中創(chuàng)產業(yè)研究院

導語

自2015年以來，中國經(jīng)濟進入新一輪結構調整期。整體經(jīng)濟增速下滑，從高速增長轉換變?yōu)橹懈咚僭鲩L。產業(yè)園區(qū)作為承接中國經(jīng)濟增長額重要載體之一，無疑承擔了重要的使命。在新舊動能轉換的歷史背景下，產業(yè)園區(qū)更加承擔了經(jīng)濟新引擎的重要砝碼之一。面對國內經(jīng)濟新的發(fā)展要求，產業(yè)園區(qū)如何突破“新常態(tài)”，適應“新產業(yè)”，在“產品”、“模式”等方面突破創(chuàng)新，實現(xiàn)轉型升級，將是行業(yè)面臨的核心命題。

產業(yè)園區(qū)發(fā)展歷程

產業(yè)園區(qū)是伴隨著我國的改革開放而誕生、成長與發(fā)展起來的。產業(yè)園區(qū)作為經(jīng)濟發(fā)展的引擎和載體，其產品設計、開發(fā)模式、盈利模式等均與經(jīng)濟發(fā)展不同階段的需要相適應。

從1979年深圳設立第一個產業(yè)園—蛇口工業(yè)區(qū)開始，我國產業(yè)園區(qū)的發(fā)展大致可以分為如下四個階段：

1) 起步、創(chuàng)建與探索階段(1979年～1991年)

此階段以我國產業(yè)地產的雛形——1979年蛇口工業(yè)區(qū)的建立為始。1978年底中國共產黨十一屆三中全會召開，確立了改革開放的戰(zhàn)略方針。1979年，國務院批準在沿海地區(qū)開展加工貿易。

這一時期我國正處于改革開放初期，百廢待興，國內生產力落后，產業(yè)發(fā)展停滯，貿易基礎薄弱，多以“三來一補”的形式承接中國香港、中國臺灣、日本和韓國的外來加工業(yè)務?！叭齺硪谎a”指來料加工、來樣加工、來件裝配和補償貿易。

這個階段園區(qū)行政化特征顯著，若從行政地位來看，蛇口工業(yè)區(qū)的“區(qū)”這一概念，與今天的地級行政區(qū)概念相當，尚未有園區(qū)概念出現(xiàn)。且由于處在產業(yè)園區(qū)單槍匹馬的探索階段，區(qū)內企業(yè)主要由政府劃撥。

2) 成長與快速推進階段(1992年～2002年)

這一階段以1992年初鄧小平南巡為標志，我國的改革開放與經(jīng)濟發(fā)展進入新的階段，產業(yè)園區(qū)的發(fā)展也隨之進入了成長與快速推進的階段。張江高科、蘇州工業(yè)園區(qū)等成立，這一時期的另一樁重要事件，是2001年，我國加入WTO，隨后貿易迎來十年黃金發(fā)展期，二代園區(qū)靠此發(fā)展，我國大工業(yè)的發(fā)展與產業(yè)的規(guī)模逐漸集聚，同時促進了城市化進程的加速。

在這10年里，經(jīng)開區(qū)和高新區(qū)的發(fā)展節(jié)奏進一步加快，隨著中國經(jīng)濟的騰飛而發(fā)展壯大。但在后期，各地盲目開發(fā)園區(qū)，爆發(fā)期到來，導致財政稅收的極大損失和資源浪費，在2003年引發(fā)國家清理整治行動。

3) 整頓調整階段(2003年～2015年)

這一階段以2003年我國開始有意識地對產業(yè)園區(qū)進行整頓、調整為標志。

1984年到2003年，我國的開發(fā)區(qū)數(shù)量從14個(首批14個經(jīng)開區(qū))暴漲到6866個，園區(qū)的爆發(fā)導致地方政府間的惡性競爭和企業(yè)的隨意遷移：為了引資，地方政府一再降低土地價格、水電等資源費用和其他稅收標準，造成了土地開發(fā)效率低下和資源浪費。同時，一些企業(yè)為追尋最優(yōu)惠政策而在相鄰園區(qū)間遷移，導致財政稅收的極大損失。

在我國加入WTO與改革開放進一步深化的背景下，宏觀經(jīng)濟形勢要求產業(yè)園區(qū)必須邁向轉型升級、科學發(fā)展的階段。這一階段以中關村的再次發(fā)展以及產業(yè)地產商華夏幸福開發(fā)的固安工業(yè)園為代表，產業(yè)園區(qū)在產業(yè)集聚、產業(yè)鏈完善以及產城一體化方面取得了巨大的進步。

4) 轉型升級階段(2016年～至今)

2016年開始，傳統(tǒng)房企紛紛開始尋求轉型。在面對傳統(tǒng)房地產的一系列調控政策后，經(jīng)濟轉型、產業(yè)結構調 整提供載體的產業(yè)地產成為熱門首選。在供給側改革、脫虛向實的大背景下，政府鼓勵向制造業(yè)、戰(zhàn)略性新興產業(yè)等實體經(jīng)濟發(fā)展，產業(yè)地產迎來新一輪的資本，也迎來新一輪的轉型與升級。

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