一、變更簽證的管理——事先立項(xiàng)、月清月結(jié)

變更一般分為設(shè)計(jì)變更與工程變更，設(shè)計(jì)變更主要是指基于母版圖紙、材料選型方面的修改變化調(diào)整；工程變更指現(xiàn)場(chǎng)條件、合同界面、施工工藝工序安排引起的調(diào)整返工等。變更簽證的最優(yōu)的管控方式肯定是源頭管理，比如設(shè)計(jì)階段的圖紙的審核，源頭上避免一些錯(cuò)漏碰缺問(wèn)題，減少后續(xù)的設(shè)計(jì)變更。在這里對(duì)于這塊就不作贅述，主要探討施工開(kāi)始后的變更簽證的管理的要點(diǎn)。目前行業(yè)內(nèi)基本認(rèn)可了統(tǒng)一的管理邏輯，變更簽證的管理一般經(jīng)歷:變更立項(xiàng)、變更實(shí)施、現(xiàn)場(chǎng)簽確及費(fèi)用結(jié)算四個(gè)階段。

1）變更立項(xiàng)階段：是變更簽證管理的最關(guān)鍵階段，要不要變更，變更方案是否經(jīng)濟(jì)可行，都是在這個(gè)階段進(jìn)行決策確認(rèn)的。實(shí)際操作中很多項(xiàng)目總管理比較簡(jiǎn)單粗暴，忽略此環(huán)節(jié)，要求施工單位先干了再說(shuō)，導(dǎo)致了大量的無(wú)效成本。隨著地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)空間的壓縮，管理日益精細(xì)化，相信這種情況會(huì)逐步減少。作為成本人員一定要深知此階段的重要性，在這個(gè)階段做好充分的把關(guān)。至少應(yīng)當(dāng)關(guān)注以下幾點(diǎn)內(nèi)容：a.此變更是否屬于合同范圍內(nèi)，是否不應(yīng)承擔(dān)費(fèi)用，比如現(xiàn)場(chǎng)工程師要求施工單位在電梯口砌筑擋水檻，實(shí)際比照合同會(huì)發(fā)現(xiàn)，這個(gè)屬于施工單位的措施范疇，無(wú)需變更；b.關(guān)注此變更描述是否清晰，現(xiàn)在很多設(shè)計(jì)院為了圖簡(jiǎn)便，直接畫(huà)了一個(gè)變更后的做法，沒(méi)有標(biāo)注部位，這都是不可取的，容易被施工單位鉆空子，所以至少要求設(shè)計(jì)單位對(duì)變更進(jìn)行云線標(biāo)注，必要時(shí)需要對(duì)變更進(jìn)行內(nèi)部交底；c費(fèi)用測(cè)算的時(shí)候，一定要了解清楚，現(xiàn)場(chǎng)目前的實(shí)施情況，是否需要拆改，有時(shí)一個(gè)變更看似簡(jiǎn)單，如果涉及到返工，往往返工牽扯的費(fèi)用更大；d.通過(guò)費(fèi)用測(cè)算，如果發(fā)現(xiàn)變更金額太大，需要思考或與相關(guān)部門(mén)交流尋找更加經(jīng)濟(jì)的變更做法。

2）變更實(shí)施階段：如果確定需要實(shí)施此變更，立項(xiàng)審批通過(guò)后由項(xiàng)目部負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)。

3）現(xiàn)場(chǎng)簽確階段：現(xiàn)場(chǎng)簽確階段，如果此變更涉及到返工，需要在變更實(shí)施前，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)復(fù)核確認(rèn)拆改返工工程量。如果涉及隱蔽工程，如開(kāi)挖回填等內(nèi)容，需要在隱蔽前進(jìn)行確認(rèn)。對(duì)于一般變更，很多公司要求在變更實(shí)施完成3天內(nèi)完成現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)，現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)時(shí)，成本人員應(yīng)當(dāng)關(guān)注變更實(shí)施的范圍，是否與變更立項(xiàng)階段要求的范圍一致；如果不一致，原則上現(xiàn)場(chǎng)施工超出部分不予認(rèn)可，現(xiàn)場(chǎng)未施工部分應(yīng)當(dāng)予以扣除；此外，應(yīng)當(dāng)對(duì)施工工程量進(jìn)行簽字確認(rèn)，如涉及工程量計(jì)算復(fù)雜，可以備注按附圖計(jì)算，現(xiàn)場(chǎng)一定要復(fù)核清楚是否按對(duì)應(yīng)的圖紙進(jìn)行施工，如有偏差部分，需要在簽證單上注明清楚。

4）費(fèi)用結(jié)算階段：現(xiàn)場(chǎng)簽核確認(rèn)后，應(yīng)當(dāng)要求施工單位及時(shí)申報(bào)變更費(fèi)用，以便及時(shí)掌握現(xiàn)場(chǎng)的成本動(dòng)態(tài)。在費(fèi)用審核階段，重點(diǎn)關(guān)注工程量計(jì)算的準(zhǔn)確性（尤其是按照附圖計(jì)算的變更）；關(guān)注變更價(jià)格套取的準(zhǔn)確性，有時(shí)變更的價(jià)格可參考不同子目，不同子目間的價(jià)格有差距比較大，這個(gè)時(shí)候應(yīng)當(dāng)是就低不就高，需要特殊注意。

二、索賠爭(zhēng)議的防范及處理——知己知彼，妥善應(yīng)對(duì)

工程索賠是項(xiàng)目施工過(guò)程中經(jīng)常碰到的情況，它是指是在工程承包合同履行過(guò)程中，當(dāng)事人一方由于另一方未履行合同所規(guī)定的義務(wù)而遭受損失時(shí)，向另一方提出賠償要求的行為。從名詞解釋的角度來(lái)看，是一種履約方向違約方就損失請(qǐng)求賠償?shù)那樾危趯?shí)際項(xiàng)目合作過(guò)程中，有的施工單位已經(jīng)將索賠作為其項(xiàng)目盈利的重要來(lái)源，經(jīng)常采用先低價(jià)中標(biāo)后抓住機(jī)會(huì)或創(chuàng)造機(jī)會(huì)進(jìn)行高價(jià)索賠，嚴(yán)重影響了后續(xù)的項(xiàng)目推進(jìn)。不知從何時(shí)起，“索賠”已經(jīng)從一個(gè)中性詞變成了一個(gè)貶義詞，相信在很多甲方心目中已經(jīng)形成了這樣一個(gè)認(rèn)識(shí)，“索賠多的施工單位，肯定是一個(gè)很難搞的單位，不聽(tīng)話的單位，不能用的單位”。一旦真的遇到一個(gè)索賠能力強(qiáng)勁的施工單位，對(duì)甲方來(lái)說(shuō)真是不小的挑戰(zhàn)。例如，中建系就是索賠能力強(qiáng)勁的施工單位的典型代表，其內(nèi)部有著明確的工程簽證索賠的管理辦法：責(zé)任分工明確，索賠點(diǎn)羅列清晰，甚至有著明確的獎(jiǎng)罰機(jī)制，索賠的季度效益必須大于5%，否則會(huì)有懲罰。對(duì)于很多甲方來(lái)說(shuō)，遇到中建系，那就是遇上了“苦主”。

正所謂知己知彼，百戰(zhàn)不怠，本文就從施工單位常規(guī)的索賠關(guān)注點(diǎn)來(lái)分析應(yīng)對(duì)之策：索賠按照索賠事件的成因來(lái)分，我們將其劃分為六大類，分別是a.條件變化引起的索賠，包括業(yè)主方未按合同約定的內(nèi)容提供相關(guān)的施工條件，如未及時(shí)進(jìn)行場(chǎng)地移交，未提供三通一平等等；新增合同條件，如要求趕工，更改質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等等；施工條件變化，如實(shí)際地質(zhì)條件與地勘質(zhì)量不符等等。b.不可預(yù)見(jiàn)因素引起的索賠，包括不可抗力及不可見(jiàn)因素引起的損失。c.工程中止或終止引起的索賠。d甲分包原因造成的索賠，如其供貨質(zhì)量，進(jìn)場(chǎng)時(shí)間，交叉施工等原因產(chǎn)生的損失。e.合同文件的錯(cuò)漏矛盾，如清單與合同條款之間的矛盾。f工期延誤的索賠等。

了解了索賠產(chǎn)生的原因，同時(shí)考慮到索賠也是屬于一種風(fēng)險(xiǎn)范疇，結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的一般方法，我們給出如下的解決之策：

1. 規(guī)避策略：對(duì)于像施工或合同條件變化引起的索賠是大部分是可以規(guī)避的，及時(shí)安排好相關(guān)人員提供好場(chǎng)地條件、各種手續(xù)辦理即可；對(duì)工程管理人員及時(shí)進(jìn)行交底讓其掌握合同條件，不得隨意增加或提高合同要求；合同文件的錯(cuò)漏矛盾問(wèn)題更是可以通過(guò)不斷總結(jié)進(jìn)行修改規(guī)避的風(fēng)險(xiǎn)。

2. 轉(zhuǎn)移策略：對(duì)于一些不可預(yù)見(jiàn)的因素，尤其是不可抗力產(chǎn)生的損失，可以通過(guò)購(gòu)買建筑工程一切險(xiǎn)和第三方責(zé)任險(xiǎn)得到一定的轉(zhuǎn)移，同時(shí)諸如甲分包的原因產(chǎn)生的索賠，則可以通過(guò)相關(guān)責(zé)任方就相關(guān)費(fèi)用進(jìn)行追回；此外總包合同的約定也可以將部分風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給總承包單位比如一定時(shí)間內(nèi)的停工是沒(méi)有費(fèi)用補(bǔ)償?shù)?，比?5天以內(nèi)無(wú)費(fèi)用補(bǔ)償?shù)募s定。

3. 減輕策略：這個(gè)策略中最重要的一點(diǎn)就是選擇靠譜的供應(yīng)商，常規(guī)的住宅項(xiàng)目完全沒(méi)有必要選擇中建系這種索賠能力的超強(qiáng)的供應(yīng)商，盡量選擇一些有合租基礎(chǔ)的供方，這是從源頭上降低索賠風(fēng)險(xiǎn)的解決之道。另外，可以就某些索賠風(fēng)險(xiǎn)采用與施工單位共同承擔(dān)的方式分?jǐn)?，如材料價(jià)格波動(dòng)5%以內(nèi)由施工單位承擔(dān)，超過(guò)部分由業(yè)主方承擔(dān)。

4. 接受策略:對(duì)于一些無(wú)法采用上述策略進(jìn)行應(yīng)對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)，只能采用接受策略。例如工程的中止或終止這是沒(méi)辦法進(jìn)行規(guī)避或轉(zhuǎn)移或減輕的，只能在合同中約定清楚發(fā)生此類情形的時(shí)候如何處理。

5. 反索賠策略：為降低施工單位的索賠熱情、維護(hù)業(yè)主方利益，業(yè)主方應(yīng)當(dāng)記錄施工單位的履約情形，必要時(shí)及時(shí)進(jìn)行相應(yīng)的反索賠。有時(shí)候適當(dāng)?shù)倪M(jìn)行反索賠可有效解決施工過(guò)程中的一些矛盾和僵局。

結(jié)語(yǔ)：

一個(gè)項(xiàng)目的施工過(guò)程中是比較漫長(zhǎng)的，從開(kāi)始施工到交付一般都需要兩年的時(shí)間，在這兩年的施工期間，常規(guī)應(yīng)對(duì)的就是變更簽證、索賠、付款等問(wèn)題。變更簽證及索賠的管控的好壞往往就決定了過(guò)程成本控制的結(jié)果，上面的論述只是個(gè)人的一些淺薄的經(jīng)驗(yàn)，望大家共同交流提升！