番禺樓市終于松了。

昨天有媒體報(bào)道稱，廣州市番禺區(qū)“1 4”產(chǎn)業(yè)人才政策申報(bào)系統(tǒng)已正式掛出高層次人才服務(wù)卡申領(lǐng)指南。

文件顯示：211、985本科生，以及番禺大學(xué)城應(yīng)屆畢業(yè)生，不需要社保即可在番禺買房。

具體來(lái)說(shuō)，以下人群無(wú)需社保即可在番禺買房：

1、廣州大學(xué)城高校全日制在讀及全日制應(yīng)屆畢業(yè)生；

2、雙一流大學(xué)（A類和B類）全日制本科或以上學(xué)歷，且在番禺創(chuàng)業(yè)、就業(yè)的青年人才；

3、大專學(xué)歷，僅需在番禺區(qū)繳足一年社保，并在番禺區(qū)“四上”企業(yè)擔(dān)任中高級(jí)管理職務(wù)。

看到這則新聞，鎂地產(chǎn)的第一感覺(jué)是：廣州房?jī)r(jià)上漲壓力小，外圍區(qū)應(yīng)該適度放松，番禺反應(yīng)太慢，早該松了。

從去年年底開(kāi)始，南沙、黃埔、花都、白云（部分片區(qū)）已陸續(xù)松綁，并帶動(dòng)當(dāng)?shù)貥鞘械幕厣６鳛橥鈬鷧^(qū)的番禺，卻一直和中心四區(qū)保持一致，導(dǎo)致番禺市場(chǎng)錯(cuò)過(guò)了不少行情。

熟悉廣州樓市的都知道，最近半年廣州市場(chǎng)最火的是三個(gè)區(qū)，黃埔、南沙和天河。其中，珠江新城二手房上漲明顯，黃埔和南沙則被深圳客視為寵兒，特別是南沙某熱點(diǎn)樓盤(pán)，簡(jiǎn)直被深圳客買光。

相比而言，番禺的市場(chǎng)就冷清得多。

陽(yáng)光家緣的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，番禺一手房成交量為2986套，而同期南沙成交量為4445套、黃埔為4568套、增城為10564套。

中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)還顯示，7月份番禺區(qū)二手房成交量上漲9.7%，而同期黃埔區(qū)同比上漲54.8%。

不知道大家有沒(méi)有感覺(jué)到，這一波行情，番禺完全輸給了黃埔和南沙。

這可是件新鮮事兒，要是放在10多年前，番禺的房子比科學(xué)城、南沙高一個(gè)檔次。一般來(lái)說(shuō)，買不起中心區(qū)的人，第一考慮是番禺，連番禺都買不起的人，才會(huì)想到科學(xué)城和南沙。

而如今，很多新廣州人已經(jīng)把黃埔作為天河之外的第一選擇，一些居住在番禺的人，甚至想著置換到正當(dāng)紅的黃埔。深圳人更是對(duì)南沙青睞有加，對(duì)番禺則無(wú)感。

目前，南沙靈山島尖的樓盤(pán)已經(jīng)在沖四萬(wàn)，和番禺最核心的萬(wàn)博片區(qū)，差距真心不大了。而科學(xué)城的熱點(diǎn)二手盤(pán)，也在沖五萬(wàn)了，開(kāi)始甩開(kāi)萬(wàn)博了。

但其實(shí)，我一直認(rèn)為，番禺樓市的性價(jià)比超過(guò)黃埔，更超過(guò)南沙。因?yàn)榉秃诵膮^(qū)更近，商業(yè)配套也更成熟，而且還有廣州南站這個(gè)大樞紐，去哪都方便。

然而，贏了性價(jià)比的番禺，為何跑輸了黃埔和南沙？

 01

IP弱了

這是一個(gè)重IP、重流量的時(shí)代，無(wú)論是創(chuàng)業(yè)、投資還是置業(yè)，有IP、會(huì)講故事才能成功引起關(guān)注。番禺現(xiàn)在的問(wèn)題就是，IP老了，缺乏新故事可講。

20年前，番禺撤縣設(shè)區(qū)，正式并入廣州，新故事就此展開(kāi)。開(kāi)發(fā)商大舉進(jìn)駐、地鐵3號(hào)線開(kāi)通、大量新廣州人涌入，一時(shí)間，番禺成為新廣州人最溫馨的落腳點(diǎn)，最親民的置業(yè)地，憑著“廣州衛(wèi)星城”的IP，走入了最最繁盛的階段。

然而，經(jīng)過(guò)20年的發(fā)展，廣州的城市格局已經(jīng)發(fā)生了很大的變化。在“東進(jìn)”、“南下”的城市步伐下，番禺作為“廣州衛(wèi)星城”的IP逐漸老化，與此同時(shí)，它在產(chǎn)業(yè)和城市更新方面也沒(méi)有新元素和故事可講，存在感自然降低。

對(duì)比之下，黃埔有科學(xué)城、知識(shí)城，高新企業(yè)非常多，功能定位有如深圳南山區(qū)，這個(gè)IP很對(duì)新廣州人的胃口。

南沙有國(guó)家級(jí)自貿(mào)區(qū)政策支持，又占據(jù)粵港澳大灣區(qū)C位，再加上18號(hào)線、深中通道、深江鐵路、中南虎城際等基礎(chǔ)設(shè)施均有重大突破，一下子變成了“臨深概念區(qū)”，很對(duì)深圳人的胃口。

相比而言，番禺很難講出激動(dòng)人心的故事、打出足夠吸引眼球的IP。廣州南站的客流量雖然利好，但一直缺乏高規(guī)格的政策支持，IP效應(yīng)遠(yuǎn)不如南沙、科學(xué)城、知識(shí)城。

所以，番禺樓市雖然性價(jià)比高，但輸了IP。

 02

好房源少了

當(dāng)然，并不是所有人都被IP、流量推著走。理性者當(dāng)然知道番禺的優(yōu)勢(shì)，比如確實(shí)距離主城區(qū)近，居住環(huán)境不錯(cuò)。

但當(dāng)你認(rèn)真起來(lái)，想在番禺定居的時(shí)候，會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)問(wèn)題：可選擇的房子不多了，便宜的不好住，好住的不便宜。

曾經(jīng)名聲在外的麗江花園、廣州碧桂園、華南碧桂園，漸顯老態(tài)，小區(qū)面貌、房屋狀態(tài)折舊明顯、戶型設(shè)計(jì)過(guò)時(shí)，更別說(shuō)插身于城中村的各種小樓盤(pán)了。有時(shí)候真忍不住感慨，歲月啊，就是這么殘酷！

番禺也不乏能扛一扛時(shí)光的產(chǎn)品，比如南天名苑、金地壹閱府、星河灣半島，品質(zhì)是很好的，但是貴啊，總價(jià)都是幾千萬(wàn)，讓普通人望而卻步。

而且，經(jīng)歷2016年的漲潮后，番禺一些品質(zhì)樓盤(pán)的價(jià)格漲幅很大，2017年已經(jīng)是4萬(wàn)起的價(jià)格，業(yè)主普遍強(qiáng)硬，議價(jià)空間極小。導(dǎo)致部分購(gòu)房者心灰意冷，好吧，森林那么大，我換一棵樹(shù)吧！

這就讓其他區(qū)域有了可趁之機(jī)。

上圖是網(wǎng)易新聞2018年初的報(bào)道。當(dāng)時(shí)的番禺二手房已讓剛需高攀不起，很多“上車族”把目光轉(zhuǎn)向了黃埔、增城、南沙，甚至花都。

更尷尬的是，如今又過(guò)了兩三年，番禺的熱門二手盤(pán)價(jià)格仍在4萬(wàn)徘徊，黃埔、新塘、南沙的房?jī)r(jià)卻翻倍了，趕上了番禺。

 此時(shí)的番禺就像一個(gè)過(guò)氣明星，流量沒(méi)有了，身價(jià)漲不起，市場(chǎng)對(duì)她的信息不斷消磨。

周圍雖是出道不久的新人，但肯拼，肯爭(zhēng)流量，上升空間大，經(jīng)紀(jì)公司不簽他們還簽誰(shuí)？ 

 03

年輕人變了？

番禺被冷落，還有一個(gè)原因是購(gòu)買主力發(fā)生了變化。

當(dāng)90后還在為買房存錢，Z世代（1995-2009年出生的人）已悄然上場(chǎng)。Z世代隨著互聯(lián)網(wǎng)一起長(zhǎng)大，有主見(jiàn)，不容易妥協(xié)，喜歡的東西想辦法也要得到，不喜歡的一定不要，對(duì)感情如此，對(duì)房子也是如此。

為了搞清楚95后小朋友在買房上的地域偏好，我把身邊的95后問(wèn)了個(gè)遍。結(jié)果顯示，天河、黃埔、南沙最受歡迎，選擇番禺的最少。

有個(gè)剛畢業(yè)的女生，因?yàn)閻?ài)逛街，最近在看天河區(qū)的老破小，因?yàn)閮r(jià)格不算太貴，又能滿足她的逛街需求。雖然房子是舊了點(diǎn)，但她說(shuō)95后不喜歡開(kāi)車，不會(huì)考慮番禺、南沙。

這個(gè)女生的男朋友在一家游戲公司上班，有人推薦他買亞運(yùn)城，他認(rèn)為還不如買科學(xué)城，因?yàn)楹芏嗤沦I在那，有親切感，而且以后換工作也方便。

還有一個(gè)96年的男生，目前在南沙創(chuàng)業(yè)，計(jì)劃兩年內(nèi)在南沙買房。

為什么不考慮番禺？他的回答是這樣的：

說(shuō)來(lái)說(shuō)去，還是因?yàn)镮P老化了，產(chǎn)業(yè)和配套都不夠硬，也沒(méi)有新的東西來(lái)吸引年輕人。

過(guò)去，70后、80后買房重視性價(jià)比，所以番禺一度成為剛需首選?，F(xiàn)在呢，更有主見(jiàn)的Z世代，希望走出一條與前輩不同的路，在買房這件事上也不例外。所以，有新元素、新IP的區(qū)域才更受歡迎。

 04

講出新故事、打造新IP

當(dāng)然，番禺的高端產(chǎn)品還是不錯(cuò)的，比如南天名苑、星河灣半島這些江景項(xiàng)目，也可以賣到很貴。

所以，若單論豪宅市場(chǎng)，黃埔、南沙還是不如番禺的。至少，番禺市場(chǎng)可以承受幾千萬(wàn)的豪宅，而在黃埔、南沙，過(guò)千萬(wàn)的房產(chǎn)都是很少的。

開(kāi)發(fā)商似乎看清了一個(gè)事實(shí)：番禺不再適合剛需，但可以用來(lái)改善，畢竟環(huán)境、區(qū)域擺在這。所以，未來(lái)的番禺，可能更適合想買大戶型、大花園的改善型買家。

只不過(guò)，豪宅畢竟是小眾市場(chǎng)，番禺要想重新吸引新廣州人，就不能輸?shù)魟傂枋袌?chǎng)。

對(duì)樓市而言，最關(guān)鍵的還是要打造出新的IP，講出新的故事。

其實(shí)，番禺手上從來(lái)不缺王牌，畢竟大學(xué)城、南站都在這呢，如果把這兩張牌打好，番禺仍然可以講出非常好的故事，打造出非常強(qiáng)的IP。

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