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北京，作為帝都，是全國人民都向往的城市。

在外地人看來，北京的房產(chǎn)應(yīng)該是全國各地所有城市中最有價值的、最值得炒一炒的。

而實(shí)際情況，卻非常戲劇化。

北京的房價，已經(jīng)連跌三年了，且被深圳遠(yuǎn)遠(yuǎn)地甩在了后面。

用深圳視角來看，北京的性價比不要太高：

朝青，位于四環(huán)和五環(huán)之間，交通、商圈、環(huán)境、住宅品質(zhì)皆屬中上，是京城地產(chǎn)圈公認(rèn)的理想生活區(qū)之一。

板塊內(nèi)代表性豪宅“星河灣”，單價從9W+跌到了如今的8萬。其他樓盤也有5000-6000元/㎡的跌幅。

奧森，這個因2008年奧運(yùn)會而崛起的高端片區(qū)，無論是交通配套，還是整體環(huán)境，皆屬一流。

板塊內(nèi)代表性樓盤“國奧村”，當(dāng)年是為運(yùn)動員而建，品質(zhì)高、超低密，如今價格也才不過11萬。和深圳高端片區(qū)那些豪宅相比，簡直是“白菜價”。

上地，有高端產(chǎn)業(yè)和高端學(xué)區(qū)的雙重加持，可片區(qū)房價也只不過8萬左右。同樣的價格在深圳，恐怕連個中等學(xué)區(qū)房都買不到。

房山，北京的近郊區(qū)。雖然離主城較遠(yuǎn)，但好歹有地鐵燕房線、房山線連接。未來，還將建設(shè)燕房線支線、房山線北延線，交通通達(dá)性還是OK的。

然而，目前房山二手房均價只有3.1萬，在整個區(qū)，單價兩萬多的二手房一抓一大把。

▼房山二手房房價地圖

前兩年，總價200萬之內(nèi)在北京基本買不到什么房子，現(xiàn)在，除了東西海之外，每個區(qū)都能找到可上車的房源...

從近三年的表現(xiàn)來看，北京樓市不僅跑輸了一線城市廣州、深圳、以及絕大多數(shù)強(qiáng)二線城市，而且還跑輸了不少三四線城市。

這是很多人連做夢都想不到的。

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但是，作為帝都，北京是其他任何城市都無法比擬的，原因很簡單：

一個國家只能有一個首都，但可以有若干個互聯(lián)網(wǎng)、金融、科技、創(chuàng)新等城市。

舉個簡單的例子：

目前，國家創(chuàng)新型城市有深圳、大連、青島、廈門、沈陽、西安、廣州等等；國家中心城市有上海、廣州、重慶、成都、武漢、鄭州等等。

也就是說，除了“首都”之外，任何職稱、頭銜都可以有很多個，而且相互之間競爭激烈。

因此，論城市基本面，論中央的政策扶持，沒有一個城市能夠與北京媲美。

1月份，北京二手房均價6.3萬/㎡。

細(xì)分來看，房山3.1萬、大興4萬，通州4.3萬、順義3.7萬、昌平3.9萬、石景山4.4萬。

然而，這還只是均價而已。

大興，借著新機(jī)場的利好，近兩年入市的新盤，價格已經(jīng)不低了。然而，二手房均價始終在4萬左右徘徊。

背靠薈聚、宜家的西紅門、黃村板塊，品質(zhì)一般的二手次新房，單價只有3.5-3.8萬左右（當(dāng)然，年代越新越貴）。

八九十年代的老破小，價格更低，在3.1-3.2萬。

位于長安街沿線，且屬于北京城六區(qū)之一的石景山，二手房均價也才不過4.4萬，如果你不要求居住品質(zhì)，在地鐵沿線有不少單價3.5-3.8萬的老破小可以選擇。

另外，近郊區(qū)的昌平、順義，有大把大把三萬多的二手房，在深圳，這個價格連最遠(yuǎn)郊的老破小都買不到。

所以，對于剛需一族來說，筆者認(rèn)為目前的價格是非常理性的，可以考慮入手。

那么，投資呢？究竟該不該抄底？

今天，我們不講成交量、環(huán)比漲跌幅、土地成交面積等這些枯燥乏味的數(shù)據(jù)，筆者想用股市來類比一下。

如果把每個城市都看作一只股票的話，北京就是平安、美的之類的大藍(lán)籌，公司經(jīng)營性好、業(yè)績穩(wěn)定，但是其股票表現(xiàn)卻一直很糟糕，估值也低。

而那些漲幅兩三倍的二線城市，就像是被炒得很高的熱點(diǎn)概念股，估值高到離譜，完全沒辦法用常規(guī)思路來理解。

如果你現(xiàn)在攢了一筆錢，準(zhǔn)備入手股市，你會選擇哪個？

多說無益，諸位自行決定就好！

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下面講一下具體的可選板塊。

還是那句話， 如果您是剛需的話，按照自己的預(yù)算和通勤距離來選擇就可以了。

但如果偏投資的話，筆者推薦幾個區(qū)域：

第一，通州。

通利福尼亞，有概念、有扶持，但目前二手房均價只有4.3萬，這個價格是嚴(yán)重被低估的。

▼通州各板塊房價

所以，有通州房票的，建議還是盡量買通州。

通州，可重點(diǎn)關(guān)注運(yùn)河核心區(qū)、梨園板塊、臺湖板塊。

核心區(qū)，緊鄰運(yùn)河，環(huán)境優(yōu)美；未來這里將有超50萬方高端商業(yè)配套以及將近200萬方的寫字樓體量，將創(chuàng)造20萬中高端就業(yè)崗位。一旦破繭成蝶，這里就是北京的新CBD。

這個板塊，建議大家重點(diǎn)關(guān)注以下樓盤：

梨園板塊的最大利好當(dāng)屬地鐵7號延長線和環(huán)球影城。

環(huán)球影城將成為通州乃至全國重要的旅游娛樂場所，其衍生的商業(yè)與環(huán)球影城產(chǎn)生聯(lián)動，能快速推動城市化進(jìn)程，同時拉動地價的升值，巨量商機(jī)讓區(qū)域未來價值充滿想象。

這對于環(huán)球影城周邊地塊來說，受益更是首當(dāng)其沖。

梨園板塊，建議大家重點(diǎn)關(guān)注以下樓盤：

臺湖是通州規(guī)劃的生態(tài)宜居小鎮(zhèn)，可開發(fā)用地較多。而“白紙”，也是最容易規(guī)劃的。

臺湖的土地還在靜靜地沉睡，地價早已被炒熱。如今，“高端總部集聚區(qū)”、“區(qū)域轉(zhuǎn)型發(fā)展示范區(qū)”正在加快步調(diào)推進(jìn)。

產(chǎn)業(yè)扶持、資金補(bǔ)貼、資源引進(jìn)、軌道交通的落地，砸了550億的手筆夠大。

這個靠產(chǎn)業(yè)概念興起的板塊，未來發(fā)展將不可限量。

臺湖板塊，建議大家重點(diǎn)關(guān)注以下樓盤：

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第二，朝陽望京。

望京是北京的科技新貴之地，是京城新宇宙中心，是過去十年北京房價漲幅最高的地方。

得益于便利的交通、完善的配套、商務(wù)區(qū)的繁華，早已實(shí)現(xiàn)職住一體。

如今，阿里巴巴總部落戶望京，為這里帶來了更大的想象空間。

1月份，望京板塊均價6.8萬，尚處于被低估的狀態(tài)。

望京投資，認(rèn)準(zhǔn)地鐵沿線次新盤即可。具體樓盤推薦請參考之前的文章

新盤方面，建議大家關(guān)注“中海望京府”和“華樾北京”。

第三，西城學(xué)區(qū)房

眾所周知，學(xué)區(qū)房的抗跌性最強(qiáng)，只要入學(xué)政策不發(fā)生變化，學(xué)區(qū)房幾乎是沒有風(fēng)險的，這放在任何城市都適用。

要論學(xué)區(qū)，北京最強(qiáng)的兩個區(qū)是西城和海淀。

可是，海淀學(xué)區(qū)有全面實(shí)施“多校劃片”的風(fēng)險，均衡的西城反倒是最安全的。

若投資西城，一定要選優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)，比如德勝、金融街、月壇、什剎海等等。

以上就是北京樓市投資的基本邏輯。

2020，請緊盯通州、望京和西城學(xué)區(qū)房，這是優(yōu)質(zhì)板塊中的第一梯隊。