從簡(jiǎn)單的實(shí)體房地產(chǎn)起步，新加坡房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展到高度復(fù)雜的水平，不僅為公共和私人市場(chǎng)提供了一系列的投資選擇，而且確立了其作為亞洲房地產(chǎn)基金管理活動(dòng)區(qū)域中心的地位。

新加坡房地產(chǎn)的公私合營(yíng)模式收效甚佳，它使得私人開(kāi)發(fā)商和投資者能夠在滿足政府政策議程的同時(shí)獲利。

通過(guò)合理規(guī)劃以及對(duì)良好時(shí)機(jī)的把握，這種公私合營(yíng)模式無(wú)疑能夠使新加坡房地產(chǎn)業(yè)有效地把握機(jī)遇并應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)。

回首過(guò)去50年變革之路，新加坡房地產(chǎn)業(yè)充分顯現(xiàn)出自身的韌性、創(chuàng)新力和適應(yīng)力，希望它能夠繼續(xù)迎接未來(lái)的挑戰(zhàn)。

房地產(chǎn)業(yè)必須適應(yīng)不斷出現(xiàn)的新需求，如人口老齡化的應(yīng)對(duì)、不斷變化的人口結(jié)構(gòu)、工作與生活的更好平衡、更優(yōu)質(zhì)的工作空間、更高的生活水平以及針對(duì)新的設(shè)計(jì)與施工更為嚴(yán)格的可持續(xù)發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)。

IT(信息技術(shù))和電子商務(wù)已經(jīng)改變了傳統(tǒng)的購(gòu)物習(xí)慣并使一些商場(chǎng)變得不合時(shí)宜，它們將對(duì)我們工作、生活和娛樂(lè)的內(nèi)容與地點(diǎn)繼續(xù)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

在很多資本市場(chǎng)舉措中，如REITs的設(shè)立和基金財(cái)富管理，新加坡都已奪得頭籌，但其作為亞洲房地產(chǎn)基金管理活動(dòng)中心的地位將接受來(lái)自區(qū)域內(nèi)其他城市的挑戰(zhàn)。

未來(lái)發(fā)展之路的確困難重重，過(guò)去50年的成功經(jīng)驗(yàn)未必會(huì)在接下來(lái)的50年繼續(xù)發(fā)揮作用，新加坡需要積極開(kāi)創(chuàng)新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。

（一）稅收優(yōu)惠

REITs是一種封閉性基金，是將散戶和機(jī)構(gòu)投資者的資金聚合起來(lái)并集中投資于收益性房地產(chǎn)的。在符合投資和派息相關(guān)規(guī)定的前提下，REITs被賦予稅收透明的待遇。

但此項(xiàng)稅收優(yōu)惠并不是被自動(dòng)授予的，REITs必須向新加坡國(guó)內(nèi)稅務(wù)局申請(qǐng)稅收優(yōu)惠待遇，對(duì)于合格股東的可分配收入予以免稅。

在新加坡2004/2005財(cái)年預(yù)算案中，本地和外國(guó)的所有個(gè)人投資者從REITs獲得的可分配收入的所得稅均被豁免，這相當(dāng)于為他們提供雙重稅收減免。

對(duì)于外國(guó)的非個(gè)人投資者，則被要求按照10%的稅率繳付新加坡REITs可分配收入的預(yù)扣所得稅。

同年，政府也免除了那些幫助房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換成REITs上市或已經(jīng)實(shí)現(xiàn)REITs上市的金融企業(yè)的印花稅。

在2006/2007財(cái)年預(yù)算案中，政府將免稅待遇的范圍擴(kuò)大到來(lái)自境外的新加坡REITs收益部分，從而進(jìn)一步鞏固了新加坡作為跨境REITs上市融資目的地的核心地位。

然而，這項(xiàng)稅收優(yōu)惠受到了“落日條款”(the sunet clause)的時(shí)間限制，即根據(jù)“落日條款”的規(guī)定，只有在2015年3月31日之前得到的收入才能享受稅收減免優(yōu)惠。

在2015財(cái)年預(yù)算案中，政府再次做出決定，從2015年3月1日起，對(duì)于個(gè)人投資者從新加坡REITs獲得的來(lái)自本地和境外收入的稅收減免政策再次延長(zhǎng)5年。

然而，針對(duì)REITs在購(gòu)買(mǎi)本地房地產(chǎn)時(shí)的印花稅豁免政策，卻未能在2015年3月31日之后得到延期。

（二）投資和派息規(guī)定

根據(jù)《房地產(chǎn)基金指南》，新加坡REITs的總資產(chǎn)中必須至少有75%用于投資新加坡境內(nèi)或境外的收益性房地產(chǎn)，其中包括擁有租賃產(chǎn)權(quán)或永久產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)。

房地產(chǎn)投資也可以通過(guò)直接擁有產(chǎn)權(quán)或股權(quán)的形式，用于持有房地產(chǎn)資產(chǎn)和/或其他上市REITs的非上市SPV。

這種單一存在或以多種形式并存的房地產(chǎn)資產(chǎn)，在新加坡REITs投資組合中占有很大的比例。

在投資的規(guī)定方面，允許新加坡REITs對(duì)其他非核心房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行投資，其中包括資產(chǎn)抵押證券、上市或非上市債務(wù)證券、本地或境外非房地產(chǎn)公司的上市或非上市股票、政府證券及由超國(guó)家機(jī)構(gòu)或新加坡政府機(jī)構(gòu)發(fā)行的證券等;此外也允許持有現(xiàn)金或現(xiàn)金等價(jià)物。

然而，從這些非核心資產(chǎn)中獲得的收入，不能超過(guò)總收入的10%。

在派息的規(guī)定方面，新加坡REITs必須將其至少90%的收入以股息的形式分派給股東，以此獲得新加坡國(guó)內(nèi)稅務(wù)局給予金融企業(yè)的免稅資格。

在2007年對(duì)《房地產(chǎn)基金指南》的修訂中，新增條款允許REITs管理公司將超過(guò)利潤(rùn)的額外收益用于派息，但前提條件是保證不影響REITs償債能力。

（三）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

如果新加坡REITs在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后有意對(duì)其進(jìn)行收購(gòu)以作投資目的，那么就可以獨(dú)自或聯(lián)合其他企業(yè)從事開(kāi)發(fā)活動(dòng)，也可以通過(guò)投資非上市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的方式來(lái)參與開(kāi)發(fā)活動(dòng)。

但是，新加坡REITs不得直接從事開(kāi)發(fā)活動(dòng)，不能投資空置地塊或抵押貸款(抵押貸款證券除外)。

這個(gè)限制并不妨礙新加坡REITs投資已被批準(zhǔn)用于開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的空地或是尚未完工的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

從2015年7月起，新加坡REITs投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)以及未完工的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總合同金額不能超過(guò)該新加坡REIT資產(chǎn)總值的25%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)不包括翻新、改造及裝修等。

凱德商用新加坡信托通過(guò)與其基金發(fā)起人——?jiǎng)P德集團(tuán)的全資子公司凱德商用產(chǎn)業(yè)(Capita Mall Asia)及凱德商務(wù)(CapitaLand Commercial Limited)簽署合作協(xié)議，以9.69億新元的價(jià)格在政府的土地招標(biāo)中購(gòu)得位于裕廊商業(yè)大道一塊商業(yè)用地。

該地塊被開(kāi)發(fā)建設(shè)為一個(gè)名為西城的綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，由西城購(gòu)物中心和西城大廈(Westgate Tower)組成，西城購(gòu)物中心是一棟零售空間凈面積為410000平方英尺的7層建筑，而西城大廈則是一棟辦公空間凈面積為304963平方英尺的22層辦公樓。

該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在2014年年底完工。

騰飛房產(chǎn)投資信托共建成了12個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，總開(kāi)發(fā)成本估計(jì)為9.852億新元。根據(jù)截至2014年3月31日的估值，騰飛房產(chǎn)投資信托實(shí)現(xiàn)了32.57%的累計(jì)未實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。

（四）總杠桿限額

在2005年對(duì)《房地產(chǎn)基金指南》的修訂中，總杠桿限額被設(shè)定為新加坡REITs投資組合資產(chǎn)總值的35%(按最新估值計(jì)算)。

然而，只要新加坡REITs能獲得來(lái)自惠譽(yù)、穆迪或標(biāo)普等信貸評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)中任何一家的信用評(píng)級(jí)并向公眾披露，其總杠桿限額都被允許超過(guò)35%但不可超過(guò)60%。

2005年的修訂中將延期付款納入總債務(wù)，這在一定程度上限制了REITs在金融工程中的現(xiàn)金流被用來(lái)維持新收購(gòu)項(xiàng)目的收益率。

2007年年底爆發(fā)的全球金融危機(jī)，使得REITs市場(chǎng)的信貸供給迅速減少。

銀行和金融機(jī)構(gòu)都不愿意向REITs提供借貸服務(wù)，擁有大量到期債務(wù)的新加坡REITs都面臨著嚴(yán)峻的違約風(fēng)險(xiǎn)。

2007年金融危機(jī)爆發(fā)后，新加坡和其他亞洲國(guó)家的REITs市場(chǎng)都遭遇了嚴(yán)重的再融資風(fēng)險(xiǎn)。

日本的一只住宅類(lèi)物業(yè)REIT——新城住宅投資(New City Residence Investment)，根據(jù)《民事再生法》(Civil Rehabilitation Act，2000年)申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)，其負(fù)債總額為11億美元(1124億日元)。

在新加坡，那些隸屬較大型的基金發(fā)起人的REITs，借助基金發(fā)起人短期注入新資金，得以平安度過(guò)此次流動(dòng)性危機(jī)。

譬如，星獅商產(chǎn)信托(即此前的澳可產(chǎn)業(yè)信托)發(fā)起人——星獅地產(chǎn)，就在收購(gòu)?fù)瓿蓛H僅5個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，幫助星獅商產(chǎn)信托即將于2008年11月到期且總額為7000萬(wàn)美元的短期貸款進(jìn)行再融資。

在次貸危機(jī)期間，REITs的資產(chǎn)價(jià)值在年度評(píng)估中有所下降，這導(dǎo)致了一些新加坡REITs的總杠桿率超出了所規(guī)定的35%限額。

2009年1月9日，金管局發(fā)出通告，對(duì)那些正在為到期債務(wù)進(jìn)行再融資的新加坡REITs放寬了總杠桿率限額的規(guī)定。

通告聲明，如果是因?yàn)镽EITs的資產(chǎn)價(jià)值在重估過(guò)程中出現(xiàn)下降或是REITs為即將到期的貸款進(jìn)行再融資，從而導(dǎo)致總杠桿率上升甚至超過(guò)限額，那么都不被視為違反借貸規(guī)則。

另外，新加坡REITs也被允許在現(xiàn)有債務(wù)到期之前就可開(kāi)始籌集資金，新籌措的資金如果只是為了再融資，則不會(huì)被計(jì)入總杠桿率。

2015年7月2日，金管局用45%的單級(jí)制總杠桿率限額取代了之前的35%或60%的雙級(jí)制總杠桿率限額。

除商業(yè)信托外，所有REITs的資產(chǎn)負(fù)債率平均值為32.76%。

其中，所有REITs當(dāng)中擁有最高比率的是億達(dá)工業(yè)房地產(chǎn)信托(Viva Industrial Trust)，為43.74%，但仍低于新標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的45%限額。

過(guò)去50年里所出現(xiàn)的重要趨勢(shì)中，有些很可能會(huì)持續(xù)影響未來(lái)，以下論述了一些地產(chǎn)服務(wù)商需要注意的問(wèn)題。

第一，客戶群從房產(chǎn)業(yè)主轉(zhuǎn)向租戶這一趨勢(shì)很可能會(huì)延續(xù)。

這意味著地產(chǎn)服務(wù)商需要更加專(zhuān)注于企業(yè)解決方案。物業(yè)使用者由于空間成本的增加而需要獲得如何優(yōu)化空間的建議。

事實(shí)上，比起地產(chǎn)服務(wù)商從中介相關(guān)的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)中所獲得的收入，來(lái)自“合同式業(yè)務(wù)”的收入占營(yíng)業(yè)收入的比例有所上升。

合同式業(yè)務(wù)如和大型企業(yè)包括大型銀行及國(guó)際跨國(guó)企業(yè)簽訂5年期合同，提供的服務(wù)包括為該企業(yè)的全球性業(yè)務(wù)提供中長(zhǎng)期的企業(yè)地產(chǎn)解決方案。

這種合同式業(yè)務(wù)對(duì)于地產(chǎn)服務(wù)商來(lái)說(shuō)是擁有正面效應(yīng)的，這種正面效應(yīng)在市場(chǎng)低迷期尤其顯著。

第二，房地產(chǎn)將會(huì)繼續(xù)成為一種獨(dú)特的資產(chǎn)類(lèi)型，雖然房地產(chǎn)的物理屬性不能被忽視，但它作為一種投資資產(chǎn)的吸引力將會(huì)持續(xù)提高。

隨著發(fā)展中國(guó)家漸漸開(kāi)放它們的市場(chǎng)，更多的地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)將會(huì)產(chǎn)生。

地產(chǎn)服務(wù)商需要更好地從財(cái)務(wù)融資和投資報(bào)酬的角度了解房地產(chǎn)這一資產(chǎn)以及如何將房地產(chǎn)融入更大的資本市場(chǎng)。

在地產(chǎn)的物理屬性方面，地產(chǎn)服務(wù)商需要更積極地參與建筑的設(shè)計(jì)與建設(shè)工程，這樣才能對(duì)那些身為租戶和用戶的客戶提供更好的建議。

第三，愈發(fā)激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境使地產(chǎn)服務(wù)商不得不提供更全面的金融服務(wù)，此服務(wù)涵蓋股權(quán)配置、債務(wù)和結(jié)構(gòu)性融資、債務(wù)償還及金融咨詢等，這些服務(wù)原是管理咨詢公司和投資銀行的主要業(yè)務(wù)。

不過(guò)，這些資本市場(chǎng)咨詢服務(wù)者需要根據(jù)其在資產(chǎn)代理與管理方面的專(zhuān)業(yè)知識(shí)來(lái)展示其在房地產(chǎn)業(yè)的各個(gè)領(lǐng)域、各個(gè)地域中作為專(zhuān)業(yè)人士的強(qiáng)項(xiàng)。

因此，地產(chǎn)服務(wù)商需要聘請(qǐng)例如在投資和金融等方面具有新技能的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)畢業(yè)生。

他們不僅需要懂得地產(chǎn)資產(chǎn)本身，作為與別人的主要專(zhuān)業(yè)區(qū)分，也須懂得間接的地產(chǎn)資產(chǎn)，比如房地產(chǎn)基金和房地產(chǎn)抵押證券。

因此他們需要具備包括房地產(chǎn)資金募集、交易結(jié)構(gòu)、稅務(wù)咨詢等方面的技能。地產(chǎn)服務(wù)商也須聘請(qǐng)有工程和設(shè)計(jì)技術(shù)的職員來(lái)滿足地產(chǎn)使用者的需求。

第四，技術(shù)的變化很可能會(huì)對(duì)未來(lái)產(chǎn)生巨大的影響。它會(huì)重塑建筑物和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，比如智能技術(shù)的應(yīng)用、對(duì)綠色和可持續(xù)發(fā)展建筑工程的需求，以及建筑工程的規(guī)模和速度。

在線平臺(tái)的發(fā)展也會(huì)對(duì)辦公和零售空間有持續(xù)性的影響，因?yàn)閱T工可在任何地點(diǎn)工作，購(gòu)物者也能以電子方式購(gòu)物。技術(shù)發(fā)展也會(huì)影響客戶需求，因?yàn)榭蛻魰?huì)期望更優(yōu)質(zhì)、更快的服務(wù)。

盡管以上論述了各種挑戰(zhàn)，地產(chǎn)服務(wù)商仍然會(huì)在未來(lái)扮演著關(guān)鍵的角色，其物業(yè)估值、中介和管理等核心業(yè)務(wù)不太可能被淘汰，只要它們不斷調(diào)整作業(yè)方法并利用新技術(shù)跟上時(shí)代的變化。

在核心業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，再加上對(duì)于地產(chǎn)資本市場(chǎng)、資本募集和間接式地產(chǎn)咨詢服務(wù)的更多重視，地產(chǎn)服務(wù)商將有能力為客戶提供全方位的解決方案，這在一定程度上可將投資銀行逐出市場(chǎng)。

當(dāng)然，它們也需要對(duì)未來(lái)可能產(chǎn)生的新挑戰(zhàn)保持警惕。

房地產(chǎn)教育的確在一個(gè)國(guó)家的實(shí)體和經(jīng)濟(jì)發(fā)展中扮演著重要的角色。

它為建筑環(huán)境的開(kāi)發(fā)、使用和管理提供了所需的專(zhuān)業(yè)人力資源。

新加坡房地產(chǎn)教育強(qiáng)調(diào)畢業(yè)生所具備的技術(shù)能力和專(zhuān)業(yè)知識(shí)，這些都有助于推進(jìn)新加坡實(shí)現(xiàn)工業(yè)化及城市景觀的轉(zhuǎn)變。

隨著新加坡轉(zhuǎn)為以服務(wù)為導(dǎo)向、以知識(shí)為基礎(chǔ)的經(jīng)濟(jì)體，房地產(chǎn)教育也把重點(diǎn)轉(zhuǎn)向了管理和金融領(lǐng)域。

除了是唯一為行業(yè)提供房地產(chǎn)教育的大學(xué)院系，新加坡國(guó)立大學(xué)房地產(chǎn)系還在學(xué)術(shù)研究與高管教育方面做出了重要貢獻(xiàn)。

學(xué)術(shù)研究一直以來(lái)都是大學(xué)的另一個(gè)重要組成部分，隨著大學(xué)的聲譽(yù)越來(lái)越多地與其研究成果相關(guān)聯(lián)，大學(xué)的研究職能變得更加重要。

在這方面，房地產(chǎn)系聯(lián)手隨后成立的校級(jí)研究機(jī)構(gòu)——房地產(chǎn)研究院，已經(jīng)躋身全球房地產(chǎn)研究領(lǐng)域的頂尖機(jī)構(gòu)之列，并成為該領(lǐng)域在亞洲的領(lǐng)先機(jī)構(gòu)。

自身聲譽(yù)的提升，促進(jìn)了新加坡國(guó)立大學(xué)與其他知名大學(xué)結(jié)成重要的合作伙伴關(guān)系，如清華大學(xué)、香港大學(xué)、馬斯特里赫特大學(xué)和麻省理工學(xué)院等。

此外，良好的聲譽(yù)也有助于吸引美國(guó)頂尖大學(xué)的博士畢業(yè)生加盟房地產(chǎn)系。

除了提供上述的正規(guī)教育，房地產(chǎn)系多年以來(lái)還致力于推出面向高級(jí)管理人員的課程和項(xiàng)目。

通常，這些課程專(zhuān)為下列客戶而設(shè):新加坡外交部、政府法定機(jī)構(gòu)、本地企業(yè)、外國(guó)政府、外國(guó)機(jī)構(gòu)及外國(guó)公司。

新加坡一直是一些發(fā)展中國(guó)家的贊助國(guó)，這些國(guó)家派遣高級(jí)行政人員參加城市管理課程，為此，房地產(chǎn)系開(kāi)設(shè)了有關(guān)公共住房與市鎮(zhèn)理事會(huì)等議題的課程。

此外，房地產(chǎn)系也專(zhuān)為政府法定機(jī)構(gòu)，如新加坡建屋發(fā)展局、裕廊集團(tuán)、國(guó)家公園局和新加坡土地管理局量身定制一些有關(guān)房地產(chǎn)的基礎(chǔ)或高級(jí)課程。

房地產(chǎn)系還曾為一些外國(guó)機(jī)構(gòu)開(kāi)設(shè)專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)課程，這些外國(guó)機(jī)構(gòu)包括越南物價(jià)局、中國(guó)各省市的地方政府，甚至印度尼西亞那些正在籌建房地產(chǎn)學(xué)位課程的大學(xué)教職人員。

在過(guò)去的幾年里，房地產(chǎn)系還成功推出房地產(chǎn)金融證書(shū)課程，這個(gè)課程聚焦于搭建房地產(chǎn)和資本市場(chǎng)之間的橋梁。