有時(shí)候，我們的成功就是要建立在別人的失敗之上。

前幾天和朋友閑聊，聽他聊他在買房路上的投資污點(diǎn)，很有分享的必要——如果你不知道怎么投資是對(duì)的，那就先記住哪些投資是錯(cuò)的。

01

污點(diǎn)1，買了投資大盤的房子。

大概是幾年前，他在號(hào)稱“亞洲第一神盤”的貴陽花果園買了兩套房子。

其中一套房子持有一段時(shí)間后，拼死拼活地保本賣出；剩下的一套，不是他不想賣，而是根本賣不出去。

他說這套房子是他投資生涯里污點(diǎn)中的污點(diǎn)，“一定不要在投資客很多的小區(qū)買房子?！?/p>

為什么不要在投資客很多的樓盤/小區(qū)買房子，因?yàn)橛袃纱箫L(fēng)險(xiǎn)可能是你無法承受的。

其一，競(jìng)爭(zhēng)太太太激烈。

百萬方大盤在花果園面前都是戰(zhàn)五渣，因?yàn)樗目偨ㄖ娣e有1830萬平米、一共600棟房子。下面這張圖是花果園的“冰山一角”，密密麻麻全是房子

花果園實(shí)拍圖

朋友說，整個(gè)小區(qū)有幾千套掛出來賣的二手房跟他這套房子競(jìng)爭(zhēng)，非常激烈、毫無勝算。

我在貝殼找房查了下，貴陽花果園商圈共有4342套二手房掛牌。絕大部分來自花果園小區(qū)。就算以保守的70%估算，花果園也掛出了3000套二手房。

現(xiàn)在他的心態(tài)已經(jīng)佛了：就把房子掛在那里，賣不賣得出去，隨緣。

截圖信息來自貝殼找房

其二，集體拋盤風(fēng)險(xiǎn)。

什么是拋盤？就是賣家為了盡快把房子賣出去，以低于市場(chǎng)水平的價(jià)格出售。

一個(gè)小區(qū)出現(xiàn)一兩套這種房子，可以稱之為“筍盤”。如果一個(gè)小區(qū)大量出現(xiàn)這種房子，只能稱它為“崩盤”。

舉個(gè)例子：

本來這個(gè)小區(qū)房子的市場(chǎng)價(jià)是120萬，投資客A為了盡快賣出，只掛115萬。巧了，投資客B也急需賣房，掛出了更低的110萬。

小區(qū)里還有其它急需賣房的投資客C、D、E、F、G……大家一起進(jìn)行這個(gè)“神仙”操作，成功拉垮整個(gè)小區(qū)的房?jī)r(jià)。

而集體拋盤最容易出現(xiàn)在以投資客為主的小區(qū)。因?yàn)橥顿Y客最有可能進(jìn)行“賣房—套現(xiàn)—離場(chǎng)”的操作。

這里有兩個(gè)辨別小區(qū)是否以投資客為主的小妙招，請(qǐng)收好。

1，晚上去小區(qū)轉(zhuǎn)悠，觀察每棟樓的亮燈情況。亮燈率越高，說明入住率越高。入住率越高，說明自住的人越多。

2，還是在晚上，去看小區(qū)外面和車庫里面停了多少車。道理同上。

有亮燈的小區(qū)，來自西南房寶強(qiáng)

02

污點(diǎn)2，買了一套自住兼投資的別墅。

這個(gè)污點(diǎn)來自他的朋友。聽完之后，我由衷地心疼這位朋友，簡(jiǎn)直是虧了10個(gè)唐家沱。

這位朋友花350萬買了一套別墅，又花了350萬裝修。后來他要把這套別墅賣了。

前年開始掛在二手房市場(chǎng)，最初報(bào)價(jià)是500多萬。掛了兩年都沒賣出去，今年直接降到470萬，結(jié)果還是沒賣出去。

房款加裝修一共700萬，二手房掛價(jià)470萬，血虧230萬還賣不出去，實(shí)慘。

講到這件事時(shí)，他帶著一副“土豪的世界我不懂”的表情說，“一定不要買（投資）別墅。”

某“宇宙中心”一片漆黑的別墅區(qū)，來自西南房寶強(qiáng)

什么是投資？就是通過手上的房子獲得收益。最快速的方式，是把它賣出去。如果賣不出去、得不到收益，就不叫投資。

流動(dòng)性更好的房子，更容易賣出去。而別墅恰恰是流動(dòng)性不怎么好的房子，因?yàn)槊娣e大、總價(jià)高，對(duì)應(yīng)的客戶基數(shù)比較小。不像高層那樣，對(duì)應(yīng)了市場(chǎng)中最廣泛剛需客戶，基數(shù)大、二手房需求多。

以及，買別墅的人也可能存在這種心態(tài)：不愿意買別人住過或者裝修過的房子，并且對(duì)品質(zhì)和環(huán)境有更高的要求。重慶幾年前的別墅不一定能讓他們瞧得上。

03

污點(diǎn)3，買了小縣城的房子。

很早以前，他在一個(gè)小縣城買了一套房子。

10年前的2010年，有買家出16萬想買他這套房子，他傲嬌著沒有賣，認(rèn)為價(jià)格還會(huì)漲。

10年后的2020年，戲劇性的一幕發(fā)生了：他以12萬的價(jià)格賣了這套房子，倒虧4萬。如果算上通貨膨脹的因素，虧得更多。

聊起這件事的時(shí)候，他滿臉都寫著后悔，“一定不要買（投資）小縣城的房子?！?/p>

為什么小縣城會(huì)出現(xiàn)“房?jī)r(jià)如蔥”的跌價(jià)奇觀，根本原因在于人口。

截圖信息來自微博

如果要用最簡(jiǎn)單的方式形容人口和房?jī)r(jià)的關(guān)系，應(yīng)該是這么一句話：人口帶來需求需求培育市場(chǎng)市場(chǎng)影響價(jià)格。

很不幸的是，除非天賦異稟，大多數(shù)小縣城都處在城市發(fā)展金字塔的末端：一二線城市吃肉、三四線城市喝湯、四五線城市啃骨頭。

截圖信息來自微博

換句話說，小縣城的普遍特征是經(jīng)濟(jì)不足、產(chǎn)業(yè)匱乏，很難留住人才。導(dǎo)致勞動(dòng)力人口不斷流出，去發(fā)展更好的城市掙錢。人口越流出、需求越不足。

當(dāng)小縣城房子的數(shù)量沒有減少，買房子的人卻越來越少。供應(yīng)明顯大于需求時(shí)，價(jià)格就會(huì)做出自己最真實(shí)的反應(yīng)：跌跌更健康。

04

污點(diǎn)4，買了一套概念型新區(qū)的房子。

什么是概念型新區(qū)，就是要啥啥沒有、全靠規(guī)劃吹的純新區(qū)域。

買概念型新區(qū)的房子，至少要滿足兩個(gè)條件：

第一，找到規(guī)劃穩(wěn)、前景好、可實(shí)現(xiàn)的新區(qū)。

第二，踩準(zhǔn)時(shí)機(jī)買入、踩準(zhǔn)時(shí)機(jī)賣出。

如果你買的新區(qū)和這兩個(gè)條件完美錯(cuò)過，就只能長期持有，用時(shí)間換空間，等概念落地。

但是，對(duì)于我們這些普通人，既要找到規(guī)劃穩(wěn)、前景好、可實(shí)現(xiàn)的新區(qū)，還要踩準(zhǔn)時(shí)機(jī)買入賣出，難度系數(shù)爆表。眼光、膽量和運(yùn)氣，一個(gè)都不能少。

再來說長期持有，這對(duì)心理和定力是很大的挑戰(zhàn)。

在這個(gè)“長期”里，很有可能在市場(chǎng)波動(dòng)時(shí)，新區(qū)因?yàn)椴粔虺墒於I(lǐng)跌甚至大跌。以鄭州的新區(qū)為例，今年鄭州多個(gè)新區(qū)的房?jī)r(jià)跌幅明顯，普跌1500-3000元/㎡。

這個(gè)時(shí)候你是及時(shí)止損還是心懷美好等東山再起？太難了。要么就像今天這位朋友一樣，把佛系貫穿到底，放在那里、生死由命。

截圖信息來自米宅

05

最后，給大家講一個(gè)來自資深中介的“投資四詞訣”：高層、小三房、換乘站、學(xué)區(qū)房。前兩個(gè)是基本，后兩個(gè)碰上了就優(yōu)先選擇。

高層和小三房就不用說了，對(duì)應(yīng)的客戶基數(shù)最大、有最基本的流動(dòng)性。

換乘站是指軌道換乘站，各位留意一下，換乘站所在的位置一般都是人口密集、配套豐富、生活區(qū)密集的地段。

學(xué)區(qū)房排在最后，有兩個(gè)原因。首先受教育政策的影響比較大且劃片并非萬無一失。以及，你買入學(xué)區(qū)房投資時(shí)，上家已經(jīng)把學(xué)區(qū)的溢價(jià)算在房?jī)r(jià)里，成本并不低，強(qiáng)在保值抗跌性。