餐飲界都公認一句話——“好的店址決定了開店成敗的一半”，??因此選店址一直是每個餐飲人都非常重視的一步，??中型或大型規(guī)模的連鎖餐飲品牌都會投入巨大的精力、人力和財力??去努力做好選址，??對于小型餐飲企業(yè)或計劃進入餐飲行業(yè)的創(chuàng)業(yè)小白，??又不可能短期內擁有專業(yè)的選址團隊，但只要我們掌了以下選址技巧，??小白也能選個好店鋪。

餐廳應該開在哪

你的餐飲店應該開在哪？??回答這個問題要分三步走?。?

（一）你的產品和服務是什么。你的餐廳要賣什么東西??？是快餐??還是火鍋或者茶飲，你的定價是多少？??你的服務方式??是采取桌邊點餐、吧臺自取或者是自助等等?。

舉個例子說明：比如你要賣蓋澆飯，它屬于快餐，??你的定價呢是19元，??采取的服務方式是吧臺自取，??也就是麥當勞肯德基的方式??。下面一步我們就應該思考“哪些人會來你的餐廳消費”。

舉例：蓋澆飯餐廳

（二）哪些人會來你的餐廳消費。

快餐可以推出顧客的進店理由，??人均消費可以推理出進店顧客的消費能力，??吧臺自取的服務方式可以推理出顧客適合的用餐場景。因為快餐，所以主要的進店理由便是趕時間和隨機消費的人群；人均19元，對應的是中低消費的人群；吧臺自取最適合的用餐場景，使用單人用餐和工作餐。

舉例：鎖定消費人群

（三）把你的店開在這些人集中的地方。

你的主力人群會在哪里聚集呢？??趕時間的人通常會聚集在交通樞紐，??類似火車、機場、長途大巴站等，寫字樓上班的人以及醫(yī)院掛號看病的人，還有專賣市場中大量的攤主等等，那么??我的餐廳應該開在所列出的這9種聚客的場所之一，??如果進一步對這9種場所，按照我們的優(yōu)先程度排序呢，??那么我最應該把餐廳開在交通樞紐、寫字樓和專賣市場，??因為??這三個場所適合我的人群。

舉例：選址

選址流程圖

找店鋪的渠道和溝通技巧

（一）找鋪

1.掃街

掃街是??在我們確定了把店開到??哪些地區(qū)的這個方向之后，實地去找店鋪，一定是一手貨源，??直接對接這個房東或者甲方??。

2.中介

中介它的特點是廣種薄收??，信息??會比較多，二手或者多手的鋪源，品質??就會有大打折扣，通常會存在中介費，與中介提供的貨源商談過程不透明??，也會存在一些我們不好把控的點。

3.商業(yè)地產

商業(yè)地產商特點是門檻高，因為通常商業(yè)地產商對于入駐的品牌會有它自己的一個要求和門檻，??但合作的風險較小，因為商業(yè)地產商是一個商業(yè)體的聚客??以及??對政府相關政府部門的這種銜接，另外這里通常是沒有轉讓費，這也是能夠節(jié)省我們的開店投資。

（二）談判

談判準備及核心

1.商鋪業(yè)主??

第一，要了解周邊商鋪的售價。買商鋪的這種售價可能會直接導致他最終出的租賃價格，那么我們了解了售價也就可以了解??這個商鋪業(yè)主他內心的一個對外出租的一個心理價位。第二，我們也要了解這個商鋪是否可做餐飲。商鋪投資的業(yè)主對于商業(yè)經營??對房產本身的工程條件等等的要求不是很清楚，??因此我們一定要提前了解??這個商鋪，他的水電燃氣等等是否能滿足你的餐廳??。

·談判：1.租期越長越好。2.合同中的甲方責任。3.拿到轉租權，我們一旦經營不善，??然后想彌補損失的時候，那么有了轉租權，我們就可以正常操作。

2.投資型二房東（承租了商鋪，自己不經營，??專門用來轉租給開店經營的人，從中賺取租金的差額）

第一，我們要側面了解這個商鋪的歷史租金，跟二房東談的時候有一個??心理準備??。第二，我們要了解周邊的商鋪租金，為了回歸到我們在跟二房東談價的時候有一個心理預期。

·談判：第一，??甲方單方解約的違約責任，??因為投資型二房東，他追求的是租金差額，那么它很有可能會??得到另外一些商家提供了更高的條件，??這時他可能相對容易的會??采取跟你單方解約，??那么我們就要在合同中，??把違約責任談細談全。第二，爭取轉租權，如果他的合同到期，??如果沒有這一條，可能導致的是產權方會直接收回商鋪，那么對于我們??商家??經營者，??這是很大的損失。

3.轉讓型二房東（就是承租商鋪后他自己也開店經營，??但由于經營不善等等的原因呢，他不想繼續(xù)經營了，??可租賃的時間還沒到期，因此他們會選擇將商鋪轉租給其他開店經營的人）。

第一，轉讓費的合理性。比如他要10萬也好20萬，我們要看他的轉讓費是否合理，也就是說他商鋪中是不是給你留了一些有價值的東西。第二，要了解二房東目前的經營狀況。把握二房東他出租給你的一種心態(tài)，??如果不掙錢可能對于我們更有利，我們就可以去把租金??壓得低一些??。

·談判：第一，產權方同意繼承或重簽合同并延長租期。第二，遺留的裝修設備用品等等的明細。第三，??要結清債務欠費，限期注銷證照或轉讓。

4.商業(yè)地產商

第一，項目或目標商鋪的規(guī)劃。因為商業(yè)地產商他很在意整體的一個??規(guī)劃的合理性，因此我們提前了解也就可以??把握商業(yè)地產商的規(guī)劃，有利于餐廳的定位。第二，房東是否與同類餐飲項目合作過。有利于了解他們對各種餐飲業(yè)態(tài)的友好程度，服務水平。

·談判：首先，我們要展現(xiàn)??自身的優(yōu)勢，因為商業(yè)地產商，??他比較注重進駐商家的品質，那么我們就要投其所好，??去展現(xiàn)我們這個品牌能夠給他帶來什么。第二，要注意末位淘汰條款，??我們要做的就是把末位淘汰的條款明確，或者把條件盡量壓低。

店址優(yōu)劣的評估方法

首先我要給大家明確一個容易混淆的概念，??我們要評的是電址而不僅僅是店鋪，??那么店鋪和電子從定義上來講是有很大的區(qū)別，我用這個圖解來說明。

左：店鋪，右：店址

評估的店址周邊步行10分鐘范圍內的出所有的聚客場所、競爭對手，??結合現(xiàn)場考察看到的實情、電子地圖，??去畫客流主動線。

電子地圖標注

旺鋪指標

主動線：一定是有頭有尾的一條線或者是有分支的一條線；無論怎么分支，主動線的主干部分一定只有一條；主動線頭尾啊，??兩端??一定是??一個獨立的聚客場所或者是動線終。

*動線終端是什么呢？??比如說公交車站，??地鐵站等，??他們的特點是有明顯的客流，但是那流動速度很快，停留時間短，??正如這個例子中畫出的主動線，大家可以看一下??它的一端是最具課的那個聚會場所，而另一端則分別是公交車站和地鐵站。

（一）距離主動線有多遠

在主動線上最佳，超近超好。

（二）距離主要聚客場所有多遠

在主要聚客點最佳，越近越好。

（三）可視性

1.店面面寬。2.有幾個方向可以看到店面。3.可看到店面的最遠距離。

（四）接近性

1.店鋪門前有沒有障礙或阻隔，比如說綠化帶或者是一些上下樓梯，??那么如果都沒有，當然可接近性就比較好。2.店鋪門前的道路有沒有隔離帶或者格蘭，??也就是說沒有隔離帶和格欄。

舉個例：兩個店址，??一個位于城市中最繁華客流最大的商業(yè)街，??但是他的門面比較窄，門前還有臺階，那么另一個店址門面特別寬，門前也非常敞亮，??但是它卻位于城郊的一個新建社區(qū)??好。

你會選擇在哪個店址開店呢？??相信大家都會選前者，??為什么呢？??因為??可視性和接近性再優(yōu)秀，??它不能決定你去選擇這個店址，??你選擇電子最核心關鍵的還是前面??兩個評估維度——距離主動線和距離主要聚客點??。

投資回報的快速測算工具

什么是投資回報呢？??就是你開餐廳投入的錢在餐廳開業(yè)后多長時間能回本??同時??在餐廳租賃合同到期時，這家店一共為你賺了多少錢。

計算的三層邏輯

計算的邏輯分三層：

第1層計算出合同期內你的店每天或者每月??每年的經營利潤，??那么經營利潤??它就等于你的營業(yè)額減去各項經營成本（各項經營成本呢是預估值）。

第2層??是我們計算出投資回報的時間，??那也就是當累計的??經營利潤，正好等于你開店前期的總投資的時候，那么那個時間點??就代表??你的投資回本。

第3層??計算你最終賺到的錢，就是店鋪的??租賃期減去剛才我們算出的投資回本的時間，??那么就等于你剩余的一個經營時間??那么把這個經營時間內的所有的利潤??加起來的總和，就是你開出這家店最終可以賺到的錢??。

測算工具的電子表格

若在需要工具的，私信我。

店鋪租賃合同中的坑??

四個維度

（一）甲方

他不是房東，也沒有轉租權，稀里糊涂你就跟他簽了，??最終導致的是什么呢？真正的產權方無條件收回房產。甲方他作為二房東的話呢，一定要有明確的房東授權他轉租或者出租的權利，??同樣的道理也是為了避免簽約之后，??被房東無條件收房。??

（二）時間

接場日通常就是你免租裝修期的開始，??那么，??大家要在接場日之前，明確甲方是不是滿足了讓你接場的條件，也就是說他的房產有沒有清理干凈啊，或者說他有沒有提供??承諾給你的一些工程條件，比如說電燃氣是否都滿足了，??如果不滿足，你可以考慮先不接場，??因為一旦接場你的免租裝修期就開始計算。

（三）費用

一是建筑面積和使用面積的大小差異很明顯，什么意思呢？你簽約的時候，雙方明確的是按照建筑面積標注的這個??面積大小，??但是呢，當你實際經營的時候發(fā)現(xiàn)使用面積??很小，也就是使用率很低，??那么如果你在簽約之前不明確這個商鋪它到底有多少使用面積的話，??會對你進場裝修以及店鋪布局造成很大的困惑。

二是水電??等等能源費用，是可以談的，因為水電商用的價格呢，國家都有統(tǒng)一的定價標準，??如果甲方，??他收取的水電費用明顯高于政府公布的水平線呢，??一定要談，一定要往下壓，??因為水電在你這??開店經營之后會發(fā)現(xiàn)能源費用是非常的恐怖。

（四）權責

第一，維修保養(yǎng)的責任劃分呢，一定要明確界定，如果不明確界定會出現(xiàn)，??當?shù)赇亙鹊哪承??設施設備出現(xiàn)問題，??那么雙方會有扯皮的??情況出現(xiàn)，??那么最終，??受傷最深的一定是經營商鋪的你，??所以一定要界定清楚。

第二，“逃命條款”中，一定記得除了違約金賠償，雙方對等之外呢，??作為經營商經營商鋪的你，一定要加上你的店鋪裝修設備的折舊損失。

四個坑