收益還原法案例

一評(píng)估土地價(jià)格

案例1

某公司于2000年7月1日經(jīng)政府出讓取得一塊商業(yè)用地，土地面積5000m2，土地出讓年限為2000年7月1日至2040年6月30日，共40年。該公司在該地塊上建成一棟鋼筋混泥土結(jié)構(gòu)商業(yè)樓，總建筑面積為15000 m2，于2001年7月1日竣工投入使用，該建筑物當(dāng)時(shí)重置價(jià)格為1300元/ m2?，F(xiàn)該物業(yè)由業(yè)主自行經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)狀況正常，年經(jīng)營(yíng)收入6000萬(wàn)元，年銷售成本及經(jīng)營(yíng)成本共4000萬(wàn)元，管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用為年經(jīng)營(yíng)收入的6%，商品銷售稅及附加為銷售收入的8.5%，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為年經(jīng)營(yíng)收入的10%，若2005年7月1日同類型建筑物重置價(jià)值為1500元/ m2，房屋還原利率為8%，土地還原利率為6%，不考慮遞增及物價(jià)因素，求該地塊于2005年7月1日價(jià)值。

（注釋：1該物業(yè)為自營(yíng)物業(yè)，總費(fèi)用中需扣除經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)；2總費(fèi)用中扣除房屋年折舊的計(jì)算，由于土地終止日期2040年6月30日短于房屋經(jīng)濟(jì)壽命到期日（鋼筋混凝土非生產(chǎn)用房經(jīng)濟(jì)壽命為60年，本例房屋經(jīng)濟(jì)壽命到2061年6月30日止），故折舊年限到土地終止日2040年6月30日止，共39年）

解：

①年經(jīng)營(yíng)收入=6000萬(wàn)元

②年須扣除總費(fèi)用：

銷售成本及經(jīng)營(yíng)成本=4000萬(wàn)元；管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用=6000*6%=360萬(wàn)元；

商品銷售稅金及附加=6000*8.5%=510萬(wàn)元；

房屋年折舊：折舊年限從2001年7月1日至2040年6月30日共39年

房屋重置價(jià)=1500*15000=2250萬(wàn)元；年折舊額=2250/39=57.69萬(wàn)元；

已折舊年限從2001年7月1日至2005年6月30日共4年。

③房地產(chǎn)年純收益=6000-5527.69=472.31萬(wàn)元

④房屋年純收益=房屋現(xiàn)值*房屋還原利率=（2250-57.69*4）*8%=161.54萬(wàn)元

⑤土地年純收益=472.31-161.54=310.77萬(wàn)元

⑥該地塊于2005年7月1日的價(jià)值：P=a/r地*[1-1/(1 r地)n]=(310.77/6%)*[1-1/(1 6%)35]

=4505.62萬(wàn)元；土地單價(jià)=9011元/平方米。

二評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格

案例2

某酒店擁有的房地產(chǎn)占地面積為10000平方米，土地使用權(quán)通過(guò)有償出讓方式取得，土地使用權(quán)出讓年期為50年。該宗地上建有一座飯店，在2005年8月尚可有效使用50年，容積率為3,。據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)資料用比較法評(píng)估的宗地在2005年8月50年期土地適宜權(quán)價(jià)格為1000元/平方米（容積率為1時(shí)）。據(jù)當(dāng)?shù)刭Y料，容積率每增加1，地價(jià)增長(zhǎng)60%。該飯店每月的客觀凈收益為15萬(wàn)元。已知土地還原率r1=6%，該飯店的建筑還原率取r2=8%。評(píng)估該飯店的價(jià)格，估價(jià)期日為2005年8月。

解：

房地年純收益=15萬(wàn)元/月*12月=180萬(wàn)元/年；

土地總地價(jià)=10000m2*1000元/m2*（1 2*60%）=2200萬(wàn)元；

土地年純收益=（2200*6%）/[1-1/(1 6%)50]=139.58萬(wàn)元/年；

房屋年純收益=房地產(chǎn)年總純收益-土地年純收益=180-139.58=40.42萬(wàn)元/年；

房?jī)r(jià)=（房屋年純收益/r2）*[1-1/(1 r2)50]=(40.42/8%)*[1-1/(1 8%)50]=494.48萬(wàn)元。

案例3

不動(dòng)產(chǎn)為一棟五層的鋼筋混凝土建筑。用途為綜合樓。占地面積為各層建筑面積如下：

土地面積為8400 m2。建筑物部分：1樓3800m2；2-5樓：2800m2；合計(jì)：15000m2。

建筑物總造價(jià)為4800萬(wàn)元，其中主體所占比例為65%，設(shè)備所占比例為35%，建筑物的耐用年限主體為50年，設(shè)備平均為10年，殘值率為0。不動(dòng)產(chǎn)每空置一個(gè)月，押金運(yùn)用年收益率為7%，不動(dòng)產(chǎn)租稅為54.65萬(wàn)元，保險(xiǎn)費(fèi)為0.48萬(wàn)元，管理費(fèi)為建筑物造價(jià)的2%。作為購(gòu)買土地及地上建筑物50年使用權(quán)的參考值，綜合還原率取8%，估價(jià)期日為2005年9月30日；估價(jià)日期為2005年9月1日-10月30日。

解：

租金=82.8萬(wàn)元*12月=993.60萬(wàn)元/年，押金運(yùn)用收益=21.8萬(wàn)元*7%=1.53萬(wàn)元，空房損失額=82.8萬(wàn)元（按一個(gè)月的租金計(jì)算），則，總收益=租金 收益-損失=912.33萬(wàn)元；

折舊費(fèi)=主體（4800*65%*1/50） 設(shè)備（4800*35%*1/10）=230.40萬(wàn)元，維持管理費(fèi)=4800*2%=96.0萬(wàn)元（按建筑物造價(jià)的2%計(jì)算），租稅=54.65萬(wàn)元，保險(xiǎn)費(fèi)=0.48萬(wàn)元；

則，總費(fèi)用=230.40 96 54.65 0.48=381.53萬(wàn)元；故，純收益=總收益-總費(fèi)用=530.8萬(wàn)元；

不動(dòng)產(chǎn)收益價(jià)格=不動(dòng)產(chǎn)純收益/綜合還原率*[1-1/（1 綜合還原率）50]=6493.53萬(wàn)元。

三評(píng)估承租土地使用權(quán)價(jià)格

案例4

某企業(yè)于10年前以國(guó)家出租方式取得某商業(yè)用地使用權(quán)，目前實(shí)際支付的年租金是8萬(wàn)元，該租約上有10年到期，余期租金不再調(diào)整。據(jù)調(diào)查，目前同類商業(yè)用地市場(chǎng)年租金為10萬(wàn)元，根據(jù)測(cè)算承租土地使用權(quán)還原率為8%，計(jì)算該企業(yè)所擁有的承租土地使用權(quán)價(jià)格？

解：

年租金差額（租金盈余）=10-8=2萬(wàn)元；

承租土地使用權(quán)價(jià)格=(2/8%)*[1-1/(1 8%)10]=13.42萬(wàn)元。

市場(chǎng)比較法案例

注意事項(xiàng)：

注意特殊交易；因素修正按影響大小確定不同權(quán)重；各項(xiàng)修正不超過(guò)20%，總修正不超過(guò)30%；估價(jià)結(jié)果確定可按不同權(quán)重計(jì)算。

案例1

估價(jià)師要評(píng)估一宗商業(yè)用地的公開市場(chǎng)價(jià)值，估價(jià)對(duì)象及比較案例的區(qū)域和個(gè)別因子條件指數(shù)采用權(quán)重累加方式，相關(guān)情況如下：

本題注意：要進(jìn)行使用權(quán)限修正和容積率修正（根據(jù)當(dāng)?shù)貒?guó)土部門公布商業(yè)用地容積率修正系數(shù)表）

使用權(quán)限修正中，土地還原利率取6%；

解：

由題可得，比準(zhǔn)價(jià)格：

實(shí)例A=4500*100/95*105/101*100/98*100/98*100/98*1/0.9867=5303元/m2；

實(shí)例B=5200*100/105*105/103*100/100*100/99*100/103*1/0.9935=4983元/m2；

實(shí)例C=4900*100/100*105/102*100/97*100/100*100/101*1/1=5149元/m2；

由于宗地C為正常交易，故，設(shè)實(shí)例A權(quán)重取0.3，實(shí)例B權(quán)重取0.3；實(shí)例C權(quán)重取0.4，

案例2

某市市郊一宗工業(yè)用地需要進(jìn)行評(píng)估，根據(jù)當(dāng)?shù)貤l件，通過(guò)搜集有關(guān)案例，篩選出處于同一供應(yīng)圈的三個(gè)比較案例，并對(duì)區(qū)域因素及個(gè)別因素分別與待估宗地進(jìn)行比較，比較情況如下：

根據(jù)該市國(guó)土部門公布的工業(yè)用地容積率修正系數(shù)表可知：

交易期日修正：據(jù)調(diào)查，該市2005年1月至10月地價(jià)上漲4%，平均月上漲幅度為0.4%，將2005年1月地價(jià)指數(shù)定為100，則，2005年10月地價(jià)指數(shù)為104；2005年8月地價(jià)指數(shù)為103.2。

解：實(shí)例A=370*100/100*1/0.98*104/104*100/96*100/101=389元/m2；

實(shí)例B=395*100/100*1/0.96*104/100*100/95*100/99=455元/m2；

實(shí)例C=355*100/100*1/0.97*104/103.2*100/101*100/102=358元/m2；

上述各例修正后價(jià)格差異較小，采用算術(shù)平均法計(jì)算：

待估宗地單價(jià)=（實(shí)例A修正后價(jià)格 實(shí)例B修正后價(jià)格 實(shí)例C修正后價(jià)格）/3=401元/m2。

成本逼近法案例

案例1

某開發(fā)區(qū)征用土地總面積5Km2，現(xiàn)已完成了“七通一平”，開發(fā)區(qū)內(nèi)道路、綠地、水面及其他公共和基礎(chǔ)設(shè)施占地1.5Km2。該開發(fā)區(qū)擬出讓一宗工業(yè)用地，出讓年限為50年，土地面積為10000m2。根據(jù)測(cè)算，該開發(fā)區(qū)土地征地、安置。拆遷及青苗補(bǔ)償費(fèi)為4.5億元，征地中發(fā)生的其他費(fèi)用為1.5億元；征地后，土地“七通一平”的費(fèi)用為2億元/ Km2，開發(fā)周期為兩年，且第一年的投資總額站總開發(fā)投資的40%，總投資回報(bào)率為20%，土地增值收益率取20%，當(dāng)年銀行年貸款利息率為10%，土地還原率確定為7%。試估算出該宗工業(yè)用地的單位面積價(jià)格和總價(jià)格。

解：

土地取得費(fèi)=（4.5 1.5）*108/(5*106)=120元/ m2

土地開發(fā)費(fèi)=（2.0*108）/（1*106）=200元/ m2

投資利息=120*[(1 10%)2-1] 200*40%*[(1 10%)1.5-1] 200*60%*[(1 10%)0.5-1]=43.36元/ m2

投資利潤(rùn)=(120 200)*20%=64元/ m2

土地增值收益=(120 200 43.36 64)*20%=85.47元/ m2

土地價(jià)格=土地取得費(fèi) 土地開發(fā)費(fèi) 投資利息 投資利潤(rùn) 土地增值收益=512.83元/ m2

（由于開發(fā)區(qū)內(nèi)有部分占地是無(wú)法出讓的，因此需分?jǐn)偟娇沙鲎屚恋氐膬r(jià)格中去）

開發(fā)區(qū)可出讓土地比率=（開發(fā)區(qū)總面積-不可出讓土地面積）/開發(fā)區(qū)土地總面積*100%=70%

可出讓土地的平均單價(jià)=512.83/70%=732.61元/ m2

年期修正后價(jià)格=732.61*[1-1/(1 7%)50]=707.74元/ m2

土地總價(jià)格=707.74*10000=7077400元

剩余法（假設(shè)開發(fā)法）案例

一單純的地價(jià)評(píng)估

案例1

有一成片皇帝需要估價(jià)，獲知該成片荒地的總面積為2Km2，適宜進(jìn)行“五通一平”開發(fā)后的分塊有償轉(zhuǎn)讓；附近地區(qū)位置相當(dāng)?shù)男K“五通一平”的熟地單價(jià)為1000元/ m2；將該成片荒地開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本為2.5億元/ Km2，開發(fā)期為3年，開發(fā)成本在3年開發(fā)期內(nèi)均勻投入；貸款年利率為12%，投資利潤(rùn)率為20%；土地轉(zhuǎn)讓中賣方需繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓地塊價(jià)格的6%；購(gòu)買荒地需要交納的稅費(fèi)為荒地價(jià)格的4%，熟地可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%。試用靜態(tài)方式估算該成本荒地的總價(jià)和單價(jià)。

解：

設(shè)荒地的總價(jià)為p

總開發(fā)價(jià)值=1000*2000000*60%=12億元；總開發(fā)成本=2.5*2=5億元；

總利息=p*(1 4%)*[(1 12%)3-1] 5*[(1 12%)1.5-1]=0.421P 0.926億元；

總轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)=12*6%=0.72億元；購(gòu)買稅費(fèi)=P*4%=0.04P；

總利潤(rùn)=(1.04P 5)*20%=0.208P 1億元；

可知P=12-5-(0.421P 0.926 )- 0.72-0.04P -(0.208P 1)=2.609億元；故

荒地總價(jià)=2.609億元；荒地單價(jià)=130.44元/ m2。

案例2

估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)為一塊“七通一平”的待建空地，土地總面積為1000 m2，且土地形狀規(guī)則，允許用途為商業(yè)、居住，允許建筑容積率為7，允許建筑覆蓋率≤50%，土地使用權(quán)年限為50年，出售時(shí)間為2003年10月，需評(píng)估該地塊在2003年10月出售時(shí)的購(gòu)買價(jià)格。

（估價(jià)過(guò)程：確定最佳用途為商住混合用地，因建筑容積率為7，建筑覆蓋率為50%，故建筑總面積為70000 m2，設(shè)建筑物層數(shù)14層，各層建筑面積為5000 m2，地上1-2層為商業(yè)用地，建筑面積為10000 m2，3-14層位住宅，建筑面積為60000 m2；預(yù)設(shè)共需3年時(shí)間完成投入使用，即2006年10月完成；估計(jì)建造完成后，商業(yè)用地完全售出，住宅樓30%在建造完成售出，50%半年后售出，其余20%一年后才能售出；預(yù)計(jì)商業(yè)樓平均售價(jià)4500元/ m2，住宅樓平均售價(jià)2500元/ m2；估計(jì)建筑費(fèi)用為5000萬(wàn)元，專業(yè)費(fèi)用為建筑費(fèi)的8%，年利息率15%，銷售費(fèi)用為樓價(jià)的3%，稅費(fèi)為樓價(jià)的6%，投資利潤(rùn)率為25%；在未來(lái)3年開發(fā)費(fèi)用第一年需投入20%，第二年投入50%，第三年投入30%。）

解：

方法一：靜態(tài)方式計(jì)算地價(jià)設(shè)總地價(jià)為P，

總樓價(jià)=4500*10000 2500*60000=19500萬(wàn)元；總建筑費(fèi)=5000萬(wàn)元；

總專業(yè)費(fèi)用=總建筑費(fèi)*8%=400萬(wàn)元；

總利息=總地價(jià)*利息率*計(jì)算期 總建筑費(fèi)*利息率*計(jì)算期 總專業(yè)費(fèi)*利息率*計(jì)算期=P*15%*3 5000(1 8%)*15%*(20%*2.5 50%*1.5 30%*0.5)=P*0.45 1134 萬(wàn)元；

總銷售費(fèi)用=總樓價(jià)*3%=585萬(wàn)元；總稅費(fèi)=總樓價(jià)*6%=1170萬(wàn)元；

總利潤(rùn)=(總地價(jià) 總建筑費(fèi) 總專業(yè)費(fèi))*利潤(rùn)率=P*0.25 1350萬(wàn)元；由此可知

總地價(jià)P=19500-5000-400-( P*0.45 1134)- 585-1170- (P*0.25 1350)=5800萬(wàn)元。

方法二：動(dòng)態(tài)方式計(jì)算地價(jià)

假設(shè)計(jì)算的基準(zhǔn)時(shí)間定為該塊土地的出售時(shí)間，即2003年10月，年貼現(xiàn)率為15%：

總樓價(jià)=(4500*10000)/(1 15%)3 (2500*60000)/(1 15%)3*[30%/(1 15%)0 50%/(1 15%)0.5

20%/(1 15%)1]=12230萬(wàn)元；

總建筑費(fèi)=5000*[20%/(1 15%)0.5 50%/(1 15%)1.5 30%/(1 15%)2.5]=4017萬(wàn)元；

總專業(yè)費(fèi)=總建筑費(fèi)*8%=321萬(wàn)元；

（因?yàn)榭偟貎r(jià)、總建筑費(fèi)、總專業(yè)費(fèi)在動(dòng)態(tài)方式中均已考慮時(shí)間因素，實(shí)際上已含有利息，故不再單獨(dú)計(jì)算總利息）；總稅費(fèi)=總樓價(jià)*6%=734萬(wàn)元；

總利潤(rùn)=(總建筑費(fèi) 總地價(jià) 總專業(yè)費(fèi))*利潤(rùn)率=P*0.25 1085萬(wàn)元；有題可知：

總地價(jià)P=12230-4017-321-734- (P*0.25 1085)=4858萬(wàn)元。

由于一般動(dòng)態(tài)方式計(jì)算更為精確，故估價(jià)結(jié)果以動(dòng)態(tài)方式結(jié)果為主，總地價(jià)定為4900萬(wàn)元：

總地價(jià)=4900萬(wàn)元；單位地價(jià)=4900元/ m2；樓面地價(jià)=700元/ m2。

二開發(fā)商預(yù)期利潤(rùn)測(cè)算

案例3

某開發(fā)商已取得某宗地70年土地使用權(quán)，該宗地為“七通一平”空地，面積3000 m2，土地價(jià)格為80萬(wàn)元，取得土地使用權(quán)過(guò)程中所支付的法律、估價(jià)及登記等費(fèi)用為地價(jià)的12%。用途為住宅，最大容積率為4。該項(xiàng)工程取得土地使用權(quán)后3個(gè)月即可動(dòng)工，建筑時(shí)間為2年，建成后即可全部售出，住宅售價(jià)預(yù)計(jì)為3000元/ m2，建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)預(yù)計(jì)為1000元/ m2，在建筑期間的投入情況：第一年投入40%，第二年投入60%，目前貸款年利率為12%，不動(dòng)產(chǎn)銷售的額稅費(fèi)為不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的6%。

解：

不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)=3000*3000*4=3600萬(wàn)元；建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)=1000*3000*4=1200萬(wàn)元；

地價(jià)及其他費(fèi)用=8000000*(1 12%)=896萬(wàn)元；

總利息=896*[(1 12%)2.25-1] 1200*40%*[(1 12%)1.5-1] 1200*60%*[(1 12%)0.5-1]

=391.1603萬(wàn)元（注：地價(jià)計(jì)息期為2年3個(gè)月即2.25年）；

銷售稅費(fèi)=3600*6%=216萬(wàn)元；開發(fā)商利潤(rùn)=3600-1200-896-391.1603-216=896.8397萬(wàn)元；

利潤(rùn)占不動(dòng)產(chǎn)價(jià)的百分比=896.8397/3600=24.91%；

利潤(rùn)占開發(fā)總成本的百分比=896.8397/(1200 896 391.1603 216)=33.18%；

由此可知，項(xiàng)目投資回報(bào)良好，預(yù)期利潤(rùn)可觀，項(xiàng)目可行。

三建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)最高控制標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)算

案例4

某公司已取得宗地50年土地使用權(quán)，該宗地為“七通一平”空地，面積12000 m2，地價(jià)及相關(guān)法律、估價(jià)等費(fèi)用為300萬(wàn)元，城市規(guī)劃宗地用途為工業(yè)廠房，最大容積率為1.5，確定該開發(fā)公司在該項(xiàng)目中的建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)的最高控制標(biāo)準(zhǔn)。已知該工程在取得土地使用權(quán)后即可開工，建筑時(shí)間為2年，建成后即可全部出售，目前市場(chǎng)同類工業(yè)廠房的售價(jià)預(yù)計(jì)為1300元/ m2，開發(fā)資金均勻投入，貸款年利率12%，開發(fā)商要求利潤(rùn)為不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的18%，不動(dòng)產(chǎn)銷售的稅費(fèi)為不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的6%。

解：假設(shè)在建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)的最高控制額為X元，

不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)=1300*12000*1.5=2340萬(wàn)元；地價(jià)及其他費(fèi)用=300萬(wàn)元；

總利息=300*[(1 12%)2-1] X*[(1 12%)1-1]= 0.12X 763200元；

開發(fā)商利潤(rùn)=2340*18%=421.2萬(wàn)元；銷售稅費(fèi)=2340*6%=140.4萬(wàn)元；得

X=23400000-3000000-(0.12X 763200)- 4212000-1404000=12518571.429元；

單位面積建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)控制標(biāo)準(zhǔn)=12518571.429/(12000*1.5)=695.47元/ m2。

路線價(jià)估價(jià)法案例

計(jì)算方法：

1臨街地：

臨街深度未達(dá)里地，其每平方米(即單價(jià))依其深度，按深度指數(shù)計(jì)算。

① 平行四邊形，以高位臨街深度，按深度指數(shù)計(jì)算單價(jià)。

② 梯形：平行邊與臨街線一致，依其高度為臨街深度，按深度指數(shù)計(jì)算單價(jià)后，再視其上下邊長(zhǎng)比，利用價(jià)值進(jìn)行加價(jià)或減價(jià)修正，其修正數(shù)額以不超過(guò)原計(jì)算單價(jià)兩成為限；平行邊垂直于臨街線，以其兩邊中點(diǎn)的連線為臨街深度，計(jì)算單價(jià)，不進(jìn)修正。

③ 三角形：正三角形(一邊為臨街線的)，以其高度的一半為臨街深度，計(jì)算單價(jià)；逆三角形(三角形頂點(diǎn)在臨街線上)，以其臨街線上的頂點(diǎn)與底邊中點(diǎn)垂直距離為一半，及底邊中點(diǎn)的深度為起迄深度，比照袋地計(jì)算。

④ 兩面臨街地，縱深在36m(含36m)以下者，應(yīng)以中線分前后兩部分，分別計(jì)算。

⑤ 深度超過(guò)里地線者，其單價(jià)應(yīng)以里地單價(jià)與臨街地單價(jià)按面積比例平均計(jì)算得。

2路角地：

按具體路線區(qū)段的加成規(guī)則進(jìn)行修正，加成的幅度一半不超過(guò)旁街路線價(jià)的三成。

3袋地：

袋地的單價(jià)依其深度的起迄，按袋地深度指數(shù)進(jìn)行修正。袋地形狀為平行四邊形、梯形、三角形，其起迄深度比照臨街地方法計(jì)算；袋地位于臨街地與里地上者，其單價(jià)應(yīng)以袋地單價(jià)與里地單價(jià)按面積比例平均計(jì)算；里地單價(jià)按路線價(jià)四成計(jì)算(里地價(jià)與路線價(jià)四成相差懸殊者，里地應(yīng)單獨(dú)劃分區(qū)段)。

基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法案例

案例1

企業(yè)甲與企業(yè)乙計(jì)劃于2006年8月30日合作開發(fā)住宅樓，雙方商定，由甲出地，乙出資金，并約定建成后以土地價(jià)值和企業(yè)乙實(shí)際投入的資金額確定分配比例。該土地已經(jīng)達(dá)到七通一平的開發(fā)程度，雙方約定如果企業(yè)甲再次基礎(chǔ)上和企業(yè)乙同意下，進(jìn)行必要的土地再開發(fā)時(shí)，發(fā)生的額外費(fèi)用計(jì)入企業(yè)甲的投資。在項(xiàng)目實(shí)際開發(fā)時(shí)，企業(yè)甲計(jì)劃投資40萬(wàn)元改造道路，并已征得企業(yè)乙的同意。該土地面積2000 m2，使用權(quán)為70年，規(guī)劃容積率4。已知在取得土地使用權(quán)3個(gè)月后動(dòng)工，建筑時(shí)間2年，建成后全部售出，預(yù)計(jì)售價(jià)為3000元/ m2，企業(yè)乙實(shí)際投入1100萬(wàn)元，第一年投入40%，第二年投60%。建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)用平均水平為1000元/ m2；另外，稅費(fèi)為地價(jià)的2%，貸款年利率為12%，銷售稅為房?jī)r(jià)6%，利潤(rùn)預(yù)計(jì)為房屋售價(jià)的24.12%。該地區(qū)住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)為3100元/ m2，待開發(fā)土地相對(duì)于基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)域的平均區(qū)域條件和個(gè)別條件為-2%和-3%?；鶞?zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)日為2004年8月30日，近2年，地價(jià)上漲5%，土地還原率10%。試確定企業(yè)甲與企業(yè)乙的分配比例。

解：1求地價(jià)

方法一：剩余法求地價(jià)，設(shè)地價(jià)為P

房地產(chǎn)總售價(jià)=3000*2000*4=2400萬(wàn)元；建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)用=1000*2000*4=800萬(wàn)元；

地價(jià)及稅費(fèi)=P*(1 12%)萬(wàn)元；銷售費(fèi)用=2400*6%=144萬(wàn)元；開發(fā)利潤(rùn)=2400*24.12%=579萬(wàn)元；利息=P*(1 2%)*[(1 12%)2.25-1] 800*{40%*[(1 12%)1.5-1] 60%*[(1 12%)0.5-1]}；故

P=2400-800- P*(1 12%)-144-579-利息=600萬(wàn)元

方法二：基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法求地價(jià)，

基準(zhǔn)地價(jià)=3100*2000=620萬(wàn)元；宗地地價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)*[1 區(qū)域條件修正 個(gè)別條件修正]*時(shí)間修正*年期修正=620*(1-3%-2%)*(105/100)*1=620萬(wàn)元；與方法一相差較小

所以，地價(jià)取平均值地價(jià)為610萬(wàn)元；

2投資確定

企業(yè)甲投資額=地價(jià) 道路改造費(fèi)=610 40=650萬(wàn)元；

企業(yè)乙投資額=1100萬(wàn)元；

3分配比例 甲：乙=650：1100=37%：63%。

案例2

現(xiàn)有地塊A、B，均為工業(yè)用地。A為企業(yè)甲從政府承租的土地使用權(quán)，面積10000 m2，合同租金10萬(wàn)元/年。B為A東側(cè)的相鄰?fù)恋?，面積5000 m2，在東端有一高壓線穿過(guò)，經(jīng)過(guò)地面的長(zhǎng)度為50m，現(xiàn)企業(yè)乙位擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，需要使用土地，擬于2006年8月30日完成交易。有兩種選擇：一是從A中轉(zhuǎn)租一般使用(稱A1)，可租期為45年，并已獲得企業(yè)甲意向同意；另一是以出讓方式取得B，因資金，企業(yè)乙難以決定。請(qǐng)就取得使用A1和B的兩種方式的程序進(jìn)行說(shuō)明，并對(duì)支付土地費(fèi)進(jìn)行估算，同時(shí)比較兩種方法的利弊。

其他條件如下：市場(chǎng)同等土地平均租金為30元/m2，該地區(qū)工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)為350元/m2，A、B的開發(fā)程度及規(guī)劃條件相同，且均為空地。土地B相對(duì)于基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)域的平均區(qū)位條件和個(gè)別條件分別為 3%和 2%，基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)日為2004年8月30日，近幾年，地價(jià)平均每年上漲5%，土地還原利率為10%。按到那個(gè)地規(guī)定，為鼓勵(lì)工業(yè)投資，政府減免20%地價(jià)，由于高壓線對(duì)土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為1元/10米。

解：1用地手續(xù)辦理程序

方案一，取得A1時(shí)，屬于轉(zhuǎn)讓承租土地使用權(quán)，企業(yè)甲與乙需辦理手續(xù)：

①甲乙雙方簽訂轉(zhuǎn)讓合同；②雙方一并到土管部門辦理合同更名手續(xù)。

方案二，取得B，為出讓方式，企業(yè)乙需辦理手續(xù)：

①與政府簽訂土地出讓合同；②繳納土地出讓金；③辦理土地使用證；

2取得土地費(fèi)用估算

方案一，取得A1

承租權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格=[(租金市場(chǎng)價(jià)格-租金合同價(jià)格)/土地還原率]*[1-1/(1 還原利率)45]=49萬(wàn)元

租金折現(xiàn)值=(10/10%)/[1-1/(1 10%)45]=99萬(wàn)元；故，總支付額=99 49=148萬(wàn)元。

方案二，取得B

基準(zhǔn)地價(jià)=350*5000=175萬(wàn)元；宗地地價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)*[1 區(qū)域條件修正 個(gè)別條件修正]*時(shí)間修正*年期修正=202萬(wàn)元；高壓電線補(bǔ)償=50/10*1=5萬(wàn)元；全額地價(jià)款=202-5=197萬(wàn)元；

減免后的地價(jià)=197*(1-20%)=158萬(wàn)元；

3利弊分析

①取得A1，一次性繳付資金少，可緩解資金壓力，不能取得土地使用權(quán)，土地處置權(quán)受限；

②B一次性資金多，壓力大，但可取得產(chǎn)權(quán)，并以此獲得融資，另有途徑接近資金問(wèn)題；

③兩者實(shí)際繳納費(fèi)用相差不大，從企業(yè)管理要求看，取得土地產(chǎn)權(quán)更重要些，且B的年期要比A1長(zhǎng)5年，所以，以出讓方式獲得B可能更有利一些。