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過去的一周，全國十余城發(fā)布了對房地產(chǎn)的扶持、提振政策，這些政策涵括金融、財(cái)稅扶持、本科購房補(bǔ)貼，公積金政策放寬，到分期交土地出讓金、政府幫開發(fā)商辦網(wǎng)絡(luò)交易會(huì)促成交等。 房企也沒閑著，到目前150余家房企開了線上售樓處；并推出無理由退房；為了獲客，從5000元訂房，到3000元、1000元、后來有開發(fā)商干脆來個(gè)“1元”線上訂房。 且不管你們說有沒有用，但做了總比啥都不做好呀！各大房企的花式營銷比拼下，恒大更是打出全國在售樓盤最低7.5折優(yōu)惠。 在銷售、開工受阻，企業(yè)資金流壓力下，不少開發(fā)商想以“時(shí)間換空間”，開始“自救”。 現(xiàn)實(shí)的困境，全國經(jīng)濟(jì)休眠了一個(gè)多月，在疫情未解除和信心未回歸之前，恐怕大部分人不會(huì)有大額消費(fèi)和大額投資。 今年的春節(jié)后成交數(shù)據(jù)有多慘，房網(wǎng)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)了今年與去年春節(jié)后深圳的成交量，2019年成交了1316套，而今年只有241套，同比下滑81.7%！ 01 18日晚，深業(yè)深圳控股發(fā)布疫情對業(yè)務(wù)運(yùn)營影響報(bào)告，這也是全國首家發(fā)布疫情對房產(chǎn)業(yè)務(wù)影響的房企。想必接下來會(huì)有許多企業(yè)發(fā)出疫情對業(yè)務(wù)影響的報(bào)告出來。 影響比較大的客觀因素是： 1、 銷售業(yè)績會(huì)受不同程度的影響，由于傳統(tǒng)的春節(jié)本身是淡季，所以基本上可以抵消一些影響，目前來看武漢以外的省份疫情已基本有所控制，接下來可能有序復(fù)工。如果武漢業(yè)績占比較大的企業(yè)，影響還是會(huì)非常大的。 2、 商業(yè)、租金收益影響大。比如深業(yè)深圳控股提到在疫情期間，旗下物業(yè)減免租金約人民幣2.2億元。 疫情導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)人流量瞬間歸零，加上對租戶的免租補(bǔ)貼，商業(yè)地產(chǎn)商可謂損失慘重。 3、 復(fù)工推遲，深業(yè)深圳控股表示工地復(fù)工不早于3月1日，工程進(jìn)度將受到影響。其它房企目前各地復(fù)工估計(jì)也還都沒有那么快，按正常來說，春節(jié)后正月15基本都開工了，那么今年開工延遲對各個(gè)開發(fā)商的工程進(jìn)度來說都會(huì)有不同的影響。 4、 現(xiàn)金流， 這個(gè)影響更不用說了，多少企業(yè)倒下是因?yàn)楝F(xiàn)金流斷了？  02 在這之前，人民法院公告網(wǎng)顯示，2020年元旦至今，40余天時(shí)間內(nèi)，全國已有96家房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)破產(chǎn)清算，平均每天都有2-3家被清算。 而這其中，不少是小型房企，有的公司融資渠道狹窄導(dǎo)致資金鏈斷裂，有的企業(yè)法人涉案在押坑了不少買房人；負(fù)債率過高，導(dǎo)致資金鏈斷裂，項(xiàng)目停工，無法如期交房。 而這場疫情，或成為壓垮一些小房企的最后一根稻草。 在大房企都在思考如何“活下去”的生存環(huán)境下，中小房企的生存壓力更大，這幾年來大魚吃小魚已然成為房地產(chǎn)行業(yè)的常態(tài)。 別說小房企，就連大房企依然存在資金鏈的壓力；在三、四線城市，小房企資金鏈斷裂后不一定有房企來接盤；尤其是非常時(shí)期，這些房企將面臨著非常大的考驗(yàn)。 據(jù)全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，調(diào)研的72家企業(yè)中，46家房企（以中小型企業(yè)為主）受影響貨值超過4400億元，單月運(yùn)營成本約235億元，2020年上半年到期債務(wù)近5300億元。  據(jù)調(diào)查的某家典型房企，單月資金缺口將達(dá)100-110億元，上半年貨幣資金或僅夠維持三個(gè)月運(yùn)轉(zhuǎn)。 03 對房企而言，形式還是有點(diǎn)嚴(yán)峻的，那么各地政策扶持效果又如何？ 截止目前，包括深圳，已有十多個(gè)省市發(fā)布了對房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)扶持政策及建議。 針對房企政策類型主要分為： 1、金融政策，如增加銀行信貸額度,加大放款力度，加快放款時(shí)間，對運(yùn)營出現(xiàn)困難的房企適度延期還款時(shí)間，免疫情期間的利息等； 2、土地政策，分期繳納土地出讓價(jià)款、允許變更出讓價(jià)款繳納期限；未能按期交地、動(dòng)工、竣工的，疫情防控期間不計(jì)入違約期； 3、財(cái)稅政策，納稅申報(bào)及稅款繳納最長可延期3個(gè)月；房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有困難的可申請減免……  圖片來源：深圳買房計(jì)劃 針對個(gè)人的政策： 1、 降低按揭首付比例，加大新房及二手房放款力度，加強(qiáng)對公積金貸款的支持力度（武漢針對醫(yī)護(hù)人員的保護(hù)性和獎(jiǎng)勵(lì)性政策，可以提高到首套公積金貸款達(dá)84萬）； 2、 安徽合肥首套按基準(zhǔn)利率的85折，二套按基準(zhǔn)利率；降低二手房交易稅費(fèi)，減免交易契稅等；湖南衡陽還推出本科購房補(bǔ)貼5萬元的吸客政策。 3、 大部分城市都明確了針對患者和醫(yī)護(hù)可以延緩還款不影響征信。 從這些政策來看，像金融和財(cái)稅政策確實(shí)在一定程度上能緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力；特別是減、緩?fù)恋爻鲎尳鸾桓?，對于很多之前拿地企業(yè)有很大作用。但對于小房企來說，這些政策并不能救企業(yè)。 于購房者而言，像房貸延期等政策不到萬不得已可能不會(huì)用，像安徽合肥提出給購房者利率打折，或是像衡陽直接給本科購房客補(bǔ)貼5萬元的政策，這種實(shí)打?qū)嵉恼卟庞型碳鞘小?/p> 對于許多三四五線城市來說，今年的返鄉(xiāng)置業(yè)泡湯，開發(fā)商影響也不小。 04 有一些網(wǎng)友表示，目前唯一能撬動(dòng)客戶的只有降價(jià)。 現(xiàn)在看來，無論是一手房和二手房降價(jià)暫時(shí)都會(huì)有點(diǎn)難，前面提到的恒大這套營銷組合拳，雖然點(diǎn)燃了同行的焦慮感，這幾天也看到有房企跟進(jìn)，相比較恒大的鋪天蓋地75折叫賣，其他房企顯得保守得多。 事實(shí)上，恒大的75折目前也不過是少數(shù)冷門的商務(wù)產(chǎn)品才可能有這樣的折扣，住宅基本上不太可能。 從目前來看，全國房價(jià)還難以出現(xiàn)大幅下降，市場仍在博弈。但也不排除一些二三四線的房企為了搶客會(huì)跟進(jìn)。 目前各地政策所出臺(tái)的扶持政策，基本是為房企來度過此次難關(guān)。今年的基本方向，“房住不炒”、“穩(wěn)地價(jià)，穩(wěn)房價(jià)，穩(wěn)預(yù)期”的大框架不會(huì)改變。所以，深圳不大可能會(huì)有更大的利好來刺激樓市，且降息也可能推動(dòng)不了急著置業(yè)的需求。 |
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