潮起潮落30年，北京樓市變遷史

老王abcd 2020-03-13

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羅馬不是一天建成的。

北京的樓市從大雜院、筒子樓開始，經(jīng)過30多年的風(fēng)云變幻，發(fā)展成了今天的模樣。

大雜院、筒子樓，福利分房排到久

如果問一個北京的80后小時候在哪長大，他多半會告訴你，大院/筒子樓。

大院就是以前的四合院，過去多是達(dá)官顯貴和大戶人家的宅第。隨著時代發(fā)展，私有變公有，古樸典雅的四合院變成了十分接地氣的大雜院。

一個院子里可以同時住幾戶或十幾戶人家，除了過道，沒有下腳的地方，有限的空間里全是私搭亂建。沒辦法，人多地兒小，不夠用。

上廁所要跑去外面的公廁，也沒有集中供暖，全靠煤球爐子。一入冬，老北京人就離不開兩樣寶，大白菜、蜂窩煤。

“家家戶戶開始燒爐子，胡同里煙霧繚繞?！?/span>

“一到冬天，滿城飄的都是白菜味兒！住在胡同里，甭管去誰家，院兒里都整整齊齊地碼著白菜?！?/span>

除了大雜院，有的北京人也住在筒子樓。

筒子樓多建于上世紀(jì)5、60年代，大多是工廠和學(xué)校為解決職工住房緊張問題建的。雖說是樓，但情況也好不了多少。

筒子樓中間都有條長長的走廊，走廊兩側(cè)肋骨式的房間一間間依次排開。幾戶人家共用一個廚房和廁所，做飯時鍋碗瓢盆叮當(dāng)響，東家喊話西家應(yīng)，倒是也熱鬧。很多北京人在筒子樓里長大、結(jié)婚生子，至今對它充滿了感情?，F(xiàn)在北京的某些地方依然存在著筒子樓。

80年代初，政府提出城市建設(shè)綜合開發(fā)，北京市的統(tǒng)一建設(shè)辦公室，堅持一切都要統(tǒng)一—— 統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一施工、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一分配，不允許單獨建房，也不允許向個人賣房。

想要房子只能靠單位分房，但是僧多粥少，分房子也要論資排輩，很多人等很多年也分不到一套房子。

當(dāng)時著名數(shù)學(xué)家陳景潤，60年代被華羅庚調(diào)回北京，住一間6平米的“鍋爐房”，一住十年。

1980年，四十五歲的陳景潤結(jié)婚，中科院按政策給他分配16平米的一室一廳，房子后面就是殺豬場。

現(xiàn)在的央視名嘴撒貝寧初入央視時聽說可以分房，非常興奮，謙虛地表示“分個地下室就可以了”，結(jié)果被告知排隊，“趙忠祥都排了二十多年了！”

不管怎樣，最后能分到房的都是好的，分不到的只能一家?guī)卓谖伨釉趲灼矫椎男】臻g里。

嚴(yán)重的住房緊缺是那個時代的普遍現(xiàn)象。

據(jù)統(tǒng)計，1980年的北京，人均居住面積僅4.8平米。1985年全國城鎮(zhèn)人口人均住房面積也不過5.2平米。

中國國土面積很大，但并非居者有其屋。

改變這種窘?jīng)r的重要轉(zhuǎn)折點還是98年的房改。南方房地產(chǎn)的發(fā)展、崩盤，和97年亞洲金融危機(jī)共同導(dǎo)致了這一歷史性的政策巨變。

同時期的南方：起高樓，宴賓客，樓塌了

當(dāng)北方依然在沉默的忍受住房窘迫時，南方的房地產(chǎn)業(yè)悄然發(fā)生了一些變化。

1980年，鄧小平站在北京前三門的樓上提出“住房要進(jìn)行商品化”，房子被定義為商品。

1987年，深圳進(jìn)行了中國改革開放首次的土地公開拍賣，房地產(chǎn)業(yè)開始進(jìn)入商業(yè)化時代。

1988年，憲法規(guī)定土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。

同年，海南脫離廣東獨立成立海南省，吸引了大批的人下海來到海南淘金。

“每個人都充滿激情，充滿希望，兩眼放光。海南不相信眼淚”。

無數(shù)懷揣夢想的人們以及幾百億的資金流入海南，房地產(chǎn)在不經(jīng)意中成了點石成金的捷徑，成就了潘石屹、馮侖、易小迪等第一批地產(chǎn)淘金人。

從左至右：馮侖、易小迪、王功權(quán)、潘石屹

緊接著，1991年國務(wù)院進(jìn)行了24省份的房改，房地產(chǎn)進(jìn)入起飛階段。中國有史以來第一個房地產(chǎn)泡沫開始形成。

從當(dāng)時房地產(chǎn)平均價格趨勢看：

1988年價格為1350元/平方米，

1991年為1400元/平方米，

1992年猛增至5000元/平方米，同比1991年增長257%，

1993年上半年價格更是達(dá)到了頂峰，7500元／平方米。

一座總?cè)丝诓蛔?55.8萬人的海南島上竟然出現(xiàn)了2萬多家房地產(chǎn)公司。

一切都太熱了，海南房地產(chǎn)已經(jīng)失控。

93年下半年國家出臺了地產(chǎn)的首個調(diào)控政策，一共16條的整頓措施招招致命，使海南房地產(chǎn)的熱度由火熱瞬間降為冰涼。

海南房地產(chǎn)泡沫破裂，?？?0%以上地產(chǎn)公司倒閉破產(chǎn)。全省剩下600多棟“爛尾樓“、1600多萬平方米，積壓資金800多億，留下400多億的銀行壞賬。

眼看它起高樓

眼看它宴賓客

眼看它樓塌了

調(diào)控政策牽一發(fā)而動全身，全國房地產(chǎn)價格紛紛大跌。房地產(chǎn)開發(fā)的增長速度明顯放緩，通貨膨脹得到遏制，經(jīng)濟(jì)由熱轉(zhuǎn)冷。

1997年亞洲金融危機(jī)爆發(fā)，低迷的房地產(chǎn)市場雪上加霜，瀕臨崩潰。

第二年政府開始救市，宣布停止福利分房。

福利分房成為歷史，按揭買房粉墨登場

1998年，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，宣告福利分房徹底被廢除。

一個時代就此結(jié)束。

同年，中國人民銀行出臺《個人住房貸款管理辦法》，倡導(dǎo)貸款買房，安排了1000億的貸款指導(dǎo)性計劃。

那時候，北京的發(fā)展半徑從二環(huán)擴(kuò)大到三環(huán)，第一個大型商品房住宅區(qū)在方莊建成，普通百姓、影視明星……眾多買房人一哄而上搶購。

99年，天通苑剛剛建成，成為北京第一批經(jīng)濟(jì)適用房，房價只要1千多。

三環(huán)周邊也出現(xiàn)一些新建的樓房。當(dāng)時的商品房面積不大，一般為50-70平米左右。房子格局與今天不同，一般都是臥室大、客廳小。好在屋子里有了衛(wèi)生間、自來水和集中供暖，人們再也不用跑公廁、用煤爐子取暖了，生活變得方便了起來。

房貸成為銀行熱門生意，商業(yè)銀行發(fā)放的貸款總量節(jié)節(jié)升高，貸款門檻越降越低。

當(dāng)年，剛開始做房蟲的北京土著老楊，以20萬的價格拿下寶鈔胡同64平米的一套房，轉(zhuǎn)手以29萬的價格賣給了一對剛畢業(yè)的大學(xué)生。這套房幾天內(nèi)漲了50%。

人們告別了擁擠的居住記憶，紛紛搬進(jìn)新房。房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展。

房地產(chǎn)高歌猛進(jìn)，房價一再高漲

98房改后，市場在經(jīng)過最初幾年的適應(yīng)期后，房地產(chǎn)業(yè)開始迅猛發(fā)展，房價一路攀升。

2000年，北京五環(huán)路破土動工。

2001年北京申奧成功，中國加入WTO，北京房價漲幅迅速，第一季度漲幅97.3%。

8月，第一支來自溫州的火車炒房團(tuán)來到北京，共有134人，創(chuàng)下了過億元成交額。

溫州太太炒房團(tuán)

2002年，土地“招拍掛“制度開始施行，政府對房地產(chǎn)市場全面整頓，但擋不住房價上漲。

這年燕郊的人口還不足3萬，第一個真正的地產(chǎn)項目剛出現(xiàn)，房價大約在1200-1500之間。

2003年非典爆發(fā)，國民經(jīng)濟(jì)下滑。

為保經(jīng)濟(jì)增長，政府鼓勵房地產(chǎn)發(fā)展，擴(kuò)大內(nèi)需，房價繼續(xù)上漲。房地產(chǎn)業(yè)正式成為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。

這年孫宏斌的順馳在北京土地拍賣會中，以9.05億天價中標(biāo)，高出起拍價4.75億元，改寫北京土地市場價格標(biāo)準(zhǔn)。

同時期，與之相伴的還有北京城內(nèi)興起的拆遷。好地段的拆遷款每平米3萬多、7萬多、甚至10萬，幸運的人因為拆遷可以一下坐擁幾套甚至十幾套房產(chǎn)，瞬間財務(wù)自由。也有人家因為地段不好，只拿十幾萬回遷款繼續(xù)討生活的。

運氣不可求。就像房地產(chǎn)牛市的這些年，買了房的就趕上了，沒買的，只能空嘆氣。

說回來。

2004年-2007年，政府實行了一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施，仍然抑制不住房價漲漲漲的趨勢。

04年
土地“招拍掛“制度全面實施，央行9年來首次加息

05年
央行宣布調(diào)高商業(yè)銀行自營性個人住房貸款利率；二手房交易開始征收營業(yè)稅

06年
央行再次上調(diào)利率，外資銀行進(jìn)入個人房貸領(lǐng)域。

07年
央行4次加息。

4年之間，北京房價平均每年上漲20%左右，而在2000-2004年只有0.78%。商品房預(yù)售均價從05年的6776元/平米、06年的8050元/平米，漲到07年突破萬元，平均12436.2元/平米。

當(dāng)時房蟲老楊03年30萬賣了套新源里80平的房子，過戶未果，05年50萬重新賣出，算算漲幅是年漲66%。

08年金融危機(jī)終于讓疾馳的房價上漲列車短暫停了下來。

當(dāng)時北京專注舉辦奧運會，房地產(chǎn)市場非常蕭條，很多項目冷清得無人問津。07年本打算賣到18000元/平米的遠(yuǎn)洋沁山水，隨著08年的樓市行情下跌，最終的價格定在了11000元/平米。

市場嚴(yán)冬，感受最直觀的是賣房人。房蟲老楊的手機(jī)好多天都不響一次，好不容易有客戶，恨不得加點錢就趕緊賣掉。

金融危機(jī)后，政府開始第二次救市，2009年，房價止跌回升，行情大漲，全國房價全年增長率達(dá)到23%左右，遠(yuǎn)洋沁山水迅速回升到13000/平米。

2010年，北京等高房價城市開始限購。貸款利率基準(zhǔn)利率上浮，二套房首付不低于50%，暫停三套以上貸款，全國房價應(yīng)聲下跌。

11年，北京出臺政策，要求外地人必須連續(xù)五年社?；蚣{稅，才有北京購房資格。很多人被迫把買房時間延后，也開始重視社保。

如果說90年代北京的發(fā)展主要在二環(huán)，00年代在三環(huán)，10年代后就逐漸轉(zhuǎn)到了五環(huán)。

望京、西二旗、豐臺總部基地、亦莊……老城區(qū)的資源慢慢向一個個的新中心流入。房產(chǎn)交易的主場也發(fā)展到了五環(huán)。

2015年官方確定通州要建成副中心，一舉確定江湖地位。通州房價從06年的均價4500漲到2.5-3萬。北京房市逐漸有了“北京買房看通州”的說法。通州成為北京樓市的方向標(biāo)，通州漲北京漲，通州降北京降。

這期間，燕郊因為位置優(yōu)勢也吃盡紅利。

15年燕郊的房價均價突破1萬，16年3月到2萬，17年個別樓盤更是直接飆到4萬。

然而通州房價火箭式的上漲很快引來了政策調(diào)控。

15年8月通州出臺最嚴(yán)調(diào)控政策，非京籍人員在通州購房除滿足北京購房資格外，還需最近3年社保/納稅在通州繳納。北京戶籍買二套也要滿足落戶通州三年及三年社?；蚣{稅。一時之間，輿論嘩然。為了搶占最后先機(jī)，政策發(fā)布當(dāng)晚好多房產(chǎn)業(yè)務(wù)員在公積金管理中心通州管理部門前通宵排隊。