來(lái)源： 房產(chǎn)高參會(huì)

中房網(wǎng)訊（亞晨/文）1月17日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2019年1-12月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售情況》顯示，2019年1—12月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資132194億元，比上年增長(zhǎng)9.9%，增速比1—11月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，比上年加快0.4個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷(xiāo)售面積171558萬(wàn)平方米，比上年下降0.1%；商品房銷(xiāo)售額159725億元，增長(zhǎng)6.5%，增速比1—11月份回落0.8個(gè)百分點(diǎn)，這一數(shù)字也超越了去年的14.99萬(wàn)億元，成為新的銷(xiāo)售額紀(jì)錄。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增幅數(shù)據(jù)仍然接近兩位數(shù)，體現(xiàn)了其宏觀經(jīng)濟(jì)和固定資產(chǎn)領(lǐng)域的壓艙石作用。預(yù)計(jì)2020年此類(lèi)指標(biāo)或在增幅上有所收窄，但絕對(duì)不會(huì)下跌。從銷(xiāo)售方面來(lái)看，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積在連續(xù)4年持續(xù)正增長(zhǎng)的情況下，2019年數(shù)據(jù)重新為跌，這與整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)和樓市基本面有密切關(guān)聯(lián)。但銷(xiāo)售面積跌幅很小，說(shuō)明全國(guó)房屋銷(xiāo)售市場(chǎng)的韌勁，也意味著市場(chǎng)不會(huì)大幅度降溫。預(yù)計(jì)2020年能夠走出2019年相對(duì)弱的態(tài)勢(shì)，繼續(xù)保持正增長(zhǎng)。

全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比上年增長(zhǎng)9.9%

具體來(lái)看，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成情況方面，2019年1—12月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資132194億元，比上年增長(zhǎng)9.9%，增速比1—11月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，比上年加快0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資97071億元，增長(zhǎng)13.9%，增速比1—11月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)，比上年加快0.5個(gè)百分點(diǎn)。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，1-12月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速相比1-11月份略有收窄，進(jìn)一步體現(xiàn)了房企投資端的微調(diào)導(dǎo)向。從客觀上看，在所有宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增幅數(shù)據(jù)較大，接近兩位數(shù)，依然體現(xiàn)了其宏觀經(jīng)濟(jì)和固定資產(chǎn)領(lǐng)域的壓艙石作用。預(yù)計(jì)2020年此類(lèi)指標(biāo)或在增幅上有所收窄，但絕對(duì)不會(huì)下跌。尤其是在基建投資發(fā)力的情況下，開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)的同比增幅和相關(guān)占比會(huì)弱于2019年。

從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積來(lái)看，2019年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積25822萬(wàn)平方米，比上年下降11.4%，降幅比1—11月份收窄2.8個(gè)百分點(diǎn)，上年為增長(zhǎng)14.2%；土地成交價(jià)款14709億元，下降8.7%，降幅比1—11月份收窄4.3個(gè)百分點(diǎn)，上年為增長(zhǎng)18.0%。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，此類(lèi)數(shù)據(jù)已經(jīng)保持了連續(xù)11個(gè)月的持續(xù)下跌狀態(tài)，但跌幅有所收窄。預(yù)計(jì)2020年的土地市場(chǎng)不會(huì)太悲觀，從1月份的土地市場(chǎng)數(shù)據(jù)看，已經(jīng)出現(xiàn)了一些高溢價(jià)率的土地交易情況，這也說(shuō)明隨著2020年融資環(huán)境的改善，房企拿地的積極性會(huì)進(jìn)一步增加，這也有助于影響后續(xù)的開(kāi)工和銷(xiāo)售端等數(shù)據(jù)。而且從結(jié)構(gòu)上看，預(yù)計(jì)一二線(xiàn)城市的土地交易數(shù)據(jù)表現(xiàn)會(huì)更為強(qiáng)勁。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金方面，2019年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金178609億元，比上年增長(zhǎng)7.6%，增速比1—11月份加快0.6個(gè)百分點(diǎn)，比上年加快1.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款25229億元，增長(zhǎng)5.1%；利用外資176億元，增長(zhǎng)62.7%；自籌資金58158億元，增長(zhǎng)4.2%；定金及預(yù)收款61359億元，增長(zhǎng)10.7%；個(gè)人按揭貸款27281億元，增長(zhǎng)15.1%。

從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金數(shù)據(jù)來(lái)看，相比1-11月份略有擴(kuò)大。在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，一方面，資金面的數(shù)據(jù)不算太糟糕，資金狀況沒(méi)有明顯惡化，尤其是隨著降準(zhǔn)等政策的出臺(tái)，可以感受到年底資金狀況改善的利好。另一方面，也要看到房企的感受和市場(chǎng)數(shù)據(jù)并不一致，企業(yè)還是比較保守，所以這也可以理解為什么今年初房企加快融資，尤其是在美元債發(fā)行、票據(jù)發(fā)行、定向增發(fā)等方面會(huì)有較大的動(dòng)作。

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)方面，12月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱(chēng)“國(guó)房景氣指數(shù)”）為101.13，比11月份回落0.02點(diǎn)。

商品房銷(xiāo)售額再創(chuàng)歷史新高

商品房銷(xiāo)售方面，商品房銷(xiāo)售面積在同比增速連續(xù)兩個(gè)月小幅增長(zhǎng)后小幅微跌，比上年下降0.1%。商品房銷(xiāo)售額再次創(chuàng)下歷史新高，在增速方面同比繼續(xù)保持上漲，但增速相比1—11月份有所回落。從商品房單月銷(xiāo)售情況來(lái)看，與上月相比，增長(zhǎng)幅度在40%以上，與2018年同期相比則呈現(xiàn)銷(xiāo)售面積有所下跌，銷(xiāo)售額繼續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2019年商品房銷(xiāo)售面積171558萬(wàn)平方米，比上年下降0.1%，1—11月份為增長(zhǎng)0.2%，上年為增長(zhǎng)1.3%。其中，住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)1.5%，辦公樓銷(xiāo)售面積下降14.7%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積下降15.0%。商品房銷(xiāo)售額159725億元，增長(zhǎng)6.5%，增速比1—11月份回落0.8個(gè)百分點(diǎn)，比上年回落5.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)10.3%，辦公樓銷(xiāo)售額下降15.1%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額下降16.5%。

從商品房單月銷(xiāo)售情況來(lái)看，商品房銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售額的環(huán)比增幅均在40%以上，且為2019年全年最高值。中房網(wǎng)（微信號(hào)：zhongfangwang）根據(jù)2019年以來(lái)的國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)分拆后測(cè)算，12月份商品房銷(xiāo)售面積達(dá)22653萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)44.71%。商品房銷(xiāo)售額為20719億元，環(huán)比增長(zhǎng)42.02%。從同比情況來(lái)看，2019年12月份商品房銷(xiāo)售面積相比2018年同期下跌1.72%，銷(xiāo)售額相比2018年同期增長(zhǎng)了1.24%。

嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積在連續(xù)4年持續(xù)正增長(zhǎng)的情況下，2019年數(shù)據(jù)重新為跌，這與整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)和樓市基本面等有密切關(guān)聯(lián)。但銷(xiāo)售面積跌幅很小，這依然說(shuō)明全國(guó)房屋銷(xiāo)售市場(chǎng)的韌勁，也意味著市場(chǎng)不會(huì)大幅度降溫，客觀上反而要說(shuō)明市場(chǎng)并不糟糕。預(yù)計(jì)2020年能夠走出2019年相對(duì)弱的態(tài)勢(shì)，繼續(xù)保持正增長(zhǎng)，尤其是近期的一些補(bǔ)契稅的購(gòu)房政策，客觀上可以刺激購(gòu)房需求。

庫(kù)存方面，2019年末商品房待售面積49821萬(wàn)平方米，比11月末增加600萬(wàn)平方米，比上年末減少2593萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積比11月末增加192萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積增加105萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加84萬(wàn)平方米。

據(jù)中房網(wǎng)粗略統(tǒng)計(jì)，商品房待售面積在2019年末有所抬頭，也是自2017年3月份下滑開(kāi)始至2019年11月末，期間共經(jīng)歷了31個(gè)月的時(shí)間。住宅待售面積方面，在2019年2月末出現(xiàn)短暫觸底回升，然后隨后的9個(gè)月繼續(xù)呈現(xiàn)下跌態(tài)勢(shì)。年末住宅待售面積再次回升，為22474萬(wàn)平方米。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從數(shù)據(jù)看此類(lèi)曲線(xiàn)下跌的動(dòng)力越來(lái)越弱，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存數(shù)據(jù)正在構(gòu)筑底部。從城市結(jié)構(gòu)來(lái)看，全國(guó)一二線(xiàn)城市在2018年就已經(jīng)開(kāi)始形成底部，而三四線(xiàn)城市則相對(duì)滯后。預(yù)計(jì)2020年此類(lèi)曲線(xiàn)有望由負(fù)轉(zhuǎn)正，新的去庫(kù)存概念需要重新提及。