今天的內(nèi)容可以幫助房奴們節(jié)省幾十、上百萬的資金，一定要仔細(xì)閱讀。

很多小伙伴的房貸利率都超過了5%，有的竟然超過了7%。因?yàn)樵诓煌臅r(shí)間，銀行對買房的支持政策是不一樣的，但是這么高的利率拋出去的都是白花花的銀子，這個肉疼?。?

柳叔近期就想到了一個辦法，就是用低息的房產(chǎn)抵押貸款去替換現(xiàn)有的高息的住房貸款。

先來解釋兩個名詞，個人住房貸款就是你現(xiàn)在的貸款的形式，就是你買房的時(shí)候自己付了30%的首付，然后向銀行申請貸款付70%，然后按照等額本息或者等額本金的方式，每個月慢慢還，我就把它稱之為住房貸款A(yù)。

第二種方式就是把已經(jīng)屬于你的房子抵押給銀行，銀行再借給你一筆錢，通常按照先息后本的方式慢慢還，我就把這個稱作房屋抵押貸款B。用A和B容易區(qū)分一點(diǎn)。我這里的辦法就是用更加低利率的抵押貸款B的方式去替換原先的住房貸款A(yù)。

我來舉個例子，你的房子不管是多少錢買來的，現(xiàn)在價(jià)值200萬，那住房貸款A(yù)的金額是100萬，20年房貸利率6%，每個月按照等額本息還款的方式的話，算下來是7164，你拿著房產(chǎn)證去銀行去做抵押貸款B利率就變成了4.5%。按照銀行的風(fēng)控機(jī)制，通常可以借到房產(chǎn)市場價(jià)值的65%，你就可以妥妥的抵押貸款100萬，然后把原先6%的房貸A提前還掉，后面就對抵押貸款B慢慢償還。

抵押貸款B是先息后本，4.5%的利率，每個月你只需要償還100×4.5%÷12=3750，然后在20年后一次性歸還100萬的本金。這里你可以享受三個好處。

第一、因?yàn)槔蚀蠓档?，你要付出的利息成本大幅降低了。如果你的投資能力差不多是6%的話，折算到今天你就相當(dāng)于一下子節(jié)省了17.4萬。

第二是之前每個月還貸是7164，新的貸款是每個月3750，每個月少還了3414元，一方面減輕了生活的負(fù)擔(dān)，另一方面如果你的投資能力有6%的話，20年后你拿到的是157.7萬，輕輕松松還掉抵押貸款的100萬之后你還能多出57.7萬元。如果投資能力有10%的話，那就哇塞了，更能多出159萬元，這老了可以花天酒地了，對不對？

第三點(diǎn)，抵押貸款的本金是20年以后再歸還，這可是通貨膨脹之后的金額。天知道那個時(shí)候還值多少錢，對吧？所以這個方法簡直就是劃算到不要臉！

在操作上有兩種方式，第一種方法，就是你先去借短期的過橋資金100萬，然后拿出100萬去還掉原先的100萬房貸，這個過橋資金利率可能很高，按照現(xiàn)在最高的15.4%算，每天的利息成本是422元，那你還掉之后就對房產(chǎn)擁有了完整的產(chǎn)權(quán)，再去申請房產(chǎn)的抵押貸款，拿到銀行100萬的4.5%的抵押貸款B之后，然后去把過橋資金的100萬還掉，那這種方式好處是干凈利落，容易理解。壞處也很多。

一是過橋資金的成本比較高，所以要用最快的速度去完成所有的操作步驟，但是有很多環(huán)節(jié)的時(shí)間不是特別可控，累計(jì)要付的利息有可能會很高。

二是過橋資金的借貸一定要仔細(xì)看好合同，絕對不能有圈套！萬一房子沒了還得去還100萬，那可真是掉入了深淵，所以每一個環(huán)節(jié)都要極其謹(jǐn)慎。

第二種方法就不用去借過橋資金，直接就問銀行能不能對有住房貸款A(yù)的房子直接做抵押貸款，俗稱二押。如果能操作的話，那么申請抵押貸款B的金額就等于200萬×65%-100萬（現(xiàn)有的100萬房貸），能夠申請到抵押貸款B30萬，你就拿著這30萬去提前還款房貸A，那住房房貸A就從原先的100萬減少到70萬，最后的結(jié)果就是你一手擁有了4.5%的抵押貸款B30萬和原先6%的住房貸款A(yù)70萬。70萬的等額本息，每個月金額就下降到了5015元。

那30萬的抵押貸款B，每個月還款1125元，20年之后再去還30萬的本金，每個月總共少還1024元，按照6%的年化投資回報(bào)能力，折算到今天至少可以少還5.2萬元。這種操作方式不需要額外墊資，不容易有坑，操作也很方便，但是你理解起來可能沒這么容易。

根據(jù)我的調(diào)研，上海、南京、武漢都有類似的機(jī)會可以操作。如果你的房貸利率在5%以上的話，都可以去嘗試問一問銀行有沒有置換成抵押貸款的服務(wù)方式。鄭重聲明一下，這兩個方案理論上都可行，你一定要問清楚銀行，而且這中間一定要注意操作風(fēng)險(xiǎn)。你如果還沒有聽明白，先關(guān)注，然后再多看幾遍。因?yàn)樯婕暗侥愫芏嗟腻X，這樣絕對是值得的。