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2019 估價精英年終論道 2019.12.30 首佳顧問出品 前言 01 北京評估業(yè)務(wù)群 業(yè)務(wù)管理部 審核經(jīng)理 楊海娟 “穩(wěn)定、房住不炒將是下一階段住房調(diào)控政策的主基調(diào)；我們將持續(xù)關(guān)注《土地管理法》的各項落地政策；集體經(jīng)營性建設(shè)用地將是估價師關(guān)注的重點之一，出讓合同的條款、不動產(chǎn)權(quán)證等將是判斷其權(quán)益價值的主要依據(jù)?！?/span> 北京評估業(yè)務(wù)群 創(chuàng)新業(yè)務(wù)部 部門總經(jīng)理 徐莉娜 02  在《典型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盈利狀況、發(fā)展趨勢》主題發(fā)言中，徐莉娜對房地產(chǎn)百強企業(yè)的盈利狀況進行了深入分析比較：“2018年，排名50-100房企收入增長率（18%）低于前10房企（23%），可以看出行業(yè)聚集效應(yīng)明顯；百強企業(yè)收入增長率（27%）與凈利潤增長率（28%）趨同，房企已由向收入增長要利潤逐步轉(zhuǎn)為向成本控制要利潤；前10房企凈利潤率（14%）、ROE（19%）明顯高于百強均值（11%、17%），表明前10房企經(jīng)營能力、資本收益能力均較強；不同房企運營能力有較大差異，但行業(yè)巨頭盈利能力有趨同趨勢。” “房企的城市布局對其盈利能力有直接影響，1-2線城市的項目盈利能力明顯高于3-4線城市；目前房企土儲布局與銷售布局相比，大多數(shù)下沉1個城市等級，既表明了房企擴大規(guī)模的沖動，又表明了1-2線城市土地獲取難度提升，同時也說明了去化率和城市等級有一定程度的正相關(guān)。”她還認(rèn)為，“傳統(tǒng)專注1-2線城市的開發(fā)商開始增加3-4線土地儲備，傳統(tǒng)專注3-4線城市的開發(fā)商開始增加1-2線土地儲備，上述情況表明房企如想實現(xiàn)全國布局、規(guī)模突破，最終土地儲備也應(yīng)有全國視野，殊途同歸?！?/span> 03  中估聯(lián)行研究院 分析師 王浩淳 在《全國住宅房地產(chǎn)市場分析》分享中，王浩淳認(rèn)為： “今年新建住宅價格環(huán)比漲幅持續(xù)在低位區(qū)間，單月環(huán)比下跌城市數(shù)量明顯增多，累計漲幅延續(xù)去年收窄趨勢。其中一線城市在供需改善及低基數(shù)的影響下累計漲幅小幅提升，二、三、四線城市價格累計漲幅延續(xù)回落態(tài)勢，尤其是前期價格上漲較快、人口支撐力弱的城市調(diào)整壓力顯現(xiàn)。” “二手房市場方面，受熱點城市新房供應(yīng)規(guī)模增加的影響，二手房市場買方議價空間加大，部分城市二手房價格調(diào)整壓力突出，且近幾個月跌幅有所擴大。”對于廣州、深圳出現(xiàn)的上漲趨勢，他表示：“一線城市存量住宅價格指數(shù)預(yù)測顯示，北京和上海呈下降趨勢，廣州和深圳表現(xiàn)為上漲。在調(diào)控不放松和存量房均價下跌的趨勢下，深圳和廣州存量價格逆勢上漲，很大原因是得益于先行示范區(qū)和因區(qū)施策等新政策。” 北京評估業(yè)務(wù)群 不動產(chǎn)估價部 部門總經(jīng)理 肖歡歡 04  05  北京評估業(yè)務(wù)群 金融地產(chǎn)部 業(yè)務(wù)三部經(jīng)理 王萌 北京評估業(yè)務(wù)群 總經(jīng)理助理 兼?zhèn)€評部門總經(jīng)理 王陸浩 06  在《北京住宅二手房市場變化》的主題演講中，王陸浩回顧了近年相關(guān)的金融、房地產(chǎn)調(diào)控政策，在近年多次調(diào)控政策中，影響最大就是“317新政”以及商辦房地產(chǎn)的限購政策；2017年4月之前，成交套數(shù)連續(xù)25個月在單月12000套之上，其中11個月在20000套以上高位；317新政及商辦限購政策效應(yīng)體現(xiàn)后，2017年再未達到12000套，其中17年6月-11月從未達到9000套，17-19年成交套數(shù)在13-15萬套徘徊，成交均價從約66000元/平方米降至不到60000元/平方米，調(diào)控可謂立竿見影。 根據(jù)V估價系統(tǒng)監(jiān)測的北京市114個住宅板塊，共計12813個存量住宅小區(qū)均價，北京市2019年1-11月共計成交146503套，同比下降4.55%，其中朝陽、海淀、豐臺、昌平、大興、西城6區(qū)成交占比達7成；成交面積11563088.66平方米，同比下降6.63%，其中100平米以下的剛需住房占比超7.5成；成交均價59794元/平方米，同比下降3.55%，較17年降幅9.4%；V估價系統(tǒng)監(jiān)測的北京市114個住宅板塊，2019年超過六成監(jiān)測板塊均價下跌。 07  首佳顧問集團副總裁 兼北京評估業(yè)務(wù)群總經(jīng)理 熊光華 熊總對于分享會議進行了最后總結(jié)，并分享了自己對中央經(jīng)濟工作會議與房地產(chǎn)相關(guān)發(fā)展政策的思考：“加大城市特困群眾住房保障工作依然是房地產(chǎn)政策與市場的一個重要內(nèi)容，有關(guān)住房保障的規(guī)劃、供應(yīng)和建設(shè)仍將大城市的重要課題。”熊總還認(rèn)為：“加強城市更新存量改造，做好老舊城區(qū)改造，也許將是明年房地產(chǎn)市場的新風(fēng)口，存量市場方面將會有新導(dǎo)向，老舊小區(qū)的改造也將延續(xù)，并有可能會有更多的政策和動作，預(yù)計未來在這些方面將有大量的市場機會和企業(yè)關(guān)注度。” “大力發(fā)展租賃住房，長租公寓等建設(shè)。未來繼續(xù)發(fā)展住房租賃市場和體系成大勢所趨，公共租賃平臺的搭建也會出現(xiàn)在更多地方政府的工作內(nèi)容之中。房住不炒是未來國策指揮棒，住宅投資基本已無機會，以前防漲未來防跌，促進交易活動拉動經(jīng)濟發(fā)展。” |
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