2020年，南昌會取消限售嗎？希望很大！

祥雲(yún)山人楊克昌 2020-01-17

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1月10日，武漢官宣：長江新城已執(zhí)行2年多的二手房限售政策正式取消！

這則消息背后，有兩個關鍵點很重要，首先是取消限售的城市，是武漢。武漢是中國樓市最具潛力的十大城市之一，是中部六省中的龍頭老大；而長江新城是武漢拿來申請國家級新區(qū)的重點新城，其地位大概介于南昌的贛江新區(qū)和九龍湖新區(qū)之間。

這樣一個重磅城市的重磅新區(qū)，宣布取消限售，對于整個中部地區(qū)的諸多城市來說都是一個重要的風向標，相比起沿海的幾個一線城市還在通過落戶政策試探樓市松綁的力度，武漢可以說是干脆且利落。

而且不同于之前幾個城市的限售一日游，這次是武漢官方統(tǒng)一回復：

按照《武漢市人民政府關于加強長江新城規(guī)劃區(qū)域管理的通告》（武政規(guī)〔2019〕31號），“長江新城起步區(qū)內(nèi)嚴格執(zhí)行國家房地產(chǎn)調控政策和武漢市中心城區(qū)住房限購政策相關規(guī)定?！?strong>相關區(qū)域不再執(zhí)行限售政策。

當然不管武漢如何調整，終究和我們大南昌沒什么關系，所以我們今天想通過武漢和南昌的對比，來看看南昌2020年的樓市政策可能會怎么走。

01

武漢&南昌

限售時間對比

武漢長江新城的限售政策，出臺自上一輪樓市調整政策之中。

2017年8月28日，武漢市政府官方網(wǎng)站首發(fā)《市人民政府關于加強長江新城規(guī)劃區(qū)域管控工作的通告》，其中明確了長江新城實施管控的確切范圍和面積。

按照這一通告，加大房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度，嚴格控制不動產(chǎn)變更登記，將該區(qū)域納入住房限購范圍，實行存量房限售政策，自發(fā)布之日起實施，有效期至2018年8月23日。2018年8月24日，武漢市將此規(guī)定延長至2019年8月22日。

長江新城，是武漢未來經(jīng)濟的重要增長極

比武漢稍晚一個月，南昌同樣在2017年9月22日宣布相關限售政策：

南昌市人民政府辦公廳發(fā)布《關于進一步加強房地產(chǎn)住宅市場調控工作的通知》稱，自9月23日起，在全市(含南昌縣、進賢縣、安義縣、新建區(qū))范圍內(nèi)，所有新交易的住宅(含新建商品住宅和存量住宅，以合同網(wǎng)簽時間為準)，須取得不動產(chǎn)權證滿兩年后方可轉讓，不動產(chǎn)登記部門應在不動產(chǎn)權證上注明“須取得不動產(chǎn)權證滿2年后方可轉讓”字樣。“三限房”不在本次調控范圍內(nèi)，“三限房”本身已經(jīng)限制了5年不可轉讓的時限。

雖然南昌和武漢出臺限售政策的時間都差不多，但是在具體的執(zhí)行過程中國，我們會發(fā)現(xiàn)，武漢的限售政策是較為寬松的，僅僅只限售了三年。

而南昌則不同，不僅成交新房和存量住宅限售兩年，而且“三限房”更是限售5年。在時間上，南昌要嚴厲了很多。

02

武漢&南昌

限售對象對比

還有一個關鍵點，那么就是限售的對象，由此產(chǎn)生的市場影響也天差地別。

武漢在2019年8月宣布，長江新城實行二手房限售政策，自2017年8月23日起，取得《不動產(chǎn)權證書》或者《房屋所有權證》未滿3年的房屋，不得上市交易。

之前淵某初看這個政策還有一點疑惑，在2019年8月23日這一天之前，所有已經(jīng)取得不動產(chǎn)權證書的二手房，自領證起三年之內(nèi)，不能進行二手房交易。難道如果是在這一天之后購買的新房，就仍舊可以進行轉售交易？

后來專門咨詢了我們懂居在武漢的分站負責人，武漢樓市的雪晴老師，才了解到這個限售并非我理解的那樣。事實上，這個政策落地之后，長江新城之前的二手房將被限售三年，之后成交的新房，也會被限售三年。

而南昌的限售政策，針對的對象又與武漢不同了。

南昌是在2017年9月23日針對新購住宅發(fā)布限售政策。也就是說，只要新購的新建商品住宅、二手房如果是在9月23日之前，辦理了網(wǎng)簽或是不動產(chǎn)權證，就不受限售限制。在這之后新購買（已領證時間為界）住宅，將被限售兩年。

可以發(fā)現(xiàn)南昌和武漢的限售對象是有區(qū)別的，武漢市存量和新購住宅都被限售，南昌則僅針對新購住宅進行限售。

為什么淵某會專門說一下這個限售對象？因為縱觀之前已經(jīng)出臺限售政策的城市，按照嚴厲程度，大致可以分為5個等級，分別是僅對新購住房限售、對新購、已購均限售、企業(yè)購房被限售、個人及企業(yè)購房全部限售以及高端人才新購房限售。

無疑，在這5種限售令中，對新購、已購均限售為最嚴。大部分的城市的限售令，也都基本將新房或者二手房均涵蓋在內(nèi)。

如此看來，南昌的限售政策好像不太嚴。頗有點過往不究的意思，之前的住宅被放寬在限售范圍之內(nèi)。

而雖然武漢市對新購、已購住宅均采取限售，但其實武漢的長江新城在限售政策公布之前，才剛剛確定選址沒多久，整個長江新城基本沒有什么存量住宅。所以限售的對象更多的還是未來成交的新房。

這樣看來，武漢與南昌的限售對象又沒什么差別了。

03

武漢&南昌

限售區(qū)域對比

再來看看兩地的限售區(qū)域有什么區(qū)別。

首先看武漢，武漢自2017年8月官宣長江新城起步區(qū)限售之后，武漢人民一直在擔憂之中渡過，擔憂什么？

擔憂還有更多的板塊被加入限售區(qū)域內(nèi)。但是幸運的是，武漢人擔憂的事情并沒有成真，一直到今天為止，武漢都沒有宣布其他地區(qū)加入限售區(qū)域。

也就是說，武漢的限售區(qū)域只有長江新城起步區(qū)這一塊。這一塊有多大？

按照2017年武漢市政府發(fā)布的關于加強長江新城規(guī)劃區(qū)域管控工作的通告，實施管控的范圍為長江新城近期起步區(qū)（位于武漢市諶家磯-武湖地區(qū)），其大致范圍為：東至武湖泵站河，南至長江北岸，西至灄水河、府河，西南至張公堤路，北至江北鐵路，面積約為50平方公里。

長江新城

限售區(qū)域只有50平方公里。要知道武漢的城區(qū)面積排名全國第一。7個中心城區(qū)加兩個連片近郊區(qū)面積約為1580平方公里，加光谷518平方公里(副省級開發(fā)區(qū))，城區(qū)總面積達到了2100平方公里。刨去大面積無法進行城市開發(fā)的水域面積，武漢的建成區(qū)面積也能排進全國前五，高達1217平方公里。

只有50平方公里的限售區(qū)域，對比1217平方公里的建成區(qū)面積，僅僅占到了4%，對于武漢的整體樓市而言，幾乎不值一提。

南昌建成區(qū)示意圖

而南昌就很可憐了，城區(qū)面積只有317.3平方公里，只有武漢的四分之一大小。而且不同于武漢僅僅一個長江新城實行限售，南昌是全市限售，就連南昌縣、進賢縣、安義縣，都全部納入限售區(qū)域內(nèi)。

也就是說，南昌的整個二手房市場，是被完全扼住了咽喉。

04

南昌何時解除限售？

關于武漢的GDP、人口，等等，今天就不拿出來和南昌對比了，相信大家都知道大南昌在這一塊還有很長的路要追趕。

其中解除限售就是很關鍵的一環(huán)。

其實大部分的限售政策都是在2017-2018年宣布的，南昌和武漢均是在這一時期被限售的城市，而且限售時間也都是只有兩三年，南昌時間還要更短一點，只有兩年時間（三限房除外）。

算過來，南昌最早的一批限售房，從2019年下半年開始，已經(jīng)都陸續(xù)解除限售了，這大概也是我們感受到去年下半年二手房市場的掛牌量突然激增的原因之一。

并非是大家都突然想拋售房產(chǎn)，而是有一大批限售新房被解除限制，準許進入二手房市場。

但是南昌和武漢又有不同，那就是“三限房”政策，針對這類住宅，是被限售五年的。而南昌在2017年下半年開始，成交的土地基本都是三限地，這導致2018年開始，市場上的新開樓盤，基本都是限售五年的“三限房”。

那么如果想等到南昌第一批三限房自然解禁，是需要一直等到2023年的。

2019年8月，南昌首個“三限房”搖號

武漢則不同，武漢的長江新城本身就只限售三年，算算時間，即使這次不接觸限售，武漢的第一批限售房，也將在2020年下半年迎來解禁。

那么既然還有半年的時間，第一批限售房就會自然解禁，為什么武漢還要官宣全面取消限售？

還是和人口有關，不管是廣州全面放開落戶，還是一些四五線城市推出購房補貼，都是為了給自己的城市吸引人口。

武漢取消限售后，必然會吸引一大批投資客進入市場。至于這個數(shù)量的多寡，要看長江新城的建設情況。

不過長江新城最近有一點尷尬，雖然定位、規(guī)劃、資源都很不錯，但是到底差了一口氣，一直沒被評上國家級新區(qū)?？赡苓@次取消限售，也是為了沖擊國家新區(qū)做努力。

既然連武漢老大哥都在為了搶人口搶資源而放松調控，南昌呢？被弊病多時的“三限房”到底什么時候可以放松限制。

05

假如南昌解除限售會怎么樣？

說到底中國房地產(chǎn)市場，還是政策市，自由度有限，所以我們很難通過市場情況去反響預測政策的出臺，所以去預測南昌何時解除限售，也就沒有什么意義。

雖然不知道南昌什么時候解除限售，但是我們可以預測一下，南昌解除限售之后，南昌的房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)什么變化，也好為未來南昌放寬調控做好準備。

如果南昌取消限售，會產(chǎn)生的市場反應是什么？

首先是市場上的二手房供應量會增多。而一旦市場上流通的住宅總量增多了，那么不僅是原有的二手房價格會受到?jīng)_擊，便是新房價格也會受到影響，價格整體出現(xiàn)回落基本是必然的，只是回落的幅度會根據(jù)城市的基本盤略有不同。

二手房供應增多之后，市場的流動性也就加強了，而且增加的需求，基本都是置換需求。

為什么這么說？因為將二手房放進市場出售，就意味著他有住宅變現(xiàn)的需求，突然要換一大堆現(xiàn)金到手里的目的是什么？基本還是要買房，買更好的房。

所以這個時候市場上突然開始出現(xiàn)很多改善需求，這就會刺激住宅市場進入優(yōu)勝劣汰的階段，因為崛起的需求大部分都來自改善的需求，改善就意味著對產(chǎn)品有更高的要求。

這對全部的購房者來說都是好事，畢竟我們所有人都希望能住進更宜居的新房。

所以，調整心態(tài)，保持希望，慎重選擇，別折騰，尤其別瞎折騰。

以上為正文。

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