1. 房東和樂(lè)伽之間，有一份合同（經(jīng)目前了解，合同名字有“房屋出租委托代理合同”，也有“租賃合同”），有些許合同的補(bǔ)充條款中約定（“拖欠租金達(dá)多少日，可以解除合同”；或者“經(jīng)催告幾次以上，可以解除合同”）。

2. 樂(lè)伽和租客之間，有一份合同，固定為租賃合同。

群里都是房東，我也就不說(shuō)租客的事了，直接講房東。

房東的目的，很簡(jiǎn)單，一是為了解除合同，二是為了避免違約，三是為了收回房屋，四是為了如果遇到租客不騰退房屋的時(shí)候可以減少損失。

對(duì)于一：解除合同。

分四類(lèi)：

1、倘若合同屬于委托代理合同，根據(jù)《合同法》第四百一十條規(guī)定：委托人或者受托人可以隨時(shí)解除委托合同。因解除合同給對(duì)方造成損失的，除不可歸責(zé)于該當(dāng)事人的事由以外，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

說(shuō)白了，委托人和受托人（也就是房東和樂(lè)伽），有權(quán)隨時(shí)解除合同，無(wú)須對(duì)方同意，但是要程序到位?。。?/span>

但是委托合同解除的效力不追究過(guò)去，也就是說(shuō)，對(duì)于合同解除前雙方當(dāng)事人已經(jīng)完成的依照委托合同履行的結(jié)果，應(yīng)當(dāng)承認(rèn)其效力。在委托合同解除之前，乙方或者雙方當(dāng)事人依照委托合同應(yīng)當(dāng)行使的權(quán)利、應(yīng)該履行的義務(wù)和責(zé)任仍然有效，即使委托合同已經(jīng)被宣告解除，當(dāng)事人仍然有權(quán)請(qǐng)求給付或者履行交付。

說(shuō)白了，如果是委托代理合同的，解除了之后，之前的權(quán)利義務(wù)仍然存在，那就是說(shuō)，只能找樂(lè)伽，但是合同解除掉了，不會(huì)涉及你們所簽的三年合同的后兩年事情。

2、倘若合同屬于租賃合同，根據(jù)《合同法》第二百二十七條規(guī)定：承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

說(shuō)白了，履行了相應(yīng)的程序后，可以解除合同。

但是租賃合同解除的效力，會(huì)牽涉到真正的租客。根據(jù)《租賃合同司法解釋》第17-18條規(guī)定，合同解除后，轉(zhuǎn)租合同也就是直接失效了，那作為租客有一個(gè)騰退房屋的義務(wù)。在此不用擔(dān)心如果租客不騰退房屋會(huì)不會(huì)導(dǎo)致?lián)p失。

因?yàn)椴或v退房屋，在訴訟中可以要求租客支付騰退期間的一個(gè)房屋占有使用費(fèi)，但是標(biāo)準(zhǔn)會(huì)參考租客和樂(lè)伽的租賃合同租金來(lái)考慮。

說(shuō)白了，解除后，可以要求騰退，可以要求騰退期間的占有房屋使用費(fèi)（也就是租金）。

3、如果補(bǔ)充協(xié)議中約定了比如說(shuō)逾期10日不支付租金，可以解除。那也要區(qū)分一個(gè)情況，如果是委托代理合同，一樣的，已經(jīng)出租的一年...只能找樂(lè)伽。如果是租賃合同，那一樣請(qǐng)程序到位一下解除，否則不利的會(huì)是房東。

4、約定催告三次以上的之類(lèi)的條款，也是參考上面一條的思路。

對(duì)于二：避免損失。

1. 如果是委托代理合同，那這個(gè)損失就是已經(jīng)簽訂的一年的租期損失，但是仍舊有權(quán)利向樂(lè)伽維權(quán)。

2. 如果是租賃合同，那這個(gè)損失相當(dāng)于不存在，可以暫且不論。

對(duì)于三：為了收回房屋。

其實(shí)也都知道，收回房屋的情況，我已經(jīng)在上面解除合同的那一點(diǎn)里，給你們?cè)忈屵^(guò)了。

對(duì)于四：騰退房屋的情況。

這一點(diǎn)也是在上面解除合同的里面解釋過(guò)了。不重復(fù)。

那下一步，如何認(rèn)定這個(gè)合同性質(zhì)。

為了避免有些房東或者租客將該文章發(fā)至同行處，我提供的認(rèn)定僅供參考。

根據(jù)《合同法》第212條，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

213條：租賃合同的內(nèi)容包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物的維修等條款。

這是一個(gè)法律上的規(guī)定，可以對(duì)比自己的合同。

當(dāng)然，很多人都說(shuō)“委托代理合同”是有爭(zhēng)議的，司法實(shí)踐中有不同的認(rèn)定，可能會(huì)認(rèn)定為“委托代理合同”，也可能認(rèn)定為“租賃合同”。

律師不能給你們做100%的承諾，但是目前為止可以總結(jié)的是這份合同可以解除，解除的思路，每個(gè)律師都是不同的。

不同的解決方案也就是通過(guò)訴訟還是通過(guò)函告，至于到最后騰退糾紛，那肯定是要通過(guò)訴訟。就杭州的法院情況來(lái)考慮，例如江干區(qū)人民法院、蕭山區(qū)人民法院等，都是案件比較大量的，可能3個(gè)月（簡(jiǎn)易程序）還解決不掉訴訟。

目前我的認(rèn)定傾向于租賃合同性質(zhì)，但不做保證。

我提供以下幾份判例供大家參考：

1、（2016）鄂0106民初5138號(hào)房屋租賃合同糾紛。——武漢

2、（2018）鄂0106民初132號(hào)房屋租賃合同糾紛。

3、（2015）浦民一民初字第17569號(hào)房屋租賃合同糾紛?！虾?/span>

4、（2018）浙0110民初18743號(hào)委托合同糾紛。——杭州余杭

出于篇幅原因，不再贅述判例（當(dāng)然，司法實(shí)踐中的判例可以作為參考，但不做保證。）

而但認(rèn)定為租賃合同，解決方案有兩個(gè)：

一是通過(guò)訴訟方式解除此合同。

二是通過(guò)函告方式解除此合同。