二手房交易時(shí)除少量全款購房以外，大多數(shù)買家是要用貸款購房的。實(shí)踐中大部分貸款申請都比較順利，但凡事總有例外。如果在二手房交易時(shí)，碰到買家的貸款申請沒被銀行批準(zhǔn)怎么辦？

這個(gè)問題很多賣家在簽約并沒認(rèn)真想過，一旦發(fā)生這樣的情況后，很多賣家的想法是這樣的：“既然貸款沒通過，要么買方拿全款出來繼續(xù)履行，要么賠我違約金，然后解除合同我另賣他人！”可實(shí)際上，往往二手房買賣合同的條款并不支持賣家的這種主張！

如果賣家在簽約時(shí)沒有特別要求，中介提供出的合同文本對(duì)于貸款問題通常的約定大致是這樣的“買方向一家銀行申請貸款未得批準(zhǔn)或未足額獲批，買方可以再向其它銀行申請貸款，直到貸款批準(zhǔn)為止，期間產(chǎn)生的費(fèi)用由買家承擔(dān)”。這個(gè)條款含義是這樣的：“向一家銀行貸款沒被批準(zhǔn)，不代表向其他銀行申請也不會(huì)被批準(zhǔn)，所以如果第一次貸款申請被銀行拒了，那就換家銀行來第二次，如果第二還被拒，再換家銀行來第三次.......至于可以申請多少次，理論上有多少銀行就可能有多少次！

提示：需要說明一下，銀行不批貸的原因有的是因?yàn)橘I家的資質(zhì)或信用有問題，也有的純粹是銀行內(nèi)部原因，比如額度比較緊之類的。所以確實(shí)可能存在在這家銀行申請沒批，換家銀行就批了的可能。如果是購房人真的有一些上失信名單之類的硬傷，那就沒什么說的了，到哪兒也批不了。如果不是硬傷而是資質(zhì)或額度稍有問題，不同銀行尺度不同，有時(shí)中介也會(huì)承諾幫著”想辦法“。

實(shí)踐中很多賣家簽約時(shí)實(shí)際并沒有注意這個(gè)”一直貸下去“的條款，腦子里對(duì)貸款時(shí)間的的感覺一般停留在交易時(shí)口頭上聽到的中介介紹的一次貸款需要的大致時(shí)間。實(shí)踐中大部分交易的貸款也確實(shí)是順利的，所以這個(gè)問題也就不存了。但是當(dāng)貸款不順利時(shí)，矛盾就出來了。

很多人賣房是等著錢急用的，有的是要繼續(xù)買房形成了連環(huán)交易，賣房的人可能也急等著拿到錢去履行他買房的交易。一旦貸款出現(xiàn)意外不順利無法按原計(jì)劃的時(shí)間拿到貸款，買家的選擇通常很明確“繼續(xù)向一下家銀行貸款，哪怕有時(shí)候是因?yàn)橘I家自身資質(zhì)問題，貸款獲批的可能性很低，買家可能仍會(huì)要走換銀行申請貸款的程序拖時(shí)間讓著急的賣家讓步。

賣家當(dāng)然和買家的想法不一樣，一般配合第一次貸款都沒問題，可當(dāng)?shù)谝淮钨J款不成，賣家發(fā)現(xiàn)還要再繼續(xù)兩次、三次的時(shí)候，很多賣家就不愿意配合了，因?yàn)檫@種狀態(tài)也經(jīng)常發(fā)生糾紛和訴訟。

但是如果賣家簽約時(shí)沒留心，簽訂的是我前面說的那種”一直貸下去“的條款，出了事兒就難辦了。我經(jīng)常能碰到有賣家因買家一次貸款不成、急于用款想解約的?？墒悄眠^來合同一看，只能告訴他按合同約定一次貸款不成，賣方有義務(wù)繼續(xù)配合辦理貸款，除非有確實(shí)的證據(jù)證明”買家的資質(zhì)有硬傷，在任何銀行都不可能獲批“。

發(fā)生這種狀況的時(shí)候，賣家說”我也急著用錢“、“這種約定我當(dāng)初不知道、他們沒告訴我”、”當(dāng)初說好的只要多少天就能拿貸款“......這類的說法基本是沒法推翻書面條款的，畢竟文字就在那里，你的簽字也在那里！

賣家怎么防止發(fā)生這種風(fēng)險(xiǎn)呢？

事先預(yù)防其實(shí)并不難：如果賣家對(duì)貸款支付時(shí)間有較強(qiáng)期待，最好要求在合同中明確貸款次數(shù)限制或貸款時(shí)間限制，比如“貸款最多不超過兩次”、”第一次貸款不成要在多少天內(nèi)將貸款手續(xù)提交到第二家銀行“、“多長時(shí)間內(nèi)賣方不能收到貸款買家有義務(wù)自籌款項(xiàng)支付余款”等這類限制性約定。如果事先有這類明確約定，買家即使一時(shí)無法貸款，也可以通過其它方式先解決賣家的問題，買家實(shí)在沒辦法解決，至少賣家依合同到法院起訴能輕松勝訴！