小微貸款選擇抵押物的幾個要點和幾個坑

卜范濤講風(fēng)險 2020-04-18

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小微貸款抵押為王，但不等于有了抵押物，貸款就可以萬無一失。

抵押物在選擇上要關(guān)注幾個要點：

1.房市火熱城市的房產(chǎn)，不一定是優(yōu)質(zhì)的抵押物。從抵押物作用來說，抵押物是在未來某一時點變現(xiàn)后，對沖貸款可能存在的損失。這是抵押物價值所在，抵押物在貸款沒有發(fā)生風(fēng)險的情況下并沒有什么作用。那么抵押物最具備價值是未來某一時間的變現(xiàn)價值，不是在貸款當(dāng)下。當(dāng)下熱鬧的房地產(chǎn)市場，在未來具不具備支撐抵押物價值持續(xù)保值，這是在選擇抵押物要關(guān)注的重要一點。

2.并不是所有土地房產(chǎn)的抵押物都具備變現(xiàn)能力。小微貸款抵押為王。但是什么樣的抵押的才是王，這是要深入考慮的。比如：A銀行是抵押貸款，什么抵押物都選擇，住宅、商鋪、寫字樓、土地廠房沒有區(qū)別；B銀行也是抵押貸款，主打住宅，商鋪、寫字樓另一個層次，最后才是土地房產(chǎn)。在不考慮小微信貸調(diào)查技術(shù)和管理能力的前提下，哪個銀行風(fēng)險高那是可想而知的。

3.并不是所有頭部房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的房產(chǎn)都能及時變現(xiàn)。對于選擇抵押物來說，一定是地段、學(xué)區(qū)、配套設(shè)施，這些都是要考慮的，只圖一時貸款增長快，后續(xù)清收兩行淚。銀行要做的是選擇，而不是典當(dāng)。部分頭部開發(fā)商開發(fā)的小區(qū)越來越遠(yuǎn)離中心城區(qū)，這和城鄉(xiāng)結(jié)合部有什么不同，可是在價格上卻又高出很多，將來如何變現(xiàn)？變現(xiàn)價值又將會受到極大影響。

4.抵押物單體價值高的房產(chǎn)，并不是最優(yōu)的房產(chǎn)。前面說了，抵押物最具備價值的時候是在未來某一時點的變現(xiàn)價值，抵押物單體價值越高，越不具備流動性，第三人購買的可能性越小。將來變現(xiàn)存在極大不確定性，是極大不確定性，而不是較大不確定性。比如說：在你的銀行貸款500萬元，用一個價值的4000萬元的商業(yè)綜合體抵押，是不是抵押率極低，如果貸款發(fā)生風(fēng)險后，價值4000萬元的抵押物有誰能買得起？買了之后又能干什么？

注意抵押物的幾個坑

1.商業(yè)房產(chǎn)、寫字樓要高度注意變現(xiàn)能力。商業(yè)房產(chǎn)、寫字樓受約束的地方多，稅費高，選擇人群有限，如果商圈沒有了人氣，將難以變現(xiàn)。

2.高價值的廠房要高度關(guān)注其實際價值。廠房只有在原使用者使用時才具備價值，當(dāng)變現(xiàn)時，又處于某一產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的時候，基本上不具備變現(xiàn)價值。

3.成熟社區(qū)中，板式樓房頂層、低層、位置逼仄的抵押物。

4.抵押不是借款本人，內(nèi)部居住人員復(fù)雜的抵押物。