4月20日，中國人民銀行按月更新了5年期以上LPR，最新數(shù)字為4.65%，較上個(gè)月降低了10個(gè)基點(diǎn)。LPR下調(diào)對房貸客戶有什么影響呢？身邊的有些朋友也在糾結(jié)是否轉(zhuǎn)換LPR？那我們就了解一下什么是LPR？要了解LPR我們要從利率開始聊起。

什么是利率

貨幣是有時(shí)間價(jià)值的，今年的一塊錢和明年的一塊錢是不相等的。明年的一塊錢等于今天的一塊錢加上它在這一年之內(nèi)所產(chǎn)生的利息。所以“利率就是貨幣的價(jià)格，就像商品市場中商品的價(jià)格一樣，只是商品市場上買賣的是實(shí)物商品，而金融市場買賣的是貨幣”。實(shí)物商品的價(jià)格用貨幣來表現(xiàn)，而貨幣的價(jià)格用利率來衡量。

那么這個(gè)利息是由誰決定的呢？按經(jīng)濟(jì)學(xué)原理來解釋價(jià)格應(yīng)該是總需求與總供給決定的，那么錢的價(jià)格就應(yīng)該是市場中所有想借入錢的人和所有能夠借出錢的人所決定的。但是由于貨幣是由主權(quán)國家發(fā)行的，所以大多數(shù)情況下國家要保證自己對貨幣的價(jià)格保有控制權(quán)。主權(quán)國家的利率都是受央行直接或間接控制的。說完了利率下面我們看一下我國的利率構(gòu)成。

我國現(xiàn)在有兩套利率體系，一套是央行規(guī)定的存貸款基準(zhǔn)利率，另外一套是由系統(tǒng)重要銀行每天報(bào)價(jià)形成的LPR。目前國家正在引導(dǎo)利率向市場化轉(zhuǎn)型，也就是從中央銀行規(guī)定的基準(zhǔn)利率慢慢轉(zhuǎn)向由銀行間市場定價(jià)的LPR。國家最近推出的固定房貸利率轉(zhuǎn)換為LPR利率就是對利率市場化改革做出的相應(yīng)調(diào)整。

基準(zhǔn)利率

基準(zhǔn)利率是由央行制定的，又分為存款基準(zhǔn)利率和貸款基準(zhǔn)利率。我國上一次調(diào)整貸款基準(zhǔn)利率是在2015年10月24日。調(diào)整后一年期的貸款基準(zhǔn)利率為4.35%。基準(zhǔn)利率的意思就是銀行可以給借款人的一個(gè)基準(zhǔn)利率。各家銀行可以根據(jù)客戶的信用水平、資信狀況和貸款規(guī)模的大小進(jìn)行上下浮動。比如一家公司去找銀行貸款，銀行會根據(jù)公司的信用評分給公司制定該筆貸款的價(jià)格，如果是央企或者大型上市公司那么貸款利率可能在4.35%的水平上向下浮動一些，如果是小企業(yè)就在4.35%的水平上上浮一些。實(shí)質(zhì)和商場賣東西打折是一樣的。

什么是LPR

LPR的計(jì)算方法是由18家銀行共同報(bào)價(jià)產(chǎn)生出的一個(gè)貸款基準(zhǔn)利率。計(jì)算方法為各報(bào)價(jià)行于每月20日（遇節(jié)假日順延）9點(diǎn)前，以0.05個(gè)百分點(diǎn)（5個(gè)基點(diǎn)）為步長，向全國銀行間同業(yè)拆借中心提交報(bào)價(jià)，全國銀行間同業(yè)拆借中心按去掉最高和最低報(bào)價(jià)后算術(shù)平均向0.05%的整數(shù)倍就近取整計(jì)算得出LPR。參與報(bào)價(jià)的18家銀行為工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、中信銀行、浦發(fā)銀行、興業(yè)銀行、招商銀行、民生銀行、西安銀行、臺州銀行、上海農(nóng)商銀行、廣東順德農(nóng)商行、渣打中國、花旗銀行、深圳前海微眾銀行、浙江網(wǎng)商銀行。

所以LPR是由市場上各家銀行根據(jù)自己的貸款需求，通過集中報(bào)價(jià)形式形成的一個(gè)市場化利率，它不再像基準(zhǔn)利率那樣由央行進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)定。從上圖我們可以看到，從2019年4月26日到2020年4月20日為止，一年期的貸款利率從4.31%下降到3.85%。如果借款期為一年，借款本金為100萬元，那么一年可以少支付利息4600元。此外要注意LPR也是一個(gè)基準(zhǔn)利率。通常商業(yè)銀行只會給其最優(yōu)質(zhì)的客戶提供這一貸款價(jià)格。其他級別的客戶的貸款利率會在LPR的基礎(chǔ)上進(jìn)行一定的上浮。

LPR利率與基準(zhǔn)利率的轉(zhuǎn)換

（1）轉(zhuǎn)換前

最后說一說房屋抵押貸款從基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)變?yōu)長PR浮動利率的相關(guān)問題。原先我們在買房的時(shí)候和銀行簽訂的抵押貸款合同都是基于前面我們向大家介紹過的基準(zhǔn)利率計(jì)算的。5年期以上的基準(zhǔn)利率應(yīng)該為4.9%。此外各家銀行會根據(jù)資信情況不同在4.9%的基礎(chǔ)上進(jìn)行上浮或下浮。比如銀行在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上下浮2%那么房貸的實(shí)際貸款利率就應(yīng)該為4.8%左右。

（2）轉(zhuǎn)換后

轉(zhuǎn)換為LPR利率后我們的住房抵押貸款利率構(gòu)成就應(yīng)該是LPR利率加上一個(gè)個(gè)人信用加點(diǎn)。每家銀行的加點(diǎn)是可以自行決定的，但LPR利率是市場統(tǒng)一的價(jià)格。目前5年期以上的LPR利率為4.65%與4.9%的基準(zhǔn)利率相比有0.25%的點(diǎn)差。如果貸款額為300萬，貸款期限為30年，兩種利率的還款差額如下表：

此外目前我國的貸款利率與其他發(fā)達(dá)國家相比是處在高位的，未來LPR繼續(xù)下行將是大概率事件。