文|陸警幻

編輯|李惠聰

2020年過半，多支物業(yè)股逆勢上揚(yáng)，令人側(cè)目。而整個物業(yè)版塊在資本市場，儼然一副新晉資本明星的架勢。

自去年以來，房企分拆物管上市的熱情高漲。從物業(yè)巨頭再到蚊型物管企業(yè)，今年在港等待IPO的各類企業(yè)如過江之鯽。

6月24日，端午節(jié)假期前一天，榮盛發(fā)展旗下的物業(yè)公司榮萬家生活服務(wù)、合景泰富集團(tuán)旗下的合景悠活首次向港交所提出上市申請。

2天之后，6月26日，佳源國際旗下的佳源服務(wù)遞交招股書；6月29日，金科股份旗下的金科智慧服務(wù)和世茂集團(tuán)旗下的世茂服務(wù)亦同日遞表。

數(shù)據(jù)來源：嘉和家業(yè)整理

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來已有15家房企分拆物業(yè)平臺赴港上市。其中，興業(yè)物聯(lián)、燁星集團(tuán)、建業(yè)新生活3家已經(jīng)成功掛牌上市；金融街物業(yè)、弘陽服務(wù)、正榮服務(wù)3家已經(jīng)通過聆訊；星盛商業(yè)、宋都物業(yè)、第一服務(wù)、卓越物業(yè)等10家物業(yè)公司則完成遞表，在排隊(duì)等候上市的途中。

此外，有消息稱，華潤置地也正在著手分拆旗下物業(yè)板塊上市，擬IPO時間可能在2021年。同時坊間亦傳聞，中國恒大也有分拆物業(yè)公司上市打算。

有業(yè)內(nèi)士總結(jié)，“今年的物業(yè)公司不是在上市，就是在上市的路上”。

疫情防控催使物業(yè)價(jià)值加速重構(gòu)，一路走高的估值以及不斷上漲的股價(jià)，是房企熱衷分拆物業(yè)上市的原動力。一個特殊現(xiàn)象是，無論市值表現(xiàn)還是估值層面，越來越多的物業(yè)公司正逐步跑贏房企。

事實(shí)上，房企分拆物業(yè)公司上市，并不是敲鐘爽完就萬事大吉。企業(yè)上市后，萬里長征才算邁出第一步。IPO完成后，物業(yè)公司還是要專注核心業(yè)務(wù)，保證公司長久良好運(yùn)轉(zhuǎn)，才能真正為資本所追捧。

房企物業(yè)扎堆上市波瀾早起。

2018年，物管公司就進(jìn)入了上市窗口期。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2018至2019年，上市的物管公司數(shù)量達(dá)18家，是2014至2017年上市企業(yè)數(shù)量的3倍。

進(jìn)入2020年，這種勢頭似乎越來越旺。據(jù)匯生國際融資總裁黃立沖觀察，今年房企物管公司赴港上市態(tài)度比以前更加積極，“經(jīng)過這次疫情，大家發(fā)現(xiàn)之前有希望的小船都被打翻了，只剩下物業(yè)，目前看來物業(yè)行業(yè)更穩(wěn)定，就趕緊把它拿起來做?！?/p>

為何今年物業(yè)公司分拆上市數(shù)量再創(chuàng)峰值？

其實(shí)自2014年彩生活上市之后，大部分物業(yè)公司的上市意識在2018年左右被再次點(diǎn)燃。經(jīng)過1-2年的時間，大多數(shù)企業(yè)都做好了財(cái)務(wù)、架構(gòu)等方面的準(zhǔn)備，導(dǎo)致今年出現(xiàn)物業(yè)企業(yè)集中遞交招股書的情況。

特別是一些體量本身較小的企業(yè)，更需要一個籌備期，由于港股對物業(yè)公司上市比較友好，且上市門檻不高，所以我們才會在資本市場看到一些中小型物業(yè)公司近年頻頻上市。

在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，房企分拆旗下物業(yè)板塊上市，一方面，是因?yàn)楣究蓪⒃摌I(yè)務(wù)作為獨(dú)立融資平臺，用以募集資金，方便融資，減少母公司資金運(yùn)營壓力。另一方面可使其在房地產(chǎn)細(xì)分業(yè)務(wù)市場中發(fā)展壯大，在存量時代占得先機(jī)——這是近年來房企加快分拆旗下業(yè)務(wù)上市背后的核心邏輯。

此外，疫情給一季度房地產(chǎn)市場造成顯著沖擊。一方面，重點(diǎn)城市成交規(guī)模降至近十年同期最低位，房企短期銷售回款承壓；另一方面，償債規(guī)模高企，房企對資金的渴求更為迫切。

有地產(chǎn)公司高管面對上市潮分析認(rèn)為，年初暴發(fā)新冠肺炎疫情中，物管公司獲得了良好表現(xiàn)和聲譽(yù)。但港股物管上市公司超高估值才是推動這股上市潮真正發(fā)酵的催化劑。

不過，市場間也有對這股上市潮的種種擔(dān)憂。

物業(yè)公司拆分上市后能夠募集大量資金，這有助于為母公司資金紓困。但事實(shí)上，物業(yè)公司作為獨(dú)立主體上市后，在獲取資本加持同時，資金亦要保持獨(dú)立性，物業(yè)公司的分拆上市對關(guān)聯(lián)房企影響不大，一般情況下，物業(yè)收入在房企營收中不會占據(jù)太高比例。

在記者采訪中了解到，從去年開始，物管公司選擇境外上市，并非是給母公司找錢，更多還是出于財(cái)富安全考慮?，F(xiàn)在國內(nèi)可以找到很多低成本融資，以前5%～6%的融資利率，現(xiàn)在銀行視企業(yè)資質(zhì)，最低可以降到2%～3%的水平。融資環(huán)境寬松了很多。

在預(yù)售款模式下，國內(nèi)物業(yè)公司基本不需要負(fù)債經(jīng)營，有著絕對良好的現(xiàn)金流，這是一大優(yōu)勢。睿和智庫研究表示，物業(yè)公司所需資本投入較少，主要資源投入為人員成本和部分科技成本投入，屬于典型的輕資產(chǎn)模式。現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)太多，老板們也想為自己“留一個后手”，做一家沒有什么負(fù)債的上市公司。

物管IPO大熱，除房地產(chǎn)增量轉(zhuǎn)存量現(xiàn)實(shí)倒逼之下，房企有意切換新賽道、尋找新的盈利增長點(diǎn)等多方因素使然。事實(shí)上，穩(wěn)定的現(xiàn)金流、廣闊的發(fā)展空間以及無顯著的周期波動性，是物管企業(yè)獲得資本市場青睞所在。

克而瑞物管相關(guān)研究數(shù)據(jù)顯示，從市值方面看，截至2019年底，24家上市物企市值總額2355.9億元，從市盈率角度看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)市盈率多超過20倍，擁有較高的估值。截至2019年底，24家香港上市的物企全年股價(jià)綜合看漲，股價(jià)漲幅平均值為63.8%，高于同期恒生指數(shù)9.1%的漲幅。

此外，2020年，受新冠疫情的影響，雖然整體市場的表現(xiàn)并不盡如人意，但物管板塊平均增幅卻達(dá)到了37%。

不僅如此，部分物業(yè)公司市值甚至開始跑贏母公司。數(shù)據(jù)顯示，截至今年7月2日，綠城服務(wù)總市值達(dá)到299.18億元，高于其關(guān)聯(lián)房企綠城中國218.22億元的市值。雅生活服務(wù)同樣以522億元的總市值，超越母公司雅居樂377億元規(guī)模。

基于物業(yè)股近兩年較好表現(xiàn)性以及行業(yè)廣闊前景，包括易居集團(tuán)CEO丁祖昱在內(nèi)的多位行業(yè)專家曾作出預(yù)判，2020年物業(yè)企業(yè)上市將迎來一個高峰，在兩三年內(nèi)，物業(yè)上市公司或?qū)⒃黾拥?00家以上。盡管業(yè)內(nèi)普遍對物管行業(yè)持看好態(tài)度，但并不是任何上市公司都會受到追捧。

眼見的是，未來一段時間內(nèi)，物管行業(yè)的上市進(jìn)程還會持續(xù)，大概率還會有一個密集的上市期。但資本市場對物業(yè)公司的估值能否持續(xù)保持高位？

事實(shí)上，物管服務(wù)行業(yè)總量終究有限，之前資本市場對其估值高，是因?yàn)槲飿I(yè)公司上市少，故而稀缺，但如今大量房企分拆上市，資本快速注入物管行業(yè)之后，將迅速分食原有蛋糕，因此，可以預(yù)見，這波上市潮退去之后，港股對于物管公司的估值或?qū)⒀杆傧陆怠?/strong>

眼下，物管公司獲得的高估值與行業(yè)特性、發(fā)展預(yù)期密切相關(guān)，目前投資者對物業(yè)公司的高估值中，疊加了對企業(yè)未來規(guī)模和增值服務(wù)高增長的預(yù)期。如果物業(yè)公司能夠在未來逐步兌現(xiàn)這部分預(yù)期，估值就會有一定支撐，否則將存在一定風(fēng)險(xiǎn)。

此外，扎堆上市及配股融資背后，或會帶來更多行業(yè)并購。光大證券6月13日發(fā)布的研報(bào)指出，受二級市場高估值帶動，物管板塊一級市場估值遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)項(xiàng)目。而物業(yè)板塊凈資產(chǎn)較少，即便出售對企業(yè)影響較小，加上小型物業(yè)公司股價(jià)表現(xiàn)一般，因此中小開發(fā)商有動機(jī)將旗下物管板塊高位套現(xiàn)，而非推動上市。

研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，疫情對于多數(shù)中小企業(yè)來說是一次考驗(yàn)，疫情后物管行業(yè)的并購機(jī)會將大量涌現(xiàn)。年初至今，已有多家物業(yè)上市公司進(jìn)行市場融資，為物業(yè)并購窗口期儲備資金，隨著IPO上市成潮持續(xù)，預(yù)計(jì)下半年物管行業(yè)將并購洶涌。