購買精裝修房子的你，需要知道的維權路徑

昵稱50982909 2020-08-04

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今天兩位購買了高價精裝修房子的業(yè)主咨詢我房屋裝修質(zhì)量與開發(fā)商承諾嚴重不符，應該如何維權。很巧的是前幾天我看到了一篇業(yè)主集體聲討開發(fā)商的檄文。

我專門搜索了“檄文”的含義：檄文，音為xí wén，指古代用于曉諭、征召、聲討等的文書，特指聲討敵人或叛逆的文書。也指戰(zhàn)斗性強的批判，聲討文章。出自《漢書·朱博傳》：“合下書佐入，博口占檄文。”

由于種種原因，當前商品房買賣中買賣裝修房的比例日趨增多，買賣毛坯房的比例逐漸減少，因精裝房裝修質(zhì)量問題引發(fā)的糾紛也成頻發(fā)趨勢。

開發(fā)商捆綁精裝修的常見方式有兩種：

第一種：開發(fā)商與購房者，直接簽訂商品房買賣合同，內(nèi)容約定為房屋交付標準為精裝修或者開發(fā)商與購房者在簽訂商品房買賣合同的同時，與購房者簽訂精裝修協(xié)議；

第二種：開發(fā)商與購房者僅僅簽訂商品房買賣合同，同時，要求購房者與自己指定的裝修公司簽訂精裝修協(xié)議。

今天兩位業(yè)主購買的精裝修房子是第一種情況，他們與開發(fā)商直接簽訂商品房買賣合同，約定房屋交付標準為精裝修房，裝修價值70萬元?，F(xiàn)在已經(jīng)交房，房產(chǎn)證近期就會下來。交房后，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)不管是個人房屋室內(nèi)裝修還是小區(qū)公共服務設施都與開發(fā)商當初的宣傳和承諾相差甚遠。

一、兩位業(yè)主目前遇到的問題：

1.室內(nèi)裝修質(zhì)量問題：陽臺漏水、墻面發(fā)霉、大理石開裂、墻面水泥墻、裝修材料甲醛超標（檢測報告）；

2.室內(nèi)裝修與開發(fā)商樣板間、70萬元價值有巨大差距；

3.小區(qū)綠化、泳池、會所、兒童游樂設施等公共服務設施與開發(fā)商宣傳材料、銷售廣告不符，差距較大；

4.天價停車位：60萬元一個，目前無法租賃車位，業(yè)主不購買車位，車輛不能進入小區(qū)。

二、兩位業(yè)主的咨詢需求：

1.小區(qū)公共服務設施與開發(fā)商銷售廣告、宣傳材料相比嚴重縮水，如何集體維權？

2.個人房屋裝修質(zhì)量不達標，與樣板房、精裝修價值嚴重不符，如何維權？

三、相似案例當事人訴求及法院判決方向

我首先在中國裁判文書網(wǎng)檢索了相關的案例，發(fā)現(xiàn)近三年有多起業(yè)主集體維權案例都是與精裝修房有關，其中一個案例是258個業(yè)主集體起訴開發(fā)商。

針對與兩位業(yè)主經(jīng)歷相似的案例進行了梳理分析：

1.小區(qū)公共服務設施與開發(fā)商銷售廣告、宣傳材料相比嚴重縮水，如何集體維權？

相似案例當事人訴求：要求開發(fā)商按照銷售廣告、宣傳資料交付小區(qū)公共服務設施

法院判決方向：法院一般要區(qū)分商品房的銷售廣告和宣傳資料哪些部分構成要約（對開發(fā)商有約束力，需要履行），哪些部分僅是要約邀請（對開發(fā)商無約束力，與之不相符不違約）。

重要的法律依據(jù)：

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

2.個人房屋裝修質(zhì)量不達標，與樣板房、精裝修價值嚴重不符，如何維權？

（1）針對室內(nèi)裝修漏水、裂縫、破損等問題

相似案例當事人訴求及法院判決方向：

1）買房人因開發(fā)商違約，要求解除房屋買賣合同：法院一般不支持，駁回訴訟請求。

2）買房人要求開發(fā)商修理，賠償損失：法院一般支持由開發(fā)商履行修理責任或者業(yè)主按照法院規(guī)定標準自行修理，由開發(fā)商承擔費用；業(yè)主主張房屋租金損失、裝修損失的，有證據(jù)證明的一般法院支持。

（2）針對裝修質(zhì)量與樣板間或開發(fā)商宣傳資料不符

相似案例當事人訴求及法院判決方向：

1）買房人要求解除房屋買賣合同：法院一般不予支持；有個案中買房人有證據(jù)證明房屋效果與承諾不符致使購買房屋的目的不能實現(xiàn)，最終法院判決解除房屋買賣合同。

2）買房人要求開發(fā)商按照樣板間交付房產(chǎn)：法院一般駁回訴訟請求，因為樣板間不等于購房合同約定的交付標準。

3）買房人依據(jù)《合同法》54條要求撤銷房屋買賣合同，返還購房款：法院一般觀點：開發(fā)商概括的廣告、宣傳沒有寫入房屋買賣合同，屬于要約邀請，不是要約，未寫入房屋買賣合同，不是交房標準，駁回訴訟請求；或者買房人過了1年期的撤銷權行駛期間，不能撤銷合同。

特殊個案--6個業(yè)主起訴開發(fā)商：開發(fā)商廣告宣傳與實際懸殊巨大，法院判決撤銷買房合同，開發(fā)商返還購房款。

4）買房人要求開發(fā)商支付違約金，返還裝修差價、補償房屋價值貶損造成的損失：法院一般會核定違約金，目前看到的案例違約金金額比較低；業(yè)主申請對房屋裝修進行鑒定，法院一般會支持由開發(fā)商返還裝修差價；法院一般會駁回補償房屋價值貶損的訴求。

5）買房人要求宣告合同無效，返還購房款：法院一般判決房屋買賣合同有效，處理依據(jù)“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”