|
文丨三環(huán) 不知不覺中，南港房?jī)r(jià)已經(jīng)破萬。 在建業(yè)、永威、遠(yuǎn)洋、招商這些開發(fā)商進(jìn)入南港之前，南港的房?jī)r(jià)還徘徊在8500元/㎡左右。 去年年底，和昌盛世城邦還在搞各種促銷活動(dòng)、特價(jià)房，8000出頭就能買到一套小高層。 有些轉(zhuǎn)讓房源，甚至能夠跌破8000元/㎡。 所有的變化都出現(xiàn)在開發(fā)商大舉進(jìn)入南港之后。 直接將南港的房?jī)r(jià)從8000+，拉升到了10000+。 在北港高層僅僅10000出頭的情況下，南港有何底氣能夠破萬？ 01 最近，馬老師在鄭州出盡了風(fēng)頭，各種刷屏霸占頭條。 馬老師的投資項(xiàng)目一時(shí)間也成為了各個(gè)區(qū)域宣傳的噱頭。 有人說在白沙科學(xué)谷，有人說在北龍湖。 最后港區(qū)的支持者力壓群雄，用一張規(guī)劃圖證明了真相。
馬老師的阿里巴巴，建在了港區(qū)的雙鶴湖片區(qū)。 02 南港，一直是一個(gè)特別神秘的區(qū)域，分析南港的文章很少。 管南、惠濟(jì)、金水北、北龍湖、常西湖，各個(gè)區(qū)域的分析文章都很多，唯獨(dú)南港，屈指可數(shù)。 有一個(gè)重要原因就是，南港距離鄭州市區(qū)實(shí)在太遠(yuǎn)了。
從紫荊山到雙鶴湖公園，走高速51公里，56分鐘才能到達(dá)。 從金水路到開封也就58公里，但由于不是高速，需要1個(gè)半小時(shí)左右。
舉個(gè)極端的例子，如果在南港居住，在鄭州上班，即使不算堵車，每天的通勤距離100公里以上，通勤時(shí)間2個(gè)小時(shí)以上，通勤成本50元左右。 所以，根據(jù)項(xiàng)目置業(yè)顧問的介紹，來南港買房的客戶，一共分為三類： 第一是在港區(qū)工作的客戶； 第二是市區(qū)來投資的客戶； 第三是地市來投資的客戶； 真正買來要住在這里的客戶，或許能占到一半。 03 想要了解一個(gè)區(qū)域，最直觀的還是先從地圖與道路說起。
省道102以南，都算是南港的地方。 從大地圖上能夠看到的景觀有： 1. 梅河公園； 2. 苑陵故城遺址公園； 3. 鄭州園博園； 4. 雙鶴湖中央公園； 5. 鄭州新國際會(huì)展中心； 6. 鄭州南站； 前四個(gè)，是已經(jīng)建設(shè)好，或者正在建設(shè)的公園；后兩個(gè)，是目前南港最重要的，也是宣傳力度最大的兩個(gè)項(xiàng)目。 這些項(xiàng)目，就是南港宏偉的規(guī)劃中最先落地的項(xiàng)目，每一個(gè)都足夠有分量，每一個(gè)都是樓盤宣傳的賣點(diǎn)。 但是這個(gè)圖最大的缺點(diǎn)就是，無法展示南港美好的未來，所以我們?cè)賮砜匆幌履细鄣囊?guī)劃圖。
路網(wǎng)規(guī)劃完整，湖泊星羅棋布，河流交錯(cuò)縱橫，各個(gè)區(qū)域功能分區(qū)明晰，住宅、產(chǎn)業(yè)、商業(yè)規(guī)劃合理，一個(gè)完整的航空產(chǎn)業(yè)之城躍然紙上。 同時(shí)地鐵17號(hào)線也已經(jīng)在修建，地鐵17號(hào)線又叫鄭許城際鐵路，從港區(qū)直通許昌東站，預(yù)計(jì)2020年底通車。
04 根據(jù)各個(gè)片區(qū)的功能不同，我們可以將南港劃分為四個(gè)部分。
1. 高鐵南站片區(qū) 2. 苑陵故城片區(qū) 3. 園博園片區(qū) 4. 雙鶴湖片區(qū) 高鐵南站片區(qū) 這個(gè)片區(qū)由高鐵南站+會(huì)展中心這兩個(gè)主要部分組成，區(qū)域內(nèi)幾乎沒有任何的住宅用地，所以三官廟還未整體拆遷，片區(qū)內(nèi)道路也還沒有修建完善，有很多村里的道路。
高鐵南站距離機(jī)場(chǎng)6公里，建成之后將成為全國第二大高鐵站，根據(jù)規(guī)劃，鄭州南站將接入鄭渝高鐵、鄭合高鐵及鄭登洛城際鐵路等中原城市群城際軌道交通系統(tǒng)。
鄭州地鐵9號(hào)線、13號(hào)線在此接駁換乘。 根據(jù)規(guī)劃，2022年鄭州南站將正式開通運(yùn)營(yíng)，成為港區(qū)發(fā)展的新引擎。 在2017年鄭州南站剛開始修建的時(shí)候，三官廟旁邊的麥田里，還有一條斷頭的鐵路?，F(xiàn)在鄭萬高鐵已經(jīng)于8月12日第一次駛過鄭州南站，當(dāng)初的斷頭鐵路也已經(jīng)接軌修好。
鄭州新國際會(huì)展中心，就在高鐵南站的西側(cè)，目前的三官廟附近。 由鄭州航空港興港投資集團(tuán)和綠地控股集團(tuán)共同投資興建。 項(xiàng)目占地面積2450畝，總投資100億元，室內(nèi)總展覽面積為40萬平方米，建成后將成為亞洲第二大展館，是我市現(xiàn)有的鄭州國際會(huì)展中心的6倍，與上海虹橋的國家會(huì)展中心規(guī)模相同。
現(xiàn)在正在建設(shè)一期，具體的建設(shè)進(jìn)度不清楚，從三官廟的街上過，只能看到這樣一個(gè)牌子。
以前這個(gè)地方還會(huì)有圍擋，現(xiàn)在連圍擋也看不到了。 苑陵故城片區(qū) 苑陵故城片區(qū)位于機(jī)場(chǎng)以南，南水北調(diào)運(yùn)河以北，京港澳高速以東，整體呈現(xiàn)三角形狀。 這個(gè)片區(qū)有苑陵故城、港區(qū)管委會(huì)，還有朝虹電子、東欣電子等科技公司，還有興瑞·匯金國際、美創(chuàng)國際等產(chǎn)業(yè)園。 片區(qū)內(nèi)的路網(wǎng)已經(jīng)基本完善，各種廠房、產(chǎn)業(yè)園、管委會(huì)，讓整體面貌更像是一個(gè)城市。 片區(qū)內(nèi)住宅用地不多，目前有兩個(gè)住宅項(xiàng)目在售。 和昌盛世城邦、豫發(fā)九棠府。 和昌盛世城邦 和昌盛世城邦位于雍州路與苑陵路交會(huì)處，算是一個(gè)老盤，2016年就開始賣了，到現(xiàn)在已經(jīng)3年多，三期只剩少量大戶型在售，目前在推四期。
2016年剛開盤的時(shí)候，四五千就能拿下。但是當(dāng)時(shí)并沒有人能看到南港的優(yōu)勢(shì)，也極少有人看到南港會(huì)在三年之后開始爆發(fā)。 賣到現(xiàn)在，毛坯9000元/㎡，只剩大戶型。四期的精裝房，據(jù)說也要賣到1萬以上，追平北港的房?jī)r(jià)。 豫發(fā)九棠府 豫發(fā)在南港的又一個(gè)大盤。 項(xiàng)目位于航空港區(qū)梅河路與樹杞路交會(huì)處，全部規(guī)劃為6層洋房，容積率只有1.15，產(chǎn)品非常純粹，項(xiàng)目緊鄰梅河，是標(biāo)準(zhǔn)的河景房。
目前在售120-164㎡房源，均價(jià)10000-11000元/㎡。 其實(shí)該片區(qū)還有一個(gè)項(xiàng)目，興瑞·匯金國際。 這個(gè)項(xiàng)目主要是以商墅為主，目前已經(jīng)售完，營(yíng)銷中心也變成了中建梅溪上郡的售樓部。 由于華夏大道正在施工，所以，該片區(qū)的交通目前較為閉塞。需要等到后期雍州路下穿機(jī)場(chǎng)隧道修通、華夏大道修通，該片區(qū)的南北向交通將會(huì)徹底打通，無論是通往北港，還是通往市區(qū)，都有多種選擇。 該片區(qū)主要功能就是綜合性產(chǎn)業(yè)園區(qū)，各種產(chǎn)業(yè)園已經(jīng)率先在這里建廠開工，住宅只是配套，產(chǎn)業(yè)才是主角。 園博園片區(qū) 該片區(qū)最重要的就是園博園，一個(gè)園博園的建成，直接將片區(qū)的道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施全部完善。 從規(guī)劃中也可以看出，這個(gè)區(qū)域大部分地塊都是住宅地塊。 但是，該片區(qū)也是全國最大的安置區(qū)之一。 從商登高速上可以非常明顯的看到，一大片的安置區(qū)矗立在港區(qū)的土地上。這些安置區(qū)總面積2000多萬方，總投資524億元，可安置居民23萬人。 已經(jīng)有30個(gè)村莊約10萬人入住。 也就是說，這些住宅用地，已經(jīng)大部分被安置房所占據(jù)。
目前，該片區(qū)有兩個(gè)項(xiàng)目在售。 中建梅溪上郡 項(xiàng)目位于濱河?xùn)|路與梅河路交叉口，距離安置區(qū)相對(duì)較遠(yuǎn)，受安置區(qū)影響非常小。 緊鄰南水北調(diào)運(yùn)河還有梅河，生態(tài)環(huán)境很好。 項(xiàng)目規(guī)劃7棟洋房、8棟高層，精裝交付，預(yù)計(jì)均價(jià)11000元/㎡，目前還有團(tuán)購房源在售，價(jià)格在9000元/㎡左右。 項(xiàng)目位置距離華夏大道、京港澳高速、商登高速都不遠(yuǎn)，交通非常方便。 瀚海航城 瀚海航城也可以在片區(qū)被稱作老盤。2017年開賣，現(xiàn)在已經(jīng)賣了兩年。
當(dāng)時(shí)5000多的內(nèi)購被人稱作傻子，兩年過去已經(jīng)賣到了七期，8000+的房?jī)r(jià)還必須買車位，地市看房團(tuán)一波一波輸送到售樓部。 雖然現(xiàn)在瀚海航城還屬于尉氏的地界，但是沾著南港的所有光環(huán)，背靠鄭州南站、園博園，這里的價(jià)值已經(jīng)被無數(shù)人認(rèn)可。 雙鶴湖片區(qū) 高鐵站為功能片區(qū)、苑陵故城為產(chǎn)業(yè)+生態(tài)片區(qū)、園博園為安置+生態(tài)片區(qū)，那么雙鶴湖片區(qū)就是整個(gè)南港最為核心的地方。
片區(qū)內(nèi)主要土地使用為產(chǎn)業(yè)+商業(yè)+生態(tài)。 以雙鶴湖中央公園為基礎(chǔ)，以雙鶴湖周邊商業(yè)為中心，以雙鶴湖周邊產(chǎn)業(yè)為依托，打造南港最為龐大的產(chǎn)業(yè)、生態(tài)基地。 在雙鶴湖片區(qū)，最重要的就是產(chǎn)業(yè)與生態(tài)，那些僅有的住宅用地，僅僅是產(chǎn)業(yè)的配套。 雙鶴湖中央公園很大，占地面積2295畝，目前一期工程（梁州大道以西部分）已經(jīng)完工，二期工程（梁州大道以東部分）目前還是棚戶區(qū)，沒有拆遷，需要等安置房交房之后，棚戶區(qū)拆遷，二期工程才能夠啟動(dòng)。 雙鶴湖東側(cè)湖首的位置，規(guī)劃了屬于港區(qū)的“綠地雙子塔”，目前還是圍擋，無法看到工程進(jìn)度。
但是整個(gè)一期的綠化、景觀、河流、湖泊、噴泉、橋梁、地下停車場(chǎng)等所有的設(shè)施，都已經(jīng)投入使用。
每周五、周六晚上8點(diǎn)，還會(huì)有音樂噴泉表演，曾引發(fā)上萬人到場(chǎng)觀看。
地下還規(guī)劃的有商業(yè)項(xiàng)目，圍繞著雙鶴湖湖濱，建設(shè)于地下，成為周邊產(chǎn)業(yè)與住宅的商業(yè)配套。 雙鶴湖片區(qū)的所有住宅，也都圍繞著公園布局。 建業(yè)云境的售樓部，就位于雙鶴湖旁邊，地塊位置相對(duì)較遠(yuǎn)，位于梁州大道以東，與招商公園與湖項(xiàng)目相鄰。
我們把地圖放大了就會(huì)發(fā)現(xiàn)，雙鶴湖周邊的道路已經(jīng)全部修好，路網(wǎng)成型。 開車去南港溜達(dá)一圈就能感覺到，這里的道路才是未來城市應(yīng)該有的樣子。
說下雙鶴湖片區(qū)的項(xiàng)目。 建業(yè)云境 項(xiàng)目位于梁州大道志洋路附近，營(yíng)銷中心位于雙鶴湖湖邊。
售樓部的景色非常漂亮，還有新人在這里拍攝結(jié)婚照。
項(xiàng)目目前處于前期咨詢階段，總占地58畝，總建筑面積約13.1萬㎡，容積率2.5，規(guī)劃10棟20-25F住宅。 具體價(jià)格還沒出來，預(yù)計(jì)與招商公園與湖相近，都在1萬元/㎡左右。 招商公園與湖 項(xiàng)目位于鄭州航空港區(qū)梁州大道與公園北一路交會(huì)處向南500米，雙鶴湖公園二期北側(cè)。 項(xiàng)目總占地約104畝，總建筑面積約15萬方，分兩期開發(fā)。首期容積率1.99，規(guī)劃4棟18層小高層、9棟洋房，精裝修交付。
目前有洋房及高層在售，120-144㎡左右戶型，高層價(jià)格9500-11000元/㎡，洋房均價(jià)13000-14000元/㎡。 近期推出部分特價(jià)房，價(jià)格從8900-9500元/㎡不等。 永威望湖郡 項(xiàng)目位于華夏大道與望湖路交會(huì)處，距離雙鶴湖的湖首不遠(yuǎn)。 首期占地108畝，容積率為1.5，戶數(shù)是892戶，項(xiàng)目一共規(guī)劃8棟15-18層的高層，7棟7層洋房，6棟疊墅。
一樓帶院房源均價(jià)約20000元/㎡，平層房源均價(jià)約13500元/㎡，六樓均價(jià)約14000-15000元/㎡，戶型建面約140-167㎡。 小高層均價(jià)為11000元/㎡，戶型最小87㎡。 永威望湖郡是目前南港最貴的項(xiàng)目之一，之所以說之一，是因?yàn)檫€有一個(gè)更貴的項(xiàng)目。 遠(yuǎn)洋中能榮府 項(xiàng)目位于志洋路與生物科技二街交會(huì)處北300米，北側(cè)緊鄰梅河，出門就是河畔公園。
產(chǎn)品全部為別墅，共分三種類型。 獨(dú)門獨(dú)戶、臨河疊墅、非臨河半疊墅。 獨(dú)門獨(dú)戶為東西朝向，價(jià)格在400萬以上，據(jù)說已經(jīng)賣出多套。 臨河疊拼兩層為一戶，全部是大戶型。 非臨河半疊拼這個(gè)名字用在這里最為恰當(dāng)，因?yàn)樵搼粜洼^為難理解。 一層+二層南半部為一戶，三層+二層北半部為一戶。向上類似，一層半為一戶，最小面積108㎡。 最便宜的半疊拼價(jià)格在1.2萬以上，臨河疊拼價(jià)格在1.7萬以上，不是一般人可以買得起的。 05 南港基本情況已經(jīng)介紹完畢。 苑陵故城+園博園+雙鶴湖景觀帶已經(jīng)基本成型，生態(tài)環(huán)境十分喜人。 再加上成熟的路網(wǎng)、地下綜合管廊、海綿城市等高端設(shè)置，未來可期。 這些所有的配套，都是為了筑巢引鳳，為了阿里巴巴、為了恒大的汽車產(chǎn)業(yè)園、為了醫(yī)藥科技產(chǎn)業(yè)園、為了更多意向入駐的“高端產(chǎn)業(yè)”。 在南港，產(chǎn)業(yè)才是主角，住宅只是配套。 目前南港在售的住宅項(xiàng)目，僅僅只有8個(gè)，后續(xù)的住宅供應(yīng)量將會(huì)十分巨大。
雙鶴湖片區(qū)的土地出讓，類似濱河國際新城，安置房統(tǒng)一開發(fā)安置，住宅用地全部切割為幾十畝的小地塊，讓更多的開發(fā)商進(jìn)來，建造更為純粹的住宅產(chǎn)品。 目前，南港的項(xiàng)目已經(jīng)全部破萬，僅有部分特價(jià)房、老盤還在萬元以下。 “投資天堂”的名號(hào)，在房?jī)r(jià)破萬之后不復(fù)存在。 以前花5000元/㎡買房的那批人，已經(jīng)翻倍，花8000元/㎡買房的那批人已經(jīng)看到希望，而現(xiàn)在花1萬入場(chǎng)的人，還需要再等待至少3年的時(shí)間。 未來的南港，會(huì)更像濱河國際新城，高大上的規(guī)劃、高端上檔次的產(chǎn)業(yè)、落地速度極快的公園綠地、十幾個(gè)開發(fā)商同臺(tái)競(jìng)技、再加上各種宣傳，這里很快成為鄭州下一個(gè)房?jī)r(jià)高地。 現(xiàn)在進(jìn)場(chǎng)，已經(jīng)錯(cuò)過了前兩撥的南港紅利，但是未來，這里依然潛力無窮。 —— END —— |
|
|
雙鶴湖周邊用地示意圖
雙鶴湖到紫荊山距離
紫荊山到開封距離
港區(qū)地圖
南港規(guī)劃圖
地鐵17號(hào)線雙鶴湖南站
三官廟街景
高鐵南站項(xiàng)目部
