秦川按：最近房市冷了，不過房研社仍然火熱。去年的線上專題討論活動(dòng)在大家的支持下再次提上日程。這是周二的討論主題《買房如何選物業(yè)？（物業(yè)的好壞及其作用）》總結(jié)整理稿。為了保持討論的原汁原味，在刪除大量無(wú)效信息后直接把其他精華討論原話（箭頭之后都是）放上來。總體來說，具體討論和主題略有偏離是正常的，因?yàn)榫€上討論參與人數(shù)眾多數(shù)千條信息，只能相對(duì)聚焦話題?？偨Y(jié)整理內(nèi)容也只能做到相對(duì)完整，后續(xù)將不斷完善優(yōu)化！以后1—2周周二晚將舉辦一次專題討論，敬請(qǐng)關(guān)注！討論發(fā)言僅代表房友個(gè)人觀點(diǎn)。

主持人（秦川）:

歡迎大家參與今晚的討論話題：買房如何選物業(yè)？（物業(yè)的好壞及其作用）。請(qǐng)注意圍繞主題深入交流，注意討論秩序，請(qǐng)勿歪樓。

話題分為四部分
1.你有見過特別奇葩的物業(yè)嗎？說說看
2.物業(yè)的重要性重要性體現(xiàn)在哪里？
3.物業(yè)好壞有和具體評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)？
4.物業(yè)有獨(dú)立存在價(jià)值嗎？為什么？

以上四個(gè)小問題是圍繞主題的層層遞進(jìn)，大家可以參考，不必過于局限。

正文精華：

好物業(yè)的重要性

→沒有管理就是無(wú)政府狀態(tài)，肯定不行。
→物業(yè)好壞一定程度會(huì)影響房?jī)r(jià)。

→優(yōu)先品牌物業(yè)，尤其是自住房。

→自住的話物業(yè)很重要，投資還好吧，反正也不去住。

→物業(yè)管理好壞直接影響到居住舒適感和房子價(jià)值。

→有的物業(yè)不好嚴(yán)重影響心情，住自己的房還要看他們的臉色。

→物業(yè)好壞十年后從房子外觀就可以看得明顯了。

→同一年的小區(qū)，維護(hù)力度不同，導(dǎo)致外觀區(qū)別大，直接導(dǎo)致形成價(jià)格差和固有印象，沒法翻身。

→停車位普遍是新小區(qū)充足，感覺看不出物業(yè)水平。給我感覺房地產(chǎn)公司自帶物業(yè)被更換后，對(duì)原來小區(qū)不利影響多，因?yàn)橐恍┸噹?kù)產(chǎn)權(quán)糾紛，直接影響房?jī)r(jià)。

物業(yè)好壞的標(biāo)準(zhǔn):

→物業(yè)好壞對(duì)房?jī)r(jià)的影響在漲勢(shì)中體現(xiàn)不出來，但在跌勢(shì)中大家會(huì)更在意物業(yè)管理水平，停車位等關(guān)系到生活品質(zhì)的內(nèi)容。

→個(gè)人覺得跟漲跌無(wú)關(guān)，跟小區(qū)外觀是否達(dá)到需要維護(hù)有關(guān)，當(dāng)然平時(shí)的衛(wèi)生以及基本維護(hù)這個(gè)也要有。

→可以理解吧，漲勢(shì)時(shí)房源緊俏，跌勢(shì)時(shí)可選的多，物業(yè)就比較突出了。

→物業(yè)最基本的就是做到保障業(yè)主安全，保持小區(qū)環(huán)境清潔，先把基本的這些做好，我們?cè)僬勗鲋捣?wù)?，F(xiàn)在很多物業(yè)公司要上市，在想辦法賺錢，但是業(yè)主的基本服務(wù)都搞不好，誰(shuí)買你增值服務(wù). 然后才是其他增值服務(wù)，代收代發(fā)快遞，訂票，訂花之類的，話說這些增值服務(wù)在香港都是要另外收費(fèi)的

→保安，停車管理，保潔，維修，綠化，寵物管理，節(jié)日問候，鄰里糾紛處理等等細(xì)節(jié)是物業(yè)好壞的重要因素。

→物業(yè)好壞的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)三點(diǎn)：
第一:物業(yè)服務(wù)的態(tài)度，質(zhì)量。
第二:物業(yè)服務(wù)人員的隊(duì)伍素質(zhì)，工作落實(shí)態(tài)度，團(tuán)隊(duì)協(xié)調(diào)運(yùn)作。
第三:物業(yè)公司的運(yùn)行管理，軟件硬件配套設(shè)施到不到位，安全，消防，衛(wèi)生，綠化，電力支援全面，還要有良好的服務(wù)要求和任務(wù)。

好物業(yè)舉例:

→比較公認(rèn)的不錯(cuò)的物業(yè)中海萬(wàn)科綠城龍湖金地。

→龍湖的物業(yè)給業(yè)主曬被子。

→萬(wàn)科物業(yè)水電維修電話上門。

→金地物業(yè)確實(shí)不錯(cuò)，我現(xiàn)在小區(qū)就是金地的，經(jīng)常組織跳騷市場(chǎng)，免費(fèi)修理磨刀之類的，架子沒那么大。

→其實(shí)業(yè)委會(huì)也有很多無(wú)私奉獻(xiàn)，為大家謀取福利的，景洲大廈就是例子。

→我們小區(qū)鄰居姐妹間還經(jīng)常聚餐[呲牙]，所以聽大家說說感覺我們小區(qū)物業(yè)挺不錯(cuò)的，其實(shí)一直覺得他們還可以。

物業(yè)鬧心事

→根據(jù)我所了解到的小區(qū)鄰居群的討論熱點(diǎn)問題來看，能把業(yè)主訴求最關(guān)心的小區(qū)遛狗患，附屬商業(yè)擾民，及時(shí)整治亂停車，電梯運(yùn)行正常這四大民生問題解決，業(yè)主的對(duì)物業(yè)的滿意度可以上一個(gè)臺(tái)階。

→有些小區(qū)黑物業(yè)伙同黑社會(huì)，打維權(quán)業(yè)主代表，調(diào)戲女業(yè)主，放蛇放老鼠，劃花業(yè)主的車.

→黑物業(yè)人員非法變賣車位，水電費(fèi)收不合理，私吃小區(qū)維修金。(不上交管理中心)

我親身經(jīng)歷的為了把車位賣出去，把原來公共的車位用挖掘機(jī)挖掉，逼你沒有地方停車，不得不買車位。

→最不能忍受外面人隨便進(jìn)來，一點(diǎn)業(yè)主的尊嚴(yán)都沒有，我花那么多錢買的，怎么可以隨便進(jìn)？ 在美國(guó)我肯定開槍的。

→我有個(gè)小區(qū)物業(yè)把花園弄的和熱帶雨林似得，老鼠蛇好多。

→抱怨的遛狗和亂停車(比如誰(shuí)誰(shuí)誰(shuí)又擋住我家車位了)出現(xiàn)最多，每天都有人說溜狗的不拴狗帶，到處放，到處拉屎尿不處理。

→北方的小區(qū)還要加一條：打壓不及時(shí)，暖氣不熱。

小區(qū)物業(yè)十大鬧心事整理總結(jié)：
1.電梯老壞
2.附近商業(yè)擾民
3.高空拋物
4.亂停車、變賣車位
5.寵物隱患與衛(wèi)生
6.業(yè)主私人信息泄露
7.陌生人出入不登記
8.公共區(qū)域衛(wèi)生差
9.收費(fèi)不合理、私吃小區(qū)維修金
10. 業(yè)委會(huì)被收買、更換物業(yè)難

主持人（秦川）：

前三個(gè)問題大概說完了，我們來說說第四個(gè)問題。其實(shí)除了維權(quán)的時(shí)候，大部分時(shí)間一般人其實(shí)都不了解業(yè)委會(huì)、也不太關(guān)注物管公司。物業(yè)到底可以發(fā)揮什么作用？我們知道以前物業(yè)公司主要是房企下屬公司，也可以說是附庸，如果物業(yè)公司獨(dú)立出來有無(wú)獨(dú)立存在價(jià)值？并改善業(yè)主與物業(yè)經(jīng)常的惡劣關(guān)系？

物業(yè)權(quán)力來自業(yè)委會(huì)授權(quán)

→物管的所有權(quán)利，都是業(yè)委會(huì)給的。
→不是平行關(guān)系，差不多算衣食父母關(guān)系。

→物業(yè)是專業(yè)細(xì)分行業(yè)，有獨(dú)立存在價(jià)值。應(yīng)該厘清全體業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司三者之間的關(guān)系，如果業(yè)主委員會(huì)能夠代表全體業(yè)主合法有效地開展工作，就沒有差的物業(yè)管理。

業(yè)委會(huì)和物業(yè)的復(fù)雜利益關(guān)系

→業(yè)委會(huì)斗爭(zhēng)得激烈 ，并不是為了要急于去為業(yè)主服務(wù)。而是這背后的豐厚的利益回報(bào)所得。

→業(yè)委會(huì)都是維權(quán)上去的，一年后就是物業(yè)的人了。然后再維權(quán)，物業(yè)搞黑社會(huì)，痛苦哈。

→最關(guān)鍵的還是法律法規(guī)到位以及監(jiān)管范圍。

→我提兩點(diǎn)：1.不要認(rèn)為業(yè)委會(huì)垃圾，你的所有受害，都有業(yè)委會(huì)的1份功勞；2.所有的業(yè)委會(huì)選舉，都是利益操控。3.一個(gè)中型小區(qū)業(yè)委會(huì)主任，1年的黑金收入，不低于30萬(wàn)－40萬(wàn)。

→你說的業(yè)委會(huì)黑，或許是事實(shí)，但是至少還是得先成立才有后續(xù)，至少現(xiàn)在有人愿意牽頭去成立這個(gè)事，而且這幾個(gè)人也的的確確曾經(jīng)為業(yè)主爭(zhēng)取過利益，在干正事，我們暫且寧愿相信他們是善意吧。

→運(yùn)行好的業(yè)委會(huì)，需要外力，就是要有一個(gè)渣到底的物業(yè)，讓業(yè)主們團(tuán)結(jié)起來了。

→我們小區(qū)的保安現(xiàn)在都橫的很，租房不同過他們就找麻煩，業(yè)委會(huì)根本是擺設(shè)。
→沒有一個(gè)業(yè)委會(huì)，是擺設(shè)。他們都是利益分肥者而已，業(yè)委會(huì)要從物業(yè)拿工資的（當(dāng)然，這是秘密的。）

→所謂不利不起早。聽說了原來一同事是南山一小區(qū)業(yè)委會(huì)主任，有辦公室，有收入，和管理處關(guān)系好的很。

→根本就是一條褲子的左褲管同右褲管的關(guān)系，業(yè)委會(huì)的印章值錢啊。

→物業(yè)敢囂張，就是因?yàn)樗瑯I(yè)委會(huì)的這種不明不白的關(guān)系造就。

業(yè)委會(huì)發(fā)揮作用的難點(diǎn)

→鄰居基本都是陌生的。

→大家一層樓的也許都不太熟，業(yè)委會(huì)都不知道選誰(shuí)。

→物業(yè)都是有組織有紀(jì)律，業(yè)主一盤散沙。

→松散的業(yè)主對(duì)抗公司化的物業(yè)，天然有劣勢(shì)。

→面對(duì)物管公司，業(yè)主反映問題的話語(yǔ)顯得無(wú)力，整天只能是抱怨和吐槽。

→非專職的業(yè)委員會(huì)成員工作難度不少，責(zé)任義務(wù)并不明確。

業(yè)主維權(quán)的可能

→只有業(yè)委會(huì)的人發(fā)揮作用才能為業(yè)主謀福利。

→我覺得三個(gè)（業(yè)主、業(yè)委會(huì)、物業(yè)）應(yīng)該是彼此獨(dú)立，這樣才能發(fā)揮作用深圳也有業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作比較成功的案例，中小型小區(qū)，居民文化層次和社會(huì)角色接近。

→能獨(dú)立出來的都很少，最主要是政府部門沒相關(guān)明文規(guī)定，產(chǎn)生不了法律效應(yīng)。

→業(yè)委會(huì)的監(jiān)督也很重要，我們小區(qū)之前物業(yè)也一般，自從成立了業(yè)委會(huì)，物業(yè)服務(wù)和效率大大提高了

→今天XXXX小區(qū)2個(gè)業(yè)主維權(quán)代表，就被物業(yè)派的爛仔打了，這已經(jīng)是今年第4次了。

→業(yè)主自發(fā)維權(quán)的組織近幾年比較成功的，比如布吉XX花園，現(xiàn)在業(yè)主自治。

→能不能小區(qū)業(yè)委會(huì)自己組建物業(yè)隊(duì)伍，不要那些物業(yè)公司？

業(yè)委會(huì)選舉

→業(yè)委會(huì)選舉或更換，重重阻擾。

→是業(yè)委會(huì)根本不搞?；蛘呤菢I(yè)委會(huì)放權(quán)太久了，一時(shí)失控才搞不倒。

→能夠選舉業(yè)主委員會(huì)，總算進(jìn)步。

→業(yè)委會(huì)都是維權(quán)上去的，一年后就是物業(yè)的人了。然后再維權(quán)，物業(yè)搞黑社會(huì)，痛苦哈。

→最關(guān)鍵的還是法律法規(guī)到位以及監(jiān)管范圍。

→我們選時(shí)保安上門給個(gè)表讓勾選幾個(gè)，還會(huì)引導(dǎo)說誰(shuí)誰(shuí)人很好，很熱心。
→我們小區(qū)也正在投票罷免業(yè)委，感覺好難，還差好多票。其實(shí)物業(yè)管理還算不錯(cuò)的，主要是停車位問題。而且大部分人對(duì)這種投票無(wú)感，失望太多，參與度不高，自掃門前雪的多。
→我買的某小區(qū)，剛剛選出了7人業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主通過QQ群、微信群、見面交流等方式。至于是否有貓膩，我沒證據(jù)不敢亂說。
→我買的另外一個(gè)小區(qū)，業(yè)主委員會(huì)就復(fù)雜，肯定有利益關(guān)系的，業(yè)主們分派別。

→也巧，我的小區(qū)正在籌備業(yè)委會(huì)，已進(jìn)入投票階段，還有兩天就截止投票，業(yè)主們都很熱心，有門口擺攤的也有上門收票的，我今晚甚至還幫忙參與了掃樓，但是估計(jì)最后票數(shù)可能還是不夠，唉，有可能白忙活，挺無(wú)奈的。這如果成立不起來，很打擊那些真正想為小區(qū)出力，愿意出面跟管理處對(duì)話的人的積極性。大家很熱心，但是還是有鄰居不配合，不參與，最終不能過半數(shù)，有可能會(huì)流產(chǎn)，感覺挺可惜。當(dāng)然，跟物業(yè)之間沒啥斗爭(zhēng)，物業(yè)管理得還行，就是想成立業(yè)委會(huì)多些話語(yǔ)權(quán)。

特別感謝：上述活動(dòng)的所有參與者，一起加油！

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