筆者是小區(qū)治理公益人，平時(shí)當(dāng)了若干個(gè)小區(qū)的義務(wù)幫工，還得操心自己所在的小區(qū)，幾乎失去了屬于自己的業(yè)余空間。恰逢元旦假日，又遇一場(chǎng)大雪，前來(lái)找我?guī)兔Φ男^(qū)業(yè)主少了，30日上午，在接待了某個(gè)小區(qū)冒雪前來(lái)的兩位熱心業(yè)主后，余下來(lái)時(shí)間全部歸我所有。難得清閑，安靜坐下來(lái)動(dòng)動(dòng)筆，針對(duì)熱心業(yè)主們，對(duì)小區(qū)自管常常糾結(jié)的疑問(wèn)，今天做個(gè)解答，表達(dá)不足的方面，可以微信留言、電話或見(jiàn)面交流，本人樂(lè)此不疲。

    一、自管成功的秘訣是什么?

    當(dāng)然不能閉門(mén)造車(chē)，應(yīng)當(dāng)走出去請(qǐng)進(jìn)來(lái)，用心學(xué)習(xí)自管小區(qū)前輩們的成功經(jīng)驗(yàn)，了解他們寶貴的心路歷程，這就是自管成功秘訣。

    一般情況下，支持自管僅有關(guān)心小區(qū)的熱心業(yè)主，這到也合理。而有關(guān)基層組織、職能部門(mén)一般不很積極，那些持觀望態(tài)度或不阻撓的，就謝天謝地了，在這樣的環(huán)境壓力下，一但決定自管，就必須成功，失敗不得。決策者們要承受得了來(lái)至多方的壓力，更要對(duì)的起支持自管的熱心業(yè)主們。當(dāng)年對(duì)于走投無(wú)路的東成大廈業(yè)委會(huì)來(lái)說(shuō)，我們只有通過(guò)自管，才能讓這棟經(jīng)歷了16年，一窮二白三破爛的大廈維系下去，當(dāng)時(shí)的業(yè)委會(huì)是身處背水一戰(zhàn)的境地。

    從走過(guò)來(lái)的過(guò)程看，自管并沒(méi)有太多的難度，但是我們當(dāng)時(shí)的處境是輸不起，只能成功，而且要成功的漂亮才行!

    為了穩(wěn)操勝券，業(yè)委會(huì)決定走出去取經(jīng)，首先選擇了改革開(kāi)放發(fā)達(dá)地區(qū)的深圳，先后調(diào)研了蓮花山莊、陽(yáng)光花園、寶安山莊三個(gè)自管小區(qū)。寫(xiě)到這里，我心里猶為感激，他們毫不保留地向我們傳授著，重要要部分叮囑一遍又一遍，那種細(xì)心與熱心，仿佛回到了六十年代學(xué)雷鋒那種久別的憧憬，特別的甜美、特別的舒心、特別的養(yǎng)心和溫暖!

    求學(xué)心切，我們不顧臺(tái)風(fēng)預(yù)警，驅(qū)車(chē)前往陽(yáng)光花園、寶安山莊，也許感動(dòng)了上天，這天臺(tái)風(fēng)突然改變方向，從深圳邊上擦肩而過(guò)。

    通過(guò)調(diào)研和學(xué)習(xí)得到很多經(jīng)驗(yàn)，心中有譜，肩上的擔(dān)子輕省了，心理負(fù)擔(dān)釋放了，取得了真經(jīng)腳底生風(fēng)，至今我們還在使用著他們傳給我們的寶貝。

    二、東成大廈自管基本四要素

    (一) 組織架構(gòu)設(shè)計(jì)；

長(zhǎng)沙市東成大廈自管物業(yè)崗位管理架構(gòu)

    根據(jù)本小區(qū)的實(shí)際情況，科學(xué)合理設(shè)置組織架構(gòu)十分重要。

    特別要說(shuō)明的是：本大廈經(jīng)過(guò)三年來(lái)的實(shí)踐證明，這種組織架構(gòu)，簡(jiǎn)明扼要，職責(zé)分工明確，操作方便。從架構(gòu)圖可見(jiàn)，業(yè)委會(huì)不直接參與物業(yè)管理。

    (二) 公司化運(yùn)營(yíng)方式與制度設(shè)計(jì)；

    鑒于長(zhǎng)沙地區(qū)乃至全國(guó)，業(yè)委會(huì)并不具有對(duì)外簽訂各類(lèi)合同的資格，包括勞動(dòng)用工合同，分包合同等，同時(shí)也無(wú)法進(jìn)行稅務(wù)登記。因此，我們便動(dòng)員了四位公益心強(qiáng)的熱心業(yè)主，委托他們?yōu)槿w業(yè)主代持股份，去工商部門(mén)注冊(cè)登記屬于全體業(yè)主為股東的物業(yè)公司，當(dāng)然，代持人與業(yè)委會(huì)之間簽訂了相關(guān)股份關(guān)系承諾的法律文書(shū)。我們還規(guī)定了業(yè)委會(huì)成員不得擔(dān)任股東代持人。

    成立了公司就得按《公司法》等一系列法律法規(guī)運(yùn)作，就得有包括財(cái)務(wù)管理等各類(lèi)制度，這樣，走入規(guī)范且管理就上了規(guī)模。

    東成大廈施行自管之前，東盛物業(yè)公司不僅掏空了大樓300萬(wàn)維修資金，而且把大樓的公共收益全部侵占了，并且管理不善，只顧榨錢(qián)，業(yè)委會(huì)接過(guò)來(lái)的是一窮二白三破爛的爛攤子。2016年3月份開(kāi)始自管，當(dāng)年減去人員工資福利，以及工程施工、采購(gòu)新設(shè)備，其他經(jīng)費(fèi)，尚積余了91.4萬(wàn)元，2017年積余89.6萬(wàn)元，2018年積余了45萬(wàn)元，合計(jì)積余226萬(wàn)元。

    (三) 業(yè)委會(huì)與物業(yè)管理職能設(shè)計(jì)(各司其職，職責(zé)明確)；

    業(yè)委會(huì)不直接參與物業(yè)管理，工作要點(diǎn):  (1) 把控好集體的錢(qián)袋子；(2) 盡全力維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)委會(huì)物業(yè)工作部主任和物業(yè)經(jīng)理人列席業(yè)委會(huì)每月一次的例行會(huì)議，匯報(bào)工作，提出建議，聽(tīng)取業(yè)委會(huì)的意見(jiàn)，接受會(huì)議的決定與工作布置。布置工作全部在業(yè)委會(huì)會(huì)議上完成，杜絕會(huì)后人人過(guò)問(wèn)個(gè)個(gè)指揮，九龍治水會(huì)攪亂物業(yè)經(jīng)理人和業(yè)委會(huì)物業(yè)工作部工作計(jì)劃，會(huì)造成工作無(wú)序，物業(yè)管理工作無(wú)所適從。應(yīng)當(dāng)放手物業(yè)經(jīng)理人做專(zhuān)業(yè)內(nèi)的工作。

    需要說(shuō)明的是，物業(yè)隊(duì)伍管理的好壞，取決于物業(yè)經(jīng)理人的能力和盡職程度，這些都可以通過(guò)考核工作計(jì)劃完成程度得以檢驗(yàn)。

    業(yè)委會(huì)物業(yè)工作部主任這個(gè)半公益部門(mén)的人選猶為重要，當(dāng)然，物業(yè)經(jīng)理人的人選也不例外。

    (四) 基礎(chǔ)設(shè)計(jì)；

    自管的基礎(chǔ)是對(duì)業(yè)主全部公開(kāi)透明，特別是財(cái)務(wù)。逐漸養(yǎng)成業(yè)主對(duì)物管工作的監(jiān)督習(xí)慣，特別是錢(qián)袋子的監(jiān)督。

    有人擔(dān)心自管也會(huì)有財(cái)務(wù)漏洞，實(shí)踐證明，陽(yáng)光下公司化運(yùn)作，共有資金可控性是目前最好的方式之一。包干制物業(yè)為什么不肯向業(yè)主公開(kāi)財(cái)務(wù)? 原因就是財(cái)務(wù)一但公開(kāi)透明，那就無(wú)法掩飾竊取屬于業(yè)主的公共收益，也無(wú)法在維修資金上做手腳。

    三、聘請(qǐng)物業(yè)經(jīng)理人，專(zhuān)業(yè)人做專(zhuān)業(yè)工作

    招聘專(zhuān)職的物業(yè)經(jīng)理人，授權(quán)其招聘員工，組織物業(yè)服務(wù)班子，合理設(shè)置工作崗位，編制工作計(jì)劃，帶領(lǐng)從業(yè)人員做好本職工作。

    有個(gè)不得不講的困惑，從物業(yè)企業(yè)中挖過(guò)來(lái)的項(xiàng)目經(jīng)理，多少帶有那種在舊物業(yè)企業(yè)中養(yǎng)成的陋習(xí)，這種改變并不是一朝一夕。但實(shí)踐證明，這些“投誠(chéng)過(guò)來(lái)的解放戰(zhàn)士”在業(yè)主自管的這個(gè)大熔爐中，很快便清晰的知道誰(shuí)是小區(qū)的主人，他在為誰(shuí)服務(wù)。即從根本上解決了“為什么人服務(wù)的問(wèn)題”。讓包干制那種口頭上“為業(yè)主服務(wù)”而實(shí)際上是“為公司老板服務(wù)”的分裂狀態(tài)徹底改觀，極大的解放了物業(yè)經(jīng)理人的思想，極大的解放了物業(yè)經(jīng)理人的工作積極性！

    自管小區(qū)聘請(qǐng)物業(yè)經(jīng)理人組織進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)工作，同樣是專(zhuān)業(yè)人做專(zhuān)業(yè)事，只是物業(yè)經(jīng)理人上面的老板改變了，以前的老板是物業(yè)公司，而當(dāng)他進(jìn)入自管小區(qū)工作后，老板換成了全體業(yè)主。而具體的工作諸如崗位設(shè)置，人員調(diào)度，外包外協(xié)與專(zhuān)業(yè)物業(yè)公司的方式并沒(méi)無(wú)兩樣，所以，不要誤以為自管小區(qū)物業(yè)班子像似游擊隊(duì)，只有物業(yè)企業(yè)才是正規(guī)軍，這完全是一種錯(cuò)覺(jué)，其實(shí)，自管小區(qū)物管隊(duì)伍才更是正規(guī)軍!為什么? 因?yàn)?，自管小區(qū)不以贏利為目的，而是以服務(wù)好管理好小區(qū)物業(yè)為目的，因此，所有崗位編制滿員，這是一般的包干制物業(yè)企業(yè)做不到的，這就是我所說(shuō)的，自管小區(qū)的員工隊(duì)伍比起外聘包干制物業(yè)更加正規(guī)，筆者走訪了全國(guó)十多個(gè)自管小區(qū)，的確比包干制物業(yè)企業(yè)管理的好。如果各項(xiàng)管理服務(wù)工作足額足量完成的情況下，公司產(chǎn)生了所謂“利潤(rùn)”其實(shí)就是全體業(yè)主的物業(yè)費(fèi)資金有了余額，要么下年度業(yè)主們少分?jǐn)傂┵M(fèi)用，要么下一年度就可以多安排一些服務(wù)項(xiàng)目。

    看看下面這張表格，也許能打消人們過(guò)去的偏見(jiàn)。

自管與物業(yè)企業(yè)分工架構(gòu)比較

    四、自管小區(qū)物業(yè)從業(yè)人員工作更負(fù)責(zé)，服務(wù)更體貼

    (一) 我們對(duì)員工待遇不苛刻，崗位工資比周邊同類(lèi)性質(zhì)樓宇的包干制物業(yè)企業(yè)高出200元，生活待遇也高出他們一倍以上，并且購(gòu)買(mǎi)五險(xiǎn)，年底拿雙薪，業(yè)主享受福利時(shí)，員工也有份，就這樣，制度加關(guān)心，員工很在乎這份工作。

    (二) 自管不像物業(yè)企業(yè)那樣以贏利為首要目的，而是以管理水平服務(wù)質(zhì)量為目的。

    我們的所有崗位編制滿員，包干制企業(yè)不可能做到這一點(diǎn)。以東成大廈為例，老物業(yè)公司時(shí)期，保安崗位人員僅有3~4個(gè)人，員工工作強(qiáng)度太大，員工沒(méi)有精力履行好崗位職責(zé)。大廈施行自管后的保安崗位為7個(gè)人，其他工作崗位也是滿員，員工有足夠的精力干好自己的本職工作。

    概括一下:

    外聘包干制物業(yè)企業(yè)管理小區(qū)，崗位編制人員不足(贏利為目的，員工少降成本服務(wù)差)。

    業(yè)主自行管理小區(qū)，崗位編制人員滿員(不以贏利為目的，以服務(wù)質(zhì)量上檔次為本)。

    (三) 包干制的員工拿物業(yè)公司老板的工資，處處聽(tīng)老板使喚，根本不在乎業(yè)主，甚至聽(tīng)從老板指揮，被逼用暴力對(duì)付業(yè)主 (筆者家中就被停了3個(gè)多月電，老板唆使員工毆打至使我住院)。雖然平時(shí)我對(duì)他們的員工有關(guān)心，為什么?因?yàn)閱T工要捧老板的飯碗。自管后，老板變了，不再是原來(lái)的物業(yè)公司老板，而是全體業(yè)主，他們十分在乎業(yè)主的感受，因此，員工與業(yè)主的關(guān)系必然融恰?？梢赃@么說(shuō)，只有自管小區(qū)的業(yè)主才有主人翁的獲得感，才有和諧的主雇關(guān)系。

    過(guò)去的東成大廈，物業(yè)管理糟糕到極點(diǎn)，當(dāng)年市中心標(biāo)志性的綜合樓，被老物業(yè)公司糟蹋的破爛不堪，十分可惜，成了物業(yè)糾紛的重災(zāi)區(qū)。施行自管后，各位可以來(lái)看看，不僅管理的井井有條，而且動(dòng)用自管積余資金，進(jìn)行了包括更換中央空調(diào)，自來(lái)水改造等十大工程項(xiàng)目。各位也可以去走訪本地街道辦、社區(qū)、派出所，讓他們做個(gè)見(jiàn)證，確認(rèn)這棟大廈是如此的和諧。只要有了基本公平，和諧自然成就。

    五、項(xiàng)目經(jīng)理工作并沒(méi)有太多的技術(shù)含量

    經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)的項(xiàng)目經(jīng)理，學(xué)習(xí)如何與業(yè)主打交道，還有如何盡職與免責(zé)。管理保安部門(mén)、客服收費(fèi)、工程部(維修工)，有高壓電中央空調(diào)的項(xiàng)目多了值班電工，一般與工程部合并一個(gè)部門(mén)，其余的就是外包外協(xié)。有一位曾經(jīng)做過(guò)項(xiàng)目經(jīng)理，后來(lái)自己開(kāi)辦了一家小型物業(yè)公司的人士，這樣說(shuō)道:“項(xiàng)目經(jīng)理只要經(jīng)過(guò)一些基本的學(xué)習(xí)和實(shí)踐，把工作當(dāng)成自己的事做，就能做好本職工作”。

    六、小區(qū)施行自管后的業(yè)委會(huì)工作量減少并且少煩心

    (一) 自管小區(qū)的業(yè)委會(huì)，不存在非自管小區(qū)那樣跟物業(yè)公司扯皮，不存在在物業(yè)公司與業(yè)主之間受夾攻氣，不存在精力耗在址皮上。

    (二) 正如前面所述，自管小區(qū)崗位分工明確，制度設(shè)計(jì)環(huán)環(huán)相扣，放手物業(yè)經(jīng)理人做專(zhuān)業(yè)事，業(yè)委會(huì)并不直接介入物業(yè)管理與服務(wù)，煩雜的事務(wù)都落在物業(yè)經(jīng)理人身上，說(shuō)白了，物業(yè)經(jīng)理人除了財(cái)務(wù)不管，其他都要管。業(yè)委會(huì)除了根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況，經(jīng)集體商量后布置給物業(yè)工作部和物業(yè)經(jīng)理人去具體落實(shí)，更多的是看緊錢(qián)袋子以及思想小區(qū)的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃。我們業(yè)委會(huì)每月15日下午4時(shí)--5時(shí)開(kāi)會(huì)，沒(méi)有太多的事情可做。筆者工作習(xí)慣是個(gè)粗線條，對(duì)錢(qián)這個(gè)東西沒(méi)什么概念，因?yàn)楫?dāng)了業(yè)委會(huì)主任，用錢(qián)得讓我批，好煩，正打算把這支筆交給心細(xì)的委員去做。我平常工作的確很忙，其實(shí)自己的小區(qū)工作量?jī)H占了10%，其余時(shí)間都用在幫別的小區(qū)做義工。

    (三) 我常常把包干制物業(yè)比喻成大糞缸，對(duì)外拉攏腐蝕主管部門(mén)以及街道社區(qū)，對(duì)內(nèi)拉攏腐蝕業(yè)委會(huì)，特別是業(yè)委會(huì)主任，目的是方便侵占業(yè)主的利益，拉攏不成就在業(yè)主中挑釁離間，甚至造謠污蔑、逼迫、攻擊、歐打業(yè)委會(huì)成員。我在想，經(jīng)的起誘惑的能有幾人?

    自管小區(qū)不存在這類(lèi)問(wèn)題，只要制度設(shè)置得當(dāng)，只要陽(yáng)光透明公開(kāi)，這些事就不會(huì)發(fā)生。因此，自管小區(qū)不存在大糞缸，空氣清新，和諧相處，不存在腐蝕拉攏，也不存在逼迫攻擊。有業(yè)主有感而發(fā)，在東成大廈門(mén)前喜樂(lè)著掛出一副對(duì)聯(lián): 業(yè)主維權(quán)栽下常青樹(shù)，小區(qū)自管澆開(kāi)幸?；ā?/span>這副對(duì)聯(lián)表達(dá)的很貼切。

    七、誰(shuí)說(shuō)小區(qū)建筑面積大不適合自管? 

    我聽(tīng)到有種聲音說(shuō):“大型小區(qū)不適合自管，只有小型小區(qū)才能搞自管”。我們用事實(shí)說(shuō)話: 江蘇無(wú)錫吉祥國(guó)際花園自管小區(qū)，建筑面積32萬(wàn)平方，小區(qū)內(nèi)包含別墅、洋房、高層，這個(gè)小區(qū)面積不算小吧? 更有無(wú)錫春江花園，建筑面積54.8萬(wàn)平方。小區(qū)內(nèi)有樓梯房，有小高層，自管十年了，小區(qū)打扮得像個(gè)公園，長(zhǎng)沙到目前為止找不到打理的如此美麗的小區(qū)，不管是萬(wàn)科還是綠城管理的小區(qū)，跟這個(gè)小區(qū)比起來(lái)要遜色一籌，根本看不出是個(gè)老舊小區(qū)。他們的物業(yè)費(fèi)始終保持在樓梯房0.5元/平方，電梯房1元/平方。這么低的物業(yè)費(fèi)，十年下來(lái)，積余了1600萬(wàn)元。這么低的物業(yè)費(fèi)，老舊小區(qū)維護(hù)成本又是那么高，怎么還會(huì)有如此多的積余呢? 原因是小區(qū)體量大，分?jǐn)偝杀镜?，反而容易打理。江蘇鹽城大豐區(qū)有二十多個(gè)自管小區(qū)，建筑面積基本上在8萬(wàn)平方左右，我去過(guò)其中一個(gè)叫浦江名苑的小區(qū)，自管了不少年，小區(qū)管理的嘛好，雖然處處精打細(xì)算，積余不會(huì)那么豐盛，為什么?小區(qū)體量小，分?jǐn)偝杀鞠鄬?duì)高。

    八、自管小區(qū)發(fā)生事故風(fēng)險(xiǎn)究竟由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)?

    外聘物業(yè)公司管理小區(qū)，小區(qū)發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)事故，是由物業(yè)企業(yè)賠嗎?其實(shí)并不完全是那么回事。

    主要法律依據(jù): 《合同法》、《侵權(quán)法》、《物權(quán)法》、《公共安全法》、《消防法》等。舉幾個(gè)例子來(lái)說(shuō)明，這樣容易說(shuō)清楚。

    外聘物業(yè)公司管理小區(qū)，一旦發(fā)生事故風(fēng)險(xiǎn)，只要有證據(jù)證明物業(yè)企業(yè)履行了合同義務(wù)，根據(jù)《侵權(quán)法》、《合同法》和《物權(quán)法》區(qū)分所有權(quán)等法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主或相關(guān)的部分業(yè)主負(fù)責(zé)。物業(yè)企業(yè)的免責(zé)水平可以說(shuō)是高手，他們?cè)缫炎龊昧嗣庳?zé)證據(jù)，例如: 規(guī)定巡樓一天四次，事實(shí)上有可能只巡樓一次，他們也會(huì)將巡樓記錄卡片上打勾勾標(biāo)記巡樓四次，憑著該證據(jù)，就能證明物業(yè)企業(yè)已經(jīng)履行了合同義務(wù)。

    (一) 外墻瓷磚脫落傷人損物，應(yīng)當(dāng)由這棟樓的全體業(yè)主負(fù)責(zé)。

    (二) 假設(shè)十樓公共水管破裂漏到下一層造成損失，當(dāng)然是十樓業(yè)主負(fù)責(zé)；個(gè)人家中的水漏到下一層，當(dāng)然是這一戶業(yè)主負(fù)責(zé)。

    (三) 大樓發(fā)生火災(zāi)誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)? 根據(jù)消防部門(mén)的勘查結(jié)果，是個(gè)人的原因造成的個(gè)人負(fù)責(zé)，否則集體負(fù)責(zé)。

    (四) 消防管沒(méi)有水或消防泵損壞了，物業(yè)公司套業(yè)主維修資金的機(jī)會(huì)來(lái)了，如果業(yè)主不肯動(dòng)用維修資金，一旦發(fā)生消防泵啟動(dòng)不了，消防管沒(méi)有水，責(zé)任不在物業(yè)企業(yè)。

    (五) 電梯發(fā)生人身事故，只要不是乘電梯人的個(gè)人原因，電梯維保企業(yè)負(fù)責(zé)。

    由于自管小區(qū)不以贏利為目的，所以，崗位人員齊全，各類(lèi)記錄都是真實(shí)的，不像外聘的包干制企業(yè)，以賺錢(qián)為目的，往往崗位編制人員不足。舉例東成大廈，老物業(yè)管理時(shí)期，保安長(zhǎng)期僅有3--4人，員工工作力不從心，必然在工作記錄方面做假。自管后保安編制7人，工作記錄都是真實(shí)的。工作人員負(fù)有責(zé)任心，能起到減少意外風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的機(jī)率。不僅如此，我們還購(gòu)買(mǎi)了高空墜物意外險(xiǎn)，每年交納保險(xiǎn)金1萬(wàn)元/年，外聘物業(yè)企業(yè)決不會(huì)為業(yè)主從自己口袋里掏這筆錢(qián)。正因?yàn)樽怨苄^(qū)是自己管理自己的小區(qū)，就像辦理自己家里的事一樣，不會(huì)搞虛的，處處做事實(shí)實(shí)在在。

    自從實(shí)施自管后，我們?cè)诘谝粫r(shí)間恢復(fù)了消防水泵聯(lián)動(dòng)，消防管不缺水，并且安裝了146個(gè)監(jiān)控?cái)z像頭。

    員工每年做體驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)身體不適應(yīng)工作的勸退，今年給員工買(mǎi)上工傷意外險(xiǎn)。    

    綜上，小區(qū)一旦發(fā)生意外事故，物業(yè)企業(yè)承擔(dān)責(zé)任的機(jī)率極小，您見(jiàn)過(guò)有幾起由物業(yè)企業(yè)賠償?shù)陌咐?/span>? 人家都是免責(zé)高手乃。自管小區(qū)是自己對(duì)自己負(fù)責(zé)，所以，發(fā)生意外事故的機(jī)率比外聘物業(yè)企業(yè)管理小區(qū)風(fēng)險(xiǎn)機(jī)率還要小。

    九、自管小區(qū)為什么成立全體業(yè)主為股東的代持公司?

    因各地政策的差異性，舉例長(zhǎng)沙，業(yè)委會(huì)不具有法人地位，不能對(duì)外簽訂勞務(wù)合同、分包合同、廣告合同和稅務(wù)登記等，具體操作起來(lái)十分麻煩，處處要打擦邊球。因此，成立代持物業(yè)公司是在目前政策限制下的無(wú)奈之舉。將來(lái)這一塊新的規(guī)定出來(lái)后，相信沒(méi)有人會(huì)多此一舉成立公司。

    (一) 根據(jù)《工商登記管理?xiàng)l例》注冊(cè)股東限制在五十人之內(nèi)。東成大廈選出了四名熱心公益的業(yè)主擔(dān)任代持股東，法人由一名國(guó)企的黨員中層干部擔(dān)任，并且規(guī)定業(yè)委會(huì)成員不擔(dān)任代持人。業(yè)委會(huì)與代持股東之間有法律文書(shū)。代持股東與其他業(yè)主享受一樣的待遇，并無(wú)特殊享受，不參與公司管理與決策，不承擔(dān)額外義務(wù)，完全是公益愛(ài)心行為。

    (二) 關(guān)于公司承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題在本文的第七條里已經(jīng)講的夠清楚了，這里不再敘述。同時(shí)我們還規(guī)定，業(yè)主自己成立的代持公司不承接別的小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)，這就增加了可控性。在小區(qū)物業(yè)管理方面，監(jiān)管部門(mén)主要是針對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理為第一責(zé)任人，《監(jiān)察法》實(shí)施后，業(yè)委會(huì)主任將承擔(dān)更多的責(zé)任，關(guān)鍵是相關(guān)人員的履職必須依法依規(guī)。

    (三) 小區(qū)成立代持物業(yè)公司管理自己的小區(qū)，處理積余的資金有法可依，例如，我們小區(qū)在《業(yè)主管理規(guī)約》中約定: 一旦所有設(shè)備設(shè)施更新基本結(jié)束后，每年積余的錢(qián)，截留20萬(wàn)元存留做為維修資金積累，其余的錢(qián)首先返還業(yè)主所繳的物業(yè)費(fèi)，另外的按業(yè)主擁有的專(zhuān)有面積平均分紅(公司法)。沒(méi)有成立代持公司的自管小區(qū)如果這樣做，無(wú)疑冒一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。

    十、東成大廈為什么堅(jiān)定不移走自管之路?

   《物權(quán)法》第八十一條“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他人管理。”小區(qū)實(shí)行業(yè)主自行管理有法可循。

    長(zhǎng)沙市東成大廈是地處在市中心的一座商住綜合樓，1999年交付使用，東盛物業(yè)公司盤(pán)距這棟大樓16年，管理不善造成輝煌一時(shí)的大廈變的破爛不堪，設(shè)備設(shè)施疏于養(yǎng)護(hù)，險(xiǎn)情四伏，不僅違規(guī)向業(yè)主亂漲物業(yè)費(fèi)，巧取名目亂收費(fèi)，而且套空了全部維修資金(300萬(wàn)元)，并且將公共收益完全侵占，就這樣，物業(yè)公司老板還說(shuō)舉步維艱年年虧損。

    擺在第四屆業(yè)委會(huì)和全體業(yè)主面前的這副爛攤子，只有通過(guò)實(shí)施自行管理，收回公共收益這條途徑積累資金，才能支撐這棟大廈的正常運(yùn)行。2016年3月份施行自管至今，降低了物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，取消了違規(guī)收費(fèi)，每年還積余140萬(wàn)左右，利用積余資金進(jìn)行了包括購(gòu)置中央空調(diào)、更換新電梯等十大更新改造工程項(xiàng)目，業(yè)主不僅沒(méi)有掏一分錢(qián)，去年給每戶業(yè)主發(fā)放500元購(gòu)物卡，也給所有員工同樣發(fā)了購(gòu)物卡，皆大歡喜過(guò)大年。到2020年，大樓基本改造結(jié)束后，采取給業(yè)主返還物業(yè)費(fèi)包括分紅。

自管后完成大廈十大更新改造項(xiàng)目

    1、消防監(jiān)控、水泵聯(lián)動(dòng)改造工程  

    2、危坡重建工程  

    3、消防水管更換工程  

    4、下水管更換工程  

    5、自來(lái)水改造工程  

    6、安裝146只大華數(shù)字監(jiān)控覆蓋整個(gè)大樓  

    7、120萬(wàn)大卡開(kāi)利中央空調(diào)一臺(tái)  

    8、10噸韓國(guó)熱水鍋爐一臺(tái)  

    9、400立方/小時(shí)元亨冷卻塔兩臺(tái)  

    10、東芝高速商用電梯五臺(tái)。

    通過(guò)三年以來(lái)的自管，業(yè)主們關(guān)心大廈事務(wù)了，鄰里之間熟悉了，對(duì)業(yè)委會(huì)信任了，基本的公平建立了，和諧共處也就成了。嘗到了自管甜頭的東成人，對(duì)這棟大樓長(zhǎng)期良性運(yùn)行充滿了信心，因?yàn)椋蠹倚睦锒记宄?，小區(qū)里有這么負(fù)責(zé)任的業(yè)委會(huì)，年年有積余，不僅有分紅，維修資金也將儲(chǔ)備充足。有經(jīng)濟(jì)做后盾，是維系這棟大樓三十年、五十年、七十年乃至更長(zhǎng)時(shí)間安全運(yùn)行的可靠保證。

                     東城大廈--談俊