在政策紅利的陸續(xù)釋放下，舊村改造成為煥發(fā)城市新生機的有效手段，舊村改造和單純的招拍掛房地產不同，并非簡單的造城或者商業(yè)開發(fā)，更多的融入了對產業(yè)需求的理解和人文關懷。為什么那么多開發(fā)商在參與舊村改造，開發(fā)商又是如何賺錢的呢，開發(fā)商通過招拍掛拿地成本和通過舊村改造取得融資地塊成本，兩者有什么不同？這期我們來探討一下。

一、房屋產權和土地出讓金

房屋產權有房屋所有權和土地使用權兩部分組成。而土地出讓金，實際上就是土地所有者出讓土地使用權若干年限的地租之總和。

土地出讓金，是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款，或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規(guī)定補交的土地出讓價款。

二、土地出讓金折算樓面地價的計算

土地出讓金可分為地面價和樓面價兩種計算方法。地面價為每平方米土地的單價，即以出讓金總額除以土地總面積；樓面地價為分攤到每平方米建筑面積的地價，即以土地出讓金總額除以規(guī)劃允許建造的總建筑面積。地面價和樓面價只是兩種不同的叫法，計算結果都是相同的。

三、土地出讓金與出讓地價的區(qū)別

土地價格，是指在正常市場條件下一定年期的土地使用權未來純收益的價值總和，其權利特征是出讓土地使用權。我們通常講的土地價格，一般是指出讓土地使用權價格，即出讓地價。

土地出讓金和出讓地價兩者均屬于價格范疇，統稱土地使用權價格。只是在不同的土地權利流轉，不同的政府行業(yè)政策，不同的土地利用狀況下，土地價格的稱謂有所不同。

土地出讓金是政府要收取的土地收益(地租)，即土地所有者出讓土地使用權的交易價款。土地出讓金有時帶有政策因素，它可稱出讓地價，又可稱純土地出讓金或凈土地出讓金，即部分出讓地價。

出讓地價，它既可以是土地所有者出讓土地使用權的交易價款，又可以是出讓土地權利人轉讓土地使用權的交易價款。出讓地價是地租的資本化。它不受政策因素的影響，也不受地上建筑物和其他附著物拆遷安置補償成本的影響。

在土地一級市場中，土地出讓金既有政策價又有市場價；在土地二、三級市場中，出讓地價是完全的市場價。

當政府首次出讓或改變用途后重新出讓土地使用權時，一次性向受讓人收取的價款往往稱土地出讓金。當土地使用者取得出讓土地權利后轉讓、出租、抵押或作為自身的無形資產時，則稱為出讓地價。

四、收取土地出讓金的情形

1、征地和拆遷補償支出。包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費。

2、土地開發(fā)支出。包括前期土地開發(fā)性支出以及按照財政部門規(guī)定與前期土地開發(fā)相關的費用等。

3、支農支出。包括計提農業(yè)土地開發(fā)資金、補助被征地農民社會保障支出、保持被征地農民原有生活水平補貼支出以及農村基礎設施建設支出。

4、城市建設支出。包括完善國有土地使用功能的配套設施建設支出以及城市基礎設施建設支出。

五、傳統的土地出讓金計算

公式：補交土地出讓價款（元）=網格點樓面基準地價（元/平方米）×容積率修正系數×10%×上市房屋建筑面積×年期修正系數。

有實際成交價的，且不低于所在級別基準地價平均標準的按成交價不低于40%的標準計算出讓金，若成交價低于基準地價平均標準的，則依照標準地價平均標準的40%計算。

發(fā)生轉讓的劃撥土地使用權補辦出讓時，按基準地價平均標準的40%計算。

通過以上方式計算的土地出讓金數額，土地使用權受讓人有異議的，由受讓人委托有資質的土地估價機構進行評估，按評估價的40%計算土地出讓金。

劃撥土地使用權成本價格占土地價格的最高比例不得高于60%，在以劃撥土地使用權價格計算出讓金時，必須將成本價格換算成市場土地價格，再按不低于40%的標準計算土地出讓金。

六、舊改的土地出讓金計算

公式：（融資地塊占地面積*容積率）*評估地價單價=項目總拆遷成本 補交地價金額，補交地價按市場評估價的20%。

我們先來看相關的政策規(guī)定：

《廣州市人民政府辦公廳關于印發(fā)廣州市城市更新辦法配套文件的通知》（穗府辦〔2015〕56號）中《廣州市舊村莊更新實施辦法》第四十條規(guī)定：融資地塊由政府儲備公開出讓的，土地出讓金以實際成交價格為準。融資地塊按照合作改造和自主改造以協議方式出讓的，按申請辦理土地出讓手續(xù)時點市場評估價20％計收土地出讓金。村集體經濟組織或個人依法將集體建設用地轉為國有建設用地的，發(fā)生出售、交換、贈與（不含繼承）或自行申請補辦土地出讓時，按申請時點相應土地用途市場評估地價的20%或房屋市場評估價的5%計收土地出讓金。

廣州市人民政府關于提升城市更新水平促進節(jié)約集約用地的實施意見》（穗府規(guī)〔2017〕6號）第（十九）條：舊村莊更新改造項目按照市場評估價確定融資地價，核算融資面積，融資地價評估時應充分考慮舊村莊改造項目拆遷補償安置、開發(fā)周期等綜合因素。融資地價應為提交市城市更新工作領導小組審議前 12 個月內的市場評估價。

廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局關于印發(fā)廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法的通知（穗建規(guī)字〔2019〕13號），第十四條規(guī)定：采用自主改造和合作改造模式的舊村莊全面改造項目，其融資地塊協議出讓土地使用權測算土地出讓金可納入舊村莊全面改造成本。融資地價測算依據《廣州市人民政府辦公廳關于印發(fā)廣州市城市更新辦法配套文件的通知》（穗府辦〔2015〕56號）中《廣州市舊村莊更新實施辦法》以及《廣州市人民政府關于提升城市更新水平促進節(jié)約集約用地的實施意見》（穗府規(guī)〔2017〕6號）的相關規(guī)定執(zhí)行。

《廣州市深入推進城市更新工作實施細則》（粵府辦規(guī)【2019】5號，有效期5年）。一是自行改造，以協議方式供地的項目，按辦理土地有償使用手續(xù)時新規(guī)劃用途市場評估價的70%繳交土地出讓金。二是適當提高政府收儲項目出讓分成比例和一次性補償標準：①居住用地毛容積率2.0以下（含）、商業(yè)服務業(yè)設施用地毛容積率2.5以下（含）部分，可按不高于公開出讓成交價或新規(guī)劃用途市場評估價的60%計算補償款，超出部分可按該部分的成交價或市場評估價的10%計算補償款；②可整宗地一次性按同地段毛容積率2.5商業(yè)市場評估價的60%計算補償款（50% 10%的獎勵）。三是分期繳費：允許城市更新項目分期繳納土地出讓金，首次繳交比例不低于30％，余款1年內繳清。四是歷史用地：完善歷史用地征收手續(xù)后的“工改工”用地按辦理供地手續(xù)時同地段工業(yè)用途市場評估價的40%繳交土地出讓金，“工改商”等用地按辦理供地手續(xù)時同地段新規(guī)劃用途市場評估價的70%繳交土地出讓金。

廣州市舊村改造，采取的是經濟平衡推算融資建筑量，融資面積有兩部分，即住宅融資面積和商業(yè)融資面積。改造成本=融資地塊的樓面地價×融資建筑量。 其中，改造成本包括按規(guī)定需補交的土地出讓金。

最后綜合一下，為便于對比，將舊廠改造的土地補償款也一并列出：