今天不聊保險(xiǎn)，聊一聊房貸，也是和房貸一族息息相關(guān)的大事情。
各位想必也已經(jīng)有所耳聞，3月1日起，各大銀行開始展開“存量房貸的定價(jià)基準(zhǔn)要轉(zhuǎn)換為貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）”的工作。
其實(shí)很多專業(yè)的媒體已經(jīng)把這件事說得詳細(xì)了，但是詳細(xì)不等于明白，還是有粉絲過來問我這個(gè)到底是什么意思？
十步盡量用最簡單的語言，把這件事給大家講明白。
說白了，就是如果你現(xiàn)在身負(fù)房貸，可以選擇今后是按固定利率還房貸，還是轉(zhuǎn)換到LPR（浮動(dòng)利率）。
針對的是哪部分人群呢？
針對的是2019年10月8號(hào)之前辦理過貸款的人群。
因?yàn)?0.8之后就已經(jīng)開始實(shí)行浮動(dòng)房貸利率了，在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)之前按照固定基準(zhǔn)利率辦的住房商業(yè)貸款，都可以趁著這次機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)換為浮動(dòng)利率。
因此對咱們普通人來說，其實(shí)擺在眼前的就是一件大事：要不要轉(zhuǎn)成LPR計(jì)價(jià)？
首先我們得清楚啥是基準(zhǔn)利率，啥是LPR。
以前的房貸都是按照基準(zhǔn)利率（固定利率）來上浮或打折。
買過房子的朋友都知道有個(gè)東西叫房貸計(jì)算器
圖中紅色框線部分就是貸款基準(zhǔn)利率（4.9%）
所有銀行會(huì)以這個(gè)4.9%為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行上下浮動(dòng)（比如打個(gè)7折、85折，或是漲個(gè)1.2倍），來確定你最終的貸款利率。
比如說十步買了套房子，基準(zhǔn)利率是4.9%，銀行在這個(gè)基礎(chǔ)上上浮了10 %作為我最終的還貸利率。
那么還貸利率 = 4.9%（1+10%）=5.39%
基準(zhǔn)利率一般變換不大，所以未來幾十年我大概率都是按照5.39%來進(jìn)行還款。
那么與之相對的就是浮動(dòng)利率LPR。
如果說基準(zhǔn)利率是萬年不變的老古董，
那么LPR就是男人的心，說變就變，每月都變……
因?yàn)樗皇怯裳胄兄贫ǖ模?strong>而是由18家商業(yè)銀行報(bào)價(jià)，去除最大值最小值，算術(shù)平均后得出的LPR，再由央行每月20號(hào)公布數(shù)字。
而現(xiàn)在的新規(guī)，就是房貸利率由基準(zhǔn)利率定價(jià)轉(zhuǎn)換為LPR+加點(diǎn)數(shù)值的方式定價(jià)。
LPR作為基準(zhǔn)后，對我們有啥影響呢？
那就是今后你每年的房貸利率和月供情況，可能跌也可能漲，可能增也可能減，這都要跟著LPR的變化而變化。
具體怎么變呢？有一個(gè)公式可以記一下，
每年的房貸利率=上一年12月公布的5年LPR利率 + 固定加點(diǎn)
固定加點(diǎn)=原合同利率-4.8%
加點(diǎn)值每個(gè)人都是不一樣的，有正有負(fù)，一經(jīng)確定，永久不變，大家無需過于糾結(jié)。
因此變更之后，我們的房貸利率就會(huì)跟隨5年LPR利率的變化而變化。
LPR一旦下調(diào)，我們的房貸利率也就跟著下降。
然后選擇LPR后，還會(huì)選擇一個(gè)利率的重新定價(jià)日，
你可以選擇1月1日或者貸款發(fā)放日對應(yīng)日。
后者的意思是，比如你的貸款最初是5月21日發(fā)放的，那以后每年5月21日作為利率的重新定價(jià)日。
因?yàn)楝F(xiàn)在已經(jīng)開始降息并且可以轉(zhuǎn)換了，十步建議你選擇的日期盡量可以早日讓你享受重新定價(jià)后的降息利率。
比如說，今天是3.2日，十步去辦理轉(zhuǎn)換LPR，如果我之前的貸款日在1.1-3.2日之間，那么應(yīng)該選擇1.1日為重新定價(jià)日；如果我之前的貸款日在3.2-12.31日之間，那我就選擇對應(yīng)日為重新定價(jià)日。
這樣的選擇方式是對自己較為有利的。
下面最重要的，我們要不要轉(zhuǎn)換成浮動(dòng)利率呢？
決定這件事情的關(guān)鍵就是對于未來利率是上升還是下降的判斷。
打個(gè)比方：
如果未來利率上升到6%，那么我之前按照4.9%的基準(zhǔn)利率計(jì)算的房貸實(shí)際是劃算的；
但假設(shè)未來利率下降到3%，那么仍然按照固定利率的話我每年就是虧本的。
十步先表明自己的觀點(diǎn)，我會(huì)換。
雖然這件事有點(diǎn)兒類似于賭博，但是賭博完全是靠運(yùn)氣，而LPR下降，還是有跡可循的。
全球經(jīng)濟(jì)下行是大趨勢，部分發(fā)達(dá)國家已經(jīng)開始進(jìn)入負(fù)利率時(shí)代，而中國利率在世界還處于中上的水平。當(dāng)別的國家都開始降息，我們不降，其實(shí)要承擔(dān)著很大的風(fēng)險(xiǎn)。
并且疫情當(dāng)下，經(jīng)濟(jì)遭受挫折，想要提振經(jīng)濟(jì)，刺激消費(fèi)，降息也是一個(gè)重要手段，所以我國未來利率會(huì)不斷走低，LPR會(huì)長期下行。
前段時(shí)間，央行就公布了5年期LPR報(bào)價(jià)利率下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)，為4.75%；接下來的LPR，也只能是穩(wěn)定或者繼續(xù)下降。
所以在這個(gè)基礎(chǔ)上，建議各位還是抓住這次機(jī)會(huì)，除非你打算在未來一兩年內(nèi)還清所有貸款，否則十步還是建議選擇LPR計(jì)價(jià)方式。
最后說一下關(guān)于這次轉(zhuǎn)換LPR的規(guī)則。
1. 只有一次選擇機(jī)會(huì)，要么選擇固定利率，要么選擇LPR，選了就不能改。
2. 如果你使用的是公積金貸款，那么暫且不支持；本次房貸轉(zhuǎn)換，只針對商業(yè)貸款。
3. 執(zhí)行期間是2020年3月1日 - 8月31日，記好了時(shí)間，你可以主動(dòng)聯(lián)系銀行也可以等待銀行聯(lián)系你。
4.大多數(shù)銀行都可以通過手機(jī)銀行APP進(jìn)行轉(zhuǎn)換，操作還是很方便的。沒有找到入口的，可以去官網(wǎng)看看相關(guān)信息或者聯(lián)系銀行客服問問情況。
