最近兩年，二浦（楊浦、黃浦）在大刀闊斧拆遷，而且基本是以“數(shù)磚頭”為基本原則，且鼓勵(lì)貨幣補(bǔ)償不提倡房屋安置，如果一定要拿安置房，就只能“從城市回農(nóng)村”了。

歸納整理承辦的多個(gè)拆遷共有分割案件后，對動拆遷的政策和口徑總結(jié)以下幾點(diǎn)與大家分享。

一、“大蛋糕”的組成

動拆遷補(bǔ)償款，俗稱大蛋糕，有房屋價(jià)值補(bǔ)償款和各類補(bǔ)貼和獎(jiǎng)勵(lì)組成。房屋價(jià)值補(bǔ)償款，俗稱“三塊磚頭”的錢，“第一塊磚頭”是房屋的評估價(jià)格，“第二塊磚頭”是房屋的價(jià)格補(bǔ)貼，“第三塊磚頭”是房屋的套型面積補(bǔ)貼。

若被認(rèn)定為居住困難的戶，則還會有“第四塊磚頭”的錢，即居住困難補(bǔ)貼。

二、什么情況才能獲得“第四塊磚頭”的錢？

1.  原則上是“數(shù)磚頭”的，也就是沒有“第四塊磚頭”的錢，只有在家庭人口（戶口）過多，而房屋面積過小的情況下，才會“數(shù)人頭”。而且，需要該戶提出書面申請，申請對該戶評定為居住困難戶。

2. 原則上，該戶中，已經(jīng)在外有商品房或者享受過福利分房（包括享受過經(jīng)濟(jì)適用房）的戶口在冊人員，是要排除在居住困難戶人數(shù)之外的。

3.滿足以上情形下，根據(jù)政府文件中的折算公式計(jì)算“第四塊磚頭”的錢。

實(shí)踐中，某一被拆遷戶居住困難不困難，不是你說了算也不是我說了算，是2011年《上海市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》（即第71號令）說了算。第71號令第二十一條明確了居住困難的折算公式和標(biāo)準(zhǔn)。

折算公式為：被征收居住房屋補(bǔ)償金額?折算單價(jià)?居住困難戶人數(shù)<22平方的，才屬于居住困難。

舉個(gè)例子，近幾年黃浦豫園在大面積動拆遷，這邊的房屋折算單價(jià)為21000元/平方米，假如有一套私房面積為20平方米，里面有6個(gè)戶口，被征收居住房屋補(bǔ)償金額（三塊磚頭的錢）計(jì)算下來為235萬，則折算公式為：235萬?21000元/平方米?6個(gè)戶口＝18.65平方米<22平方米，則該戶即屬于居住困難，需要獲得居住困難補(bǔ)貼。

那么需要獲得多少居住困難保障補(bǔ)貼呢？

保障補(bǔ)貼=折算單價(jià)??居住困難戶人數(shù)??22平方米?被征收居住房屋補(bǔ)償金額＝21000元/平方米??6個(gè)戶口??22平方米-235萬=422000元。即得到保障補(bǔ)貼后的錢，保障分到每一個(gè)人的頭上都有21000元/平方米??22平方米，為462000元/人。

三、公房和私房拆遷的最大區(qū)別是什么？

1. 概念和性質(zhì)的區(qū)別：公房的所有權(quán)通常是國家或國有單位，而私房的所有權(quán)是被征收人個(gè)人。所以公房在拆遷時(shí)承租人的地位為：公有房屋承租人；而私房在拆遷時(shí)私房的權(quán)利人的地位為：被征收人。

2. 拆遷時(shí)對房屋的評估價(jià)格（第一塊磚頭）計(jì)算方式有區(qū)別：私房拆遷時(shí)的第一塊磚頭評估價(jià)格為單價(jià)??面積；公房私房拆遷時(shí)的第一塊磚頭評估價(jià)格為單價(jià)??面積后，最終要再??0.8（系數(shù)）。俗話說公房比私房在第一塊磚頭上打了八折。

第二塊磚頭和第三塊磚頭的錢是一樣的。

3. 動拆遷款的內(nèi)部分割區(qū)別：

公房的拆遷補(bǔ)償款是在承租人和同住人之間分割，承租人肯定是有份額的，但同住人的份額以及同住人的認(rèn)定問題上有很大的不確定性，要考慮很多因素。

私房的拆遷補(bǔ)償款是在私房的產(chǎn)權(quán)權(quán)利人及權(quán)利共有人之間分割，并且要安置私房的房屋使用人。

上海市政府第71號令 第四十四條

征收居住房屋的，被征收人取得貨幣補(bǔ)償款、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋后，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)安置房屋使用人；公有房屋承租人所得的貨幣補(bǔ)償款、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋歸公有房屋承租人及其共同居住人共有。

也就是說，在沒有第四塊磚頭的前提下，公房的動拆遷中公房承租人肯定是有動遷份額的，至于除了承租人以外的戶口在公房里面的人是否有份，就要看該人是否被認(rèn)定為同住人了，同住人的認(rèn)定比較復(fù)雜，不在不再展開，會單獨(dú)寫一篇。

私房的動拆遷，私房的權(quán)利人或共有人肯定是有份的，至于除了權(quán)利人以外的戶口在私房里面的人是否有份，就要看該人是否被認(rèn)定為該房屋的實(shí)際使用人了。

所以很多人認(rèn)為，私房里面的“外人”的戶口都不能分到動遷利益是錯(cuò)誤的認(rèn)識。

4. 空掛戶口的結(jié)果也有區(qū)別：

在私房里空掛戶口肯定就不是法律上所謂的私房的房屋實(shí)際使用人，除非該私房所在的戶被認(rèn)定為居住困難，而從“數(shù)磚頭”改為“數(shù)人頭”了，否則私房里空掛戶口（從未居?。┛隙ㄊ菦]有份額的（除非當(dāng)事人自愿給付）。

而在公房里空掛戶口，原則上也是沒有份額的，但還是有一些希望被認(rèn)定為同住人的，雖然希望不一定多大。因?yàn)楣繘]有實(shí)際居住可能是因?yàn)榧彝ッ?、房屋面積太小等因素。

以上就是一些簡短的總結(jié)與歸納。

關(guān)于公房和私房動遷還有很多問題沒有展開交流。

比如：同住人的認(rèn)定依據(jù)及司法實(shí)踐？房屋實(shí)際使用人的認(rèn)定依據(jù)？承租人與同住人之間關(guān)于拆遷款是均分還是承租人應(yīng)多分一些？私房的被征收人安置房屋使用人以什么標(biāo)準(zhǔn)安置？未成年人的同住人認(rèn)定與成年人有何區(qū)別？曾享受過福利分房是否就一定不能認(rèn)定為同住人了？