所謂好地段， 除了我們傳統(tǒng)意義上說的核心區(qū)域，市中心的概念以外，還有一種情況：

有些房子雖然遠(yuǎn)一點(diǎn)，但周圍交通方便、地鐵四通八達(dá)，再加上開發(fā)商品牌知名度高、口碑好，房子也會相對搶手。

一旦以后賣房，周期相對較快。如果想出租的話，租金回報率也比較高。

好地段背后隱含的，其實就是流動性和保值性更好。

絕大多數(shù)人，都不會一生只買一套房。當(dāng)你在未來置換的時候，好地段就會給你非常大的主動權(quán)。

先列出你的幾個重點(diǎn)訴求來——

比如，孩子九年制教育最好在同一個區(qū)域，方便上下學(xué)接送、周邊要有大型商圈和地鐵、距離上班地點(diǎn)不能太遠(yuǎn)、周邊有三甲醫(yī)院方便老人生病及時就醫(yī)等等。

按照需求從強(qiáng)到弱排序，在一些看房APP上選擇2-3個目標(biāo)地區(qū)，再各選出10-15個左右的小區(qū)，集中一個時間段密集的看盤。

你不妨試試排除法，非常有效。

利用排除法，做了第一層篩選后，一鼓作氣，突擊式的密集看盤。辛苦雖辛苦一點(diǎn)，但成效顯著。在同一時間看的話，小區(qū)的戶型、朝向、物業(yè)、車位等條件的對比感會非常強(qiáng)烈，印象會很深刻。

盡管此時你還不能確定最終買哪個小區(qū)，但密集看盤，并通過訴求由強(qiáng)到弱的排除法，你已經(jīng)基本鎖定在3-5個小區(qū)了。

更驚喜的是，當(dāng)市場突然放出來一套價格上符合甚至低于你預(yù)期的房源時，你做出決策的時間就會更快，成交幾率就會更高。

我的朋友小A去年下半年在看中了房之后，因為在價格上覺得還差點(diǎn)意思，所以一直觀望著，但和幫忙鎖定房源的中介、房東之間維持著不錯的聯(lián)系。

結(jié)果疫情來了，房東的生意遇上了周轉(zhuǎn)問題，直降30萬賣給了小A。她已經(jīng)喜滋滋地在著手辦理貸款了。買二手房的確講究緣分，但前期做好功課，更容易挖到筍盤。

有時候同一地段不同的小區(qū)，樓棟、樓層還有戶型的不同，都會導(dǎo)致價格可能會差不少。這也是為什么要密集看房的原因。

只有詳細(xì)了解了不同房源的實際成交價格，你才會知道什么樣的價格是真的合理，什么樣的價格，看起來便宜，但可能會「踩雷」，比如因為是臨街、樓層低、或者其他隱形的不利因素而導(dǎo)致賣價低。

要有一個覺悟，既然買房這么大一筆錢劃出去了，不要在關(guān)鍵時候，因為貪小便宜而失了大分寸。

比如，同一小區(qū)，一個單價7萬/平方米，一個單價7.2萬/平方米，那么買便宜的房子就更劃算嗎？也未必。

如果樓層低、戶型采光差一點(diǎn)，也許也可以原諒。但是樓層低+戶型差+臨街+樓間距近，甚至還有一些不可饒恕的硬傷（比如緊臨化工廠、軌道、高壓線、高架、垃圾房），那買了真的后悔。

另外，對心儀的房子建議多個時間段都來看看，比如不光要白天看，傍晚、晚上都可以再來看一次，很可能就會發(fā)現(xiàn)一些新的信息。

北京、上海都是賣方很強(qiáng)勢的市場。房屋成交過程中的稅費(fèi)，都是由買家買單。

所以二手房的稅費(fèi)怎么收，是你務(wù)必要了解的知識點(diǎn)。如果稀里糊涂的買了房，很可能事后要多付出幾十萬的學(xué)費(fèi)。

比如房齡已經(jīng)滿五年并且是賣房家庭的唯一住房，那么是最理想的情況，如果沒有滿五年，就要交個稅。

所以當(dāng)你看到一個非常優(yōu)質(zhì)的房源，也不一定是筍盤（低于市場價、性價比高的房子），請先看看，房源是不是滿五唯一。    

另外，滿五的未必比滿二的好。滿五不唯一比滿二不唯一的個稅可能要高更多。因為五年前房子要比兩年前更低，房子價格差值更大，所交個稅也就更多。

是不是滿五不唯一的一定不能買？不滿二的一定不能買？其實未必。

比如，不滿二的房子業(yè)主為了盡快脫手，給出一個比較低的價格，加上所有稅費(fèi)，比同類房價還要低，那也是可以考慮的，但這樣的話，一般對于首付的要求就很高。

買二手房的一個特點(diǎn)是，首付、貸款都有很大的靈活性，所以需要具體問題具體分析。

二手房交易中，中介的傭金是很高的。一般來說，中介費(fèi)按照房屋成交價格總額的0.5%-2.5%計收。有獨(dú)家代理權(quán)的，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)提高，但不超過成交價格的3%。

這個行業(yè)門檻看起來很低，但其實對專業(yè)度要求很高。

選擇一個很好的銷售，就是我們買房路上的得力助手，選擇一個經(jīng)驗不足的銷售，那就是豬隊友，有可能給我們帶來損失。

成熟有經(jīng)驗的中介，其實反而并不急著逼你做決定，而是會把樓盤的賣點(diǎn)和不利因素都坦誠地說出來，幫你整理投資這個樓盤的的整體邏輯，這一步很關(guān)鍵。

因為有經(jīng)驗的中介都知道，通常只有客戶想清楚了，后面成交才會自然快速、順利。

如果一個中介，只吹樓盤的好，并不值得信任。讓客戶有充分的知情權(quán)，反而更能堅定購買的決心。

二手房是一個非常講究深耕區(qū)域、了解房源的市場，最好找老中介或者店長。

經(jīng)驗豐富的中介會根據(jù)你的需求，幫你推薦合適的房源。一般的中介，只會推他們最近要加推的房源，根本不關(guān)心業(yè)主想要買什么。

優(yōu)秀的二手房中介，各顯神通，比如有些可能深得原房東的信任。那么，他對于賣家的把控力，可以讓我們直接少走很多彎路，甚至減少買房的成本。

而且有經(jīng)驗的中介因為熟悉二手房的操作流程，往往在首付、貸款技巧上，會幫我們很多。這是他們最強(qiáng)大的競爭力。

無論是置業(yè)顧問，還是二手房中介，一開始謹(jǐn)慎挑選很重要，但當(dāng)你選擇了靠譜的戰(zhàn)友，那么就是共同的利益方，目的都是為了順利達(dá)成交易。

二手房買賣中總是會遇到各種各樣的不確定因素，比如，房東突然在價格上猶豫不想賣了，有經(jīng)驗的中介會迅速成功幫你說服搞定，或是找到一個讓賣家和買家都能比較滿意的替代方案。

談價是門藝術(shù)活。疫情之后，樓市又這么熱。怎樣可以談到一套心儀價格的房子呢？

在談價之前，首先了解清楚房東的出售意愿，是為了投資收益落袋為安，還是自己要換房？這套房子掛了多久？是否著急出手？

比如，如果了解到，房東賣房主要是為了資金周轉(zhuǎn)，如果你能夠湊足更多首付，首付多、付款快，就是最棒的砍價利器。

動輒大幾百上千萬的房價，讓個5萬、10萬，有時候也就是房東一念之差的事。

價錢談得好，省下的相當(dāng)于為裝修做貢獻(xiàn)了。

這里多說一句，很多房東出于各種考慮，不一定會在一開始就亮出底牌，可能會用一些比較通用的理由，比如想換房、要出國等應(yīng)對你。這里你不妨多問一些具體細(xì)節(jié)，自己不方便還可以先請中介出面問，就更容易確認(rèn)真相。

在價格談判上，還是可以多信任你的中介。

就我知道的，不少跳過中介，買家貿(mào)然和賣家殺價，最后談崩的例子，并不少。

更建議在篩選中介這一道準(zhǔn)備工作上多留心，從專業(yè)度、誠信度、口碑、經(jīng)驗等多重考核；選好了不妨多多配合協(xié)作。

請中介說服房東時也不能空談，而要用同小區(qū)、同戶型的最低成交價的事實來壓價，讓房東認(rèn)識到你的出價合理，并且自己已經(jīng)賺了很多，可以適當(dāng)讓利促成交易。 

最后一條，買房心態(tài)一定要穩(wěn)。

一是不可心急。如果不是特別緊迫的自住剛需，挑不到綜合素質(zhì)好的房子，你大可以繼續(xù)持幣觀望。和二手房東談價的時候，你給人感覺越淡定，談價籌碼也會高一些。

二是買房策略要及時跟著風(fēng)向改變。

最近樓市很熱，樂觀一點(diǎn)看，這是經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的象征，隨著戶籍放開、城鎮(zhèn)化比例提升，剛需、改善型住房的市場仍非常廣闊，選擇也越來越多，這是在經(jīng)濟(jì)低迷時，應(yīng)該要有的信心。

但要注意，個別稀缺樓盤和城市火熱，并不能說明樓市的全貌，所謂的房價反彈并沒有出現(xiàn)。在政策的調(diào)控下，不能再期待當(dāng)下的房地產(chǎn)市場還能大賺一把。

還有一個現(xiàn)實的觀察是，大城市的小戶型相對更好賣，小城市的大戶型往往才有市場。

一線城市首選70-90平的2-3房，地段沒問題的話，轉(zhuǎn)手一般都比較容易。

二線城市首選100-120平的3房，由于二線城市新區(qū)房價和漲幅普遍高于老城區(qū)，所以老城區(qū)反而有一定劣勢，就需要考慮帶學(xué)區(qū)、最核心地段等更多因素，來保證流動性和保值性。

三四線城市不建議純投資，畢竟小地方的需求和經(jīng)濟(jì)實力有限，如果人均收入不高，也沒什么產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，人口很可能都在持續(xù)凈流出，需求「基本面」就有硬傷。

還是那句話，房住不炒，對大部分人來說，房產(chǎn)類投資已經(jīng)越來越專業(yè)、風(fēng)險也越來越高，并不算好選擇。