在上一期的文章中，筆者和大家探討了項目運營計劃對企業(yè)所得稅的影響，本期的文章，筆者打算從土地增值稅清算的角度，來分析項目規(guī)劃對土地增值稅會產(chǎn)生什么影響。

在工作中，筆者發(fā)現(xiàn)項目運營計劃對土增稅清算時的影響金額非常大，以公共配套學校為例，在分期開發(fā)的項目中，企業(yè)在制定項目運營計劃的時候?qū)W校、幼兒園安排在第一期、第二期還是第三期土地增值稅清算整體稅負差異會非常大，我們舉個簡單的例子來說明一下：

一、案例基本情況

由于住宅去貨快、售價高，公司計劃先開發(fā)銷售住宅及其車位（一期），待資金回籠后再投入公寓，車位及其公共配套（二期）開發(fā)運營。具體的規(guī)劃如下：

當項目一期已符合土地增值稅清算條件，按照下述的政策，企業(yè)應當按要求對一期項目土地增值稅自行清算。

這個時候問題來了，假設清算時點二期的公共配套尚未動工，根據(jù)上述的政策規(guī)定，公共配套發(fā)生的成本不能采用預提方式通過可售建筑面積占比在一期和二期中分攤，那么公共配套成本將全部留在二期項目中扣除，在一期的增值率高于二期增值率的情況下，公共配套全部放在二期扣除，有可能使得一期的稅率發(fā)生跳檔，從而使得企業(yè)整體的土增稅清算金額增加。

實務中筆者還碰到過另外一種情況，沿用上面的案例，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出于資金回籠的需要，將一期、二期的住宅，公寓以及車位銷售資金全部回籠后再投入公共配套（學校）的開發(fā)，因此將公共配套單獨放在第三期來規(guī)劃開發(fā)。當一、二期均已符合土地增值稅清算條件的時候，假設三期的公共配套還未動工，根據(jù)上述的政策，公共配套的成本不允許計提，導致在做一、二期清算的時候，這部分成本金額無法扣除，三期只有一個無償移交政府的公共配套，不需要進行土地增值稅清算，相當于這部分公共配套的成本白白浪費了。

除了上述的公共配套的例子外，項目規(guī)劃問題影響土地增值稅清算的案例還有車位的設計規(guī)劃問題。筆者在早幾年給一家企業(yè)做土增稅清算的時候發(fā)現(xiàn)企業(yè)在車位的規(guī)劃中有數(shù)十個產(chǎn)權摩托車車位尚未出售，企業(yè)負責人告訴我們，這些車位由于后期廣州出臺 “禁摩“ 后已經(jīng)無法銷售出去。按照土增清算政策，這部分的車位由于未出售相應的成本無法扣除。

雖然目前廣州的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不可能設計出可以出售的 “摩托車” 車位，筆者用該案例旨在反映出項目的規(guī)劃設計也會對土增稅清算稅負產(chǎn)生影響。此外，還有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)充分利用地下空間，邊邊角角一些不方便停車的地方都能規(guī)劃出一些車位出來，當這些車位難以出售時，相應的成本便無法扣除，造成成本的浪費。

二、防范措施

筆者認為：

一是及早做好預防。在編制項目運營計劃及項目規(guī)劃過程中，全面分析各稅種的影響，比如我們上期提到的企業(yè)所得稅，本期提到的土地增值稅。從時間上，比如 “公共配套“作為共同成本盡可能提前安排使得成本可以在各期中分攤，從空間上，比如 考慮各期項目的增值率，“公共配套” 作為共同成本是放在一期還是二期或N期）全面分析原擬定的運營計劃會造成各項稅種的重大損失，應檢視是否對計劃作出調(diào)整；

二是規(guī)劃設計時要考慮 “去化率”的問題，避免設計出的物業(yè)、車位由于戶型或車位的位置太奇葩而難以出售，在土增清算時點由于尚未出售造成成本無法扣除白白浪費。