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?11個(gè)區(qū)域都有300萬總價(jià)的選項(xiàng)，怎么選？ 首先，我們排除羅湖和鹽田。 羅湖是最早的市中心，但隨著市中心一路向西轉(zhuǎn)移，現(xiàn)在的羅湖已經(jīng)顯現(xiàn)出些許老態(tài)， 產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)地位已經(jīng)完全讓位給了福田、南山。 鹽田雖然屬于原來的關(guān)內(nèi)，但沒什么像樣的產(chǎn)業(yè)，至今未通地鐵， 主要的購房群體是本地剛需和部分羅湖的需求外溢。 雖然目前有8號(hào)線一期在建（預(yù)計(jì)2020年開通），但這條地鐵線連通的是羅湖，作用仍然十分有限。 另外，羅湖和鹽田的房子普遍樓齡偏老（20年以上），進(jìn)一步削弱了房產(chǎn)投資價(jià)值。 其次，排除南山和福田。 南山和福田的地段、配套等各方面當(dāng)然沒問題， 有問題的是預(yù)算，100萬實(shí)在太少了。 買房投資，要注意「地段、價(jià)格、面積」三位一體： 好的地段配大的面積、高的價(jià)格，面積越大、單價(jià)越高。 福田和南山是市中心， 尤其是南山，高薪企業(yè)聚集，是深圳房?jī)r(jià)最貴的一個(gè)區(qū)，遍地10萬+。 這里是剛改、改善、豪宅的主場(chǎng)，賣的最好的是三房和四房， 買三四十平的小開間、一居室，屬于“定位錯(cuò)配”。 實(shí)際上，南山均價(jià)之所以沒超過10萬，就是被小戶型的價(jià)格拉低的... 同理，可以排除寶安中心。 寶中承接了大部分南山外溢的購買力，又有前海自貿(mào)區(qū)這一國家級(jí)戰(zhàn)略加持，房?jī)r(jià)已經(jīng)非常接近南山。 比如前不久開盤的海納公館，116平的四房單價(jià)最高，9.5萬； 其次是89平三房，8.5萬； 最小的戶型75平，單價(jià)最低（7.5萬），賣的也最差。 更別說300萬只能買40平以下的超小戶型了... —— 這里的小戶型更適合出租，而不是升值。 再從樓齡和戶型上排除掉寶安西鄉(xiāng)之后，只剩五個(gè)區(qū)域可選，分別是： 寶安新區(qū)（福永、沙井、松崗）、光明、龍華、龍崗、坪山。 3. 這幾個(gè)區(qū)域定位都是城市副中心，但在產(chǎn)業(yè)上卻各有側(cè)重。 寶安新區(qū)有空港新城、會(huì)展中心，主打空港經(jīng)濟(jì)和會(huì)展經(jīng)濟(jì)； 光明有光明科技城，主打光電子、生物等科技產(chǎn)業(yè)； 龍華則是以金融產(chǎn)業(yè)為主； 東部的龍崗和坪山在產(chǎn)業(yè)上比較薄弱，為此市政府投資了1.4萬億推進(jìn)東進(jìn)戰(zhàn)略， 但隨著國家級(jí)戰(zhàn)略粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃的發(fā)布，深圳一路向西的發(fā)展趨勢(shì)，再難逆轉(zhuǎn)。 產(chǎn)業(yè)越上游，對(duì)房?jī)r(jià)的支撐力度越大。 所以這一輪，龍華＞光明＞寶安新區(qū)＞龍崗＞坪山。 除了自身產(chǎn)業(yè)，這幾個(gè)副中心房?jī)r(jià)最大的動(dòng)力，就是市中心外溢的購買力。 其中，南山的外溢能力強(qiáng)于福田，福田強(qiáng)于羅湖。 而最直接影響購市中心買力承接的，就是地鐵。 各區(qū)的地鐵現(xiàn)狀如下： 寶安新區(qū)：11號(hào)線40分鐘直達(dá)南山； 本輪結(jié)果：寶安新區(qū)＞龍華＞龍崗＞光明＞坪山。 綜上，龍華、光明和寶安新區(qū)，可以作為房產(chǎn)投資的第一梯隊(duì)； 而龍崗和坪山，因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)和交通都不及西部，只能位于第二梯隊(duì)。 4. 龍華、光明和寶安新區(qū)的房?jī)r(jià)，分別約為5.5萬、4萬和4萬。 其中，龍華已經(jīng)經(jīng)歷過一輪暴擊，利好兌現(xiàn)過一波，房?jī)r(jià)明顯高出其他區(qū)域一大截； 而光明和寶安新區(qū)的利好還在成熟階段，尚未全部?jī)冬F(xiàn)。 因此短期內(nèi)，光明和寶安新區(qū)的潛力略勝一籌。 如果此時(shí)拿著100萬投資深圳，選光明和寶安新區(qū)（主要是沙井），沒毛病。 |
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