業(yè)委會(huì)作為一個(gè)組織，與社會(huì)上的99%的企業(yè)、政府及很多其他組織都有本質(zhì)的區(qū)別，企業(yè)和政府部門(mén)都是自上而下的組織，各級(jí)的權(quán)力來(lái)源于上級(jí)，都是有中心的，而業(yè)委會(huì)是自下而上的組織，其權(quán)力不來(lái)源于上級(jí)，來(lái)源于下級(jí)，是全體業(yè)主選出來(lái)的，業(yè)委會(huì)是去中心化的組織，業(yè)委會(huì)委員之間也不存在領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系，也不存在一定聽(tīng)誰(shuí)的，又沒(méi)誰(shuí)給誰(shuí)發(fā)工資的問(wèn)題。

文 | 袁志武

檸檬麗都業(yè)主委員會(huì)籌備組付組長(zhǎng)，業(yè)主代表大會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)，業(yè)主公約，議事規(guī)則的執(zhí)筆人。

在談經(jīng)驗(yàn)之前，我先想探討一下，業(yè)委會(huì)是個(gè)什么樣的組織？

與目前社會(huì)上的企業(yè)和組織有何不同？

其實(shí)，業(yè)委會(huì)作為一個(gè)組織，與社會(huì)上的99%的企業(yè)、政府及很多其他組織都有本質(zhì)的區(qū)別，企業(yè)和政府部門(mén)都是自上而下的組織，各級(jí)的權(quán)力來(lái)源于上級(jí)，都是有中心的。

而業(yè)委會(huì)是自下而上的組織，其權(quán)力不來(lái)源于上級(jí)，來(lái)源于下級(jí)，是全體業(yè)主選出來(lái)的，業(yè)委會(huì)是去中心化的組織，業(yè)委會(huì)委員之間也不存在領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系，也不存在一定聽(tīng)誰(shuí)的，又沒(méi)誰(shuí)給誰(shuí)發(fā)工資的問(wèn)題。

近幾年全國(guó)都在如火如荼地成立業(yè)委會(huì)，但各小區(qū)在成立業(yè)委會(huì)過(guò)程中遇到了太多的困難與挫折，有來(lái)自政府部門(mén)的，有來(lái)自開(kāi)發(fā)商的，有來(lái)自籌備組內(nèi)部或小區(qū)業(yè)主的，遇到了太多了阻撓。

我本人所在的小區(qū)也是經(jīng)歷了很多的困難，但最終能成立，鑒于此，本人介紹一下我們小區(qū)業(yè)委會(huì)成立和運(yùn)作過(guò)程中的經(jīng)驗(yàn)，供各位參考。

一、籌備組人員和業(yè)委會(huì)候選人的產(chǎn)生

在長(zhǎng)沙市，這兩組人員都是互推產(chǎn)生。

有些小區(qū)竟然有上百人報(bào)名，這就要求發(fā)起人和籌備組要有廣泛民意基礎(chǔ)，一般來(lái)說(shuō)開(kāi)發(fā)商人再多也多不過(guò)普通業(yè)主。

籌備階段，報(bào)表名交到社區(qū)，人員控制有點(diǎn)難，我們小區(qū)當(dāng)時(shí)準(zhǔn)備了三四十個(gè)報(bào)名表，最后只交了16份，因?yàn)樵趫?bào)名截止時(shí)間點(diǎn)守在社區(qū)，一問(wèn)開(kāi)發(fā)商那邊才交了幾份；

在選舉業(yè)委會(huì)時(shí)，相對(duì)容易些，因?yàn)榧s定了報(bào)名表交到籌備組副組長(zhǎng)那，副組長(zhǎng)就是我本人，實(shí)時(shí)的報(bào)名情況一清二楚。

二、如何開(kāi)會(huì)？微信上如何發(fā)言和決策？

這是籌備業(yè)委會(huì)和業(yè)委會(huì)良好運(yùn)行的一個(gè)非常關(guān)鍵的方面，很多小區(qū)之所以成立不起來(lái)業(yè)委會(huì)，倒不是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商有多強(qiáng)大，而是保壘從內(nèi)部跨了，為什么會(huì)跨？

因?yàn)橛袃?nèi)部分岐、內(nèi)部矛盾、無(wú)法調(diào)和，開(kāi)會(huì)常常沒(méi)有結(jié)果，多開(kāi)幾次沒(méi)有結(jié)果的會(huì)議，大家就心灰意冷了。

如何能開(kāi)好會(huì)，一定一定要堅(jiān)持羅伯特法則，會(huì)議要求一個(gè)頭腦清晰、能容忍不同意見(jiàn)的主持人，這點(diǎn)非常關(guān)鍵，會(huì)議討論中不能跑題，有人跑題，主持人將其拉回，會(huì)議上任何人不允許攻擊他人，否則停止其發(fā)言，對(duì)其他人的發(fā)言有異議時(shí)，多以“我認(rèn)為開(kāi)頭”、不能說(shuō)“你如何如何不對(duì)”等話語(yǔ)。

主持人盡量保證每個(gè)人發(fā)言。

在微信上討論時(shí)，重要問(wèn)題要電話聯(lián)系不看微信或不發(fā)言的人，要求其表態(tài)。

三、少數(shù)服務(wù)多數(shù)原則

這一條在羅伯特議事規(guī)則中有，為什么單獨(dú)拿出來(lái)說(shuō)？

因?yàn)閷?shí)在太重要了，當(dāng)大家持兩方觀點(diǎn)爭(zhēng)論時(shí)，公說(shuō)公有理，婆說(shuō)婆有理，此時(shí)拿出最有效的方法，當(dāng)場(chǎng)表決，少數(shù)服務(wù)多數(shù)，當(dāng)然表決的前提是每位成員對(duì)議題已經(jīng)完全理解，表決后是什么結(jié)果就按些結(jié)果去執(zhí)行，這是在每次開(kāi)會(huì)前都需強(qiáng)調(diào)的。

對(duì)于主持人或執(zhí)行人員尤其需要遵守，不能因?yàn)榧w表決的結(jié)果與自己的觀點(diǎn)不一致，就不執(zhí)行，這樣就只能罷免他的相關(guān)權(quán)利，如果某次集體表決結(jié)果需更改，仍需多數(shù)人重新表決，不得由少數(shù)人單獨(dú)更改。

現(xiàn)在很多討論和決策都可以在微信上進(jìn)行，大大提高了決策的效率。

四、籌備經(jīng)費(fèi)問(wèn)題

這也是一個(gè)比較重要的問(wèn)題，很多參與籌備的業(yè)主都是一腔熱血參與，但在錢(qián)問(wèn)題上，最容易引起爭(zhēng)議。

籌備業(yè)委會(huì)倒底需要多少經(jīng)費(fèi)，我們小區(qū)從籌備至業(yè)委會(huì)備案完成，才用了三千多元，就是一些印刷費(fèi)和橫幅等廣告費(fèi)，當(dāng)然前提是參與者不算人工成本，而且有很多打印和復(fù)印都是業(yè)主在自己辦公室完成，省了不少錢(qián)。

然后，籌備經(jīng)費(fèi)從哪里來(lái)？有些小區(qū)物業(yè)公司比較開(kāi)明，會(huì)提供經(jīng)費(fèi)，那比較好，我們小區(qū)物業(yè)沒(méi)給一分錢(qián)，后面大家自由募捐，當(dāng)然我們發(fā)起人約定，成立后業(yè)委會(huì)有收入了再退，成立不了就沒(méi)法退。

后面想一想大家自由募捐有什么好處呢？

一是捐錢(qián)者因?yàn)槌隽隋X(qián)會(huì)從內(nèi)心深處更加有一種責(zé)任感，從而支持成立活動(dòng)，在日后的行動(dòng)上將更加積極，；

二是也會(huì)主動(dòng)監(jiān)督籌備組，成立了業(yè)委會(huì)后也更會(huì)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)；

五、處理與政府關(guān)系

首先與政府對(duì)接人員要對(duì)政府政策和文件比較熟悉，溝通能力強(qiáng)，這樣政府人員在籌備組或業(yè)委會(huì)前一般都會(huì)相對(duì)謹(jǐn)慎，但政府人員多與開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司關(guān)系更為密切，有的還存在利益關(guān)系，這種情況下，更要經(jīng)常把法規(guī)掛在嘴上。

在政府部門(mén)還相對(duì)公正的情況下，要與政府部門(mén)搞好關(guān)系，尊重政府領(lǐng)導(dǎo)，很有必要，但當(dāng)政府人員嚴(yán)重偏向開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司時(shí)，就需要發(fā)動(dòng)更多業(yè)主去“鬧事”，這里說(shuō)的“鬧事”是眾多業(yè)主依法合規(guī)的上門(mén)論理。

我們小區(qū)就有幾次眾多業(yè)主去街道論理，讓他們有所懼怕，在依法合規(guī)的情況下不用懼怕得罪政府，他們怕才是。

六、多發(fā)動(dòng)業(yè)主參與

小區(qū)的公共事務(wù)，只要參與的業(yè)主多，很多事就好辦，而且每個(gè)業(yè)主又會(huì)影響其他業(yè)主，特別是籌備事務(wù)或小區(qū)事務(wù)受到較大阻力時(shí)，會(huì)發(fā)現(xiàn)只有籌備組或業(yè)委會(huì)幾個(gè)人真是不夠，參與的業(yè)主越多，籌備組或業(yè)委會(huì)的能力就越大，小區(qū)各項(xiàng)事務(wù)也更加透明化，相當(dāng)于其過(guò)程也受到業(yè)主的監(jiān)督，質(zhì)疑的業(yè)主也就會(huì)少。

七、宣傳很重要

一個(gè)小區(qū)成立業(yè)委會(huì)過(guò)程中的阻力不但來(lái)自于開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司，還來(lái)自于業(yè)主，小區(qū)的業(yè)主往往由幾部分組成，一是熱心業(yè)主，他們?yōu)榱顺闪I(yè)委會(huì)愿意在行動(dòng)上付出很多精力，二是反對(duì)派，三是在完全不關(guān)心小區(qū)事務(wù)的業(yè)主，四是積極支持者，在QQ群或微信群上非常支持，但由于工作忙等原因，難以經(jīng)常在行動(dòng)上支持，偶爾能抽空參加，五是沒(méi)有什么立場(chǎng)的業(yè)主，看風(fēng)向。

可以說(shuō)前三類人數(shù)比例不高，估計(jì)不會(huì)超過(guò)10%，而90%的人集中在后兩項(xiàng)（積極支持者和無(wú)立場(chǎng)業(yè)主），所以宣傳最能影響該兩部分人群，正面宣傳多可以大大調(diào)積極支持者的積極性，并且能讓部分業(yè)主從積極支持轉(zhuǎn)為熱心參與，可以讓多數(shù)無(wú)立場(chǎng)業(yè)主轉(zhuǎn)變?yōu)榉e極支持者。

然后是需要線上宣傳與線下宣傳并舉，線上完全容易、成本低，線下宣傳麻煩，但也有必要，我們小區(qū)的反對(duì)者基本集中在線下，因?yàn)闊嵝臉I(yè)主基本以年輕的為主，沒(méi)時(shí)間顧及線下宣傳，致使很多老年人不了解籌備組和業(yè)委會(huì)的情況，并很容易被反對(duì)派利用，進(jìn)而造成被動(dòng)。

八、事事公開(kāi)的心態(tài)、沒(méi)有私心

由于業(yè)委會(huì)是一個(gè)自下而上的組織，其權(quán)力來(lái)源于廣大業(yè)主，就決定了，業(yè)委會(huì)是為廣大業(yè)主服務(wù)的組織，業(yè)委會(huì)的很多事情就需要公開(kāi)，雖然有些事不宜在面積公開(kāi)，但也應(yīng)盡可能在一定范圍內(nèi)公開(kāi)透明，公開(kāi)透明的好處是，減少業(yè)主對(duì)籌備組和業(yè)委會(huì)的猜忌，大家各自出謀劃策解決當(dāng)前困難和問(wèn)題，能讓廣大業(yè)主長(zhǎng)期支持業(yè)委會(huì)。

另外，沒(méi)有私心很重要，如果籌備組成員有私心，往往容易互相拉籠人，形成派別、致使內(nèi)斗，本已困難重重的情況內(nèi)部瓦解，很可能致使籌備工作半途而廢。

如果業(yè)委會(huì)成員有私心，也可能使內(nèi)部形成派別，業(yè)委會(huì)的工作也將難以推動(dòng)。

那如何盡可能不讓因?yàn)橛兴叫亩绊憳I(yè)委會(huì)的成立呢？

一是前期多開(kāi)會(huì)、多溝通，溝通多了就知道哪些人有私心；

二是籌備組人員主動(dòng)不進(jìn)入業(yè)委會(huì)，這樣籌備組可以在候選人中間進(jìn)行一定平衡。

九、面對(duì)強(qiáng)大的開(kāi)發(fā)商或老物業(yè)，為什么很多小區(qū)能勝利？

面對(duì)強(qiáng)大的開(kāi)發(fā)商或老物業(yè)，甚至有時(shí)政府部門(mén)也站在業(yè)主的對(duì)立面，而我們的熱心業(yè)主往往是利用業(yè)余時(shí)間與人力物力充足的開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司斗爭(zhēng)，為什么很多小區(qū)最后還是能勝利，道理很簡(jiǎn)單，兩點(diǎn)：

權(quán)益，趕走老物業(yè)；

而開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司不一樣，他們的老板與員工可能都各有各的目標(biāo)，所以說(shuō)我們的籌備組、業(yè)委會(huì)成員要有共同的目標(biāo)，這點(diǎn)十分重要。

十、總結(jié)業(yè)委會(huì)運(yùn)作的三大原則

1、樹(shù)立共同目標(biāo)：每個(gè)業(yè)委會(huì)、監(jiān)委員、業(yè)主代表等都要樹(shù)立一個(gè)共同的目標(biāo)，業(yè)委會(huì)成員特別不能有私心，這樣的團(tuán)隊(duì)才是最有戰(zhàn)斗力的，因?yàn)橹挥羞@樣，大家的力量才集中起來(lái)了，如果部分成員有私心，力量就不能集中，甚至內(nèi)耗。

2、成員充分表達(dá)：

一是要求業(yè)委會(huì)成員都要表達(dá)，在決策面前不能不表達(dá)，作事后諸葛亮；

二是要求成員充分表達(dá)自己真實(shí)意愿，不需隱瞞，可以大膽表達(dá)任何不同的言論。

3、少數(shù)服務(wù)多數(shù)：當(dāng)成員意見(jiàn)不一致時(shí)，經(jīng)過(guò)充分討論后，仍可能存在不一致，這時(shí)這一原則將起關(guān)鍵性作用，并且在會(huì)前明確，無(wú)論結(jié)果如何，全體成員都需認(rèn)可、需執(zhí)行。

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