隨著二級(jí)拿地市場(chǎng)越來(lái)越規(guī)范，房企可操作的空間也是越來(lái)越少。

很多企業(yè)開(kāi)始參與土地一二級(jí)開(kāi)發(fā)聯(lián)動(dòng)，希望從一級(jí)市場(chǎng)著手到二級(jí)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)拿地，也就是我們所說(shuō)的產(chǎn)業(yè)勾地，在這個(gè)過(guò)程中全程參與政府規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的制定。

但是在整個(gè)一二級(jí)開(kāi)發(fā)聯(lián)動(dòng)過(guò)程中，會(huì)涉及到很多非常棘手的土地問(wèn)題，今天我們就針對(duì)一些關(guān)鍵的土地問(wèn)題，給大家做一個(gè)簡(jiǎn)單的梳理。

Q：項(xiàng)目是否符合土地利用總體規(guī)劃？

如果項(xiàng)目符合土地利用總體規(guī)劃是可以建設(shè)的，至少在土規(guī)這個(gè)層次是合法的。

如果項(xiàng)目不符合土地利用總體規(guī)劃，連建設(shè)的機(jī)會(huì)和權(quán)利都沒(méi)有，即使建了也屬于違法。

所以，確認(rèn)項(xiàng)目是否符合土地利用總體規(guī)劃，是最基本的。

之前這樣的案例不少，某公司跟政府簽訂了土地一級(jí)開(kāi)發(fā)協(xié)議，簽完之后發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目不符合土地利用總體規(guī)劃。

如果一個(gè)項(xiàng)目不符合土地利用總體規(guī)劃，首先它是不合法的。

再者它是不能辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)的，也是不能辦理征地報(bào)批手續(xù)的，即使政府出讓也屬于違法出讓?zhuān)笃谝彩切枰栈氐摹?/p>

所以說(shuō)簽署這樣的協(xié)議不可預(yù)見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)是特別多的，對(duì)我們來(lái)說(shuō)也可能產(chǎn)生很?chē)?yán)重的違約責(zé)任。

如果前期拓地的過(guò)程中，我們拿地人對(duì)土地規(guī)劃有深入了解的話(huà)，知道該如何判斷項(xiàng)目是否符合規(guī)劃，這個(gè)問(wèn)題就不會(huì)出現(xiàn)了。

Q：項(xiàng)目是否具有建設(shè)用地指標(biāo)？

如果項(xiàng)目有建設(shè)用地指標(biāo)，才會(huì)符合土地利用總體規(guī)劃可以建設(shè)，如果沒(méi)有建設(shè)指標(biāo)的話(huà)，肯定項(xiàng)目是不符合規(guī)劃的。

建設(shè)用地指標(biāo)分為很多種，今天主要先探討兩種：新增建設(shè)用地指標(biāo)，存量建設(shè)用地指標(biāo)。

什么樣的類(lèi)型屬于新增建設(shè)用地，什么樣類(lèi)型屬于存量建設(shè)用地？

大家都知道，新增建設(shè)用地指標(biāo)現(xiàn)在是逐年減少，國(guó)家未來(lái)是要鼓勵(lì)挖掘存量建設(shè)用地的，是要控制增量建設(shè)用地的，建設(shè)用地存量時(shí)代的已經(jīng)到來(lái)了。

挖掘存量，對(duì)低效的不合理利用的土地進(jìn)行盤(pán)活，加入城市更新的范疇，這將是我們未來(lái)房企發(fā)展的一個(gè)新方向。

比如說(shuō)三舊改造、城市更新、棚戶(hù)區(qū)改造，以及其他一系列舊改項(xiàng)目，都是我們挖潛存量的案例。

年初國(guó)家公布了產(chǎn)業(yè)用地政策工作指引，文件提出要積極的參與國(guó)土空間規(guī)劃的編制規(guī)劃。

在編制的過(guò)程中，將產(chǎn)業(yè)進(jìn)行合理的布局，盡量也是鼓勵(lì)要利用未利用地以及存量建設(shè)用地開(kāi)發(fā)不占或少占耕地，嚴(yán)格保護(hù)永久基本農(nóng)田。

所以從國(guó)家的態(tài)度來(lái)說(shuō)，我們可以看出國(guó)家是鼓勵(lì)我們挖潛存量的，所以未來(lái)存量的項(xiàng)目是不會(huì)少的。

Q：是否能辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)以及占補(bǔ)平衡問(wèn)題？

如果項(xiàng)目不符合土地利用總體規(guī)劃是不能辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)的，符合土地利用總體規(guī)劃才是農(nóng)轉(zhuǎn)用組件最基本最關(guān)鍵的要素。

那么辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)有哪些流程？必須具備什么樣的條件才可以辦理？

還有一個(gè)非常關(guān)鍵的要素，就是是否需要占補(bǔ)平衡？

占補(bǔ)平衡主要是我們?cè)诟鷩?guó)土局溝通的過(guò)程中會(huì)聽(tīng)到的一個(gè)專(zhuān)有名詞，其實(shí)它分為兩個(gè)方面，一是占用耕地，二是占用林地。

那么現(xiàn)在占用耕地，我們都知道，占耕不耕必須補(bǔ)充耕地，并且我們補(bǔ)充耕地的質(zhì)量和數(shù)量都不得低于原來(lái)占用的耕地，這是一條硬性的規(guī)定。

針對(duì)占用耕地又有兩種操作模式：一是可以實(shí)際去補(bǔ)充耕地，就是我們自己去開(kāi)墾、補(bǔ)空、補(bǔ)充耕地；

另一種就需要向政府繳納耕地開(kāi)墾費(fèi)，委托政府以及相關(guān)單位來(lái)補(bǔ)充耕地，具體的模式要跟當(dāng)?shù)氐恼畢f(xié)商，每一個(gè)地方的情況是不太一樣的。

那么占用林地是如何處理的？

占用林地多數(shù)情況下需要去繳納森林植被恢復(fù)費(fèi)，這個(gè)也是要看地方和具體的一個(gè)情況。

有的林地涉及到退耕還林或是它屬于殘次林的范疇，各種地塊處理方式是不同的，還是要根據(jù)地塊的情況和政府的情況，去跟政府討論應(yīng)該如何處理。

上面所講的占補(bǔ)平衡的問(wèn)題，在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中涉及比較多的，在做一級(jí)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目時(shí)一定要多注意。

現(xiàn)在很多項(xiàng)目涉及到了占用基本農(nóng)田的情況。

占用基本農(nóng)田它也分為兩種形式，一個(gè)就是建設(shè)的占用，那么項(xiàng)目建設(shè)能否占用？

第二個(gè)就是如何種植？我們?cè)诎l(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)觀光區(qū)的時(shí)候，基本農(nóng)田應(yīng)該如何利用？都可以種植什么樣的植物？也是都要考慮的。

Q：生態(tài)保護(hù)區(qū)能否建設(shè)占用?

因?yàn)樯鷳B(tài)保護(hù)區(qū)的環(huán)境是比較好的，所以很多投資者比較向往這樣的地區(qū)，簡(jiǎn)單的介紹一下生態(tài)保護(hù)區(qū)的情況是怎樣的。

生態(tài)保護(hù)區(qū)分為很多種類(lèi)型，比如說(shuō)自然保護(hù)區(qū)、生態(tài)濕地、湖泊、濕地、水源保護(hù)地等。

在項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)過(guò)程中，經(jīng)常也會(huì)遇到這樣的地區(qū)，這些地區(qū)是否可以占用？這些都要考慮，也是為了讓大家謹(jǐn)慎投資，降低風(fēng)險(xiǎn)。

生態(tài)保護(hù)區(qū)分為核心區(qū)、還有緩沖區(qū)，以及試驗(yàn)區(qū)，每一個(gè)管理區(qū)的要求也是不一樣的，后續(xù)我們要結(jié)合當(dāng)?shù)氐那闆r，具體問(wèn)題具體分析。

核心區(qū)和緩沖區(qū)的管理是非常嚴(yán)格的，試驗(yàn)區(qū)對(duì)于我們來(lái)說(shuō)是稍微輕松一點(diǎn)的，如果我們的項(xiàng)目在試驗(yàn)區(qū)的話(huà)，可能會(huì)有一點(diǎn)點(diǎn)操作空間。

如果在核心區(qū)和緩沖區(qū)的話(huà)，我們基本是沒(méi)有辦法建設(shè)占用的。

Q：如何判斷一個(gè)項(xiàng)目是否符合規(guī)劃？

如果要判斷一個(gè)項(xiàng)目是否符合規(guī)劃，首先我們要學(xué)習(xí)土地的現(xiàn)狀、地類(lèi)和規(guī)劃地類(lèi)。

未來(lái)我們主要涉及教育、文旅、康養(yǎng)、產(chǎn)業(yè)和大數(shù)據(jù)加地產(chǎn)的模式進(jìn)行開(kāi)發(fā)，由過(guò)去開(kāi)發(fā)城市中心這種發(fā)展模式逐步向外圍發(fā)展。

過(guò)去我們可能占用耕地、林地、園地這種情況不是特別多，但是現(xiàn)在隨著項(xiàng)目的發(fā)展，占用耕地、林地、園地這種情況是越來(lái)越多的。

我們應(yīng)該如何去判斷？如何去認(rèn)識(shí)規(guī)劃和現(xiàn)狀地類(lèi)？

舉個(gè)簡(jiǎn)單例子，也是一個(gè)非常關(guān)鍵的問(wèn)題，因?yàn)楹芏囗?xiàng)目都涉及到了。

比如一個(gè)項(xiàng)目，現(xiàn)狀是工廠或者破舊的住宅，看地時(shí)的直觀感受是，這個(gè)項(xiàng)目目前是有建設(shè)的，是建設(shè)用地，并且它的建設(shè)是合法的，未來(lái)也是可以建設(shè)的。同時(shí)這塊地環(huán)境和區(qū)位也不錯(cuò)。

于是，就盲目的跟政府簽署了土地一級(jí)開(kāi)發(fā)協(xié)議，或者是其他的投資協(xié)議，認(rèn)為我們通過(guò)征地拆遷以后可以順利拿到二級(jí)，進(jìn)行后續(xù)的開(kāi)發(fā)。

針對(duì)這個(gè)案例其實(shí)它有兩種情況。

第一種情況，現(xiàn)狀確實(shí)是建設(shè)用地，也去規(guī)劃問(wèn)了，也確實(shí)是建設(shè)用地。

在這種情況下，我們的開(kāi)發(fā)建設(shè)是沒(méi)有問(wèn)題，是合法的。就是說(shuō)不僅要看眼前的現(xiàn)狀，還要去把規(guī)劃的圖片找過(guò)來(lái)，去判讀一下它是否符合規(guī)劃，是否是合法的。

但是還有另外一種情況，當(dāng)前看到的工廠和破舊的住宅，原本就屬于違法建設(shè)用地，在未來(lái)規(guī)劃中政府是要將它進(jìn)行拆除的。

目前這塊地它不是建設(shè)用地，在這種情況下我們簽署投資協(xié)議，對(duì)我們來(lái)說(shuō)就有很大的風(fēng)險(xiǎn)。

所以這個(gè)案例就告訴我們，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、項(xiàng)目投資、拓地的過(guò)程中，不能被眼前的景象迷惑，一定要核實(shí)土地現(xiàn)狀，地類(lèi)是什么？土地規(guī)劃是什么？并且要根據(jù)需要同步去查看，才能識(shí)別陷阱。

規(guī)劃其實(shí)更為重要，規(guī)劃才是法律依據(jù)，是一切的基礎(chǔ)，一切的綱領(lǐng)。

所以我們要核算好現(xiàn)狀是什么？規(guī)劃是什么？之后才可以去跟政府簽訂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)協(xié)議或是其他投資協(xié)議。