根據(jù)克而瑞研究的數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年代表房企融資總額7169億元，融資額達(dá)到了2016年來(lái)的峰值。融資額的擴(kuò)大一方面與房企到期資金過(guò)大有關(guān)系，另一方面也與今年房地產(chǎn)上半年投資過(guò)熱有關(guān)。房地產(chǎn)市場(chǎng)逆勢(shì)、逆政策上漲，反映出了當(dāng)前宏觀調(diào)控的復(fù)雜性。 

回顧我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展和調(diào)控的歷史，呈現(xiàn)出兩個(gè)突出的特點(diǎn)：一是行政調(diào)控為主，限貸、限購(gòu)、限售、限價(jià)等政策輪番上陣；二是，房地產(chǎn)調(diào)控受經(jīng)濟(jì)走勢(shì)影響較大，呈現(xiàn)短期化傾向，調(diào)整頻率高，缺乏政策定力，干擾了市場(chǎng)預(yù)期。隨著居民杠桿率水平的不斷攀升、地方政府隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大等問(wèn)題的出現(xiàn)，房地產(chǎn)調(diào)控刻不容緩。

當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控堅(jiān)持“房住不炒”的總原則，同時(shí)要求“因城施策”。這種調(diào)控的模式，一方面避免了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“一刀切”。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，房地產(chǎn)市場(chǎng)是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要基礎(chǔ)之一，不宜在此時(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)采取過(guò)分激烈的調(diào)控手段，避免因處置風(fēng)險(xiǎn)而引發(fā)更大的風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，因城施策，體現(xiàn)了精準(zhǔn)調(diào)控的思路，并且因?yàn)槭蔷植空{(diào)整，相對(duì)更加靈活。現(xiàn)在是哪里冒泡打哪里，預(yù)調(diào)、微調(diào)、定向調(diào)。“窗口指導(dǎo)”是其中一個(gè)環(huán)，不控制資金就不能抑制泡沫，不震懾市場(chǎng)就不能控制價(jià)格。

在城鎮(zhèn)化空間減少和人口老齡化背景下，重振制造業(yè)成本優(yōu)勢(shì)，減少因房地產(chǎn)導(dǎo)致社會(huì)階層及金融資源貧富不均，房住不炒是本輪政府的基本立場(chǎng)，也是遏制房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)迅速變大蔓延的先決條件。短期可能因?yàn)榻?jīng)濟(jì)下行適當(dāng)放松對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控，但隨著G20峰會(huì)后，中美貿(mào)易沖突階段性緩和，給政府調(diào)控留下機(jī)會(huì)空間。 

其次，為了降杠桿，房地產(chǎn)，地方政府城投平臺(tái)以及銀行鐵三角關(guān)系已經(jīng)在打破，金融供給側(cè)改革就是對(duì)三者進(jìn)行約束，房地產(chǎn)作為關(guān)鍵一環(huán)必須約束。

第三，金融領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)非常復(fù)雜，房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)金融關(guān)系復(fù)雜，好心辦壞事，把小孩與洗澡水一起潑出去就太不應(yīng)該。房地產(chǎn)也是經(jīng)濟(jì)很重要組成部分，不能出現(xiàn)上層切一刀，下面一刀切，需要防范處置風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。 

一季度的貨幣寬松，導(dǎo)致房地產(chǎn)融資環(huán)境大幅改善，土地拍賣異?；鸨恋貎r(jià)格快速上漲，炒作嚴(yán)重，同時(shí)居民部門的杠桿率還在繼續(xù)上升，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)集聚，高層開(kāi)始警覺(jué)，必須予以降溫。允許房地產(chǎn)出現(xiàn)小陽(yáng)春，但絕不能入夏。 

在談?wù)撓拗品康禺a(chǎn)融資時(shí)，我們不能忽視郭主席在上海的講話。居民新增儲(chǔ)蓄的一半都投入到了房地產(chǎn)領(lǐng)域。居民部門杠桿率過(guò)高。這一方面說(shuō)明我們的銀行系統(tǒng)中，有太多資產(chǎn)投入到了房地產(chǎn)。另一方面也說(shuō)明居民部門的杠桿率太高，風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大。而銀行系統(tǒng)的資產(chǎn)和居民部門的杠桿其實(shí)就是同一種東西。

那么，這就說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在銀行看來(lái)看似安全且高收益，實(shí)則潛伏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)在哪兒呢？郭主席說(shuō)一半的新增儲(chǔ)蓄都進(jìn)了房地產(chǎn)，那另一半去哪兒了？如果從銀行的財(cái)報(bào)中去看，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，進(jìn)了基建，設(shè)備租賃，地方債。制造業(yè)等實(shí)業(yè)貸款這幾年基本是零增長(zhǎng)。所以，另一半儲(chǔ)蓄是進(jìn)了基建領(lǐng)域。

而基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)自身并不產(chǎn)生現(xiàn)金流，他得依靠商業(yè)活動(dòng)才能產(chǎn)生現(xiàn)金流。也就是說(shuō)，基建的債，也要實(shí)業(yè)企業(yè)的活動(dòng)來(lái)還。而居民的房貸呢？一樣要靠工資或經(jīng)營(yíng)收益來(lái)還。而問(wèn)題是，實(shí)業(yè)的貸款幾乎都停滯增長(zhǎng)了。也就是說(shuō)，實(shí)業(yè)已經(jīng)處于收縮狀態(tài)了。那么，實(shí)業(yè)創(chuàng)造的現(xiàn)金收益在減少。這個(gè)時(shí)候如果再放任擴(kuò)張房地產(chǎn)債務(wù)。各位可想而知這些債務(wù)將會(huì)怎樣？所以，我們得理解郭主席講話的含義。 

金融監(jiān)管部門實(shí)施窗口指導(dǎo)，房地產(chǎn)企業(yè)的各種融資渠道都受到了調(diào)控和限制，銀行貸款、股權(quán)融資等傳統(tǒng)渠道收緊，發(fā)債的門檻提高，通過(guò)房地產(chǎn)信托等非標(biāo)融資也難以為繼，導(dǎo)致了地產(chǎn)行業(yè)的集中度變高，小型房企的日子更加難過(guò)。

這意味著本輪旨在去金融杠桿的強(qiáng)監(jiān)管周期還在持續(xù)，證明中央整治影子銀行金融亂象、貫徹房住不炒的監(jiān)管理念、引導(dǎo)金融資金流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)的態(tài)度是異常堅(jiān)決的。

我個(gè)人認(rèn)為，在國(guó)際貿(mào)易摩擦、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行和企業(yè)融資困難的環(huán)境下，金融監(jiān)管逐步走向邊際性寬松、適當(dāng)提倡金融創(chuàng)新未嘗不是明智之舉。而對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，面對(duì)銀行、信托、資管、基金等融資規(guī)模壓縮的困境，大力發(fā)展資本市場(chǎng)進(jìn)行直接融資將變?yōu)閼?yīng)有之義，同時(shí)也要探索適合自身特點(diǎn)的發(fā)展路徑，努力在這一輪金融強(qiáng)監(jiān)管帶來(lái)的寒冬下夯基固本、重獲新生。 

上半年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)“小陽(yáng)春”，部分地區(qū)房?jī)r(jià)上漲較快，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控是必然的。

從金融的角度看，目前調(diào)控可能從三個(gè)方面實(shí)施：一是收緊銀行信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，比如提高房地產(chǎn)開(kāi)放貸款的條件，減少貸款額度；二是收緊資金借助信托等渠道進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目，比如對(duì)房地產(chǎn)信托進(jìn)行“窗口指導(dǎo)”；三是收緊個(gè)人住房貸款條件、額度，提高貸款利率，并嚴(yán)控個(gè)人消費(fèi)貸款、信用卡資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。此外，還可能從嚴(yán)掌握房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券。在“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位之下，未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)融資情況不容樂(lè)觀。 

據(jù)說(shuō)“十次危機(jī)九次地產(chǎn)”，地產(chǎn)的位置稀缺性，導(dǎo)致地產(chǎn)價(jià)值有一部分來(lái)源于“許可特權(quán)”，是民間自由交易的特許牌照。和其它牌照一樣，有稀缺性（因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)位置有稀缺性），和商譽(yù)的估值有類似，很難用租金現(xiàn)金流貼現(xiàn)來(lái)估值。因此地產(chǎn)泡沫程度難以判斷。

閱讀日本80年代的地產(chǎn)泡沫史，總的感覺(jué)是由于土地私有，交易總量沒(méi)有控制，另外日本的主銀行制度與財(cái)團(tuán)內(nèi)的地產(chǎn)公司關(guān)聯(lián)緊密，融資方便，造成大量資本進(jìn)入，引發(fā)泡沫。銀行的特征不適合風(fēng)險(xiǎn)很高的創(chuàng)投，對(duì)地產(chǎn)投資偏好較高。美國(guó)由于限制銀行業(yè)異地發(fā)展從而直接融資市場(chǎng)發(fā)達(dá)，加上資本私有，沒(méi)有國(guó)有資本流失等壓力，資本的競(jìng)爭(zhēng)程度高，進(jìn)入了風(fēng)險(xiǎn)投資等高風(fēng)險(xiǎn)創(chuàng)新領(lǐng)域，促進(jìn)了技術(shù)發(fā)展。

前美聯(lián)儲(chǔ)主席格林斯潘新著《繁榮與衰退》的結(jié)論，也是美國(guó)的發(fā)展史就是全民大眾創(chuàng)新史，需要資本市場(chǎng)的配套支持。信托業(yè)2018年以來(lái)整體規(guī)模下降，但是地產(chǎn)信托逆勢(shì)增長(zhǎng)，原因之一是通道費(fèi)1.5%遠(yuǎn)高于其他行業(yè)的千分之二。文中披露的房地產(chǎn)企業(yè)債利率也說(shuō)明，國(guó)內(nèi)央行基準(zhǔn)利率高，但由于資金富裕投資渠道少，融資利率不到5%反而低。國(guó)外基準(zhǔn)利率低，選擇余地大，融資利率反而高于8%，反映了對(duì)國(guó)內(nèi)陸產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂。

房地產(chǎn)相關(guān)貸款業(yè)務(wù)始終是銀行的主要業(yè)務(wù)，中國(guó)是這樣，西方國(guó)家同樣如此。商業(yè)銀行能做的，除了遵照監(jiān)管要求，也要做好市場(chǎng)準(zhǔn)入，應(yīng)該是一種相對(duì)平滑的有彈性的審貸機(jī)制，從業(yè)務(wù)平穩(wěn)發(fā)展和風(fēng)險(xiǎn)防控的角度出發(fā)，要防止“一管就死，一放就亂”的情況。 

房地產(chǎn)行業(yè)肆意妄為的增長(zhǎng)確實(shí)很有必要進(jìn)行有效的控制，此次對(duì)銀行的“窗口指導(dǎo)”能夠有效縮小房地產(chǎn)的無(wú)限擴(kuò)大，而這部分資金也可以流向中小企業(yè)，助力中小企業(yè)的發(fā)展。