我的前同事小陸，是個(gè)辦事雷厲風(fēng)行的大美女。她是一名外語老師，業(yè)務(wù)能力強(qiáng)，家庭美滿幸福。但是，房子的事情就像一根刺，每每想起就會扎的她生疼。

2012年的一天，和老公參觀完利海托斯卡納一期的房子之后，他們很滿意。綜合考慮利海是上市房企，且房子五證齊全，他們?nèi)胧至送兴箍{三期的一套房子。

如果時(shí)光可以倒流，小陸希望自己那天從來沒有去過利海托斯卡納小區(qū)。因?yàn)閺暮炌旰贤哪且豢唐穑拖窳速\船一樣，再也下不來。

利海托斯卡納三期，爛尾了，而且是五證齊全的爛尾。

這些年，她一邊租著房子一邊跟著小區(qū)鄰居?xùn)|奔西走，各種維權(quán)。幾番交涉無果，和鄰居們一起強(qiáng)行入住后，又面臨著無天然氣，無暖氣，且常常沒電的困擾。這套房子，折騰的小陸欲哭無淚。

所謂“一朝被蛇咬十年怕井繩”，吃盡了期房虧的小陸，如果可以再做一次選擇，她一定會選擇購買二手房。

二手房的優(yōu)勢

和北上廣深比起來，在鄭州，二手房始終賣不過新房。即便是二手毛坯房，依然沒有新房有市場?；蛟S是出于根深蒂固的舊思想，年輕人買婚房，想買純新房；或許是受電視上個(gè)別案例的影響，怕二手房有買賣糾紛；亦或許是二手房稅費(fèi)復(fù)雜，讓很多人望而卻步?？傊?，新房永遠(yuǎn)是多數(shù)人的第一選擇。

然而新房有風(fēng)險(xiǎn)，即便是開發(fā)商實(shí)力再強(qiáng)，五證再齊全，只要沒有交房，就時(shí)刻存在著爛尾的可能。即便是順利交房，也可能面臨交房后一系列不如意的維權(quán)事件。相比之下，二手房就有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢。

首先，購房者可以準(zhǔn)確考察周邊自然環(huán)境、居住環(huán)境等軟件設(shè)施；

其次，房屋質(zhì)量一目了然，交易風(fēng)險(xiǎn)低。二手房都是現(xiàn)樓交易，也不會出現(xiàn)“爛尾”的現(xiàn)象，降低了交易的風(fēng)險(xiǎn)；

最后，二手房辦理貸款時(shí)可以自行選擇貸款利率較低的銀行。相比較新房貸款銀行受開發(fā)商制約，二手房在辦理銀行貸款時(shí)，購房者可自行選擇利率較低的銀行。

那么，如何淘到性價(jià)比高的二手房呢？

買二手房前的準(zhǔn)備工作

在著手選擇二手房之前，首先要?jiǎng)澏ㄏ胭I的區(qū)域。建議以目前工作單位和所屬行業(yè)聚集區(qū)的位置為指向，劃定選擇范圍。買房的最終目的是為了讓生活變得更好，如果通勤時(shí)間過長，生活必將疲憊不堪，反而本末倒置。

接著，利用房產(chǎn)網(wǎng)站或APP搜索該區(qū)域的二手房房源信息。較常用的是安居客、貝殼找房、趕集網(wǎng)等。安居客房源較多，但信息需要仔細(xì)辨別真假，有個(gè)別經(jīng)紀(jì)人為了獲取購房者信息，刻意錄入虛假房源，引導(dǎo)客戶撥打電話，接通后告知你房源已賣然后另做其他推薦。建議選擇那些有視頻有VR的房源和經(jīng)紀(jì)人先在線上溝通咨詢。

然后，咨詢幾套房源后，對比出服務(wù)態(tài)度、業(yè)務(wù)能力較強(qiáng)的經(jīng)紀(jì)人，與其進(jìn)一步互換微信、電話進(jìn)行深入溝通。不建議直接電話聯(lián)系數(shù)個(gè)經(jīng)紀(jì)人，因?yàn)檫@樣可能導(dǎo)致后期你的電話信息被泄露，各種中介電話源源不斷打入，從而影響日常生活。

最后，鎖定一個(gè)或者兩個(gè)經(jīng)紀(jì)人，將你的需求完整準(zhǔn)確的描述給對方，以方便對方有針對性的快速及時(shí)向你推薦合適的房源。性價(jià)比高的二手房往往供不應(yīng)求，網(wǎng)站信息更新具有一定的延遲性，經(jīng)紀(jì)人每天接觸大量的一手信息資源，出現(xiàn)性價(jià)比高的房源，可以第一時(shí)間推送給你。

二手房房齡選擇

無論是出于自住需求還是投資需求，房齡都是不可忽略的一個(gè)問題。只有先確定好了房齡，才能基本確定好選擇范圍。

刀姐一個(gè)朋友，對老房子情有獨(dú)鐘。原因在于老房子公攤小，同樣的面積，老房子因?yàn)槭嵌鄬幼≌?，所以比現(xiàn)在流行的高層住宅實(shí)用面積大的多。比如，同樣是120平的房子，多層房子的公攤系數(shù)為8%到15%，按照最高的15%計(jì)算，實(shí)得面積為102平米；而現(xiàn)行高層住宅的公攤系數(shù)為20%——30%，按照最高的30%計(jì)算，實(shí)得面積為84平。

一來二去，實(shí)際面積大了18平米。算是多了一間大臥室的面積，所以，他首選多層老房子。

然而，任何事情有利必有弊。在你享受實(shí)際面積大的同時(shí)，你必須忍受房子的破舊、公共設(shè)施的老化，以及各種過時(shí)的設(shè)計(jì)（無地下停車位、小區(qū)人車不分流等）。最要命的是，你的貸款額度可能會因此而受到限制。 因?yàn)?strong>隨著房齡越來越大，房子越來越舊，土地使用年限越來越短，銀行抵押價(jià)值越來越少，所以商品房價(jià)值越來越小。

假定你現(xiàn)在購買了一套房齡十五年的老房子，再自住五年左右，基本上你出手的時(shí)候，這套房子就有了二十年的房齡。目前鄭州市場上，住宅房齡超過20年的房子，基本不能貸款。即便是所購住宅不超過20年，對于一般自住者來說，銀行抵押價(jià)值越少，就意味著首付需要的金額越高。假定一套120萬左右的房子，如果房齡較新，你的首付只需要36萬左右即可，但是如果房齡較老，銀行抵押價(jià)值低，你的首付可能需要60萬或者更多。

因此，如果你打算入手二手房，請盡可能選擇十年房齡以內(nèi)的二手房，一方面首付壓力不大，另一方面方便入住幾年后順利轉(zhuǎn)手。如果你手中有房齡十五年左右的二手房，近期不打算居住，建議盡快出手。

二手房稅費(fèi)

提起二手房，最令人頭痛的，莫過于種類繁多的各種稅費(fèi)。為方便梳理，刀姐以“契稅繳納時(shí)間在2015年1月1日前后”為分割點(diǎn)，將鄭州市面上的二手房大致分為兩大類，具體稅項(xiàng)明細(xì)如下：

契稅明細(xì)如下：

1.個(gè)人首次購買家庭第一套住房，面積90平方米以下，按1%稅率征收；90平方米以上的，按1.5%征收；

2.個(gè)人購買家庭第二套住房，面積為90平方米以下的，按1%的稅率征收契稅；面積為90平米以上的，按2%的稅率征收契稅；

3.個(gè)人購買家庭第三套及以上住房的，以及購買商業(yè)服務(wù)，辦公，車庫，地下室等非成套住宅無論是第幾套一律按4%征收。

從以上稅費(fèi)表，我們可以清晰的看到，性價(jià)比最高的二手房是契稅于2015年1月1日之前繳納的房源，大概有五年左右的房齡（如果是次新小區(qū)，可能交房至今只有兩三年時(shí)間）。這樣的房源，稅費(fèi)最低，房齡也新，即便自住五六年，依舊可以輕松上市交易。

而對于契稅繳納滿兩年但尚不滿五年的房源，因?yàn)樯婕暗綌?shù)額較大的個(gè)人所得稅（俗稱“差額稅”）令很多人望而生畏。其實(shí)，對于差額稅大可不必太過慌張。因?yàn)椴铑~稅目前可以進(jìn)行一定數(shù)額的抵扣，具體抵扣政策如下：

1、裝修費(fèi)用的20%可抵扣差額稅

（注：裝修費(fèi)用總額不得超過房屋原購價(jià)的10%）

2、貸款利息（開始還貸至今）的20%可抵扣差額稅

（注：具體數(shù)額可至銀行查詢）

3.房屋維修基金的20%可抵扣差額稅

（注：無電梯多層電梯維修基金為35元/平方，帶電梯高層為65元/平方）

假定一套2015年8月繳納契稅的二手小三房的原購價(jià)為70萬元，現(xiàn)房管局核定價(jià)為112.5萬元，那么差額稅為8.5萬元，房屋裝修可抵扣1.4萬元，銀行貸款利息可抵扣1.6萬元，房屋維修基金可抵扣0.1萬元，那么該小三房最終的差額稅就為：8.5-1.4-1.6-0.1=5.4萬元。考慮到這類房子一般情況下房齡較新，基本屬于次新房，如果本身房價(jià)不算高，可以考慮購入。

而對于契稅繳納不滿兩年的房源，因?yàn)橐U納5.6%的增值稅，再加上差額稅，稅費(fèi)過高，除非房東所報(bào)總價(jià)低于市場價(jià)十萬左右，否則不建議考慮。

二手房其他注意事項(xiàng)

關(guān)于房源：

1.如果是精裝房，要求業(yè)主交付裝修水電圖，避免日后維修麻煩。在看房的時(shí)候一定要將屋內(nèi)所有電器都完全打開，避免出現(xiàn)因裝修問題，電量帶不動(dòng)的情況，后期重新梳理不但麻煩，還費(fèi)時(shí)費(fèi)錢。

2.在簽合同之前要走訪樓上、樓下住戶，免得因?yàn)橐恍┞┧畣栴}鬧得心力交瘁，同時(shí)也能了解到一些該房屋之前的入住情況，避免多余是非。

關(guān)于交易流程：

1.找個(gè)靠譜的中介。一個(gè)靠譜的中介會節(jié)省下你大量的看房時(shí)間和日后的各種手續(xù)辦理時(shí)間，因此，不要因?yàn)橄胧≈薪橘M(fèi)就放棄中介。中介的存在，對買賣雙方而言，都是強(qiáng)有力的保障。    

曾有粉絲后臺詢問哪些中介靠譜。一般而言，大型中介公司無論是房源和保障度方面，都優(yōu)于小中介公司。近幾年，很多知名開發(fā)商也有了自己的租售中心，這些租售中心也在安全系數(shù)上面更勝其他中介一籌。

如果你鎖定了某個(gè)小區(qū)，那就選擇小區(qū)門口的中介門店。受地緣優(yōu)勢的影響，業(yè)主傾向于將房源報(bào)給家門口的中介，因此，這些小區(qū)門口的門店更了解最詳細(xì)的業(yè)主信息和動(dòng)態(tài)。

2.付首付前，和中介一起，親自去房地產(chǎn)交易中心和房屋管理局核實(shí)房屋有無抵押，以免后患。

3. 約定好交房時(shí)間、付款方式和戶口的遷出時(shí)間。過戶交易之前一定要明確前業(yè)主戶口是否遷移，這個(gè)問題常常會被忽略，等到以后自己需要遷移戶口（一般因?yàn)楹⒆由蠈W(xué)）就麻煩了。如果實(shí)在不放心，可以在合同里備注:過戶后前業(yè)主必須在多少日期之前遷走戶口云云。備注之后，一定要求前業(yè)主在此條空白處簽上姓名，并在名字上蓋手印。

2018年以來，鄭州二手房市場沒有了兩年前的紅火，受嚴(yán)格的限購政策、房貸利率上浮等因素影響， 整整一年時(shí)間，二手房市場交易慘淡。

在這一年里，不少小中介公司難以支撐，或關(guān)門歇業(yè)或接受行業(yè)整合。不少二手房經(jīng)濟(jì)人，將優(yōu)質(zhì)客戶分流，引至新房交易。二手房市場進(jìn)入了真真正正的橫盤期。賣房者與買房者都回歸理性，坐地起價(jià)的現(xiàn)象不復(fù)存在，搶房熱也已經(jīng)退潮。大部分中介掛出的二手房售出價(jià)格，都經(jīng)過了房東仔細(xì)推敲，反復(fù)對比。

自年后開始，受“樓市小陽春”的影響，二手房逐漸回暖。貸款利率方面，二手房利好不斷。近期，浦發(fā)銀行放出消息開始受理二手房按揭貸款，首套執(zhí)行利率上浮10%，二套房執(zhí)行利率上浮15%，遠(yuǎn)低于鄭州多數(shù)銀行貸款利率。

如果近期你有購房計(jì)劃，不妨利用好此時(shí)機(jī)，多花些時(shí)間在二手房市場仔細(xì)挑選一下，相信你會得到驚喜。