版權(quán)信息|：本文作者滿杯橙汁，原載于 港股那點(diǎn)事（ID：hkstocks），觀察君獲作者授權(quán)轉(zhuǎn)載！

在本地感覺房子難買，異地置業(yè)就成了自然而然的思路。深圳客在對(duì)深圳房?jī)r(jià)無法負(fù)擔(dān)的時(shí)候，涌入東莞臨深片區(qū)買房已然是活生生的案例。如同“樹挪死，人挪活”，如今覺東莞買房難，異地置業(yè)是否會(huì)成為一個(gè)新選擇呢？如果你再深圳工作，是否愿意到東莞買房，歡迎留言交流。

重要的事情，在標(biāo)題上說三遍，接下來咱就找個(gè)公園長(zhǎng)椅，很單純很單純地聊聊房子——這個(gè)實(shí)實(shí)在在涉及您的錢包。

先說說我對(duì)房地產(chǎn)投資的幾個(gè)簡(jiǎn)要結(jié)論性邏輯：

1、首當(dāng)其沖買一線（北上深）。

這個(gè)我完全不否認(rèn)。資源和資金都高度集中，誰不買誰是傻瓜。

但是兩個(gè)問題：1）買不買得下手？一線城市的房?jī)r(jià)擺在那里，動(dòng)輒十幾萬一平米，你就算是土豪，也要猶豫的。2）、買不買得起？這個(gè)問題會(huì)把90%的屌絲擋在門外。

2、如果你想要去三、四線城市買房做投資，我送你四個(gè)大字：找死，找死的平方。

3、買二線城市？別看近年來武漢、鄭州這些二線城市是蹦的挺歡的，但是這個(gè)可持續(xù)性怎么樣，我表示十二萬分的懷疑。

4、那么，當(dāng)下最值得投資的房子在哪？結(jié)論是：準(zhǔn)一線。

何謂“準(zhǔn)一線”？就是緊挨著北上深三座城市的地方。必須大面積接壤，和一線城市0距離，打斷骨頭還能連著筋的，才叫準(zhǔn)一線城市。

大家可以看一下這些年來北京附近城市的房?jī)r(jià)都長(zhǎng)成什么樣子了，前段時(shí)間安居客發(fā)布了《2016國(guó)民安居報(bào)告》，排名第一的是哪個(gè)城市？是廊坊！2016年廊坊二手房價(jià)格同比漲幅高達(dá)103%，我相信這個(gè)漲幅更多的來自于他的鄰居北京賦予它的活力。

同樣的，上海和深圳周邊，也存在有潛力的準(zhǔn)一線城市，不過這次我就單講深圳周邊的準(zhǔn)一線城市--東莞。

深圳這座超級(jí)大都市，自然也會(huì)帶動(dòng)臨深城市的發(fā)展。有很多人認(rèn)為深圳外溢，獲益最大的城市是中山，我不這樣看，僅僅靠著一條深中大橋連接起來，兩座城市的聯(lián)系肯定遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如接壤來得緊密，0距離、骨肉相連，這才叫準(zhǔn)一線。不管現(xiàn)在在看這篇文章的你是在深圳買不起房啊還是買不下手，我都建議你看看東莞的房子。當(dāng)然如果你是把在深圳的購(gòu)房名額已經(jīng)用完的人，就更可以考慮去東莞看看了。

我這樣說并不是拍腦袋的想法，我們可以從下面幾個(gè)角度來分析：

看一座城市房地產(chǎn)未來的發(fā)展，一定會(huì)看經(jīng)濟(jì)和人口。2016年，東莞的地區(qū)生產(chǎn)總值為6827.67億元，同比增長(zhǎng)了8.1%，東莞的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平當(dāng)然是比不上深圳了。不過它比全國(guó)（6.7%）和全?。?.5%）的平均水平都要高。再細(xì)看東莞的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，2016年第一產(chǎn)業(yè)增加值22.80億元，占比下降0.3%；第二產(chǎn)業(yè)增加值3172.50億元，增長(zhǎng)7.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值3632.37億元，增長(zhǎng)8.9%。三大產(chǎn)業(yè)比重為0.3 %、 46.5 %、53.2%。

一般來說，一個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)和第三產(chǎn)業(yè)的占比有緊密的正相關(guān)性。但是東莞自2012年開始第三產(chǎn)業(yè)的占比就一直在53%左右。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平來看，東莞的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度比較快，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)比較穩(wěn)定。

看人口增量說到底就是看需求端會(huì)不會(huì)增加。能夠贏得增量人口的城市，房?jī)r(jià)自然會(huì)得到支撐。

小學(xué)生在校人數(shù)算是一個(gè)比較靠譜的指標(biāo)，因?yàn)樾W(xué)是義務(wù)教育，入學(xué)率接近100%。并且小學(xué)生數(shù)量是按“人頭”數(shù)出來的，不是抽樣調(diào)查而估算出來的，數(shù)據(jù)會(huì)比較精確。再就是小學(xué)生人數(shù)沒有和政績(jī)指標(biāo)掛鉤，所以數(shù)據(jù)相對(duì)真實(shí)、水分會(huì)比較小。

從小學(xué)生數(shù)量變動(dòng)的情況來看，東莞2015年的在校小學(xué)生人數(shù)為71.93萬人，比2008年增加了19.07萬人，年復(fù)合增長(zhǎng)率為4.5%。東莞這個(gè)小學(xué)生增長(zhǎng)數(shù)量雖然不及深圳27.89萬的增量，但是它比北京的小學(xué)生的增量還要多，在重點(diǎn)城市之中排名第4，作為一個(gè)準(zhǔn)一線城市，也是很合格了。

大部分的指標(biāo)都只是做參考用，“小學(xué)生在校人數(shù)”這個(gè)指標(biāo)也是有一定的局限性。對(duì)于東莞這種城市，它的在校小學(xué)生人數(shù)會(huì)略微滯后于人口增長(zhǎng)，因?yàn)楹芏嗤鈦韯?wù)工人員沒有把孩子帶過來，小學(xué)生人數(shù)就有可能會(huì)滯后于人口增長(zhǎng)。

所以可以結(jié)合“人口凈流入”這個(gè)指標(biāo)一起看。東莞人口凈流入從2000年以來就在500萬人以上，從2006年到2010年期間，東莞的外來人口明顯增加，2009年東莞的人口凈流入為607.35萬人，首次突破了600萬人，2010年之后達(dá)到640萬人，之后就保持一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的狀況。到2015年，東莞的常住人口為825.41萬人，戶籍人口為 195.01萬人，人口凈流量達(dá)到630.4萬人，比2008年又增加了54.66萬人。

深圳是個(gè)什么情況呢？2015年，深圳的常住人口為1147.89萬人，戶籍人口為354.99萬人，人口凈流入為792.9萬人。從數(shù)值上來看深圳的人口凈流入比東莞的要多，實(shí)際上，東莞的外來人口的比例常年保持在77%左右，比深圳的69.07%還要多。換句話說，東莞剛需房市場(chǎng)的潛力比深圳還要大。

另外，雖然東莞的戶籍人口占比只有23%左右，但是一直以來都保持著正增長(zhǎng)。

受宏觀調(diào)控的影響，2016年東莞的土地供應(yīng)較2015年有大幅度下降。土地供應(yīng)建筑面積為973.74 萬平方米，同時(shí)土地成交建筑面積為969.07萬平方米。政府出讓的地塊幾乎都賣出去了，這個(gè)現(xiàn)象在以往幾乎是看不到的。

2016年東莞的土地供應(yīng)建筑面積幾乎是100%的成交，供地不足也導(dǎo)致了地王頻出，高溢價(jià)成交的現(xiàn)象已經(jīng)不足為奇，所以2016年東莞招拍地塊的樓板價(jià)較2015年翻了近一倍！

數(shù)據(jù)來源：CRIC商住辦招拍地塊

大家都知道地產(chǎn)公司賺錢就是類似買面粉、做面包然后再賣出去，而2016年他們?cè)跂|莞買的面粉要貴過面包了，這樣一來，瘋狂的地產(chǎn)開發(fā)商不是要虧嗎？

大家不妨先認(rèn)真看一下這張由中原集團(tuán)統(tǒng)計(jì)的全國(guó)40個(gè)城市土地供應(yīng)狀況圖：

數(shù)據(jù)來源：中原集團(tuán)研究中心

橫軸是衡量地方政府是否缺錢，左側(cè)的負(fù)值也就是說政府不差錢，城市在橫坐標(biāo)的位置越靠右就說明當(dāng)?shù)卣饺卞X?？v軸比較直觀，指的就是城市住宅地的庫(kù)存，一座城市越“缺錢”，就越容易增加土地供應(yīng)量來補(bǔ)充地方財(cái)政；而“缺地”的城市則越有容易產(chǎn)生供不應(yīng)求的現(xiàn)象。

其實(shí)這張圖就提示了房地產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)，左下角的這些城市就是投資安全系數(shù)最高的城市，而東莞就排在深圳和中山之后，排名第三。   

所以說，去年開發(fā)商在東莞高溢價(jià)拿地，并不是跟風(fēng)，而是看到了東莞市場(chǎng)存在供應(yīng)短缺的風(fēng)險(xiǎn)，看到了安全逐利的機(jī)會(huì)。

說東莞不差錢大家應(yīng)該不會(huì)否認(rèn)，但是到東莞缺地大家可能就不太相信，但是前面我有提到過東莞的供應(yīng)建筑面積在下降，樓面價(jià)翻倍，并且?guī)缀跏?00%的成交，這就是最直觀的影響。

而赤裸裸的事實(shí)就是面積僅僅為2465平方米的東莞，土地開發(fā)已經(jīng)高達(dá)46.7%，這個(gè)程度和深圳（近50%）很接近，并且都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了國(guó)際公認(rèn)的30%的臨界點(diǎn)。而且政府也已經(jīng)意識(shí)到這個(gè)問題，2016年4月，東莞就已經(jīng)開始調(diào)整，居住類用地減少400了多公頃~ 人口增量大，土地供應(yīng)在收縮，這確實(shí)是個(gè)嚴(yán)肅的問題，供不應(yīng)求的風(fēng)險(xiǎn)真的可能存在。

東莞可供應(yīng)的土地面積不足可能會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)供應(yīng)短缺，而這個(gè)短缺的市場(chǎng)，早就不僅僅是東莞市場(chǎng)，而更多的、是深圳市場(chǎng)。

深圳在2015年底已經(jīng)有1147.89萬人，而戶籍人口只有354.99萬人，人口凈流入比例為223.36%。而且在未來，應(yīng)該還有更多的人口流向深圳。一方面深圳容納不了這么多的人口，另一方面，深圳的房?jī)r(jià)有多逆天我相信沒有人不知道，大部分人在深圳買房還是相當(dāng)吃力的。

那么人口一定會(huì)分流，市場(chǎng)已經(jīng)自發(fā)的將東莞惠州的臨深區(qū)域的土地供應(yīng)歸攏到了深圳都市圈內(nèi)。從地理位置來看，而對(duì)比起惠州來看，深圳的大部分區(qū)域離深圳更近一些。而且，在2016年2月29日，市發(fā)改局表示贛深高鐵會(huì)途徑塘廈站轉(zhuǎn)入深圳市光明新區(qū)。5月27日東莞開建的首條地鐵線路地鐵2號(hào)開通試運(yùn)營(yíng)，一期工程為東莞火車站至虎門火車站，未來二號(hào)線將接駁深鐵12號(hào)線和18號(hào)線。地鐵的連接才是真的拉近準(zhǔn)一線城市和超一線城市距離的方式，比起往返180元過路費(fèi)的深中大橋，簡(jiǎn)直誠(chéng)意滿滿！

事實(shí)也證明深圳人確實(shí)是東莞樓市的第一大買主，2016年在東莞買房的人中有50.9%都來自深圳。這里面除了剛需購(gòu)房者，應(yīng)該也還有不少投資客。我有咨詢過中介，中介說即使你是深圳戶口，在深圳有兩套房，也還能在東莞買一套房。

數(shù)據(jù)來源：家家順研究中心

對(duì)于投資者來說，二手房的成交量可以判斷以后脫手的難易程度。對(duì)于剛需購(gòu)房者來說，二手房的價(jià)格可以起到一個(gè)價(jià)值參考的作用。

2016年的二手房市場(chǎng)其實(shí)存在一個(gè)催化劑，就是從2016年5月1日開始，全國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)全面實(shí)施“營(yíng)改增”試點(diǎn)，非北上廣深的城市，個(gè)人將購(gòu)買2年以上的普通住房對(duì)外銷售的免征增值稅，未滿2年的按征收率5%繳納增值稅，二手交易成本減少對(duì)整個(gè)二手房市場(chǎng)都是利好。

從家家順研究中心的數(shù)據(jù)來看，2016年東莞的月成交量相對(duì)穩(wěn)定，而價(jià)格也穩(wěn)中有升，2016年東莞市二手住宅共成交63936套，占比為44.9%，東莞的二手房市場(chǎng)還是比較活躍的

再把東莞二手住宅月度成交價(jià)格和一手成交價(jià)對(duì)比來看，雖然二手房的價(jià)格在增長(zhǎng)時(shí)期的增幅不如一手房，但是經(jīng)歷10月份的宏觀調(diào)控之后，東莞二手房的價(jià)格也比較穩(wěn)定，降幅很少，并且在12月就有抬頭的趨勢(shì)~ 東莞的二手房市場(chǎng)也比較成熟，即使在行業(yè)低谷的時(shí)候脫手也不會(huì)太困難。

像東莞這樣一個(gè)與深圳皮肉相連的準(zhǔn)一線城市，說白了，未來遲早就是屬于深圳的。而且，其不管是凈人口流入，還是小學(xué)生在校人數(shù)變動(dòng)的數(shù)據(jù)，都能印證東莞人口的增量還有著巨大的潛力，再考慮到由于深圳房?jī)r(jià)高企而引起的擠出效益，不管是剛需還是投資，東莞的樓市都絕對(duì)是個(gè)不錯(cuò)的選擇。

最后送你六個(gè)字：如果買，請(qǐng)?jiān)缳I。

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