深圳房?jī)r(jià)連漲17個(gè)月，漲幅全國(guó)領(lǐng)跑。除了有本土的“地頭蛇”盤(pán)踞以外，更引來(lái)各方“過(guò)江龍”的覬覦垂涎。恒大、碧桂園、遠(yuǎn)洋、富力地產(chǎn)、陽(yáng)光城等企業(yè)先后落腳深圳，踏上一輪輪淘金之旅。其中恒大更是不聲不響地將矛頭對(duì)準(zhǔn)了深圳的舊改市場(chǎng)，潛伏擴(kuò)張了5年之后，如今的恒大在深圳已經(jīng)坐擁15個(gè)舊改項(xiàng)目。

恒大熱衷“多元” 插足深圳舊改

時(shí)光追溯到1997年，那是一個(gè)春天，有一家如今擁有8萬(wàn)多員工、總資產(chǎn)超過(guò)7570億、在2015全球企業(yè)2000強(qiáng)榜單中排名第500的公司在廣州成立了。是的，這家公司的掌門(mén)人是瀟灑倜儻的慈善家許家印，這家公司正是恒大。

恒大集團(tuán)，全稱恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，總部位于中國(guó)廣州。原本只是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)擁有一席之地的它，只花了短短幾年時(shí)間就已經(jīng)成為涉及地產(chǎn)、金融、文化、體育、醫(yī)療健康、快速消費(fèi)品、互聯(lián)網(wǎng)等多產(chǎn)業(yè)的巨無(wú)霸企業(yè)。

多元恒大

自從許家印在2014年中的集團(tuán)內(nèi)部會(huì)議上提出“世界500強(qiáng)”目標(biāo)以來(lái)，該集團(tuán)旗下多個(gè)產(chǎn)業(yè)一直處于高速擴(kuò)張狀態(tài)。有一種說(shuō)法是，人類已經(jīng)無(wú)法阻止恒大多元化了。而這一次，“恒大深圳舊改”從它的多元化帝國(guó)里浮出水面。即使是回歸到了地產(chǎn)老本行，恒大仍讓世人驚艷。進(jìn)入深圳短短5年，恒大就從白手起家成為了能與卓越、佳兆業(yè)比肩的深圳舊改巨頭。

2011年1月15日，恒大以16.64億元收購(gòu)深圳市建設(shè)（集團(tuán)）有限公司71%股權(quán)，正式成立恒大地產(chǎn)集團(tuán)（深圳）有限公司；2012年，恒大完成收購(gòu)深圳建設(shè)集團(tuán)29%的權(quán)益，后者成為其全資控股子公司。而收購(gòu)深圳建設(shè)集團(tuán)之后，恒大在深圳依然沒(méi)有停下尋求并購(gòu)的步伐。2013年，恒大地產(chǎn)通過(guò)控股深圳國(guó)香地產(chǎn)進(jìn)一步擴(kuò)張，原國(guó)香地產(chǎn)位于深圳布吉沙灣片區(qū)的舊改項(xiàng)目，變身為恒大國(guó)香山于2013年底入市。

當(dāng)時(shí)就有報(bào)道引國(guó)香地產(chǎn)內(nèi)部消息稱，借由控股國(guó)香，恒大在深圳的布局再添吉廈、葵涌等項(xiàng)目，其在深圳已擁有了持續(xù)開(kāi)發(fā)十五年以上的土地儲(chǔ)備量。盡管恒大方面對(duì)深圳土儲(chǔ)并無(wú)回應(yīng)，但從兩次借道擴(kuò)張來(lái)看，其已經(jīng)成為深圳市場(chǎng)中不可忽視的舊改大戶。

恒大潛伏 虎視眈眈

根據(jù)恒大深圳公司網(wǎng)站信息，目前，恒大在深圳開(kāi)發(fā)有恒大國(guó)香山、恒大華強(qiáng)北項(xiàng)目、深圳蔡屋圍項(xiàng)目、南油大廈、建設(shè)集團(tuán)大院等20個(gè)項(xiàng)目，其中舊改項(xiàng)目占到15個(gè)之多。

據(jù)熟悉恒大地產(chǎn)的相關(guān)人士稱，“因?yàn)楹愦笊钲陧?xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)不限于住宅，所以這個(gè)數(shù)字不一定完全準(zhǔn)確，但是深圳土地供應(yīng)一直緊缺，房?jī)r(jià)預(yù)期基本向好，而且恒大的舊改項(xiàng)目不少是分布在南山、福田，整體貨值還是有保障的。”

“按照不同的項(xiàng)目進(jìn)度來(lái)看，這15個(gè)項(xiàng)目肯定不會(huì)在兩三年中就集中入市。在理想的推進(jìn)情況下，這些項(xiàng)目應(yīng)該在未來(lái)5-8年的時(shí)間里都可以為恒大陸續(xù)提供貨源?！?/p>

進(jìn)擊的恒大：舊改本就是風(fēng)險(xiǎn)與利潤(rùn)的博弈

在眾多開(kāi)發(fā)商掘金深圳舊改的背后，仍隱藏著諸多風(fēng)險(xiǎn)與利潤(rùn)的博弈。截至2013年底，深圳城市更新項(xiàng)目實(shí)施率僅為約19%。市場(chǎng)普遍認(rèn)為，深圳現(xiàn)行的城市更新政策，使得項(xiàng)目長(zhǎng)期處于“拆不動(dòng)、賠不起、玩不轉(zhuǎn)”的困境中。

與通過(guò)拍賣拿地相比，舊城改造項(xiàng)目的土地價(jià)格極低。舊城改造項(xiàng)目的附加成本為拆遷補(bǔ)償，一般形式為在改造完成后以建筑面積相近的新房予以補(bǔ)償。因此，初始投資較低，現(xiàn)金流出量減少。由于土地和補(bǔ)償成本相對(duì)較低，恒大預(yù)計(jì)此類項(xiàng)目毛利率可超過(guò)40%。

想通過(guò)舊改牟利，猶如與虎謀皮，需要的不僅僅是勇氣，若沒(méi)有雄厚的實(shí)力做支撐，這場(chǎng)盛大的舊改又將如何笑著走到終點(diǎn)？

房企：讓人又愛(ài)又恨的舊改

2015年11月4日，省委副書(shū)記、市委書(shū)記馬興瑞會(huì)見(jiàn)了恒大集團(tuán)董事局主席許家印一行。深圳歡迎恒大，恒大愿來(lái)深圳，雙方一拍即合。這一次，我們看見(jiàn)了開(kāi)始，隱約也能看到結(jié)局，深圳、恒大強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，兩生歡喜。

通過(guò)近兩年的努力調(diào)整，恒大已經(jīng)從三四線進(jìn)入一二線，完成了全國(guó)的布局。許家印在3月29日的恒大2015年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上透露，恒大在深圳有20個(gè)項(xiàng)目，“土地儲(chǔ)備接近1200萬(wàn)平方米，按照現(xiàn)在的售價(jià)估算，貨值有3500億元?！?/p>

深圳炙手可熱的房?jī)r(jià)似乎是在昭告天下，價(jià)格彰顯價(jià)值，深圳的土地價(jià)值連城，舊改更是萬(wàn)眾矚目。廣州的豪門(mén)聽(tīng)說(shuō)深圳風(fēng)景獨(dú)好，也忍不住要來(lái)看看，而這15個(gè)舊改項(xiàng)目就是它的眼睛，終將會(huì)帶它領(lǐng)略深圳樓市四季的變幻……

恒大深圳舊改15項(xiàng)目一覽：

1、羅湖區(qū)蔡屋圍城市更新項(xiàng)目：

項(xiàng)目地處深圳經(jīng)濟(jì)、商務(wù)、金融、文化的中心，緊鄰寶安南路與桂園路，與深圳市最高的標(biāo)志性建筑京基100隔街相望，該區(qū)域地理位置得天獨(dú)厚，歷來(lái)是深圳“地王中心”。總占地面積5284㎡，建筑面積為54000㎡，將打造深圳城市中心商住綜合體。

2、羅湖區(qū)紅寶路城市更新項(xiàng)目：

項(xiàng)目位于羅湖區(qū)，北至紅寶路，南至公安局、廣播電視大學(xué)、華安國(guó)際大酒店，西至蔡屋圍五街，東至寶安南路；距深圳市政府約6km，距羅湖區(qū)政府約3km，距區(qū)域商業(yè)中心萬(wàn)象城約500m，緊鄰京基KKMall，占地面積約5.40萬(wàn)㎡，建筑面積約13.1萬(wàn)㎡，未來(lái)擬建成集商業(yè)、辦公、居住等為一體的居住綜合區(qū)。

3、羅湖區(qū)碧波花園城市更新項(xiàng)目：

項(xiàng)目位于羅湖區(qū)，東至沿河北路，南至智德路，西至黃貝路，北至沿河北路。距深圳市政府約11km，距羅湖區(qū)政府約3.6km，距區(qū)域商業(yè)中心（萬(wàn)象城）約5.8km?？傉嫉孛娣e約10.1萬(wàn)㎡，現(xiàn)狀總建筑面積約47萬(wàn)㎡。

4、羅湖區(qū)外貿(mào)大院城市更新項(xiàng)目：

項(xiàng)目位于羅湖區(qū)，東至碧波一街、黃貝路，南至黃貝路，西至景園大廈、天井湖村，北至愛(ài)國(guó)路、碧波一街；距深圳市政府約12.2km，距羅湖區(qū)政府約2.9km，距區(qū)域商業(yè)中心約3.5km（東門(mén)商圈），占地面積約2.6萬(wàn)㎡，建筑面積15.6萬(wàn)㎡。

5、羅湖區(qū)建設(shè)集團(tuán)城市更新項(xiàng)目：

項(xiàng)目位于羅湖區(qū)西側(cè)，紅嶺路和筍崗路交界處，更新單元用地面積為1.9萬(wàn)㎡，總建筑面積約35.2萬(wàn)㎡，規(guī)劃建造1棟超高層商業(yè)綜合體，2-3棟150米左右的超高層住宅。

未來(lái)在這里將會(huì)打造集商業(yè)、辦公、公寓、住宅為一體的超級(jí)城市中心，同時(shí)享受羅湖和福田兩大核心區(qū)的成熟配套。項(xiàng)目以獨(dú)特的造型，豐富的物業(yè)形態(tài)，強(qiáng)大的資源整合能力，必將帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展繁榮，為羅湖城市升級(jí)再次助力，必然會(huì)成為羅湖區(qū)的地標(biāo)性建筑，打造深圳城市名片新地標(biāo)。

6、福田區(qū)華強(qiáng)北城市綜合體項(xiàng)目：

項(xiàng)目位于廣東省深圳市福田區(qū)華強(qiáng)北片區(qū)，東至嘉華路（規(guī)劃），西至8號(hào)路（規(guī)劃），南至萊茵達(dá)路，北至振興路；距深圳市政府4.0km，距福田區(qū)政府6.5km，座落于深圳市商業(yè)中心華強(qiáng)北商業(yè)圈之中，占地面積約1.7萬(wàn)㎡,建筑面積約18.6萬(wàn)㎡。

該項(xiàng)目地理位置顯著，占據(jù)華強(qiáng)北片區(qū)黃金區(qū)位，地鐵7號(hào)線直接接駁并通過(guò)地下通連空間無(wú)縫對(duì)接地鐵1號(hào)、2號(hào)、3號(hào)線，將打造集商業(yè)、住宅、寫(xiě)字樓、商務(wù)公寓為一體的超高端都市綜合體，成為華強(qiáng)北片區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的風(fēng)向標(biāo)。

7、南山區(qū)南油大廈城市綜合體項(xiàng)目：

項(xiàng)目位于深圳南山區(qū)的核心位置——南海大道旁（原南油大廈，開(kāi)發(fā)建設(shè)用地面積1.04萬(wàn)㎡，計(jì)容總建面約12萬(wàn)㎡；計(jì)劃打造超200米地標(biāo)建筑，是集商業(yè)、辦公、公寓為一體的城市綜合體項(xiàng)目，擁有高端寫(xiě)字樓同時(shí)配套高端商務(wù)公寓以及超高端的集群商業(yè)。

該項(xiàng)目位于深圳前海自貿(mào)區(qū)、蛇口自貿(mào)區(qū)兩大最熱經(jīng)濟(jì)片區(qū)之間，受到自貿(mào)區(qū)的巨大利好輻射，是深港經(jīng)濟(jì)交流最為活躍的區(qū)域，未來(lái)該區(qū)域最可能與香港市場(chǎng)直接接軌，實(shí)現(xiàn)深港一體化。

8、南山區(qū)大新村城市更新項(xiàng)目：

項(xiàng)目位于南山區(qū)南頭街道，西至大新街，南至桃園路，東至南新路，北至荔園西路，地鐵羅寶線由規(guī)劃用地南側(cè)經(jīng)過(guò)，大新地鐵站出入口設(shè)在規(guī)劃用地的西南角。開(kāi)發(fā)建設(shè)用地面積約：5.2萬(wàn)㎡ ，規(guī)劃計(jì)容建筑面積：38.6萬(wàn)㎡。項(xiàng)目規(guī)劃將打造集商業(yè)、服務(wù)業(yè)、辦公和居住等多功能為一體的綜合城區(qū)，全面激發(fā)片區(qū)的城市活力。

9、南山區(qū)丁頭村城市更新項(xiàng)目：

項(xiàng)目位于南山區(qū)桂廟路與南新路交叉口西北地塊，至前海自貿(mào)區(qū)及市中心區(qū)均十分便捷，處于南山區(qū)的核心商業(yè)地段。項(xiàng)目更新單元建筑面積約87萬(wàn)㎡，改造方向?yàn)榧虡I(yè)、辦公、居住等為一體的居住綜合區(qū)。

10、南山區(qū)向南村城市更新項(xiàng)目：

項(xiàng)目位于南山區(qū)桂廟路南側(cè)，是連接福田與寶安兩區(qū)的重要交通節(jié)點(diǎn)，占地面積4.2萬(wàn)㎡，建筑面積35.9萬(wàn)㎡。地鐵11號(hào)線設(shè)有南山站，在項(xiàng)目500米范圍內(nèi)，同時(shí)還有規(guī)劃中的地鐵10號(hào)線，是南山區(qū)中心地段，區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著。

11、龍崗區(qū)愛(ài)聯(lián)恒大城市廣場(chǎng)：

項(xiàng)目位于龍崗區(qū)愛(ài)聯(lián)街道深惠路東側(cè)地鐵三號(hào)線愛(ài)聯(lián)站B出口，占地約4.3萬(wàn)㎡，總建筑面積約20萬(wàn)㎡， 將建成以商業(yè)性辦公+商業(yè)+服務(wù)業(yè)為一體的大型城市綜合體，打造龍崗大道首個(gè)地鐵無(wú)縫連接、潮流、時(shí)尚主題購(gòu)物中心。

12、龍崗區(qū)吉廈城市更新項(xiàng)目：

項(xiàng)目位于龍崗區(qū)南灣街道，緊靠深圳羅湖區(qū)，開(kāi)發(fā)建設(shè)用地面積9萬(wàn)㎡，規(guī)劃計(jì)容建筑面積約41萬(wàn)㎡，距規(guī)劃地鐵龍崗線丹竹頭站出入口小于1000米，東側(cè)有在建的丹平快速路，交通條件和地理位置十分優(yōu)越，將創(chuàng)建可持續(xù)發(fā)展的新型都市社區(qū)。

13、坪山新區(qū)飛西城市更新項(xiàng)目：

項(xiàng)目位于廣東省深圳市坪山新區(qū)中心區(qū)，北至松坪路（規(guī)劃），西至昌盛路（規(guī)劃），南至深汕路和和興路（規(guī)劃）交匯處，東至龍坪路（規(guī)劃）和和興路（規(guī)劃）交匯處。項(xiàng)目建設(shè)用地面積：17.38萬(wàn)m2，計(jì)容建筑面積：100萬(wàn)㎡。

項(xiàng)目擁有便捷的立體化交通，從項(xiàng)目到深圳重要交通樞紐——深圳坪山火車站僅2公里左右，乘坐高鐵從這里到福田區(qū)最快約30分鐘，海上航線約40分鐘即可到達(dá)香港沙田；優(yōu)越的自然環(huán)境資源也是本項(xiàng)目的強(qiáng)勢(shì)賣點(diǎn)，未來(lái)這里將成為以商業(yè)服務(wù)、高端生態(tài)住宅服務(wù)為一體的綜合現(xiàn)代新城區(qū)。

14、大鵬新區(qū)葵新白石崗城市更新項(xiàng)目：

項(xiàng)目位于大鵬新區(qū)葵涌中心區(qū)南部，更新單元用地面積約16.5萬(wàn)㎡，建筑面積約80.2萬(wàn)㎡；西臨葵坪路，東臨深圳市公安局消防特警勤大隊(duì)，南側(cè)緊接雷公山，北靠鹽壩高速、距高速出入口僅400m，距大鵬灣僅2KM，區(qū)域位置優(yōu)越，具備山海景觀特征，交通便捷。

在未來(lái)，白石崗片區(qū)將成為葵涌高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要配套基地、展現(xiàn)葵涌中心區(qū)城市形象的門(mén)戶區(qū)域。

15、大鵬新區(qū)葵涌三溪城市更新項(xiàng)目：

項(xiàng)目位于大鵬新區(qū)葵涌中心區(qū)北側(cè)，開(kāi)發(fā)建設(shè)用地46.9萬(wàn)㎡，建筑面積237.8萬(wàn)㎡。項(xiàng)目擁有絕佳的自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)，同時(shí)享受超級(jí)大盤(pán)的高端配套，為客戶提供了無(wú)憂保障；作為大鵬新區(qū)葵涌核心區(qū)的重要組成部分，三溪社區(qū)西片區(qū)將改造為集商業(yè)金融服務(wù)、旅游服務(wù)、高端生態(tài)住區(qū)、產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)于一體的綜合現(xiàn)代新城區(qū)。