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2019年集中式長租公寓人群

 地澤二十四 2019-11-11

  極光大數(shù)據(jù)發(fā)布《2019年集中式長租公寓人群研究報(bào)告》,從都市青年居住環(huán)境、公寓青年工作情況及生活?yuàn)蕵非闆r、公寓人群畫像等方面,展示北上廣深四個(gè)一線城市的集中式長租公寓里住著怎樣一群年輕人。

  重要發(fā)現(xiàn):

  • 公寓人群的通勤路程較所在城市整體人群普遍較短,通勤成本較低:北京公寓人群通勤路程最長,達(dá)12.6公里,平均上班花費(fèi)50.4分鐘
  • 北京公寓人群周末最活躍,深圳公寓人群最宅:北京公寓人群的周末活動(dòng)半徑最大,達(dá)8.8公里,深圳公寓人群的周末活動(dòng)半徑最短,是北京公寓人群的一半
  • 北上公寓所在地職住比較高,廣深公寓所在地職住比較為平衡:北上公寓多選址在居住人口密度較低的商業(yè)區(qū)或辦公區(qū),職住比高于1.5;而廣深的公寓選址多在居民區(qū),職住相對平衡
  • 廣州、深圳兩地長租公寓的整體條件更便利:廣州、深圳的公寓生活餐飲配套指數(shù)、運(yùn)動(dòng)健康配套指數(shù)和醫(yī)療保健配套指數(shù)均高于北京和上海,但交通便利方面略遜一籌
  • 上海公寓人群春節(jié)期間留戀魔都:上海公寓人群有45.7%的用戶留在上海,安徽省是第一大出行省份;北京、廣州、深圳三地公寓人群春節(jié)期間留守本地的比例均超過30%

  報(bào)告研究范圍介紹

  • 本報(bào)告研究對象是集中式長租公寓人群,覆蓋北上廣深四個(gè)一線城市十大品牌公寓人群
  • 長租公寓可分為集中式公寓和分散式公寓;集中式公寓是指以整棟樓(或者一棟樓的幾層)為運(yùn)作標(biāo)的的公寓形式;分散式公寓是以分散的住宅小區(qū)(或商住公寓)為運(yùn)作標(biāo)的的公寓形式
  • 集中式長租公寓包含公共區(qū)域、配套空間和房間,會(huì)為租客提供生活服務(wù)以及社交、創(chuàng)業(yè)等附加服務(wù)

  一、都市青年居住環(huán)境

  一線城市外來人口情況

  一線城市常住非戶籍人口占比均超3成,住有所居是他們來到都市亟需解決的問題

  • 擁有豐富的工作機(jī)會(huì)和完善的基礎(chǔ)設(shè)施的一線城市吸引了大批高校畢業(yè)生和外來務(wù)工人員;上海市常住非戶籍人口達(dá)976.21萬,居一線城市之首,占常住人口的40.3%;深圳常住非戶籍人口占65.3%,四個(gè)一線城市中常住非戶籍人口的比例最高
  • 在大城市打拼,首要任務(wù)是尋找居住空間;近年來,高企的房價(jià)和嚴(yán)格的戶籍管制讓許多外來人口優(yōu)先選擇租房

  都市青年居住理想

  理想的居住環(huán)境是都市青年進(jìn)入城市生活的基本需求

  • 列斐伏爾在1967年提出城市權(quán)(Right to the city)的概念,涵蓋了一個(gè)人進(jìn)入城市、居住在城市、參與城市生活、平等使用和塑造城市的權(quán)利;居住是都市青年進(jìn)入城市后首先面對的問題
  • 在剛開始的時(shí)候,居住空間僅代表一個(gè)睡覺的地方;隨著都市青年不斷融入城市生活,居住空間成為他們身心休憩的港灣和享受城市生活的起點(diǎn),更多的居住需求開始出現(xiàn);功能更全面的公寓成為滿足這些都市青年居住需求的一種方式

  國家住屋租賃政策

  政策鼓勵(lì)發(fā)展住房租賃市場,規(guī)范秩序,加強(qiáng)監(jiān)管,并提供土地供給、稅收和金融工具等支持

  • 從2015年開始,中央密集出臺(tái)鼓勵(lì)發(fā)展住房租賃市場的相關(guān)政策,加快住房租賃市場發(fā)展,在人口凈流入的大中城市作為首批住房租賃試點(diǎn),提供集體建設(shè)用地建設(shè)住房試點(diǎn)增加租賃土地供給,發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)助力盤活租房租賃存量資產(chǎn)

  一線城市住房租賃政策

  地方政策鼓勵(lì)和支持住房租賃企業(yè)發(fā)展

  • 積極響應(yīng)國家發(fā)展住房租賃市場的號(hào)召,北上廣深紛紛推出相關(guān)政策加快發(fā)展住房租賃市場,鼓勵(lì)和支持住房租賃企業(yè)的發(fā)展,在房源提供、稅收、融資渠道上給予政策支持

  集中式公寓產(chǎn)業(yè)鏈

  房地產(chǎn)系、創(chuàng)業(yè)系、酒店系和中介系公寓運(yùn)營商逐鹿集中式公寓產(chǎn)業(yè)

  • 經(jīng)過十余年的發(fā)展,集中式公寓形成了房地產(chǎn)系、創(chuàng)業(yè)系、酒店系和中介系四大公寓運(yùn)營商類型;公寓運(yùn)營涉及諸多環(huán)節(jié),這些公寓運(yùn)營商背靠地產(chǎn)、創(chuàng)業(yè)服務(wù)、酒店管理經(jīng)驗(yàn)和中介客源等各方資源形成自身的市場優(yōu)勢
  • 從公寓租住方的角度來看,集中式公寓市場逐漸形成差異化發(fā)展趨勢,打造不同配置的公寓以滿足藍(lán)領(lǐng)、白領(lǐng)、金領(lǐng)等不同人群的居住需求

  二、公寓人群工作情況

  各城市公寓人群通勤路程和時(shí)長

  北京公寓人群通勤長路漫漫,平均花費(fèi)50.4分鐘

  • 相比所在城市整體人群的通勤路程,各城市公寓人群的通勤路程普遍較短,通勤成本降低;北京公寓人群通勤路程最長,達(dá)12.6公里,平均上班花費(fèi)50.4分鐘;上海公寓人群平均路程也超過10公里,平均上班花費(fèi)44.4分鐘;深圳公寓人群上下班相對幸福,平均通勤路程為7.9公里,平均花費(fèi)33.6分鐘

  各城市公寓人群通勤路程分布

  半數(shù)廣州和深圳公寓人群通勤路程在5公里以內(nèi)

  • 通勤路程在5公里以內(nèi)的廣州和深圳公寓人群占比分別是54.1%和57.1%;通勤路程在5-10公里范圍上海公寓人群占比19.6%,高于其他一線城市;32.2%北京公寓人群通勤路程超過15公里,在各個(gè)一線城市中占比最高

  各城市不同公寓人群平均通勤距離

  GY公寓人群的通勤距離在北京和上海居首

  • 北京GY人群的通勤距離達(dá)15.8公里,位居第一;北京AX公寓人群通勤距離也超過15公里;MF公寓人群通勤距離為10公里,在北京屬于相對友好的通勤距離
  • 上海GY公寓人群的通勤距離達(dá)12.1公里,BY、CJ、AX、YZ四家公寓人群通勤距離均低于10公里

  各個(gè)城市不同公寓人群通勤距離

  廣州YZ公寓人群以10公里的通勤距離居首

  • 廣州各個(gè)公寓人群的通勤距離都在10公里范圍內(nèi),其中,LH公寓人群的通勤距離僅為7.6公里
  • 深圳GY公寓人群的通勤距離最長,達(dá)12.3公里;YZ公寓位居第二,通勤距離達(dá)11.2公里,其他公寓人群的通勤距離均低于10公里

  不同城市公寓青年出差情況

  一線城市公寓人群中,2成以上一個(gè)月內(nèi)有出差情況

  • 31%廣州公寓人群一個(gè)月內(nèi)有出差行為,位居一線城市之首;29.2%北京公寓人群一個(gè)月內(nèi)有出差行為,與廣州公寓人群出差比例較為接近;深圳公寓人群一個(gè)月內(nèi)出差比例相對較低,僅為23.6%

  北京公寓人群工作地分布

  北京公寓人群工作地集中在四環(huán)以內(nèi)

  • 北京公寓人群主要工作地在四環(huán)以內(nèi),集中于朝陽區(qū),如國貿(mào)、望京等區(qū)域;在豐臺(tái)區(qū)的總部基地等區(qū)域也有零星集中點(diǎn);在四環(huán)以外,沿地鐵八通線向通州方向也是典型的公寓人群工作集中區(qū)域

  上海公寓人群工作地點(diǎn)分布

  上海公寓人群工作地聚焦上海中心城

  • 上海公寓人群工作地集中于陸家嘴、南京路和靜安區(qū)內(nèi)環(huán)線周邊為核心的中心城,遍布新天地、徐家匯和五角場等主要區(qū)域,中心城周邊片區(qū)也有一批獨(dú)立的熱點(diǎn)區(qū)域,如虹橋、金橋等

  廣州公寓人群工作地點(diǎn)分布

  廣州公寓人群工作地點(diǎn)聚焦天河CBD,在主城各區(qū)均有熱點(diǎn)區(qū)域

  • 廣州公寓人群最為集中的工作區(qū)域是以珠江新城和體育中心為核心的天河CBD,在廣州主城區(qū)的各區(qū)均有熱點(diǎn)區(qū)域,如海珠區(qū)的江南西和白云區(qū)的機(jī)場路附近

  深圳公寓人群工作地分布

  坂田和福田CBD是深圳公寓人群的兩大工作地

  • 坂田及其周邊工業(yè)園區(qū)是深圳公寓人群的一大工作地,另一大主要工作地是福田CBD;在南山區(qū)和寶安區(qū)等行政區(qū)域也有零星熱點(diǎn)區(qū)域

  三、公寓青年生活?yuàn)蕵非闆r

  各城市公寓人群周末活動(dòng)半徑

  北京公寓人群周末活動(dòng)半徑是深圳的兩倍

  • 北京公寓人群的周末活動(dòng)半徑最大,達(dá)8.8公里,深圳公寓人群的周末活動(dòng)半徑最短,僅為4.4公里,是北京公寓人群的一半

  各城市公寓人群周末活動(dòng)半徑分布

  有四成的深圳公寓人群周末活動(dòng)半徑在1公里以內(nèi)

  • 四個(gè)一線城市要數(shù)深圳公寓人群最宅,北京公寓人群最活躍;廣州和深圳的周末活動(dòng)半徑以1公里以內(nèi)居多,分別占比33.4%和41.9%,廣州公寓人群在1-5公里活動(dòng)半徑的占比為30.2%,高于深圳公寓人群;北京和上海公寓人群的周末活動(dòng)半徑以1-5公里居多,分別占比25.7%和31.1%

  一公里生活圈人口密度

  廣深公寓選址偏愛高居住人口密度區(qū)域,北上偏愛中低居住人口密度區(qū)域

  • 廣州和深圳公寓選址在超高居住人口密度的比例分別為35.8%和35.3%,而北京和上海公寓處于超高居住人口密度的比例分別為4.8%和9.2%,遠(yuǎn)低于廣州和深圳,主要可能原因?yàn)楸鄙系墓⒍噙x址在商業(yè)區(qū)或辦公區(qū),而廣深的公寓選址在居民區(qū)

  各城市公寓所在街道職住比

  多數(shù)深圳公寓所在街道職住相對平衡

  • 深圳公寓所在街道職住比均值為1,在一線城市中職住最為平衡;在公寓所在街道的職住比大于1.5的區(qū)間,北京和上海公寓的占比分別達(dá)15.4%和16.5%,廣州公寓是8.2%,深圳公寓僅為0.9%

  各城市公寓生活餐飲生活配套指數(shù)

  廣深公寓整體上生活餐飲生活配套更佳

  • 廣州和深圳公寓生活餐飲配套指數(shù)均值均為72.5,高于北京和上海
  • 廣州公寓生活餐飲配套指數(shù)在大于70分區(qū)間占比達(dá)73.4%,深圳公寓在該區(qū)間占比為66.1%

  各城市公寓的交通便利指數(shù)

  四個(gè)城市公寓的交通便利指數(shù)均屬中等水平

  • 在四個(gè)一線城市中,北京公寓以45的交通便利指數(shù)位居第一
  • 在交通便利指數(shù)低于40的區(qū)間,廣州公寓占比為58.3%,四個(gè)一線城市中最高,表明廣州公寓的交通配套水平較不均衡

  各城市公寓的運(yùn)動(dòng)健康配套指數(shù)

  深圳公寓的運(yùn)動(dòng)健康配套水平最高

  • 深圳、廣州和北京公寓的運(yùn)動(dòng)健康配套指數(shù)分別為65.2、64.9、62.9,排名前三甲;在運(yùn)動(dòng)健康配套指數(shù)大于70的區(qū)間,廣州公寓占比46.2%,四個(gè)一線城市中最高

  各城市公寓的醫(yī)療保健配套指數(shù)

  獲取報(bào)告完整版,請關(guān)注微信公眾號(hào):vrsina,后臺(tái)回復(fù)“長租公寓報(bào)告”。

  各城市公寓醫(yī)療保健配套水平普遍較好

  • 各城市公寓醫(yī)療保健配套指數(shù)均高于70,說明公寓一公里范圍內(nèi)藥店和醫(yī)療場所的配套均較為完善
  • 廣州公寓的醫(yī)療保健指數(shù)達(dá)84.9,在70-100分區(qū)間的公寓占比高達(dá)87.3%,為四個(gè)一線城市中最高

  四、公寓人群畫像

  公寓人群春節(jié)出行目的地

  上海公寓人群春節(jié)期間留戀魔都

  • 上海公寓人群有45.7%的用戶留在上海,安徽省是第一大出行省份,占比9.8%; 39.8%的北京公寓人群春節(jié)期間留在北京,河北省是第一大出行省份,占比13.4%;廣州公寓人群有40.1%留在廣州,27.5%人群出行目的地是廣東省;深圳公寓人群有30.5%留在本地,有21.3%人群在廣東省活動(dòng)

  各城市公寓人群app偏好top 10

  深圳公寓人群金融理財(cái)偏好招行

  • 除了出行和通訊app外,深圳公寓人群偏愛招商銀行系app,招商銀行偏好指數(shù)達(dá)76.1,掌上生活偏好指數(shù)達(dá)69.1,求職招聘app也較受青睞,前程無憂51Job、Boss直聘、智聯(lián)招聘均上榜
  • 與深圳公寓人群相比,luckin coffee瑞幸咖啡和大眾點(diǎn)評兩款生活類app進(jìn)入廣州公寓人群偏好top 10,偏好指數(shù)分別為65.1和65

  各城市公寓人群app偏好top 10

  北上公寓人群出行偏好地鐵出行

  • 北京公寓人群出行偏好易通行和北京一卡通,生鮮采購偏好多點(diǎn)
  • 上海公寓人群極有可能屬于吃貨體質(zhì),app偏好top 10中有4款餐飲相關(guān)app,外賣偏愛餓了么,覓食偏愛大眾點(diǎn)評,生鮮偏愛叮咚買菜和盒馬

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