東區(qū)CBD，全為二手房、房齡大、老化明顯;

高鐵西廣場(chǎng)住宅枯竭，東廣場(chǎng)以商辦為主;

龍子湖以南，以高校師生為標(biāo)簽，住宅同樣枯竭;

西楊金種種硬傷我們并不推薦；

那，只剩龍子湖以北區(qū)域，這里無(wú)論是宜居程度還是未來(lái)增值幅度，不僅能夠承接北龍湖外溢，也適合整個(gè)城市的高階改善群體在此置業(yè)，由此我們更愿意將這個(gè)區(qū)域稱為：北龍湖以北區(qū)域。

四重暴擊，成就了她

在寫這片區(qū)域之前，筆者對(duì)其定位思索良久，最終靈光一閃，寫下了這樣一個(gè)定義：

鄭州城市中央居住區(qū)。

這絕非一個(gè)空泛的概念。

其著力點(diǎn)在于，作為城市中軸線的東三環(huán)，將西楊金、北龍湖、龍子湖以南區(qū)域、高鐵站、經(jīng)開(kāi)區(qū)、航空港與這片區(qū)域完美串聯(lián)。

只看鄭東新區(qū)范圍的話，北龍湖豪宅正在急速減少、價(jià)格也是巨大門檻，促使高階改善外溢，然而龍子湖以南沒(méi)有新房、西楊金則以產(chǎn)業(yè)為主。

所以，只有這片區(qū)域有居住用地及住宅。

而四區(qū)的中央交匯處，無(wú)疑是交通、河景最好的片區(qū)。

這是第一重暴擊。

北龍湖，是鄭州未來(lái)當(dāng)之無(wú)愧的核心產(chǎn)業(yè)中心、就業(yè)中心、高端居住和配套中心——

金融島，定位于中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的金融中心，是與北京金融街、上海陸家嘴、深圳前海灣并列的國(guó)家中部金融中樞，集合了世界500強(qiáng)和跨國(guó)公司區(qū)域總部等高端辦公地。

北岸，以數(shù)字文創(chuàng)、信息技術(shù)、前沿科技、生命科技、人才教育為五大核心產(chǎn)業(yè)，聚焦于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向高精尖方向提升和建設(shè)科技創(chuàng)新示范區(qū)的目標(biāo)。

這片區(qū)域與北龍湖無(wú)縫對(duì)接，開(kāi)車約7-9分鐘即可到達(dá)，中間沒(méi)有空白斷裂帶：

一方面，兩個(gè)區(qū)域的產(chǎn)業(yè)可以相輔相成、協(xié)同發(fā)展;

一方面，距離金融中心5-8公里處成為高階改善人士居住區(qū)，在國(guó)際國(guó)內(nèi)早有先例，比如紐約華爾街到0NE57、英國(guó)金融城到海德公園一號(hào)、從巴黎CBD拉德芳斯到十六街區(qū)、上海陸家嘴到東郊國(guó)賓板塊等，由此這片區(qū)域也將成為北龍湖金融島的高階改善居住區(qū);

一方面，這片區(qū)域可以便捷享受到北龍湖區(qū)域眾多高端配套，如奢華酒店、商業(yè)街區(qū)、名牌學(xué)校、一流醫(yī)院等。

這是第二重暴擊。

以目前交通路網(wǎng)而言，由中州大道、龍?jiān)词?建設(shè)中)、龍沄路(建設(shè)中)，明哲路(建設(shè)中)、東三環(huán)、鴻苑路(建設(shè)中)、明理路(建設(shè)中)組成的橫向，貫穿區(qū)域東西;由金城大道(建設(shè)中)、楊金路(建設(shè)中)、鴻寶路(建設(shè)中)、連霍高速、北三環(huán)組成的縱向，貫穿區(qū)域南北。

可以挖掘出以下信息點(diǎn)：

1、從這片區(qū)域出發(fā)，到龍子湖湖心島只有約5公里，到金水路商務(wù)聚集群只有約8公里，到高鐵東站10公里左右;

2、目前東三環(huán)高架的規(guī)模在鄭州最大，連接6個(gè)價(jià)值高地，在這片區(qū)域設(shè)有下橋口;

3、跨連霍高速可直達(dá)龍子湖;

4、從連霍高速東三環(huán)站轉(zhuǎn)京港澳高速，可直達(dá)新鄭機(jī)場(chǎng);

5、金城大道，是一條寬約120米的雙向八車道，據(jù)后期規(guī)劃可直通開(kāi)封;

可以預(yù)見(jiàn)，這片區(qū)域未來(lái)的交通路網(wǎng)，會(huì)像一個(gè)青年的四肢一樣，延展至鄭州的四面八方以及環(huán)鄭州片區(qū)。

這是第三重暴擊。

這片區(qū)域是鄭州過(guò)去的黃河漁場(chǎng)，當(dāng)時(shí)這里以魚塘、林地為主，所以這里村莊少、安置區(qū)也少。

住宅地塊容積率絕大部分在2.0以下，以小高層、洋房、墅類為主。

加上以賈魯湖、賈魯河濕地公園為核心，實(shí)現(xiàn)多湖、多濕地公園、多河流環(huán)抱，將是鄭州未來(lái)生態(tài)資源最優(yōu)質(zhì)的區(qū)域之一。

這是第四重暴擊。

這四重暴擊的疊加，成就了她：

有區(qū)域定位概念以及未來(lái)可期;

有區(qū)位可享受北龍湖、CBD、龍子湖的發(fā)展紅利;

有日益完善的交通路網(wǎng)，各項(xiàng)生活配套正在完善中，只是時(shí)間問(wèn)題罷了;

有產(chǎn)業(yè)帶來(lái)人口;

有低密宜居的成片住宅，是整個(gè)東區(qū)僅剩的唯一居住地。

因此，我們認(rèn)為，鄭州城市中央居住區(qū)將成為繼北龍湖之后，鄭州下一個(gè)高階改善居住區(qū)。

WOW!

相信很多人們已經(jīng)形成了這樣的認(rèn)知：

當(dāng)前在這片區(qū)域，擁有最大光芒的項(xiàng)目，非康橋香麓灣莫屬。

不僅僅，是因?yàn)樗?月首開(kāi)取得了火爆熱銷。

更因?yàn)橄懵礊匙鳛榭禈蚣瘓F(tuán)第三代灣系作品，那令人驚艷的規(guī)劃設(shè)計(jì)，足以秒殺鄭州市場(chǎng)上95%的項(xiàng)目。

絕非標(biāo)準(zhǔn)化的創(chuàng)新產(chǎn)品，總是吸引人的目光，如手機(jī)界的華為mate40、汽車界的特斯拉Model Y。

而康橋香麓灣的創(chuàng)新設(shè)計(jì)，不僅吸引市場(chǎng)的目光，也得到了業(yè)內(nèi)的肯定。9月22日，由世界經(jīng)理人集團(tuán)、世界品牌實(shí)驗(yàn)室、世界地產(chǎn)研究院、總裁雜志社聯(lián)合舉辦的“2020年亞洲品牌大會(huì)”在上海隆重舉辦，同時(shí)揭曉了“亞洲豪宅特別大獎(jiǎng)”，康橋香麓灣以榮耀之姿榮獲“2020年亞洲最佳新銳設(shè)計(jì)豪宅”。

這是堅(jiān)持創(chuàng)新的勝利，這是產(chǎn)品主義的勝利，對(duì)于整個(gè)鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)而言擁有重要的意義。

如此成功的背后，不得不提康橋香麓灣背后的大師團(tuán)隊(duì)——SCDA設(shè)計(jì)事務(wù)所。

這家排名世界前三的豪宅設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，對(duì)每一個(gè)作品都有極為嚴(yán)苛的標(biāo)準(zhǔn)要求，一個(gè)項(xiàng)目的地段、環(huán)境、開(kāi)發(fā)商調(diào)性必須最大程度地符合他們的標(biāo)準(zhǔn)才給予合作，所以他們?cè)谌虻淖髌窋?shù)量并不多，但絕對(duì)個(gè)個(gè)頂級(jí)：如紐約Soori High Line、曼谷的悅榕軒、新加坡的新加坡中華總商會(huì)、韓國(guó)的巨濟(jì)韓華度假酒店、杭州古翠隱秀、蘇州大象山舍、鄭州康橋美廬灣等。

康橋香麓灣，是SCDA設(shè)計(jì)事務(wù)所的第67號(hào)作品。

此次，SCDA為打造康橋香麓灣所采取的策略是“外部環(huán)境與內(nèi)部空間進(jìn)行恰如其分的融合”，以千年賈魯河景觀為外部資源進(jìn)行人居構(gòu)思，進(jìn)而對(duì)項(xiàng)目的內(nèi)部空間進(jìn)行設(shè)計(jì)：

因?yàn)橐痪€臨河，要求“優(yōu)”享鮮氧生活，便讓項(xiàng)目采用“島居”設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)5分鐘全小區(qū)空氣更換;

因?yàn)橐痪€臨河，要求盡可能多的吸納光照、高效通風(fēng)，做到最佳的觀賞角度，便讓項(xiàng)目采用了南低北高、西低東高的樓棟布局;

因?yàn)橐痪€臨河，要求讓業(yè)主的觀景體驗(yàn)達(dá)到最大化，便讓項(xiàng)目外立面采用大面積玻璃幕墻，戶型采用大面寬客廳以及270°的廣角陽(yáng)臺(tái);

這一切的背后，是讓業(yè)主能夠極致地感受那水、那光、那空氣……

以一線河景為核心逆推人居細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)只是其一，康橋香麓灣還擁有眾多令人印象深刻的獨(dú)創(chuàng)細(xì)節(jié)：

項(xiàng)目外立面不僅將環(huán)幕玻璃與氟碳噴涂鋁板進(jìn)行融合，同時(shí)大量采用透光率較高的超白玻璃，外表再配以low-E鍍膜，構(gòu)成了國(guó)際化的立面體系，傳遞著可媲美水晶的壯麗典雅、剔透奢華之美感。

讓人驚嘆的是，康橋香麓灣以一根柱承重鑄造270°轉(zhuǎn)角無(wú)墻環(huán)幕玻璃落地空間，挑戰(zhàn)垂直維度躍層挑空設(shè)計(jì)，獨(dú)創(chuàng)由穿孔鋁板覆蓋的陽(yáng)臺(tái)頂部第六立面，同時(shí)也是第一個(gè)將陽(yáng)臺(tái)吊頂(頂部使用定制穿孔鋁板)升華到立面高度的項(xiàng)目。

康橋香麓灣的地下空間創(chuàng)新性的引入了雨虹系統(tǒng)，也就是常說(shuō)的海綿社區(qū)，即地下空間開(kāi)挖60%，地面大部分覆土在3米左右，讓植被可以更好的吸水/蓄水，讓它們更好的生長(zhǎng)，為社區(qū)增加空氣濕度。

還有，過(guò)去一般在疊墅中才能見(jiàn)到的獨(dú)立電梯入戶，居然在康橋香麓灣的小高層也看到了。由此電梯廳在某種程度上變成了私家入戶大廳，并采用罕見(jiàn)的雙開(kāi)入戶門，高端大氣之感噴薄而出。

這些都是康橋集團(tuán)真金白銀地投入，如果你實(shí)地去看看香麓灣，相信它會(huì)結(jié)結(jié)實(shí)實(shí)地震撼你，一聲“WOW!”包含了所有贊嘆。

小高層熱銷之后，推出洋房新品

在具體的產(chǎn)品方面，康橋香麓灣占地132畝，容積率僅為1.99，產(chǎn)品分為3種：小高層、洋房、疊墅。

來(lái)看戶型設(shè)計(jì)。

1、小高層，精裝修交付

建面約142㎡四室兩廳兩衛(wèi);

戶型分析：該戶型的特色為私家電梯廳、外置式玄關(guān)、約7.1m 雙連陽(yáng)臺(tái)、無(wú)墻垛設(shè)計(jì)、南向雙臥、 餐客一體、全景布局，在鄭州市場(chǎng)同類型的戶型面積中，改善居住所要求的尺度性、功能性、舒適性更強(qiáng)。

建面約162/167㎡四室兩廳三衛(wèi);

戶型分析：建面約162㎡四室戶型，一梯一戶，出電梯之后是7.35㎡的電梯前廳，其私密程度之高、面積之大可作為外置式玄關(guān)。進(jìn)入室內(nèi)后，客餐廳是約50平方的大尺度，其中餐廳面積近20平方、南向會(huì)客廳開(kāi)間更是達(dá)到5.8-6米，使用空間十分闊綽。同時(shí)，南向兩臥室均為套房設(shè)計(jì)，各自帶有獨(dú)立衛(wèi)生間，北向臥室均為落地窗——這一點(diǎn)在鄭州目前市場(chǎng)上極為少見(jiàn)。

建面約182㎡四室兩廳三衛(wèi);

戶型分析：該戶型南北通透、動(dòng)靜分區(qū)，南向臥室均為套房設(shè)計(jì)，并且主臥衛(wèi)生間為南向極其罕見(jiàn)，還有270°觀景陽(yáng)臺(tái)配以落地窗，保證了效果更好的采光和通風(fēng)，也讓業(yè)主體驗(yàn)到IMAX級(jí)別的窗景，觀景感十足。

2、洋房新品，毛坯交付

分別為建面約164㎡標(biāo)準(zhǔn)層戶型;

建面約282㎡復(fù)式戶型;

戶型分析：

項(xiàng)目本月新推出洋房產(chǎn)品，套數(shù)只有20套左右，十分稀缺。

從兩個(gè)戶型上來(lái)看，除了私家電梯廳入戶、雙開(kāi)門、南向雙主臥套房、約13米環(huán)幕玻璃全景空間等共同設(shè)計(jì)外，復(fù)式洋房戶型還擁有南向衣帽間獨(dú)衛(wèi)、上下樓均配置獨(dú)立儲(chǔ)藏間以及約6.6米垂直挑空客廳陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，整體空間尺度闊綽、南北通透、功能完備。

住在國(guó)際社區(qū)是什么體驗(yàn)?

社區(qū)營(yíng)造也是康橋香麓灣的重要功課。

眾所周知，園林景觀一直是康橋產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力之一，此次在香麓灣，康橋以綠色植物造景+園林科技來(lái)打造景觀體系，營(yíng)造多維景觀體驗(yàn)空間。

據(jù)了解，康橋香麓灣整個(gè)景觀設(shè)計(jì)分為：

風(fēng)景林蔭道+大地藝術(shù)景觀帶;約1萬(wàn)㎡時(shí)空會(huì)客園林+約1400平方垂直架空泛會(huì)所空間;兩個(gè)中心樂(lè)活公園;四片風(fēng)景林，目的是創(chuàng)造更具國(guó)際化氣息，且同時(shí)滿足世界交往的國(guó)際社區(qū)。

因?yàn)槠邢?，我們?jiǎn)明扼要地呈現(xiàn)其特色：

整個(gè)項(xiàng)目地塊中央是一條長(zhǎng)約300米的特色林蔭景觀大道，行道樹(shù)選用鵝掌楸，并配以臘梅、桂花、梔子等在不同季節(jié)的香花植物，讓歸家沿途變得靜謐、詩(shī)意;

林蔭道的一側(cè)為大地藝術(shù)景觀帶，寬約20米，打造富有美感的景觀雕塑，彰顯立體美學(xué)；

以“社交會(huì)客廳”為設(shè)計(jì)主題，項(xiàng)目將主入口區(qū)周邊5棟架空層及其圍合區(qū)域整體打造成架空泛會(huì)所+庭院式會(huì)客園林，形成近1萬(wàn)平米入口區(qū)戶外社交會(huì)客空間；

并且全部做成總面積1400㎡的架空層泛會(huì)所，涵蓋了圖書館、茶室、聚會(huì)吧、小劇場(chǎng)、健身倉(cāng)等，滿足不同的使用需求，尤其是社交空間需求；

還有6座高低起伏的景觀橋穿梭銀杏林間、串聯(lián)起銀杏林下6大主題游樂(lè)空間，給予老人、孩子以休閑、娛樂(lè)、鍛煉的空間。

想象一下，老人可以在此散步、靜坐，盡享晚年的美好，孩子們可以在此嬉戲玩耍，在美輪美奐中享受童年的樂(lè)趣……

其中，6大互動(dòng)游樂(lè)空間分別為攀爬之橋樂(lè)園、水鏡之橋樂(lè)園、迷宮之橋樂(lè)園、滑梯之橋樂(lè)園、瀑布之橋樂(lè)園、秋千之橋樂(lè)園，想必光看這名字，就已讓人充滿遐想。

孩子的童年很重要，在這里給他/她一個(gè)快樂(lè)的童年！

對(duì)于鄭州高階改善群體而言，物業(yè)非常重要，尤其是今年這次疫情，更讓人意識(shí)到物業(yè)的重要性。一個(gè)好的物業(yè)可以及時(shí)的幫你解決問(wèn)題，而好的物業(yè)對(duì)于后期的管理與維護(hù)，成為小區(qū)軟實(shí)力的重要體現(xiàn)。

作為國(guó)家一級(jí)資質(zhì)物業(yè)，康橋悅生活物業(yè)成立十余年來(lái)，憑借創(chuàng)新的服務(wù)模式、專業(yè)的服務(wù)運(yùn)營(yíng)管理，榮膺“2020中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)TOP42”、“2020中國(guó)主要城市物業(yè)服務(wù)優(yōu)秀企業(yè)”。截止目前其服務(wù)項(xiàng)目遍布全國(guó)，管理規(guī)模高達(dá)4700萬(wàn)平方米。除了承接康橋自有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目外，還加速向外拓展服務(wù)邊界與規(guī)模，實(shí)力之強(qiáng)勁可見(jiàn)一斑。

據(jù)了解，康橋二手房一般比周邊同區(qū)域二手房單價(jià)高出5000元左右，除了房產(chǎn)本身品質(zhì)外，一個(gè)重要因素就是物業(yè)服務(wù)。由此不難預(yù)料，康橋悅生活物業(yè)可以讓香麓灣業(yè)主在小區(qū)交付后，享受舒心、扎實(shí)的物業(yè)管理服務(wù)品質(zhì)。

后記

寫罷此文，筆者深深地認(rèn)為，我們或許真的不需要再迷信外來(lái)一線房企的光環(huán)，而應(yīng)該把我們的信任更多的給本土口碑好的房企，因?yàn)樗麄冎铝τ谠卩嵵荽蛟煲粋€(gè)好的產(chǎn)品，也更加敬畏這個(gè)市場(chǎng)。

就像康橋香麓灣。

對(duì)于置業(yè)者來(lái)說(shuō)，應(yīng)具有判別康橋香麓灣樓盤價(jià)值的法眼，日后區(qū)域地標(biāo)之身份，毋庸置疑。

而康橋香麓灣與這片區(qū)域的交會(huì)，更像是一個(gè)天作之合。

可以預(yù)見(jiàn)的是，作為鄭州下一個(gè)高階改善居住區(qū)，這片區(qū)域的價(jià)值上升速度將會(huì)越來(lái)越快，未來(lái)將很快與鄭東新區(qū)其他片區(qū)的價(jià)格持平，所以現(xiàn)在入手不失為一種遠(yuǎn)見(jiàn)。

聽(tīng)，她配套成熟、價(jià)值兌現(xiàn)的腳步聲，越來(lái)越近了……