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導(dǎo)讀：2020年6月2日，山東省自然資源廳印發(fā)最新的《山東省征地區(qū)片綜合地價(jià)》，自2020年6月1日起執(zhí)行。這標(biāo)志著山東省此前適用的2015年版征地區(qū)片綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)在5年后迎來調(diào)整。而江蘇省人民政府也于5月19日發(fā)布《關(guān)于公布江蘇省征地區(qū)片綜合地價(jià)最低標(biāo)準(zhǔn)的通知》，明確要求省內(nèi)各地制定的征地區(qū)片綜合地價(jià)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)不得低于省政府規(guī)定的這一最低標(biāo)準(zhǔn)。顯然，新修訂《土地管理法》的施行帶來的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)提升進(jìn)入了進(jìn)行時(shí)，農(nóng)民朋友們將有望在接下來的征地拆遷中享受到新法帶來的公平與實(shí)惠。 原創(chuàng)實(shí)務(wù)文章，歡迎分享朋友圈！轉(zhuǎn)載請(qǐng)聯(lián)系授權(quán)！ 作者丨在明律師 北京在明律師事務(wù)所 
征地區(qū)片綜合地價(jià)是指在城鎮(zhèn)行政區(qū)土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍內(nèi)，依據(jù)地類、產(chǎn)值、土地區(qū)位、農(nóng)用地等級(jí)、人均耕地?cái)?shù)量、土地供求關(guān)系、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素，劃分區(qū)片并測(cè)算的征地綜合補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，原則上不含地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。 征地區(qū)片綜合地價(jià)不是一個(gè)新出現(xiàn)的概念。事實(shí)上，它早在10多年前就被寫入了原國(guó)土資源部的規(guī)范性文件中，并在一些經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的省份適用。2020年1月1日起施行的《土地管理法》在第48條中明確將征地區(qū)片綜合地價(jià)確定為“征收農(nóng)用地的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”依據(jù)。以下，在明律師帶大家梳理山東省和江蘇省這兩份最新文件中的重點(diǎn)內(nèi)容：【要點(diǎn)一：省政府明確征地區(qū)片綜合地價(jià)可于集體建設(shè)用地征收補(bǔ)償時(shí)參照?qǐng)?zhí)行】江蘇省的《通知》中指出，全省征收農(nóng)民集體農(nóng)用地的區(qū)片綜合地價(jià)由土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)組成，不包括法律規(guī)定用于社會(huì)保險(xiǎn)繳費(fèi)補(bǔ)貼的被征地農(nóng)民社會(huì)保障費(fèi)用、地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用。征收集體建設(shè)用地參照所在區(qū)片征收集體農(nóng)用地區(qū)片綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。征收集體未利用地參照所在區(qū)片征收集體農(nóng)用地區(qū)片綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的0.7倍執(zhí)行。涉及征收依法取得的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地采用宗地地價(jià)評(píng)估的方式確定。而山東省政府在相關(guān)《批復(fù)》中也指出，本征地區(qū)片綜合地價(jià)是指征收一般農(nóng)用地的土地補(bǔ)償費(fèi)與安置補(bǔ)助費(fèi)之和。其他地類以征地區(qū)片綜合地價(jià)為基礎(chǔ)按以下系數(shù)調(diào)整：永久基本農(nóng)田1.2，建設(shè)用地1.0，未利用地0.8。征地區(qū)片綜合地價(jià)中的土地補(bǔ)償費(fèi)與安置補(bǔ)助費(fèi)的分配比例，由各設(shè)區(qū)的市人民政府研究明確。也就是說，兩省明確了最新公布的征地區(qū)片綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的功能用途，即“土地補(bǔ)償費(fèi)+安置補(bǔ)助費(fèi)=區(qū)片綜合地價(jià)”。
《土地管理法》第48條所規(guī)定的農(nóng)村村民住宅的補(bǔ)償費(fèi)用、其他地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)用及被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用不在此列。但需要指出的是，農(nóng)村村民住宅的補(bǔ)償費(fèi)用中勢(shì)必涵蓋宅基地使用權(quán)價(jià)值的補(bǔ)償，即通常所稱的“地錢”。兩省的最新文件均指出，征收集體建設(shè)用地（宅基地、集體公益性公共設(shè)施用地）參照所在區(qū)片征收集體農(nóng)用地的區(qū)片綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。山東省《批復(fù)》中所謂“1.0”的系數(shù)也應(yīng)當(dāng)作此理解。簡(jiǎn)言之，對(duì)照當(dāng)?shù)刈匀毁Y源主管部門發(fā)布的最新區(qū)片綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，農(nóng)民朋友是可以大致計(jì)算出自己的農(nóng)用地、宅基地能夠獲取多少征收補(bǔ)償?shù)摹?/section>值得注意的是，按照江蘇省的《通知》精神，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地在征收時(shí)要通過地價(jià)評(píng)估方式確定補(bǔ)償。也就是說，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地在依法能夠入市交易的情況下，是有其市場(chǎng)價(jià)值的，不按照普通的區(qū)片綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一計(jì)算補(bǔ)償。【要點(diǎn)二：新標(biāo)準(zhǔn)施行時(shí)點(diǎn)有差異】江蘇省的《通知》中明確，本標(biāo)準(zhǔn)自2020年1月1日起實(shí)施。在2020年1月1日至征地區(qū)片綜合地價(jià)公布實(shí)施期間，各地已經(jīng)國(guó)務(wù)院、省政府批準(zhǔn)的土地征收，須按新公布的征地區(qū)片綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)補(bǔ)齊差價(jià)。山東省政府在《批復(fù)》中明確，本文件出臺(tái)前已經(jīng)依法批準(zhǔn)征收的土地，仍按原批準(zhǔn)的征地補(bǔ)償方案執(zhí)行。據(jù)此，江蘇省的最新最低標(biāo)準(zhǔn)適用于2020年1月1日新《土地管理法》施行后批準(zhǔn)的征收項(xiàng)目，而山東省的最新標(biāo)準(zhǔn)則于2020年6月1日起執(zhí)行。【要點(diǎn)三：江蘇省的“最低標(biāo)準(zhǔn)”】江蘇省《通知》中規(guī)定的征地區(qū)片綜合地價(jià)最低標(biāo)準(zhǔn)如下：一類地區(qū)64000元/畝、二類地區(qū)55000元/畝、三類地區(qū)47000元/畝、四類地區(qū)40000元/畝。各地制定的征地區(qū)片綜合地價(jià)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)不得低于省人民政府規(guī)定的征地區(qū)片綜合地價(jià)最低標(biāo)準(zhǔn)。不過這些補(bǔ)償費(fèi)用并非全部直接支付給被征地農(nóng)民。按照江蘇省的《通知》規(guī)定，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的分配比例設(shè)定為1:1，而這其中的土地補(bǔ)償費(fèi)是支付給被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的，再由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織依法召開村民會(huì)議進(jìn)行分配。
《通知》中對(duì)此的表述為，土地征收補(bǔ)償安置費(fèi)按照當(dāng)?shù)卣鞯貐^(qū)片綜合地價(jià)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)和征地面積的乘積計(jì)算。同時(shí)根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，按照征地補(bǔ)償費(fèi)主要用于被征地農(nóng)民的原則，參照近年來征地補(bǔ)償費(fèi)在農(nóng)村集體和農(nóng)民個(gè)人之間的實(shí)際支付費(fèi)用，合理確定征地區(qū)片綜合地價(jià)中土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。在明律師最后要提示廣大被征地農(nóng)民的是，根據(jù)《自然資源聽證規(guī)定》和原國(guó)土資源部的相關(guān)規(guī)范性文件規(guī)定，擬定或者修改區(qū)片綜合地價(jià)，主管部門應(yīng)當(dāng)依職權(quán)組織聽證，受影響區(qū)片內(nèi)的農(nóng)民及農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織代表等有權(quán)申請(qǐng)參加聽證會(huì)，也可委托專業(yè)律師代理出席聽證會(huì)并提出意見。農(nóng)民朋友要積極行使自己的權(quán)利，讓自己的土地在未來面臨征收時(shí)能獲取真正公平、合理的補(bǔ)償。同時(shí)，省一級(jí)公布的區(qū)片綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)并非最終實(shí)施在具體征地項(xiàng)目中的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，市、縣政府對(duì)此仍有在其規(guī)定范圍內(nèi)調(diào)整比例、數(shù)額的空間。農(nóng)民朋友遇到不能確定的問題，要及時(shí)咨詢專業(yè)律師，爭(zhēng)取在征地拆遷啟動(dòng)之前或者初期將可能發(fā)生的矛盾糾紛盡力化解。
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