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古鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)離不開(kāi)旅游地產(chǎn)的支撐

自20世紀(jì)90 年代以來(lái)，古鎮(zhèn)旅游方興未艾。其濃厚的傳統(tǒng)文化、質(zhì)樸的民俗風(fēng)情、別樣的居民建筑，吸引著越來(lái)越多的國(guó)內(nèi)外旅游者。進(jìn)入21世紀(jì)，古鎮(zhèn)旅游由單一的懷舊式觀光旅游進(jìn)入觀光與休閑度假共存的全新發(fā)展階段。度假屬于滯留型的旅游行為，與觀光旅游相比，在食宿、購(gòu)物、娛樂(lè)等服務(wù)上更全面、更系統(tǒng)的需求。而無(wú)論是供游客度假的場(chǎng)所，還是休閑度假的設(shè)施，都與地產(chǎn)分不開(kāi)，即都為旅游地產(chǎn)。所以，古鎮(zhèn)休閑度假離不開(kāi)旅游地產(chǎn)的支撐。

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保護(hù)性利用是開(kāi)發(fā)古鎮(zhèn)旅游地產(chǎn)的基本原則

古鎮(zhèn)是一個(gè)特殊的旅游吸引點(diǎn)，保護(hù)性利用其最大的特點(diǎn)，因此，依附于古鎮(zhèn)的旅游地產(chǎn)，也就有著與一般旅游地產(chǎn)很大的不同。這個(gè)不同主要體現(xiàn)在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與古鎮(zhèn)文化相融性的維護(hù)上，即妥善處理古鎮(zhèn)保護(hù)與開(kāi)發(fā)利用的關(guān)系。古鎮(zhèn)保護(hù)與開(kāi)發(fā)利用若要雙贏，既要較好的保護(hù)古鎮(zhèn)，延續(xù)古鎮(zhèn)傳統(tǒng)文化，又需要充分發(fā)揮古鎮(zhèn)旅游功能，很好地為旅游者提供服務(wù)，實(shí)現(xiàn)古鎮(zhèn)的新時(shí)期歷史使命，這是古鎮(zhèn)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的核心問(wèn)題。

國(guó)家政策支持在保護(hù)下的前提下發(fā)展古鎮(zhèn)旅游。2009年頒布的《國(guó)務(wù)院加快旅游業(yè)的意見(jiàn)》中提出，“在妥善保護(hù)自然生態(tài)、原居環(huán)境和歷史文化遺存的前提下，合理利用民族村寨、古村村寨，建設(shè)特色景觀旅游村鎮(zhèn)”。但是，面對(duì)一批破敗不堪的古鎮(zhèn)居民建筑，是原真性恢復(fù)，還是仿真性恢復(fù)，抑或表象性恢復(fù)，直接點(diǎn)表達(dá)，這是作為文化保護(hù)處理，還是商業(yè)利用處理，再尺度、造型、色彩與整體風(fēng)貌協(xié)調(diào)的前提下，合理地、有限度地使用，如改造客棧、商鋪、作坊，甚至酒店，或者成為一般性的住宅，這是一道世界級(jí)難題。

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賦予新活力是古鎮(zhèn)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵點(diǎn)

要解決好這個(gè)went，首先要在觀念上對(duì)古鎮(zhèn)有全新的認(rèn)識(shí)。無(wú)論年代多么久遠(yuǎn)，古鎮(zhèn)都是人類生活居住的場(chǎng)所，它應(yīng)該是活的，即使是文物，也應(yīng)該盡可能賦予它應(yīng)有的生活氣息。世界文化遺產(chǎn)意大利名城佛羅倫薩，至今還生活著眾多居民，包括政府收購(gòu)的作為廉價(jià)房租提供給平民居住的舊宅。由此，我們不主張對(duì)古鎮(zhèn)采取為保護(hù)而保護(hù)的做法，應(yīng)科學(xué)規(guī)劃設(shè)計(jì)，在不改變結(jié)構(gòu)風(fēng)貌的前提下，通過(guò)引入旅游地產(chǎn)，讓這些居民古建筑為今用，煥發(fā)青春。

當(dāng)然，在古鎮(zhèn)引入旅游地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)正確區(qū)分公共空間與私人空間。旅游地產(chǎn)中的商業(yè)地產(chǎn)、娛樂(lè)地產(chǎn)、主要為公共活動(dòng)場(chǎng)所，公共性、開(kāi)放性是其主要特征；酒店、度假村、度假公寓等度假地產(chǎn)雖也為公眾服務(wù)，但游客度假環(huán)境的私密性，又使得這些類型的旅游地產(chǎn)具有相對(duì)半開(kāi)放性的特點(diǎn)。由此可見(jiàn)，必須處理好不同功能場(chǎng)所的空間分隔，使其互不相擾，最大限度地避免游客與居民正常生活的沖突，協(xié)調(diào)度假游客與觀光游客、娛樂(lè)游客各自不同的需求。

同時(shí)，科學(xué)規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)與居住地產(chǎn)、度假地產(chǎn)的比例結(jié)構(gòu)，尤其是商業(yè)地產(chǎn)，合理的商業(yè)設(shè)施，即是古往今來(lái)古鎮(zhèn)的主要業(yè)態(tài)之一，也是古鎮(zhèn)旅游的一大吸引力。保留或培植一定規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)，突出古鎮(zhèn)的商業(yè)特色，本身就是增強(qiáng)古鎮(zhèn)旅游吸引力的一項(xiàng)重要舉措。

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國(guó)內(nèi)外案例精解

布蘭森小鎮(zhèn)位于美國(guó)密蘇里州南端塔尼縣，面積有53.6平方公里，當(dāng)?shù)厝丝趨s僅1萬(wàn)余人。這個(gè)看似極為普通的小鎮(zhèn)不僅擁有一流的自然風(fēng)光，而且是美國(guó)鄉(xiāng)村文化的集中展示地，也是世界級(jí)的旅游度假勝地，每年來(lái)此旅游丟度假的人數(shù)高達(dá)700多萬(wàn)人次。

布蘭森小鎮(zhèn)是聞名世界的音樂(lè)之鄉(xiāng)、被譽(yù)為鄉(xiāng)村音樂(lè)、老式搖滾音樂(lè)的表演勝地。小鎮(zhèn)擁有50多家劇院、64000多個(gè)劇場(chǎng)座位。小鎮(zhèn)上演的劇種也是世界上最全的，常年上演100多臺(tái)節(jié)目，演出節(jié)目的風(fēng)格多樣化，有搖滾樂(lè)、爵士樂(lè)、鄉(xiāng)村音樂(lè)、街舞等。除美國(guó)當(dāng)?shù)貏F(tuán)以外，每年還會(huì)有來(lái)自中國(guó)、俄羅斯以及東南亞等其它國(guó)家和地區(qū)的劇團(tuán)前來(lái)演出。

布蘭森小鎮(zhèn)的旅游業(yè)呈現(xiàn)出典型的多元化發(fā)展態(tài)勢(shì)。除了主題公園、音樂(lè)演藝、餐飲購(gòu)物等傳統(tǒng)旅游項(xiàng)目以外，近幾年小鎮(zhèn)還開(kāi)發(fā)了水上運(yùn)動(dòng)、卡丁車、高爾夫、探險(xiǎn)、垂釣等新型旅游活動(dòng)，極度豐富了游客的度假體驗(yàn)。此外，小鎮(zhèn)的旅游配套設(shè)施齊全，整個(gè)小鎮(zhèn)400多家餐廳，19000多間客房，此外有很多分時(shí)度假的公寓，別墅分布在山區(qū)之中。2004年，小鎮(zhèn)興建了時(shí)間一流的國(guó)際會(huì)議中心和商業(yè)中心，不僅為小鎮(zhèn)注入了新的活力和血液，同時(shí)也進(jìn)一步提升了小鎮(zhèn)的國(guó)際知名度和影響力。

以特色文化為主導(dǎo)開(kāi)發(fā)多種旅游產(chǎn)品，是布蘭森小鎮(zhèn)成為世界級(jí)度假地的關(guān)鍵所在。

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以音樂(lè)為中心，形成小鎮(zhèn)獨(dú)特的文化魅力。

布蘭森小鎮(zhèn)是典型的以特定文化為核心吸收引力的旅游小鎮(zhèn)。小鎮(zhèn)以音樂(lè)為主題，建有數(shù)量超過(guò)百老匯的劇院，上演著世界上最全的劇種，最終贏得了“美國(guó)第三大演藝中心、美國(guó)中部藝術(shù)之都、現(xiàn)場(chǎng)音樂(lè)之都”等殊榮。

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堅(jiān)持“純凈”的演繹表演，樹(shù)立良好的城市形象。

“演藝”是布蘭森小鎮(zhèn)最主要的旅游項(xiàng)目，但這里的演藝與拉斯維加斯不同，這里沒(méi)有色青場(chǎng)所、沒(méi)有賭博和暴力行為為，是家庭和學(xué)生們的理想和休假的場(chǎng)所。因此，布蘭森被譽(yù)為“純凈的拉斯維加斯”、美國(guó)第三大娛樂(lè)城。

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不斷豐富旅游產(chǎn)品，保持小鎮(zhèn)旅游吸引力。

盡管小鎮(zhèn)的音樂(lè)演出已經(jīng)風(fēng)靡全球，但為了增加旅游吸引力，小鎮(zhèn)每年都會(huì)開(kāi)發(fā)推出新的旅游項(xiàng)目，如主題公園、高爾夫、水上運(yùn)動(dòng)、會(huì)議中心等。通過(guò)不斷豐富旅游產(chǎn)品和完善旅游配套服務(wù)，布蘭森成為世界上最成功的度假小鎮(zhèn)。

格里莫小鎮(zhèn)位于法國(guó)東南部普羅旺斯，小鎮(zhèn)依港而建，距離戛納市中心約80公里。小鎮(zhèn)由不同的小島組成，陸上面積為71萬(wàn)平方米，各島嶼之間約有6.5公里長(zhǎng)的河道，島上各建筑之間的小型河道總計(jì)約13公里長(zhǎng)，作為建筑群主體的小型臨水建筑2200座。因此小鎮(zhèn)也被譽(yù)為“普羅旺斯的威尼斯”或“法國(guó)的威尼斯”。

格里莫將河道與游艇視為靈魂，延綿曲折的河道，纏繞著適量的陸地，使格里莫的每個(gè)家庭，每棟房子都能享受到私家碼頭的樂(lè)趣，而良好的氣候環(huán)境與寬闊的河道規(guī)劃也使這里極度適合游艇的交通。與此同時(shí)，小鎮(zhèn)整體規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)都以河道和游艇度假為設(shè)計(jì)原則。首先，色彩和橋梁構(gòu)成了河道自然交融的特色空間，小鎮(zhèn)每棟住宅的立面，屋瓦和裝飾都使用了不同的色彩，創(chuàng)造出一種原始的、非設(shè)計(jì)的傳統(tǒng)空間，而各種特色的橋梁形成了不同組團(tuán)的交通節(jié)點(diǎn)，將橋與水的結(jié)合展現(xiàn)到了極限。其次，水體、住宅和人行道有機(jī)配置形成獨(dú)具度假性的曲線形交通體系，小鎮(zhèn)的路網(wǎng)規(guī)劃為兩個(gè)流線，一個(gè)流線設(shè)計(jì)為汽車和步行，另一個(gè)流線為船而設(shè)計(jì)，形成了一種類似雷得朋（Radburn）式的分流交通體系。最后，當(dāng)?shù)亟ㄖ幕腿司迎h(huán)境的完整保留賦予了小鎮(zhèn)深厚的文化氛圍，小鎮(zhèn)較完整地保留了原來(lái)的運(yùn)河河道，同時(shí)現(xiàn)今鎮(zhèn)內(nèi)仍居住著許多漁民，當(dāng)?shù)亟ㄖ４嫱暾教幜髀冻龊軡夂竦脑∥幕?/span>

除了小鎮(zhèn)規(guī)劃和匠心獨(dú)具的設(shè)計(jì)以外，小鎮(zhèn)的旅游配套服務(wù)也及其完善，酒店、餐館、零售商鋪四處可見(jiàn)，高爾夫、騎馬、網(wǎng)球、航海、遠(yuǎn)足旅行及各項(xiàng)水上運(yùn)動(dòng)精彩紛呈。

如今，格里莫小鎮(zhèn)不僅是世界上最富有的游艇愛(ài)好者的天堂，而且以其獨(dú)特的風(fēng)韻和魅力已經(jīng)成為歐洲有錢(qián)人度假的居所，小鎮(zhèn)的大部分別墅均為全球富豪持有。同時(shí)，大量來(lái)自世界各地的游客也來(lái)到這里體驗(yàn)悠閑的時(shí)光，小鎮(zhèn)每年的游客接待量約為50萬(wàn)人次。

游艇魅力的極致表現(xiàn)使格里莫在眾多濱海度假地中獨(dú)具特色。

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盡可能地保留地塊原有風(fēng)貌，將河道和游艇視為小鎮(zhèn)靈魂。

臨港而建的格里莫擁有眾多河道。小鎮(zhèn)在后期開(kāi)發(fā)時(shí)，盡可能地保留了這些河道，并因地制宜地發(fā)展游艇業(yè)。

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因地制宜，規(guī)劃設(shè)計(jì)充分體現(xiàn)游艇度假風(fēng)情。

一方面，小鎮(zhèn)通過(guò)將水體、住宅與人行道的有機(jī)配置，形成獨(dú)具度假性的曲線形交通體系。另一方面，小型私人游艇、臨水房屋、小型河道中的泊船墩、小型休閑廣場(chǎng)以及各種建筑附帶的親水平臺(tái)設(shè)計(jì)，使小鎮(zhèn)的每一個(gè)角落都烙有濱水游艇度假的印記。

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內(nèi)外兼修，充分體現(xiàn)海港文化特色。

小鎮(zhèn)利用當(dāng)?shù)嘏R水、小島資源，設(shè)計(jì)了色彩豐富、形態(tài)各異的橋梁。同時(shí)，小鎮(zhèn)也停留著原住漁民的生活風(fēng)情，使小鎮(zhèn)無(wú)論在形態(tài)上還是內(nèi)在文化上都處處體現(xiàn)海港小鎮(zhèn)的特色。

芙蓉古城位于成都西郊青羊界，溫江永寧鎮(zhèn)，新成-溫-郫國(guó)家級(jí)生態(tài)保護(hù)帶內(nèi)，占地66.67萬(wàn)平方米，是規(guī)模較大的復(fù)合型古鎮(zhèn)旅游地產(chǎn)。項(xiàng)目交通便利，成溫邛、光華大道、芙蓉大道和IT大道的全面開(kāi)通構(gòu)成方便快捷的立體交通網(wǎng)絡(luò)。距三環(huán)路8公里，距市區(qū)二環(huán)路僅10余分鐘車程，與外環(huán)路文家立交橋相距僅1公里。

芙蓉古城是中國(guó)民居建筑博物館。項(xiàng)目以川西民居、江蘇民居、云南民居、唐風(fēng)建筑等中國(guó)民居建筑風(fēng)格為主題，規(guī)劃建設(shè)有川西區(qū)、云南區(qū)、唐風(fēng)區(qū)和蘇州區(qū)四大區(qū)域。這四大區(qū)域充分體現(xiàn)中國(guó)建筑的精華和摒棄“雜布”的思維，將各種建筑符合巧妙結(jié)合，并在原有地方風(fēng)格上加以創(chuàng)造和發(fā)展，在差異中達(dá)成統(tǒng)一，于對(duì)比中體現(xiàn)繽紛，形成了獨(dú)具特色的建筑景觀。

芙蓉古城的水系是一道獨(dú)特的風(fēng)景線。古城的水面面積達(dá)3萬(wàn)余平方米，最大湖泊面積近4000平方米，另一條最窄處也有8米寬的護(hù)城河圍繞。借助豐富的水系資源，項(xiàng)目水系巧妙地穿插、滲透、融合于建筑之中，以體現(xiàn)東方文化追求自然和諧的風(fēng)韻，并用堤、島劃分水面，以增加園景層次。憑借完善科學(xué)的水環(huán)境工程，芙蓉古城還飲水于地下，讓潺潺流水從每戶人家的屋前宅后流過(guò)，形成臨水而居的生活景象。

豐富的商業(yè)配套和成功的商業(yè)運(yùn)作是項(xiàng)目的另一大亮點(diǎn)。古城規(guī)劃建設(shè)有5萬(wàn)余m2的集餐飲、娛樂(lè)、旅游、休閑、度假于一體的商業(yè)區(qū)，能同時(shí)接待數(shù)萬(wàn)人。芙蓉古城的商業(yè)也分為四大板塊，其中文化板塊是古城生命力所在，商業(yè)板塊是古城的利潤(rùn)中心，運(yùn)動(dòng)板塊是年輕人的樂(lè)園，生態(tài)板塊是項(xiàng)目展示亮點(diǎn)。從業(yè)態(tài)構(gòu)成來(lái)看，芙蓉古城最主要的商業(yè)業(yè)態(tài)是休閑娛樂(lè)，建有音樂(lè)休閑廣場(chǎng)、青少年素質(zhì)教育中心、詩(shī)書(shū)畫(huà)社、兒童游樂(lè)廣場(chǎng)、小吃街等產(chǎn)品。古城的另一重要商業(yè)業(yè)態(tài)是賓館會(huì)所，其中，酒店賓館分別修建于會(huì)所的西南和正北，與皇城-明遠(yuǎn)樓-至公堂等傳統(tǒng)樓宇、休閑廣場(chǎng)、各種運(yùn)動(dòng)場(chǎng)和2000余平方米的人造山坡景區(qū)相鄰，實(shí)為休閑度假福地。其主要功能是為會(huì)所提供配套的飲食起居及娛樂(lè)場(chǎng)所，同時(shí)服務(wù)于芙蓉古城度假休閑的人群。

此外，芙蓉古城還對(duì)傳統(tǒng)類歷史文化就行了深度挖掘。在這里老成都傳統(tǒng)文化的飲食文化、童趣文化、天府街市文化、茶文化、水文化、民俗文化等被淋漓盡致地展現(xiàn)出來(lái)。

經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展經(jīng)營(yíng)，芙蓉古城已經(jīng)成為西部最大的生態(tài)園林式旅游、休閑度假、商務(wù)展會(huì)接待基地，也是目前國(guó)內(nèi)屈指可數(shù)的融居住、餐飲娛樂(lè)、旅游觀光、休閑度假、投資于一體的復(fù)合式旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。

文化與建筑融合、旅游與居住結(jié)合是芙蓉古城得以成功的關(guān)鍵。

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發(fā)揮大規(guī)模項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，集聚區(qū)域資源于項(xiàng)目自身。

一是挖掘成都深厚的歷史積淀，成都是我國(guó)西南開(kāi)發(fā)最早的地區(qū)，是 全國(guó)第一批歷史文化名城之一，根據(jù)這一屬性，引進(jìn)了許多有成都?xì)v史文化代表的產(chǎn)品。二是發(fā)揮川西建筑優(yōu)勢(shì)，不僅在建筑，更在文化方面得到廣大旅游市場(chǎng)的認(rèn)可。三是緊扣成都人生態(tài)休閑的居住理念。根據(jù)這一消費(fèi)特征，項(xiàng)目將當(dāng)?shù)匦蓍e旅游從低層次的消費(fèi)升級(jí)到具有文化陶冶和精神享受的休閑度假。

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強(qiáng)調(diào)文化與建筑的融合，打造全方位的旅游體驗(yàn)環(huán)境。

在芙蓉古城開(kāi)發(fā)過(guò)程中，文化不僅是主題和概念，更是建筑中的符號(hào)和象征。無(wú)論是川西民居還是其他風(fēng)格的民居，都以成都休閑文化為內(nèi)容，各功能區(qū)以獨(dú)具中華文化特色的水系和園林間隔、穿插，構(gòu)建一個(gè)動(dòng)靜有致，統(tǒng)一和諧的旅游度假環(huán)境。

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旅游和居住融合，開(kāi)創(chuàng)了成都生活新理念。

在日漸提高的都市人生活消費(fèi)水平和文化追求中，芙蓉古城符合了城市中產(chǎn)階級(jí)隨社會(huì)發(fā)展而日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化需要，結(jié)合現(xiàn)代會(huì)議功能和假日經(jīng)濟(jì)繁榮的現(xiàn)狀而推出的全新的“第二居住”體系。從其發(fā)展路徑來(lái)看，項(xiàng)目先用深厚的川西文化包裝古城，形成一個(gè)獨(dú)特的旅游項(xiàng)目，成為城市旅游熱點(diǎn)，再開(kāi)發(fā)住宅地產(chǎn)項(xiàng)目，形成熱銷。