一、概念類

1、城市更新

答：城市更新主要是指對特定城市建成區(qū)（包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等）根據(jù)城市規(guī)劃和有關(guān)規(guī)定程序進行綜合整治、功能改變或者拆除重建的活動。

2、城市更新的目的

答：城市更新的目的是進一步完善城市功能、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、改善人居環(huán)境、推進土地、能源、資源的節(jié)約集約利用。

3、在什么情況下可進行城市更新？

答：具有以下情形之一的特定城市建成區(qū)，可以進行城市更新：

（一）城市的基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施亟需完善；

（二）環(huán)境惡劣或存在重大安全隱患；

（三）現(xiàn)有土地用途、建筑物使用功能或者資源、能源利用明顯不符合社會經(jīng)濟發(fā)展要求，影響城市規(guī)劃實施；

（四）依法或經(jīng)市政府批準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)進行城市更新的其他情形。

4、城市更新的幾種模式

答：城市更新有綜合整治、功能改變、拆除重建三種模式。

5、綜合整治類城市更新

答：綜合整治類城市更新主要包括改善消防設(shè)施、改善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施、改善沿街立面、環(huán)境整治和既有建筑節(jié)能改造等內(nèi)容，但不改變建筑主體結(jié)構(gòu)和使用功能；

6、功能改變類城市更新

答：功能改變類城市更新主要指改變部分或者全部建筑物使用功能，但不改變土地使用權(quán)的權(quán)利主體和使用期限，保留建筑物的原主體結(jié)構(gòu)；

7、拆除重建類城市更新

答：拆除重建類城市更新主要指拆除范圍內(nèi)所有權(quán)利人形成單一權(quán)利主體后，拆除原有建筑物，再按照批準(zhǔn)的規(guī)劃進行新建建設(shè)的活動，除自改的以外，土地使用權(quán)的權(quán)利主體一般會發(fā)生改變，使用期限按照新出讓用地重新計算。

8、城市更新方向

答：指通過城市更新改造實現(xiàn)片區(qū)建筑形態(tài)、公共設(shè)施、城市景觀等各項城市功能的完善，在城市更新單元計劃階段，確定片區(qū)城市更新改造方向，并通過落實城市更新單元規(guī)劃指標(biāo)使改造工作按照既定目標(biāo)實施。

9、更新策略

答：城市更新策略就是為了實現(xiàn)城市更新制定的目標(biāo)，根據(jù)現(xiàn)有的及可能出現(xiàn)的問題制定的若干對應(yīng)的方案，在實現(xiàn)目標(biāo)的過程中，根據(jù)形勢的發(fā)展和變化來制定出新的方案，或者根據(jù)形勢的發(fā)展和變化來選擇相應(yīng)的方案，最終實現(xiàn)城市更新的目標(biāo)。

10、城市更新重點區(qū)域

答：城市更新重點區(qū)域指根據(jù)《深圳市城市更新“十三五”規(guī)劃》確定的全市重點發(fā)展區(qū)域和軌道站點周邊和樞紐區(qū)域，通過政府加強引導(dǎo)，在重點區(qū)域開展高質(zhì)量城市更新，形成城市新增長極，優(yōu)化城市發(fā)展空間。

11、權(quán)屬清晰用地

答：權(quán)屬清晰用地包括：國有已出讓（劃撥）用地、城中村用地、舊屋村用地、城市化歷史遺留違法建筑處理用地、房地產(chǎn)登記歷史遺留用地。另，未完善征轉(zhuǎn)手續(xù)用地根據(jù)歷史用地處置政策可交由繼受單位進行城市更新的用地視為權(quán)屬清晰用地。

12、更新范圍

答：城市更新單元內(nèi)各類用地范圍的統(tǒng)稱，包括“更新單元范圍”、“拆除范圍”、“獨立占地的公共服務(wù)設(shè)施用地及其他移交給政府的獨立用地范圍”和“開發(fā)建設(shè)用地范圍”、“清退用地范圍”、“騰挪用地范圍”、“劃入的零星用地范圍”“外部移交用地范圍”。

13、更新單元范圍

答：“更新單元范圍”指拆除范圍外，涉及土地清退、用地騰挪、零星用地劃入，或者其他公共利益需要與更新項目進行統(tǒng)籌的，在拆除范圍基礎(chǔ)上還須劃定更新單元范圍，以包括上述建設(shè)行為。

14、拆除范圍

答：“拆除范圍”指依據(jù)更新單元規(guī)劃制定計劃，申請拆除重建的特定城市建成區(qū)，應(yīng)當(dāng)在保證基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施相對完整的前提下，充分考慮和尊重所在區(qū)域自然、社會、經(jīng)濟關(guān)系的延續(xù)性，按照相關(guān)規(guī)劃與技術(shù)規(guī)范，綜合考慮道路、河流等自然要素及產(chǎn)權(quán)邊界等因素，劃定相對成片的區(qū)域作為拆除范圍。

15、獨立占地的公共服務(wù)設(shè)施用地及其他移交給政府的獨立用地范圍

答：“獨立占地的公共服務(wù)設(shè)施用地及其他移交給政府的獨立用地范圍”指依據(jù)相關(guān)規(guī)定移交給政府的用地，包括納入政府儲備用地、建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或者城市公共利益項目等的獨立用地、外部移交用地等。

16、開發(fā)建設(shè)用地范圍

答：“開發(fā)建設(shè)用地范圍”指依據(jù)城市更新政策可出讓給實施主體的進行開發(fā)建設(shè)的用地范圍?？沙鲎尳o實施主體的進行開發(fā)建設(shè)的用地面積（不含劃入的拆除范圍外零星用地面積）應(yīng)不大于拆除范圍用地面積減去基準(zhǔn)土地移交用地面積、根據(jù)歷史用地處置政策納入政府土地儲備的用地面積及清退的國有未出讓用地面積（小地塊城市更新單元除外）。

17、城市更新單元規(guī)劃

答：城市更新單元規(guī)劃是管理城市更新活動的基本依據(jù)。對于城市建成區(qū)中具有《深圳市城市更新辦法》第二條所規(guī)定情形，需要進行城市更新的區(qū)域，應(yīng)當(dāng)在保證基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施相對完整的前提下，按照有關(guān)技術(shù)規(guī)范，綜合考慮道路、河流等自然要素及產(chǎn)權(quán)邊界等因素，劃定相對成片的區(qū)域作為城市更新單元，制定城市更新單元規(guī)劃。一個城市更新單元可以包括一個或者多個城市更新項目。（擬稿人：侯玻）

18、城市更新專項規(guī)劃

答：城市更新專項規(guī)劃根據(jù)城市總體規(guī)劃制定，與近期建設(shè)規(guī)劃相銜接，明確全市城市更新的重點區(qū)域及其更新方向、目標(biāo)、時序、總體規(guī)模和更新策略。

19、法定圖則

答：法定圖則是由城市規(guī)劃主管部門根據(jù)城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃的要求編制，對分區(qū)內(nèi)各片區(qū)的土地利用性質(zhì)、開發(fā)強度、配套設(shè)施、道路交通和城市設(shè)計等方面作出的詳細規(guī)定。主要是對各片區(qū)土地利用性質(zhì)、開發(fā)強度、配套設(shè)施等作進一步明確規(guī)劃。法定圖則經(jīng)市規(guī)劃委員會審批后具有法律效力，任何單位和個人不得擅自更改。法定圖則強化了城市規(guī)劃的法制精神，增強了公眾對城市規(guī)劃的了解和參與。（擬稿人：侯玻）

20、可行性分析

答：可行性分析是通過對項目的主要內(nèi)容和配套條件，如市場需求、資源供應(yīng)、建設(shè)規(guī)模、工藝路線、設(shè)備選型、環(huán)境影響、資金籌措、盈利能力等，從技術(shù)、經(jīng)濟、工程等方面進行調(diào)查研究和分析比較，并對項目建成以后可能取得的財務(wù)、經(jīng)濟效益及社會環(huán)境影響進行預(yù)測，從而提出該項目是否值得投資和如何進行建設(shè)的咨詢意見，為項目決策提供依據(jù)的一種綜合性的系統(tǒng)分析方法。可行性分析應(yīng)具有預(yù)見性、公正性、可靠性、科學(xué)性的特點。

21、合法用地比例

答：合法用地比例指在一定范圍內(nèi)，權(quán)屬情形的合法用地面積占總用地面積的比例。對于申報拆除重建類城市更新計劃的城市更新單元，拆除范圍內(nèi)合法用地比例應(yīng)當(dāng)達到規(guī)定數(shù)值，位于坪山中心區(qū)范圍內(nèi)的，其拆除范圍內(nèi)合法用地比例應(yīng)當(dāng)不低于50%，坪山區(qū)其他區(qū)域比例應(yīng)當(dāng)不低于60%。同時規(guī)定，合法用地比例不足60%但不低于50%的，拆除范圍內(nèi)的歷史違建可按規(guī)定審定簡易處理。

22、城市更新合法用地

答：共有五類。合法國有土地、城中村用地、舊屋村用地、已納入房地產(chǎn)權(quán)登記歷史遺留問題處理的有關(guān)用地、經(jīng)處理的歷史遺留違法用地

23、簡易處理

答：簡易處理指適用簡易處理程序?qū)v史違建進行處理。根據(jù)《關(guān)于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施的通知》規(guī)定，合法用地比例不足60%但不低于50%的，拆除范圍內(nèi)的歷史違建可按規(guī)定申請簡易處理，經(jīng)簡易處理的歷史違建及其所在用地視為權(quán)屬清晰的合法建筑物及土地。

24、建筑物建成年限

答：建筑物建成年限指建筑物建成的時間。根據(jù)《關(guān)于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施的通知》規(guī)定，舊住宅區(qū)申請拆除重建城市更新的，建筑物建成時間原則上應(yīng)不少于20年；舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)申請拆除重建城市更新的，建筑物建成時間原則上應(yīng)不少于15年。

25、非農(nóng)建設(shè)用地

答：非農(nóng)建設(shè)用地是相對于農(nóng)業(yè)建設(shè)用地而言，它是指用于農(nóng)業(yè)之外的一切工程建設(shè)以及其它建設(shè)設(shè)施所占用的土地，包括城鎮(zhèn)建設(shè)用地、工礦企業(yè)用地、集鎮(zhèn)和農(nóng)村居民點用地、交通運輸用地等用地。

26、城市更新實施主體

答：城市更新實施主體指城市更新單元內(nèi)項目拆除范圍存在多個權(quán)利主體的，所有權(quán)利主體通過房地產(chǎn)作價入股成立或者加入公司、與搬遷人簽訂搬遷補償安置協(xié)議、房地產(chǎn)被收購方收購的方式將房地產(chǎn)的相關(guān)權(quán)益移轉(zhuǎn)到同一主體后，形成單一主體（即城市更新實施主體）。

27、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)

答：房地產(chǎn)開發(fā)是一項專業(yè)性很強的經(jīng)營活動。開發(fā)商擁有足夠的專業(yè)技術(shù)人員是為保障開發(fā)項目產(chǎn)品的安全及開發(fā)中其他社會效益和環(huán)境效益實現(xiàn)的必要條件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)分為一、二、三、四級資質(zhì)和暫定資質(zhì)。其中一級資質(zhì)由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部審批，二級及以下資質(zhì)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門審批。

28、土地使用權(quán)的權(quán)利主體

答：土地使用權(quán)是指具備法定條件者，包括國家機關(guān)、企事業(yè)單位、農(nóng)民集體和公民個人以及三資企業(yè)等，依據(jù)法定程序或依約定對國有土地或農(nóng)民集體土地所享有的占有、利用、收益和有限處分的權(quán)利。土地使用權(quán)的權(quán)利主體指土地使用權(quán)證書上載明的所有人，對土地使用權(quán)證上載明的土地享有占有、利用、收益和有限處分的權(quán)利。（擬稿人：熊彩蕾）

29、土地使用權(quán)使用期限

答：土地使用年限是指對合法取得的土地所享有的使用年限。根據(jù)我國《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地年限為50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;倉儲用地50年；綜合或者其他用地50年。（擬稿人：熊彩蕾）

30、土地使用權(quán)出讓合同

答：土地使用權(quán)出讓合同，即國有土地使用權(quán)出讓合同，是指市、縣人民政府土地管理部門代表國家(出讓人)與土地使用者(受讓人)就特定地塊的土地使用權(quán)出讓事宜所達成的、明確相互間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的書面協(xié)議。（擬稿人：侯玻）

31、土地出讓金

答：土地出讓金指各級政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規(guī)定補交的土地出讓價款。

32、補繳地價

答：是指國有土地使用者因改變土地用途等而向國家補交的地價或土地使用權(quán)出讓金、土地收益。需要補繳地價的情形主要有如下3類：①土地使用者改變土地用途、容積率、建筑高度等城市規(guī)劃限制條件；②土地使用者延長土地使用年限(包括出讓土地使用權(quán)期滿后續(xù)期)；③土地使用者轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)(要求補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，補交土地使用權(quán)出讓金等)。（擬稿人：侯玻）

33、違法建筑

答：違法建筑是指未經(jīng)規(guī)劃土地主管部門批準(zhǔn)，未領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證或臨時建設(shè)工程規(guī)劃許可證，擅自建筑的建筑物和構(gòu)筑物。根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃法的規(guī)定，在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的，建設(shè)單位或者個人應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。我國法律明確規(guī)定，拆除違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，不予補償。

34、清退用地范圍

答：“清退用地范圍”指拆除范圍內(nèi)由實施主體自行拆除、清理地上建（構(gòu)）筑物及附著物的國有未出讓用地，及更新單元范圍內(nèi)、拆除范圍外除外部移交用地外，由實施主體負責(zé)理清經(jīng)濟關(guān)系并自行拆除、清理地上建（構(gòu)）筑物及附著物并無償移交給政府的未完善征轉(zhuǎn)手續(xù)用地的范圍。

35、騰挪用地范圍

答：“騰挪用地范圍”指更新單元范圍內(nèi)、拆除范圍外的未建設(shè)用地，通過土地位置調(diào)換等方式進行等面積騰挪的用地范圍。

36、劃入的零星用地范圍

答：“劃入的零星用地范圍”指更新單元范圍內(nèi)屬于國有未出讓的邊角地、夾心地、插花地，總面積不超過項目拆除范圍用地面積的10%且不超過3000平方米的部分可作為零星用地一并出讓給項目實施主體的用地范圍。

37、城市更新清退用地

答：清退用地是指已完成征轉(zhuǎn)及補償手續(xù)，因規(guī)劃實施等原因確需劃入城市更新單元拆除范圍，由城市更新項目實施主體負責(zé)清退的國有未出讓用地。所有清退用地應(yīng)當(dāng)無償移交給政府。

38、城市更新單元規(guī)劃容積

答：是指城市更新單元內(nèi)開發(fā)建設(shè)用地各地塊規(guī)定建筑面積之和，包括地上規(guī)定建筑面積與地下規(guī)定建筑面積。地下規(guī)定建筑面積是指除地下車庫、設(shè)備用房、民防設(shè)施、公共通道之外的地下建筑面積。

規(guī)劃容積由基礎(chǔ)容積、轉(zhuǎn)移容積、獎勵容積三部分組成。

40、基礎(chǔ)容積

答：基礎(chǔ)容積是指開發(fā)建設(shè)用地各地塊基礎(chǔ)容積之和。

41、轉(zhuǎn)移容積

答：轉(zhuǎn)移容積是指城市更新單元內(nèi)按規(guī)定可轉(zhuǎn)移至開發(fā)建設(shè)用地范圍內(nèi)的容積。

42、獎勵容積

答：獎勵容積是指為保障公共利益目的的實現(xiàn)，依據(jù)規(guī)定給予獎勵的容積。

43、土地移交率

答：土地移交率=（拆除范圍用地面積 劃入的拆除范圍外零星用地面積-開發(fā)建設(shè)用地面積）/拆除范圍用地面積×100%

44、單元土地移交率

答：單元土地移交率=（城市更新單元范圍用地面積-開發(fā)建設(shè)用地面積）/城市更新單元范圍用地面積×100%

45、土地移交用地面積

答：包括“基準(zhǔn)土地移交面積”、“實際土地移交面積”。

46、基準(zhǔn)土地移交用地面積

答： 城市更新單元拆除范圍用地面積小于10000平方米的，基準(zhǔn)土地移交用地面積按拆除范圍用地面積的30%取值；城市更新單元拆除范圍用地面積大于等于10000 平方米，小于20000平方米的，基準(zhǔn)土地移交用地面積按3000平方米取值；拆除范圍用地面積大于等于20000平方米的，基準(zhǔn)土地移交用地面積按拆除范圍內(nèi)各類權(quán)屬清晰用地面積之和的15%取值。

47、實際土地移交用地面積

答：實際土地移交用地面積指拆除范圍內(nèi)移交給政府的權(quán)屬清晰用地面積。

48、建安成本

答：建安成本是房屋建筑成本和房屋設(shè)施設(shè)備安裝成本的簡稱。

49、綠化覆蓋率

答：綠化覆蓋率指綠化植物的垂直投影面積占城市總用地面積的比值。既：綠化覆蓋率(%)=綠化植物垂直投影面積/城市用地總面積×100%。城市綠化覆蓋率是衡量一個城市綠化水平的主要指標(biāo)。

50、建筑密度

答：建筑密度是指在一定范圍內(nèi)，建筑物的基底面積總和與總用地面積的比例（%）。是指建筑物的覆蓋率，具體指項目用地范圍內(nèi)所有建筑的基底總面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比（%），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。

二、流程類

51、在城市更新工作中，參與更新改造的開發(fā)企業(yè)主要承擔(dān)什么職責(zé)？

答：參與拆除重建類城市更新的開發(fā)企業(yè)，其主要應(yīng)完成更新項目全部拆除用地范圍的建筑物、構(gòu)筑物及其它地上附著物的清理拆除工作，并對原權(quán)利人予以貨幣補償或產(chǎn)權(quán)置換安置補償；按規(guī)劃要求，將獨立占地的道路、學(xué)校等公共設(shè)施用地移交政府，并負責(zé)更新項目的開發(fā)建設(shè)用地內(nèi)新建開發(fā)建設(shè)和出讓宗地內(nèi)的配套設(shè)施建設(shè)工作；規(guī)劃配建保障性住房的，應(yīng)按相關(guān)規(guī)定建設(shè)并交付保障性住房。

52、城市更新范圍內(nèi)業(yè)主享有的主要權(quán)利和需履行的主要義務(wù)有哪些？

答：業(yè)主的主要權(quán)利包括：處分其房地產(chǎn)及附屬設(shè)施的權(quán)利、表達是否同意更新改造的權(quán)利、對片區(qū)規(guī)劃的建議權(quán)利、獲得補償（貨幣或產(chǎn)權(quán)置換、合作入股分成）的權(quán)利、了解更新項目實施進度的權(quán)利等。

業(yè)主的主要義務(wù)包括：處理其房地產(chǎn)存在的查封、贈與、租賃、其它產(chǎn)權(quán)糾紛等問題，移交其所有的土地和房屋，注銷原有房地產(chǎn)證等。

53、拆除重建類城市更新項目一般的操作流程？

答：形成項目申報主體（意愿征集）——申報主體開展更新單元計劃申報——簽訂前期監(jiān)管協(xié)議——列入市計劃形成申報主體——城市更新單元規(guī)劃編制——城市更新單元規(guī)劃審批——分期項目形成單一主體（拆遷談判）——分期項目確認實施主體——分期項目移交公共設(shè)施用地——分期項目簽訂土地出讓合同——分期項目完成報建手續(xù)——分期項目動工建設(shè)——回遷安置房選房——商品房預(yù)售——工程竣工驗收——移交回遷安置房、配建保障性住房和公共配套設(shè)施等——完成更新單元改造。

54、拆除重建類城市更新單元更新意愿如何收集？

答：申報拆除重建類城市更新規(guī)劃制定計劃，需收集城市更新單元拆除范圍內(nèi)權(quán)利主體同意進行城市更新及同意委托申報主體開展申報城市更新的意愿委托證明材料，需達成《城市更新辦法實施細則》第三十七條城市更新意愿規(guī)定的權(quán)利主體同意改造的數(shù)量比例條件。即：城市更新單元拆除范圍內(nèi)用地為單一地塊，權(quán)利主體單一的，該主體同意進行城市更新；建筑物為多個權(quán)利主體共有的，占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意進行城市更新；建筑物區(qū)分所有的，專有部分占建筑物總面積三分之二以上的權(quán)利主體且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的權(quán)利主體同意進行城市更新。拆除范圍內(nèi)用地包含多個地塊的，符合上述規(guī)定的地塊的總用地面積應(yīng)當(dāng)不小于拆除范圍用地面積的80%。

55.城市更新項目范圍內(nèi)的權(quán)利人如何認定？

答：有產(chǎn)權(quán)登記記錄的土地、房屋以證載人即為權(quán)利人；無產(chǎn)權(quán)登記記錄的土地、房屋進行權(quán)利人認定核查工作后確定權(quán)利人。

56、什么是拆除重建類城市更新單元制定計劃申報主體？申報主體如何形成？

答：申報主體就是向城市更新職級部門申請將更新單元納入深圳市城市更新單元制定計劃的個人、企業(yè)或單位。需更新單元拆除重建范圍內(nèi)其它權(quán)利主體同意更新改造，出具更新意愿證明材料委托相同的一家企業(yè)或單位，最終形成單一的申報單位。

57、制定計劃申報主體是否就是開發(fā)建設(shè)的實施主體，計劃申報主體的職責(zé)是什么？

答：制定計劃申報主體不一定就是改造單位，申報主體主要職責(zé)是開展城市更新單元申報工作，完成更新單元納入制定計劃申報工作，開展單元規(guī)劃土地及建筑物信息核查，完成單元規(guī)劃編制與報批。

58、更新意愿收集階段是否要進行具體搬遷補償安置談判？

答：更新意愿收集階段主要涉及征求更新范圍內(nèi)權(quán)利主體是否同意納入拆除重建范圍進行更新改造，不涉及規(guī)劃方案及拆遷安置補償?shù)染唧w事宜，但需向街道辦和區(qū)主管部門報備補償方案。拆遷安置補償工作在該更新單元列入計劃后，由項目改造主體按程序與相關(guān)權(quán)利人另行協(xié)商簽訂。

59、業(yè)主可通過何種途徑確定自己的房屋是否處在城市更新拆除范圍內(nèi)？

答：業(yè)主可登陸深圳市規(guī)劃和國土資源委員會官方網(wǎng)站（http://www./）查詢城市更新計劃公告，具體更新單元拆除重建范圍可點擊或下載公告內(nèi)附圖查看；或登陸區(qū)城市更新辦公室網(wǎng)站，查詢正在申報中的更新單元改造意愿公告，具體更新單元拆除重建范圍可點擊或下載公告內(nèi)附圖查看。

網(wǎng)站上查詢不清楚的，可持相關(guān)房屋及地上附著物等權(quán)屬證明材料向龍崗區(qū)城市更新辦公室或深圳市規(guī)劃和國土資源委員會及其派出機構(gòu)進行查詢。

60、什么是更新項目的實施主體？如何形成？

答：實施主體是《深圳市城市更新辦法》規(guī)定的專用名詞。城市更新項目（城市更新單元規(guī)劃的某一分期）的拆除范圍內(nèi)所有權(quán)利主體將房地產(chǎn)的相關(guān)權(quán)益移轉(zhuǎn)到同一主體后，經(jīng)該單一主體申請，區(qū)城市更新主管部門循相關(guān)程序核查后，可確認該單一主體為該項目的實施主體。形成單一主體可通過以下方式：

（1）權(quán)利主體以房地產(chǎn)作價入股成立或者加入公司。

（2）權(quán)利主體與搬遷人簽訂搬遷補償安置協(xié)議。

（3）權(quán)利主體的房地產(chǎn)被收購方收購。

61、開發(fā)企業(yè)提供的回遷安置房何時登記到回遷業(yè)主名下？需要哪些手續(xù)？

答：回遷安置房屋竣工后，即可按程序?qū)⒒剡w房屋登記到回遷業(yè)主名下?；剡w房屋登記一般需要提供業(yè)主身份證明、搬遷補償安置協(xié)議等（最終以產(chǎn)權(quán)登記部門的要求為準(zhǔn)）。

62、回遷業(yè)主的安置房是市場商品房嗎？回遷業(yè)主能否在產(chǎn)權(quán)登記以前轉(zhuǎn)讓給其他人？

答：按照深圳市城市更新政策，城市更新范圍內(nèi)的住宅、商業(yè)、公寓和辦公等功能用房都為市場商品房，如業(yè)主選擇項目內(nèi)回遷，且與搬遷人沒有其它限制產(chǎn)權(quán)約定的，一般回遷房屋都應(yīng)是市場商品房。

因無可交易登記產(chǎn)權(quán)，回遷安置房在產(chǎn)權(quán)登記以前不能轉(zhuǎn)讓給他人（法院裁定交割的除外）。

63、什么情況下更新計劃會被清理？

答：根據(jù)《關(guān)于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》（深府辦〔2016〕38號）第二十八條，定期開展更新計劃清理。各區(qū)政府應(yīng)當(dāng)定期對城市更新計劃進行清理，對于具有以下情形之一的項目，可按程序調(diào)出計劃：

（1）自城市更新計劃公告之日起1年內(nèi)，未完成土地及建筑物信息核查和城市更新單元規(guī)劃報批的。

（2）自城市更新單元規(guī)劃批準(zhǔn)之日起2年內(nèi)，項目首期未確認實施主體的。

（3）自實施主體確認之日起1年內(nèi)，未辦理用地出讓手續(xù)的。

64、申報主體與實施主體的關(guān)系？

答：理論上，申報主體與實施主體并無必須的股權(quán)關(guān)系，故城市更新早期存在炒賣項目的情況。現(xiàn)如今對申報主體、實施主體都提出資質(zhì)要求，且在監(jiān)管規(guī)定中對炒賣項目也作出限制。

65、項目久談不成是不是就爛尾了？

答：在《城市更新辦法實施細則》中，針對久談不成的項目有三種選擇，1、調(diào)出計劃；2、符合條件的，改走征收，這點也需調(diào)出計劃；3、如果達到雙90%，由政府組織實施，類似于香港的強制售賣，不過目前仍缺乏法理支持，故尚未真正參照這一路徑完成的項目。

三、補償類

66、被搬遷業(yè)主的哪些主要權(quán)益開發(fā)企業(yè)應(yīng)予以補償？

答：參照《國有土地上房屋征收與補償條例》及《深圳市房屋征收與補償實施辦法》，被搬遷人可要求以下幾方面的補償或補助：

（1）被搬遷房屋（含土地）價值（含構(gòu)筑附著物及二次裝修）

（2）因房屋搬遷造成的搬遷、臨時安置的補償；

（3）因房屋搬遷造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償；

（4）擅改商業(yè)適當(dāng)補償；

（5）其它另有約定的補償。

67、項目整體補償標(biāo)準(zhǔn)是如何制定的？

答：一般開發(fā)企業(yè)會根據(jù)項目現(xiàn)狀容積率與規(guī)劃容積率做經(jīng)濟測算，在保證一定利潤的前提下，參考周邊同類項目已經(jīng)制定的補償標(biāo)準(zhǔn)制定。

貨幣補償會增加項目現(xiàn)金成本，大部分開發(fā)企業(yè)不會引導(dǎo)被搬遷人選擇貨幣補償，故標(biāo)準(zhǔn)基本不高。

現(xiàn)狀情況差別較大，距離較遠的項目之間不具備參考性。

68、項目拆賠比是如何確定的？

答：因為城市更新項目最終是希望完成的，故絕大部分項目的拆賠比都是以參考已開展項目拆賠比為主，既能滿足大部分被搬遷人的基本訴求，也不會擾亂市場。

69、項目過渡租金是如何確定的？

答：項目過渡租金一般是基于項目內(nèi)現(xiàn)狀租金水平調(diào)研所得，取其中上值。有些項目會考慮項目耗時較長而增加一定時間上浮條款，但目前大部分項目仍以定價補償，考慮到需保障業(yè)主能在附近找到合適的房屋過渡，故在前期階段會略高。隨著改造時間的拖后，便會出現(xiàn)租金低于現(xiàn)狀租金的情況。

70、附屬物如何補償？

答：大多數(shù)項目對附屬物采取兩種方式計算補償標(biāo)準(zhǔn)：1、評估價；2、參考市政征收定價補償。

對附屬物的范圍也不盡統(tǒng)一，有些項目能賠就賠，有些項目大部分都不予補償，因此，也需根據(jù)項目實際情況做進一步協(xié)商，并無強制性規(guī)定。

71、被搬遷房屋面積如何認定？

答：有房地產(chǎn)證的，以證載面積為準(zhǔn)；無證的，以具有資質(zhì)的測繪單位測繪所得面積為準(zhǔn)。有證又有加建的，一般取其大值。

72、對住改非如何認定和補償？

答：一般項目對住改非的認定均是基于現(xiàn)狀用途，提供的資料包括營業(yè)執(zhí)照、銀行流水、村委證明等。補償標(biāo)準(zhǔn)從0.5到1不等，租金參考調(diào)研租金。但大多數(shù)項目對住改非補償范圍有主、輔街的區(qū)別。

73、存在被搬遷人過世情形的房屋如何簽約？

答：涉及證載人去世的，按法定繼承手續(xù)辦理完成后，以最終繼承人作為被搬遷人簽約。

涉及無產(chǎn)權(quán)證的物業(yè)，則需內(nèi)部協(xié)商分配事宜，以利益相關(guān)人共同承認的繼承人作為被搬遷人簽約。

74、存在抵押情形的的房屋如何簽約？

答：一般采取兩種方式：1、先籌集資金贖樓，再簽署協(xié)議；2、與抵押銀行簽署三方協(xié)議，抵押物由被搬遷房屋轉(zhuǎn)為拆賠合同，回遷辦證后直接抵押給銀行，直至還清款項，解除抵押。

75、存在查封情形的的房屋如何簽約？

答：參考抵押情形。

76、無法到場的被搬遷人如何簽約？

答：可辦理經(jīng)公證的授權(quán)委托書，由受托人辦理相關(guān)手續(xù)。

77、簽署搬遷安置協(xié)議后是否即須移交房屋？

答：具體參考雙方簽署的合同約定，一般在合同中均會由約定搬遷時間，多數(shù)項目會盡量要求被搬遷人盡快搬遷移交，以盡快推動片區(qū)的簽約工作。

78、如果被搬遷業(yè)主認為補償不合理，應(yīng)如何尋求幫助？

答：如果被搬遷業(yè)主認為補償不合理，可聘請專業(yè)機構(gòu)對搬遷人出具的測繪報告、評估報告等進行復(fù)核，也可聘請專業(yè)法律人士協(xié)助搬遷補償安置談判，以保障自身合法權(quán)益。

79、所獲被搬遷房屋貨幣補償是否需要繳稅

答：不需要。按照相關(guān)稅法規(guī)定，免征個人所得稅。

80、搬遷人未按時交房是否有法律保障？

答：一般項目在搬遷補償協(xié)議中對搬遷人未按時交房的，均有違約條款，按日罰息或上浮一定比例的過渡安置費作為補償。

81、回遷房是否提供裝修？

答：目前通行的作為有兩種，（1）提供裝修，一般會有裝修標(biāo)準(zhǔn)檔位的約定，比如800、1000、1500等；（2）提供裝修補償，定價或者按現(xiàn)狀評估價，選擇此類的回遷房物為毛坯房。

82、回遷約定面積與實際回遷面積有出入如何處理？

答：拆賠合同中一般都會對面積差異部分作處理約定，通行做法是（1）在技術(shù)誤差的比例內(nèi)互不補償，超出部分按市場價格多退少補；（2）約定一定比例內(nèi)優(yōu)惠購買或售出，超出部分參考市場價；（3）參考上述綜合約定。

83、項目是否一定有簽約獎勵？

答：簽約獎勵是開發(fā)主體為提高被搬遷人的簽約積極性而設(shè)置的項目，并非法定必須，故依據(jù)項目不同補償標(biāo)準(zhǔn)而定。但簽約獎勵必須附帶限期簽約，否則并無太大效果，且需建立在已經(jīng)擁有一定比例簽約意向的基礎(chǔ)上，否則一旦設(shè)立限制日期，但簽約效果不理想，容易打臉。

84、如何選房？

答：目前市場上通行的做法有，（1）先簽先選，但這種方式會導(dǎo)致約到后面推進越難，一般只有政府限期完成的項目才會選擇此做法，且一般有個簽約期限。即在一定期限內(nèi)簽約的抽簽決定，超出期限外的按先簽先選的原則進行；（2）抽簽決定，這其中又細分為抽簽選房號和抽簽決定選房順序，多數(shù)會選擇抽簽決定選房順序，這樣會在公平的基礎(chǔ)上最大限度的照顧到被搬遷人的房屋意向。當(dāng)然，這種情況起先并不利于前期簽約的優(yōu)勢，所以通過簽約獎勵來促進盡早簽約。

85、樓層差價結(jié)算？

答：目前主要出現(xiàn)在政府項目，城市更新項目暫未發(fā)現(xiàn)有結(jié)算樓層差價的。

86、回遷時間一般多長？

答：開發(fā)企業(yè)可控的開發(fā)周期，實在實施主體確認之后，故絕大多數(shù)項目都以此為基點，設(shè)置回遷過渡期限36或42個月，但實際回遷時間更大程度上是有拆遷談判時間所決定的，理論上最快時間4年，而多數(shù)情況下沒有最慢，只有更慢。

87、租金如何支付？

答：租金一般情況下按季度或半年期支付，當(dāng)然只是從合同約定，并無明文要求。故理論上按月支付或一次性付三年，都是允許的。關(guān)鍵還是在于綜合考慮開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)和信譽，租金支付形式只是加分項，并非決定項。

88、簽約人是否有國籍限制？

答：沒有。理論上有合法的身份證明的人都可以作為被搬遷人。但受外匯管制等各種因素，國外的銀行賬戶會收到限制。這點需要注意。

89、一戶一棟政策？

答：一戶一棟是是政府在處理征收項目的過程中，針對符合一戶一棟政策的原村民，給予不足480平方米按480平方米補足回遷安置房面積的優(yōu)惠政策。

這里面有兩個概念，一是這種政策適用于政府主導(dǎo)的征收項目，不同于開發(fā)商的城市更新項目；二是原村民是指截止2003年10月29日，公安機關(guān)登記在冊并參加本村勞動分紅的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員；一戶是指截止至2004年3月31日，原村民中已婚或年滿30周歲未婚的。

90、關(guān)于停車位獎勵？

答：目前新建小區(qū)的停車位均沒有產(chǎn)權(quán)，故理論上開發(fā)商并無條件回遷停車位給被搬遷的條件，因此有些有停車位補償?shù)囊彩且蚤L期使用權(quán)替代產(chǎn)權(quán)，但該部分只是固定停車位，仍需向物業(yè)管理公司繳納車位管理費。

不過，限于目前停車位配比規(guī)定無法滿足日益增長的私家車保有量，故即便項目有停車位獎勵，一般也是按戶或棟予以計算。

91、物業(yè)面積如何分配？

答：有房地產(chǎn)證的，根據(jù)證載情況分配，超出證載面積的可在證載人之間自由分配。

無產(chǎn)權(quán)證的，根據(jù)被搬遷人內(nèi)部協(xié)商決定。

92、回遷物業(yè)有無產(chǎn)權(quán)證？

答：有，正常項目都為市場商品房，等同于一手房。

93、辦證費用？

答：一般有開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，被搬遷人無需繳納任何費用。

94、回遷物業(yè)是否受限售限購限制？

答：等同于一手房，同樣受限售限購政策影響，但回遷人不受購房資格限制。

95、是否可以通過回遷房規(guī)避限購政策？

答：這是一個比較敏感的話題，但投資客在一定程度上確實解決了更新項目的資金問題。在政策上并未明文限制，且在搬遷補償合同備案時只是行使簽約資格上的審核，并不對真實性進行實質(zhì)審核，因此，市場上的確有中介推動拆遷房的交易。

但從最近政府反饋的情況來看，對于一房異常多業(yè)主的情況，現(xiàn)在也逐漸的開始審慎起來。出于對項目本身的風(fēng)險考慮，無論是開發(fā)企業(yè)還是業(yè)主，又或者投資人，都應(yīng)該充分考慮。

96、關(guān)于被搬遷房屋拆除問題？

答：以前存在項目談一棟拆一棟的情況，但對項目簽約的推進效果初期有作用，到后期容易造成更大的社會穩(wěn)定風(fēng)險。在2016暫行措施出臺之后，政府加強了對建筑物拆除的監(jiān)管，項目必須完成100%搬遷補償協(xié)議簽訂后申報實施主體，確認為實施主體之后才能進行房屋拆除。

97、關(guān)于回遷物業(yè)登記價？

答：目前并無政策明確回遷物業(yè)登記價應(yīng)該如何制定，僅根據(jù)城市更新政策則由搬遷人與被搬遷人協(xié)商確定。早期開發(fā)主體以建安成本作為登記價，但在三價合一之后，通行做法是按照預(yù)售價格作為登記價。

不過，登記價的多少與業(yè)主持有成本或買賣成本是相關(guān)的。買賣的話涉及增值稅的計算，以銷售費用和登記價的差價來核算，持有成本則因為持有費用是以登記價作為核算基本的。

98、簽約人是否有年齡限制？

答：沒有，未成年人在監(jiān)護人的監(jiān)護下可以作為簽約人簽約。

99、簽約標(biāo)準(zhǔn)前后不一致怎么辦？

答：除政府的有些項目在合同條款內(nèi)有簽約標(biāo)準(zhǔn)前后一致的保證條款，城市更新項目基本不會有此保證條款，但從項目風(fēng)險以及后續(xù)簽約難度的考慮，后期如果大的標(biāo)準(zhǔn)變動，開發(fā)企業(yè)必然需要給前面比較配合的業(yè)主補足其中差額部分。目前尚未出現(xiàn)因補償標(biāo)準(zhǔn)前后不一致而產(chǎn)生社會矛盾的項目。

100、還遷房的質(zhì)量如何保證？

答：以前存在還遷房和開發(fā)企業(yè)商品房質(zhì)量存在較大區(qū)別的情況，導(dǎo)致維權(quán)事件頻頻發(fā)生，包括現(xiàn)在內(nèi)陸的回遷安置房基本等于劣質(zhì)房。這些年市場越來越規(guī)范，開發(fā)企業(yè)也更愛惜羽毛，雖然說還遷物業(yè)在裝修等附加值上與開發(fā)商出售的商品房可能仍有差異，但主體結(jié)構(gòu)等方面基本是一致的。總體來說，還是政府、媒體監(jiān)督力度越來越大的結(jié)果。