非常榮幸為題主作答。

由地價(jià)推算房?jī)r(jià)，一般總體思路是這樣：在確定計(jì)容樓面價(jià)基礎(chǔ)上，加上建筑物的綜合建安單方成本、開(kāi)發(fā)商融資管理和營(yíng)銷單方成本、房地產(chǎn)相關(guān)單方稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)商計(jì)容建筑面積單方利潤(rùn)額，就可以計(jì)算出房?jī)r(jià)大概多少。

一、在總體思路下，細(xì)說(shuō)下相關(guān)名詞：

1、計(jì)容樓面價(jià)，即計(jì)算容積率前提下的單方建筑面積樓面價(jià)，一般兩種計(jì)算方式：

（1）土地總價(jià)（億元）/（土地占地面積*容積率）*100000000

（2）土地總價(jià)（億元）/（土地占地畝數(shù)*666.67*容積率）*100000000

其中土地占地面積=土地占地畝數(shù)*666.67（一畝地大概666.67平方米）

2、建筑物的綜合建安單方成本，即包含基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、前期開(kāi)發(fā)費(fèi)、公共配套費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、建安成本等（這里既有政府文件規(guī)定的剛性成本，也有開(kāi)發(fā)商與建筑承包商的經(jīng)驗(yàn)建筑數(shù)據(jù)）。上述各項(xiàng)費(fèi)用的合計(jì)，除以計(jì)容建筑面積，就是推算樓面價(jià)的綜合建安單方成本。

3、開(kāi)發(fā)商融資、管理和營(yíng)銷單方成本，即開(kāi)發(fā)商的融資費(fèi)用、管理費(fèi)用和營(yíng)銷費(fèi)用合計(jì)除以計(jì)容建筑面積。

4、房地產(chǎn)相關(guān)單方稅費(fèi)，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所繳納的土地契稅、增值稅、土地增值稅、所得稅等各項(xiàng)費(fèi)用的合計(jì)，除以計(jì)容建筑面積。

5、開(kāi)發(fā)商計(jì)容建筑面積單方利潤(rùn)額，即在1-4合計(jì)總額基礎(chǔ)上除以計(jì)容樓面價(jià)，再乘以利潤(rùn)率（一般5%-12%）。

二、不同容積率下，住宅用地建筑形態(tài)

為更好地回答問(wèn)題，還需明晰不同容積率下，一般的住宅用地，都會(huì)建什么樣的住宅形式。這對(duì)綜合建安成本的影響是不同的。

三、結(jié)合問(wèn)題推算房?jī)r(jià)

1、計(jì)容樓面價(jià)計(jì)算。土地300萬(wàn)/畝，容積率2.8，

計(jì)容樓面價(jià)=300/（666.67*2.8）*10000=1607元/平方米。

2、建筑物的綜合建安單方成本。容積率2.8，一般建高層住宅。

在四線城市，高層住宅的綜合建安單方成本，一般在3000-3500元/平方米。

如果有精裝修的要求，還要在上述基礎(chǔ)上加400-800元/平方米。

3、開(kāi)發(fā)商融資、管理和營(yíng)銷單方成本。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)值，一般占售價(jià)的5%-10%。

4、房地產(chǎn)相關(guān)單方稅費(fèi)。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)值，一般占1-3合計(jì)總額的15%-20%。

5、開(kāi)發(fā)商計(jì)容建筑面積單方利潤(rùn)額。在1-4總額基礎(chǔ)上乘以5%-12%。

最后，1+2+3+4+5即為推算房?jī)r(jià)，依據(jù)上述，計(jì)算過(guò)程如下：

假設(shè)房?jī)r(jià)為X元/平方米，那么

毛坯房情況下，X=1607+（3000-3500）+X*（5%-10%）+（1607+（3000-3500）+X*（5%-10%））*（15%-20%）+（1607+（3000-3500）+X*（5%-10%）+（1607+（3000-3500）+X*（5%-10%））*（15%-20%））*（5%-12%）），得出毛坯房售價(jià)在5920-7150元/平方米。

精裝房情況下，毛坯房售價(jià)上浮400-800元/平方米即可。

回答完畢，希望上述回復(fù)有參考意義，謝謝！