當(dāng)前樓市，很是平靜。

新房市場，分化明顯，既有省府全款搖號的火熱，亦有部分區(qū)域的加推慘賣；

二手房市場，漲價、降價賣房現(xiàn)象均有發(fā)生。

PART 壹

合肥降價最狠10大小區(qū)曝光

今日，我們來談一談二手房，面臨一些降價的房源，如何辨別是坑還是撿漏機(jī)會？

根據(jù)安居客數(shù)據(jù)，本站統(tǒng)計了近2個月降價幅度最高的10個小區(qū)：

通過數(shù)據(jù)呈現(xiàn)，我們可以總結(jié)出幾點(diǎn)：

1、蜀山區(qū)皖岳新村近2個月房價跌幅最高，直降了4106元/㎡。

該小區(qū)地處蜀山黃潛望板塊，學(xué)區(qū)、配套很好，足以稱得上是非常優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，不過房價波動比較大，高至3.2萬、低至2.4萬都有出現(xiàn)過。

所以此番出現(xiàn)如此變動，也在市場的正常行情中。

2、降價幅度較高的小區(qū)多集中在瑤海、蜀山、包河、廬陽等老城區(qū)，沒有頂級學(xué)區(qū)加持，且房齡較老，房價自然很難上漲。

3、房齡、學(xué)區(qū)、區(qū)域、配套等，都是決定二手房漲跌的重要因素。

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PART 貳

濱湖降20萬、高新降50萬

從安居客掛牌信息也可以看到，近期合肥不少二手房都在降價出售。

濱湖時光印象一套98㎡的三房帶精裝，業(yè)主降價20萬急售，總價僅180萬。

類似這種降價在濱湖二手房很是多見，比如藍(lán)鼎觀湖苑，降了8萬賣。

城建琥珀瑞安家園，一套二手房降價20萬；

濱湖世紀(jì)城樹蔭苑，降價20萬；

高速時代城，一套二手房降價10萬；

濱湖云谷，降價10萬...

高新金色池塘小區(qū)，一位224㎡的6室房東，直降50萬賣房。

還有御景城、淮礦馥邦天下、藍(lán)光雍錦半島等小區(qū)，都有房源降價出售，降幅10-20萬不等。

濱湖、高新等熱門區(qū)域的二手房降價，個案情況居多，而放置一些非熱門區(qū)域，二手房降價就普遍存在了。

位于蜀山、包河、廬陽、瑤海等老城區(qū)，且沒有好學(xué)區(qū)加持的老破小，基本房價很難上漲。

01、廬陽的老城核心，沿中環(huán)路沿線分布的樓盤，由于沒有學(xué)區(qū)等硬核資源的加持，再加上發(fā)展前景不大，大多數(shù)小區(qū)都是2萬/㎡以下，最低只賣1.2萬/㎡。

比如友誼苑小區(qū)，現(xiàn)在僅僅賣1.1萬/㎡；萬豪廣場，1.19萬/㎡；深圳花園1.31萬/㎡；亳州城1.21萬/㎡；可苑新村1.37萬/㎡...

02、瑤?；疖囌疽粠б约伴L江路以北靠近新站七里塘一帶，二手房基本都在跌。

整個瑤海的長江路以北樓盤，二手房基本只賣1.2萬/㎡左右，可謂是全市價格最低的一個區(qū)域。

比如，中環(huán)云公館1.15萬/㎡、興海苑1.16萬/㎡、香江國際花園1.07萬/㎡、銅陵北路小區(qū)1.01萬/㎡、萊茵河畔花園1.15萬/㎡……

這些小區(qū)大多數(shù)沒有好學(xué)區(qū)，周邊環(huán)境也很一般，價格自然難漲。

03、包河老城區(qū)附近，正在拆遷，老舊小區(qū)較多，二手房大多價格不高。譬如包河花園，成交價大多在1萬出頭。

▲數(shù)據(jù)來源：鏈家

以新站、北城為代表的新區(qū)二手房，基本房價難漲，且比較難賣。

主要原因在于：

01、發(fā)展處于起步期，配套不夠成熟，難以支撐房價上漲，二手房均價均要低于在售新房。

如新站，新房在售均價1.4萬左右，而二手房則在1.2萬上下；

如長豐，新房大多均價1.2-1.3萬，但二手房僅在1萬/㎡左右。

02、區(qū)域內(nèi)新房庫存量大，對二手房市場也會有不小沖擊。

還有最后一種，與小區(qū)本身相關(guān)，戶型設(shè)計不好、物業(yè)不作為導(dǎo)致管理混亂、環(huán)境臟亂差等小區(qū)，對于房價也有很大的影響。

比如博澳麗苑，地處黃金地段，但由于此前物業(yè)嚴(yán)重不作為，導(dǎo)致房價一直停留在1.3萬+。

如今換了金地物業(yè)后，對小區(qū)的改善效果明顯好很多。

PART 叁

撿漏還是踩坑？置業(yè)二手房4點(diǎn)建議來了

降價，對于買房人來說，是個減少成本購房的不錯選擇。

但在這些降價小區(qū)中，有撿漏機(jī)會，但也有坑。暗流涌動，如何規(guī)避踩坑？

1

優(yōu)先考慮區(qū)域

拋開通勤時間，購買二手房，首要考慮的是區(qū)域，也就是地段。

區(qū)域選擇方面，記住這幾點(diǎn)：

西南區(qū)域優(yōu)先于東北區(qū)域；

市區(qū)大于三縣；

首選政務(wù)、濱湖，其次蜀山、廬陽、經(jīng)開、包河等

具體來看，拋開置地、凱旋門等熱盤之外，政務(wù)可以選擇imore公寓（性價比高）、淺水灣（奧體小學(xué)學(xué)區(qū)房）、頤園世家（小戶型掛學(xué)區(qū)）；

濱湖可選云谷（小區(qū)品質(zhì)較為不錯，價格相對不貴）、琥珀瑞安家園（價格相比便宜，性價比較高）；

蜀山區(qū)可選萬科金域華府、金色名郡等，小區(qū)環(huán)境不錯，周邊配套相對也是比較完善。

2

優(yōu)先選擇真學(xué)區(qū)房

二手房最抗跌的特例，恐怕只有學(xué)區(qū)房了。

合肥大多數(shù)小區(qū)都有學(xué)區(qū)，但頂級的真學(xué)區(qū)房并不多，購買之前多查教育實(shí)力、升學(xué)率。

具體來看，政務(wù)基本都是優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房，今年五十中新校表現(xiàn)不俗，習(xí)友路一帶信達(dá)水岸茗都、宋都西湖等都可以選擇。

分檔次來看，主要考慮五十中+奧體小學(xué)、五十中+西園新村小學(xué)。

蜀山，主要考慮五十中+安居苑小學(xué)組合學(xué)區(qū)，其中，萬科金域華府、通和易居同輝是不錯的選擇，二手房漲勢很快。

濱湖，46中+師范附小雙本部組合，書香門第、濱湖家園等小區(qū)，價格已經(jīng)達(dá)到2.5萬+。

廬陽，優(yōu)質(zhì)學(xué)校很多，可分為三個梯隊：

按照這個標(biāo)準(zhǔn)來買，基本不會錯。

經(jīng)開，主要考慮168學(xué)區(qū)房，值得注意的是南校區(qū)，剛投入使用，對于房價的增值還不明顯，是撿漏不錯的機(jī)會，新房可以選邦泰科技城，二手房可以選中環(huán)湖濱公館、綠地濱湖印象等。

高新，科大附中高新學(xué)校、六中高新校區(qū)雖說教育實(shí)力尚不可知，但對于房價的增幅很是明顯，未來仍有一定升值潛力。

瑤海，主要考慮三十八中本部+和平路小學(xué)組合。

3

有維權(quán)歷史的小區(qū)慎選

二手房區(qū)別于新房，最大的好處在于：看得見、摸得著，好與壞一眼便知。

在追求品質(zhì)的時代，有惡劣維權(quán)歷史的小區(qū)慎選，一來自己住的不舒服，二來置換困難，無人問津，三來房價大多難漲。

4

自己的判斷力很重要

購買二手房，大多會經(jīng)歷咨詢中介?帶看小區(qū)?交錢?辦理手續(xù)?拿房，在這一套流程中，基本都是中介幫忙操辦。

但作為買房人，心里要有自己的判斷。

比如，帶看時，中介帶你去看了底樓房源，說樓間距大不影響采光，你要自己大致觀察下是否真的如此。

所以，帶看二手房時，任何細(xì)節(jié)都很重要。

進(jìn)門時，觀察其他人進(jìn)出是否要刷卡，關(guān)系到小區(qū)安保是否嚴(yán)格；

進(jìn)入小區(qū)，觀察是否人車分流，小區(qū)綠化如何，衛(wèi)生狀況如何；

進(jìn)入樓棟，觀察墻面、電梯使用情況；

進(jìn)入房內(nèi)，觀察戶型設(shè)計、朝南方面、采光等等。

PART 肆

結(jié)語

當(dāng)下能夠選擇的，要么是主城，因為主城的價值更加扎實(shí)，有著最優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)、最完善的配套、充足的人口紅利，接盤者眾多，雖然現(xiàn)在漲幅慢一點(diǎn)，但是更加穩(wěn)妥；

要么是有規(guī)劃的新區(qū)，尤其是5年內(nèi)能夠落地的新區(qū)，相比主城頂級學(xué)區(qū)房之外的小區(qū)，漲幅可能會更高。