文丨西部菌
成都土拍市場，再次恢復(fù)了往日的熱鬧。
20日，天府新區(qū)萬安片區(qū)111畝宅地走上拍賣席，中南、保利、中海等十多家品牌房企報名，最終由奧園以樓面均價14779.5元每平拿下，創(chuàng)下天府新區(qū)新高，耗資21.9億元，溢價率56.35%。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，5月11日-17日一周，重點(diǎn)城市的平均溢價率上漲到26%，而56.35%直接翻了一番。
高溢價，源于地塊本身的增值空間，當(dāng)然它更是奧園擴(kuò)張決心的體現(xiàn)。其實不僅是成都，近期在廣州、重慶等地，奧園頻繁出手拿地，極具存在感。
作為去年躋身千億銷售房企陣營的新貴，奧園開年來動作頻頻，展現(xiàn)出了強(qiáng)大的野心。但相應(yīng)的經(jīng)營風(fēng)險，同樣在逐漸加大。
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根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年前4月，奧園拿地共耗資91.5億元，排名第31位，而去年的銷售額排名為29位，總體比較匹配。不過一個月以來，其拿地進(jìn)度明顯加快。
比如5月18日，奧園以22億元總價拿下白云江高地塊；再往前的4月30日，奧園以10.1億元在重慶九龍坡拿地。一個月以內(nèi)，豪擲超50億元。
來源：網(wǎng)絡(luò)
這次拿到的地塊，位置配套都不錯，周邊已經(jīng)有萬科、保利的項目，附近新房均價已經(jīng)超過2萬元。所在的天府新區(qū)，也是成都發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域。
在房產(chǎn)市場逐漸恢復(fù)之后，在成都以創(chuàng)紀(jì)錄、高溢價的方式拿地，并不是偶然，事實上珠三角起家的粵系奧園，這兩年對川渝地區(qū)可謂偏愛有加。
去年6月，奧園斥資10億元在雙流區(qū)拿地，從26家房企的爭奪中殺出。這次拿地的溢價率高達(dá)121%，14820元每平的樓面地價，刷新了怡心湖板塊的記錄。
要知道2017年，奧園才在成都設(shè)立分公司。不過在“布局西南、深耕四川”的思路下，奧園陸續(xù)在成都出手。而川渝地區(qū)業(yè)務(wù)比重的上升，對奧園的區(qū)域布局也有較大影響。
根據(jù)奧園的年報，2018年，華南區(qū)域、華東區(qū)域、中西部核心區(qū)、環(huán)渤海的銷售額，分別為49%、22%、20%、5%；2019年則變成36%、23%、26%、11%。
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重慶、成都代表的中西部核心區(qū)，銷售額占比，一年就從20%提高到26%。整個四川的銷售額也破了百億元。聯(lián)系到日前的拿地操作，加碼西南的意圖已經(jīng)相當(dāng)明顯。
站在成渝雙圈、西部開發(fā)的背景下，這樣的區(qū)域調(diào)整很容易理解。重慶、成都，本身的經(jīng)濟(jì)面就不錯，人口也持續(xù)流入，隨著雙圈建設(shè)，未來還有更多的利好釋放。
對任何房企來說，投資重心跟著國家戰(zhàn)略走，才有更多做大做強(qiáng)的機(jī)會。
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奧園出手闊綽，拿地節(jié)奏的加快，一方面體現(xiàn)的是區(qū)域價值，另一方面，也反映出這家千億房企新貴的擴(kuò)張決心。
因此，在去年分拆物業(yè)公司奧園健康上市之后，開年來的奧園，除了頻繁拿地，在資本市場同樣是異?；钴S。
4月7日，奧園集團(tuán)發(fā)布公告，以11.6億元收購京漢股份29.99%的股權(quán)；4月22日，上市不久的奧園健康，斥資2.48億元收購樂生活智慧社區(qū)服務(wù)集團(tuán)80%股權(quán)；5月17日，奧園健康再次以3700萬元收購寧波宏建物業(yè)65%股權(quán)。
奧園的快速規(guī)模化進(jìn)程中，收并購向來是重要手段。比如這次收購京漢股份股權(quán)，奧園方面就直言，“豐富中國奧園的土地儲備，增加一二線城市占比”。
而且，和很多房企不同的是，在收并購之外，奧園的拿地路徑中，舊城鎮(zhèn)、舊村莊、舊廠房的三舊改造占比很大。
根據(jù)年報，2019年奧園擁有超過30個城市更新項目，規(guī)劃可售面積約845萬平方米，而可售貨值達(dá)到2260億。當(dāng)然，89%的都在粵港澳大灣區(qū)。
拿地加速，在收并購、舊改上發(fā)力，在區(qū)域布局上優(yōu)化調(diào)整，憑借著種種操作和高周轉(zhuǎn)的策略，近幾年的奧園走上增長快車道，成為最大的黑馬之一。
來源：奧園年報
它的擴(kuò)張速度有多快呢？
年報顯示，2019年奧園的銷售額為1180.6億元，首破千億大關(guān)。而2016年，它的銷售額還只有256.02億元，2017年和2018年則分別為455.9億元、912.8億元。
4年時間，奧園的銷售額足足翻了4倍，復(fù)合增長率達(dá)到66%，高于行業(yè)水平，一路狂奔躋身千億陣營。而且2019年奧園的營業(yè)額、毛利潤、凈利潤增長，都超過了50%。
千億銷售額是房企的重要分水嶺。是趁勢擴(kuò)張，還是守住優(yōu)勢，穩(wěn)健發(fā)展，房企之間會有明顯的分化。
而從近期的操作看，站上千億臺階、邁進(jìn)TOP30強(qiáng)的奧園，擴(kuò)張的野心顯然沒有止步。
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在成都高價拿地，重倉川渝代表的中西部核心區(qū)，或者是將戰(zhàn)線向一二線城市收縮，從區(qū)域的角度講，奧園是相當(dāng)明智的。
但在房地產(chǎn)市場增長空間大大縮小的前提下，在對的地方拿地，只是基本前提，它并不一定能夠給房企足夠的增長動力。
就銷售額的增長來看，從2018年的912.8億元，到2019年的1180.6億元，29%的增幅，相對于前兩年，已經(jīng)可以說是近乎斷崖式下跌了。
而且，在高周轉(zhuǎn)、快速規(guī)模化的過程中，奧園的擴(kuò)張后遺癥逐漸凸顯，至少體現(xiàn)在三方面：
第一，債務(wù)壓力。根據(jù)年報，2016年到2019年，奧園的負(fù)債總額分別為517.87億元、986.8億元、1581.24億元、2528.84億元。
可以看到，僅僅是去年一年，奧園就新增了千億左右的債務(wù)，同比增長60%。另一方面，1年內(nèi)到期的借款，從2018年的237億元，增長到419億元，償債壓力陡增。
來源：奧園年報
第二，運(yùn)營成本一路飆升。2018年，奧園的銷售及分銷開支總額約為14.32億元，較上年增長54.6%；行政開支總額約為17.36億元，較2017年上升117.1%，引發(fā)外界關(guān)注。
2019年，兩項開支繼續(xù)躥升。其中，銷售及分銷開支上升49.3%，行政開支上升40.2%。運(yùn)營成本提高，疊加銷售增長空間減小，無疑會進(jìn)一步放大債務(wù)壓力。
第三，品控把關(guān)問題。去年8月，奧園惠州某項目涉嫌虛假宣傳，住宅變?yōu)樯逃霉?，遭?00多位業(yè)主維權(quán)；成都成華奧園廣場，同樣曾因虛假宣傳遭遇類似維權(quán)風(fēng)波。
質(zhì)量把控不到位，對高速擴(kuò)張中的房企而言，幾乎可以說是通病了。在躋身千億陣營后，正在密集出手的奧園，又能否作出改變，守住質(zhì)量關(guān)口？
不管怎么說，形勢變了。在之前的業(yè)績發(fā)布會上，奧園創(chuàng)始人郭梓文表示，“2020年中國奧園的銷售目標(biāo)是在2019年的基礎(chǔ)上增長12%”。
對比前兩年的增長，12%可以說是一個穩(wěn)健的有些保守的目標(biāo)了。但它也清楚地說明，奧園感受到了實實在在的生存壓力。
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