大家買房時(shí)，大多只關(guān)心一個(gè)問題：這個(gè)房子，我買不買得起？

往往忽略了另一個(gè)同樣關(guān)鍵的問題：這個(gè)房子，以后好不好賣？

今年8月，廣州一二手房的成交量雙雙破萬。二手成交量環(huán)比上漲12.6%。

樓市火了嗎？確實(shí)火了。

但二手房均價(jià)再怎么漲，總有朋友納悶：怎么我家小區(qū)在跌。

二手成交活躍的板塊，也有長期滯銷的小區(qū)，并且不在少數(shù)。

我花了一個(gè)周末的時(shí)間，手動(dòng)整理了廣州中心7區(qū)的5230個(gè)二手小區(qū)的成交數(shù)據(jù)，結(jié)果令人震驚：

一共有386個(gè)小區(qū)，今年以來0成交！

成交量再旺，樓市再火，幾乎與它們無關(guān)。

其實(shí)，任何一套房子，或者一個(gè)小區(qū)，一旦在房地產(chǎn)市場上缺乏流動(dòng)性，對業(yè)主而言，都是很可怕的事。

紙面富貴，變不了現(xiàn)，就沒有任何意義。

這也是我想給大家統(tǒng)計(jì)出“0成交”小區(qū)的原因。

趕著上車的朋友，一定要多加留意。

整理5230個(gè)二手小區(qū)，工作量奇大無比。

在快要頭暈?zāi)垦Ｊ殖榻钪H，我終于得出了一組數(shù)據(jù)：

386個(gè)小區(qū)，今年以來0成交！

其中，部分小區(qū)的成交記錄，甚至要追溯到三年前。

這已經(jīng)是苦苦剔除大量宿舍樓、大院、以及掛牌量低于5套的小區(qū)的結(jié)果。

如果全加上，0成交的小區(qū)可能會(huì)增加2000個(gè)。

相當(dāng)于每兩個(gè)小區(qū)，就有一個(gè)長期滯銷，賣不動(dòng)。

當(dāng)然，還有一些小區(qū)，因?yàn)楦鞣N原因，比如尚未取證等，暫時(shí)沒有成交，需要仔細(xì)分辨。

我按天河、越秀、海珠、荔灣、白云、黃埔、番禺這7個(gè)區(qū)，分別整理成表格，并跟大家分享幾點(diǎn)整理時(shí)的小發(fā)現(xiàn)。

可惜篇幅有限，只能在文章中先放一部分表格。

注明：

以下數(shù)據(jù)不包含宿舍、大院以及掛牌量

數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)自鏈家，在鏈家上無成交，不代表其他渠道無成交，數(shù)據(jù)僅供參考；

數(shù)據(jù)為手動(dòng)錄入統(tǒng)計(jì)，如因老眼昏花存在偏差，請各位見諒。

先來看看天河區(qū)。

天河的二手小區(qū)總數(shù)，是全市最大的，超過1000個(gè)。但天河今年內(nèi)“0成交”的小區(qū)卻并不是最多。

像天河北、東圃甚至珠江新城這些板塊，成交滯銷的小區(qū)并不多。

天河真正比較難賣得動(dòng)的，集中在員村和沙太南這一帶。

便宜、量多，但板塊價(jià)值放在天河來說，并不突出，加上太破舊，導(dǎo)致很難賣得動(dòng)。

“0成交”小區(qū)數(shù)量最多的，是番禺，其次是海珠。

番禺拿第一，并沒有出乎我意料。

尤其是當(dāng)市橋0成交的小區(qū)占據(jù)了表格四分之一的版面時(shí)，我竟然覺得合情合理。

因?yàn)檫@都符合我們之前的判斷：

1.番禺的二手房，成交量大，供應(yīng)量也超級大。如果說增城是新房“大糧倉”，番禺就是二手房的“大米缸”，競爭激烈。

2.市橋的“老破小”，便宜、量大，但真的很難賣。《手頭三套房，掛牌兩年賣不動(dòng)！》就是經(jīng)典的真實(shí)案例。番禺滯銷小區(qū)多，很大程度是被市橋“拖累”。

除此之外，番禺還有一個(gè)滯銷大盤——大石的富麗花園。它也是大石板塊唯一0成交的小區(qū)。

番禺是便宜的房子最難賣，排第二的海珠，卻是正好相反。

這里不得不提廣州塔旁被遺忘的老牌豪宅區(qū)，濱江東。

跟番禺市橋“老破小”擺在一起比，濱江東是不服的。人家可是海珠的房價(jià)高地。

在今年0成交的名單中，海珠區(qū)均價(jià)前10的小區(qū)，濱江東占了7個(gè)，包攬前4。

上周我們寫了珠江新城千萬豪宅集體漲價(jià)，成交卻一點(diǎn)都不差。而且，北上深的豪宅成交量，全都創(chuàng)了2018年以來的季度新高。

濱江東的豪宅，怎么就沒人愛了呢？

我問了好些人，回答歸納起來大概就是：

板塊價(jià)值和圈層認(rèn)可度不及珠江新城；教育、商業(yè)配套不及越秀和天河北；北向望江沒南向望江好……

換言之，他們認(rèn)為，濱江東的小區(qū)單價(jià)跟地段價(jià)值不匹配。

豪宅行情好，不代表你賣得貴，市場接受度就一定高。

這得由地段的價(jià)值決定。

地段價(jià)值高，哪怕總價(jià)高、成交周期長，也是情理之中。

但在價(jià)值沒有達(dá)到那樣高度的地段和小區(qū)，賣出高價(jià)，反而成了東施效顰，再放幾年也賣不動(dòng)。

另外，我之所以要用兩頁紙列出海珠的0成交小區(qū)，是因?yàn)樗鼈兯鶎俚陌鍓K實(shí)在過于分散。

基本上，海珠每個(gè)板塊都有不少滯銷的小區(qū)。

這也是海珠0成交小區(qū)總數(shù)第二多的原因之一。

0成交小區(qū)最少的，當(dāng)屬黃埔。

只有10個(gè)！

黃埔有300多個(gè)小區(qū)，哪怕大刀闊斧砍掉一半小區(qū)，算下來，也只有約6%的小區(qū)賣不動(dòng)。

這10個(gè)賣不動(dòng)的小區(qū)，要么位置特別偏，比如在開發(fā)西區(qū)和夏園。

要么樓齡舊，體量小，放在擁有眾多次新房和大型樓盤的黃埔，就比較吃虧。

要么噪音問題出了名，要么只賣別墅。

看完我終于明白，為什么黃埔大多數(shù)業(yè)主們，漲價(jià)漲得那么理直氣壯了。

說了地段，我們不妨再聊聊樓齡。

一個(gè)經(jīng)常被問到的問題是：某某小區(qū)20多年樓齡了，還值不值得入手，以后會(huì)不會(huì)很難賣得動(dòng)。

如果僅以這次整理的結(jié)果來看，可能會(huì)刷新很多人對樓齡的認(rèn)知：

樓齡大于20年（建成年份在2000年之前）的0成交小區(qū)，跟樓齡小于20年的比例，幾乎是五五開。

每個(gè)區(qū)的情況都是如此。只有天河的新舊比例大約是4:6。

換言之，樓齡老，并非是小區(qū)賣不動(dòng)的最大阻礙因素。

地段價(jià)值、價(jià)格、戶型、小區(qū)環(huán)境等等，都在左右買房者的判斷。

在樓齡普遍比較高的越秀區(qū)，0成交的次新小區(qū)也不少。

最后，再和大家強(qiáng)調(diào)一下：

小區(qū)流動(dòng)性指數(shù)越高，就代表二手房越容易出手。

流動(dòng)性越差，二手房就有價(jià)無市，難以變現(xiàn)。

從純投資的角度講，二手房的流動(dòng)性肯定是要優(yōu)先考慮的。

就算以自住為目的買房，幾年之后也可能面臨置換改善、置換學(xué)區(qū)房或者變現(xiàn)應(yīng)急等問題。

因此，板塊的前景、小區(qū)的物業(yè)、學(xué)校、地鐵、商業(yè)、醫(yī)院等配套后期是不是能兌現(xiàn)等等，都是買房前需要認(rèn)真研究的。

來源：廣州樓市情報(bào)

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